天津市蓟州区人民法院

民 事 判 决 书

（2023）津0119民初9101号

原告：杨某田，男，1963年出生，汉族，住。

委托诉讼代理人：张明，北京市京师律师事务所律师。

被告：某某食品（天津）有限公司，住所地天津市。

法定代表人：饶某芳。

委托诉讼代理人：钟建明，天津晟聚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：徐冬颖，天津昌朋律师事务所律师。

原告杨某田与被告某某食品（天津）有限公司（以下简称某甲公司）缔约过失责任纠纷一案，本院于2023年7月14日受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨某田的委托诉讼代理人张明，被告某甲公司的委托诉讼代理人钟建明、徐冬颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

杨某田向本院提出诉讼请求：1.判令某甲公司赔偿经济损失500万元；2.判令某甲公司腾退位于天津市蓟州区××路××号的厂房，拆除在该厂房内建设的7个小冷库基础设施并恢复原状；3.判令某甲公司自2022年10月1日起按照每日1332.5元标准支付实际占用厂房期间的费用，直至拆除在该厂房建设的7个小冷库基础设施并恢复原状、腾退之日止。事实及理由：位于蓟州区××路××号的场地与房屋系原告所有，其中土地面积11520.22平方米，地上原房屋建筑面积4520平方米。被告系一家食品生产经营企业，其厂房和办公住址位于天津市蓟州区××路××号。2022年4月初，因被告拟搬迁厂址，经过多次沟通联系，被告决定将厂房及办公地址搬迁至原告位于××路××号的场地。但由于原告该场地上原有房屋无法满足被告的生产经营的需求，被告要求进行改造。原告出于对被告的信任，根据被告的改造方案拆除了原有房屋，并按照被告提供的图纸和方案进行了厂房和办公用房的建设。原告不仅完全按照被告的方案进行投资改造，而且还出资为被告办理了厂房搬迁所需要的食品检验等相关手续。在此过程中，双方还成立了专门的沟通联络工作组保持实时沟通。迄今为止，原告投入的资金总额已逾650万元。然而，就在原告各项投资已经完成的情况下，被告却拒绝与原告签订厂房租赁合同。原告认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。被告明确向原告提出了场地租赁的需求，并向原告提出了改造方案且监督、指导原告完成了全部改造。原告出于诚信以及对被告的信任，相信只要按照被告的要求进行投资后就能够将房屋场地出租给被告从而获取租金收益。但被告却出尔反尔，在原告极尽一切努力完成投资的情况下，拒绝与原告缔结租赁契约，此举直接导致原告的信赖利益和所有投资全部落空，被告对此应当承担责任。由于被告已明确拒绝进行沟通，无奈，原告特依法向人民法院提起诉讼，请求判如所请。

