2026[乌鲁木齐]租赁合同纠纷深度解析：承租人拒不腾退，占有使用费如何认定？

一、实务场景：合同到期，人走房不空

2026年，乌鲁木齐市天山区某商铺租赁合同到期，承租人小王以“装修投入未回本”为由拒绝搬离，出租人老李多次催告无果。老李起诉至法院，要求小王支付合同到期后至实际腾退期间的“占有使用费”。核心争议在于：占有使用费应按原租金标准计算，还是应按市场租金上浮？能否包含违约金？

二、法律依据与裁判逻辑

根据《民法典》第733条：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”若承租人逾期腾退，出租人有权参照合同约定的租金标准，请求承租人支付占有使用费（最高人民法院《城镇房屋租赁合同司法解释》第4条）。

但在乌鲁木齐司法实践中，法院通常会考量以下因素：

• 过错程度：承租人拒不腾退是否出于恶意占用（如明知无续租权仍强占）。
• 实际损失：是否因腾退延迟导致出租人无法另租他人，或造成其他经济损失（如空置期）。
• 公平原则：若原租金远低于市场价，法院可能支持按同期同类房屋市场租金上浮一定比例（如20%-50%）计算占有使用费，以体现惩罚性。

典型案例：2025年乌鲁木齐市水磨沟区法院在某案中认定，承租人逾期腾退78天，判决按原月租金的1.5倍支付占有使用费，理由为“恶意占用导致出租人丧失另租机会，且规避了合同约定的违约金”。

三、争议焦点深度分析：占有使用费与违约金能否并存？

实践中，许多租赁合同会约定“逾期腾退按日支付违约金”，但法律上占有使用费本质是返还租赁物的替代补偿，而非违约惩罚。乌鲁木齐中院在（2025）新01民终XXXX号案中明确：如合同已约定逾期腾退违约金，且违约金能够覆盖出租人实际损失，则法院不支持同时主张占有使用费和违约金；若违约金过低，则可在占有使用费标准中予以吸收。

实操建议：出租人应优先主张占有使用费（按市场租金上浮），并同步要求承租人赔偿因腾退延迟导致的实际损失（如另租房屋差价、委托搬家公司费用等），而非简单叠加违约金。

四、10组相关QA

Q1：租赁合同到期后，承租人继续使用房屋且出租人未反对，是否构成不定期租赁？
A：根据《民法典》第734条，若出租人未提出异议，视为不定期租赁，双方可随时解除，但应提前通知。建议出租人明确书面拒绝续租。

Q2：占有使用费的计算起点是合同到期日还是出租人发出催告日？
A：一般为合同到期次日起算。若出租人未及时催告，法院可能酌情扣减部分天数。

Q3：承租人可以以“疫情影响无法搬家”为由减免占有使用费吗？
A：需看是否构成不可抗力。乌鲁木齐法院在2022-2024年疫情期间有限度支持减免，但2025年后一般不再认可，除非有政府管控证明。

Q4：出租人能否直接断水断电迫使承租人腾退？
A：不可行，否则可能构成侵权。应通过诉讼或公证腾退方式解决。

Q5：占有使用费标准可以高于原租金吗？
A：可以。法院会参考同期同地段市场租金，若原租金明显偏低，可上浮20%-50%。

Q6：承租人拒不腾退期间，出租人有义务保管承租人遗留物品吗？
A：有义务，但可要求承租人支付保管费。建议法院判决时明确“逾期不取视为放弃”。

Q7：次承租人（转租承租方）是否需连带承担占有使用费？
A：若次承租人明知转租合同已到期仍占用，可对其主张占有使用费。

Q8：合同未约定占有使用费，如何计算？
A：参照合同约定的租金标准；无约定则参照当地房管部门公布的指导租金或司法鉴定评估价。

Q9：出租人能否在诉讼中同时主张租金（到期前）+占有使用费（到期后）？
A：可以，二者不冲突。租金是合同期内债务，占有使用费是合同到期后的法定补偿。

Q10：新疆本地是否有特殊政策？
A：乌鲁木齐市房管局2026年新规要求，租赁纠纷应首先进行人民调解，调解不成再立案，且法院对恶意占用行为可纳入征信失信名单。

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关联律师：钟魁，新疆楼兰律师事务所
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