某甲公司辩称，不同意原告的诉请。第一，本案原告实际是2023年5月份第一次和被告认识而原告陈述的是2022年以前的事，所以本案基础法律关系并不是为独立签订××路××号厂房新合同而产生的纠纷，而是基于2018年10月26日某甲公司与天津市某某科技发展有限公司（以下简称某乙公司）已存在的租赁合同，因履行变更未协商一致而产生的房屋租赁纠纷，所以本案案由应是房屋租赁合同纠纷，而不是缔约过失纠纷。具体原因：1.某甲公司在2018年10月26日与某乙公司签订过厂房租赁合同，地点是××路××号，租赁期限是10年，2018年12月1日至2028年11月30日。2.2022年2月27日某乙公司法定代表人刘某富通知某甲公司虚构××路××号被政府征用建设医院的事实，导致本案纠纷的发生，该日刘某富要求某甲公司必须在2022年4月份搬走。3.2022年3月4日某甲公司兰昌联、石晓东及石燕飞来到刘某富在双合盛公司的办公室，刘某富重复了2月27日的话，同时提出可以提供新厂区作为变更××路××号租赁合同（以下简称老租赁合同）的条件，在办公室和某甲公司人员说指定杨玉山负责处理全部事宜。2022年3月10日建立了澳仕搬迁沟通群，开始沟通老租赁合同解除赔偿或变更新址两种方案，2022年3月24日、25日，兰昌联及杨玉山在微信上就老合同解除赔偿或变更新址事宜再次协商，2022年4月7日杨玉山及兰昌联再次沟通前述问题，同时某甲公司多次提醒并要求原告在新址搬迁前必须有合法手续，并要求写在合同中。此后某甲公司与原告多次就老租赁合同变更一事反复修改确认，但是双方并未就合同条款达成一致。根据双方发送的合同版本有一些内容双方是认可的，包括一是合同第一条明确了原告对房产拥有合法完全的产权，二是办理好所有某甲公司生产所需证件并由原告承担费用，三是合同确定了因原告原因造成新建产房不能交付使用的原租赁合同继续有效。2022年12月28日杨玉山再次电话联系兰昌联告知政府征用××路××号威胁某甲公司必须搬离。2023年4月13日案外人金傲伟诚公司来到某甲公司发了一份函当时正式知道某乙公司股东已经变更为金傲伟诚公司，那时才知道20号厂房并非政府征用，2023年6月27日金傲伟诚公司给原告发函抬头写的是杨连元、刘某富、杨素珍，原告给兰昌联打电话将函件留在办公室，同时要求我们必须强制清退。综上，原告虚构××路××号厂房被政府征用的事实，被告无奈同意若新建厂房有合法手续的情况下同意变更老厂房租赁合同，但是至今原告并未提供土地证、规划许可证等手续。××路××号是违建厂区，因此对协商变更老租赁合同并未协商一致，对于原告而言原告自愿投资建设新厂区，并有某甲公司出具新厂房图纸，根本目的是变更老租赁合同，可以顺利履行与金傲伟诚公司的股权转让合同，而且也可以不赔偿某甲公司，让某甲公司在新厂房生产，原告继续收取租金。对于某甲公司而言，老租赁合同期限是10年，如果原告没有虚构政府征用的事实，某甲公司没有必要迁到新址更没必要迁到违章建筑中。本案因为原告违背诚信违背合同约定，最终未就老租赁合同变更达成一致，过错是原告，某甲公司无过错，请法庭驳回原告诉请。第二，本案厂房属杨连良所有而非杨某田所有，故杨某田不具有作为本案原告的诉讼主体资格。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2018年10月26日，某乙公司作为出租方（甲方），时任某甲公司法定代表人的张华龙作为承租方（乙方），双方签订《厂房租赁合同》，约定甲方将坐落在××路××号的厂房出租给乙方，租赁建筑面积为3166平方米；租赁期限为10年，自2018年12月1日至2028年11月30日，甲方承诺不以任何原因在2026年12月1日前收回厂房，如果提前收回，需按照乙方实际投资和生意预期损失给予全额赔偿；租金计算方法为2018年12月1日至2023年11月30日为每平方米每天0.65元（此价格不含税），2023年12月1日至2028年11月30日以2023年6月1日时天津市蓟州区京津州河科技产业园管委会的标准厂房出租平均价格计算；乙方因生产所需如租用甲方的冷藏库和速冻库费用不包含在本协议之内，乙方需向甲方付费，收费标准为按吨收费，价格为每天急冻量在5吨以下时每吨急冻费为300元／吨，每天急冻量在5吨以上（含）时每吨急冻费为250元／吨，每天冷藏库使用费为每吨5元／天，乙方不使用不收费。合同签订后，某甲公司使用上述厂房进行生产经营。

2022年，某乙公司法定代表人刘某富以上述厂房被政府征用为由，委托杨玉山与某甲公司协商搬迁事宜。协商过程中，双方曾提出由某甲公司搬走由某乙公司进行赔偿，以及由某乙公司一方另行提供厂房供某甲公司使用等方案，后双方达成初步意见，由福泰隆一方在某某厂房供某甲公司使用，计费方式与××路××号的厂房保持一致。后杨玉山按照某甲公司提供的图纸及要求在某某建设厂房，建设过程中双方对签订新的租赁合同进行多次协商，对拟签订的合同条款进行多次修改，但未能达成最终的一致意见。2023年7月，某甲公司明确表示因为××路××号没有土地证，故不同意签订租赁合同，后续问题由律师处理。杨某田因投入损失问题，提起本案诉讼。

本案审理过程中，经杨某田及某甲公司申请，本院委托天津某某工程咨询有限公司对杨某田拆除原有建筑物的价值及拆除成本、建设新厂房投资成本、建成后进行整改的成本进行鉴定，同时对某甲公司建设的冷库板、装饰板、卫浴成品进行鉴定，天津某某工程咨询有限公司出具了工程造价鉴定意见书（具体内容将在下文评析）。

另查，××路××号厂房未被政府征收，某甲公司仍在原厂房生产经营。

本案的争议焦点及评析意见如下：

一、杨某田是否具有提起本案诉讼的主体资格。

杨某田主张其委托杨玉山实施新建厂房行为，是本案损失的直接承担者。某甲公司主张依据工商登记信息，××路××号的产权人为杨连良，杨某田不具有诉讼主体资格。本院认为，虽然天津某某商贸有限公司的工商登记材料中曾有开发区管委会出具的证明，证明××路××号的房屋40平方米属于杨连良所有，但开发区管委会亦曾在本案中出具证明，表明上述证明有误，涉案土地使用权及房屋所有权系杨某田通过法院购买所得。且杨连良在本案中亦出具证明，认可××路××号土地使用权及房屋所有权属于杨某田。故杨某田在本案中主张权利并不侵害杨连良的利益，本院对其诉讼主体资格予以认可。

二、本案是新租赁合同的缔约过失责任纠纷还是原租赁合同的履行变更纠纷。

杨某田主张，本案属于双方磋商签订××路××号厂房租赁合同过程中，被告违背诚实信用原则，未对缔约对方尽到合理必要的保护和告知等先合同义务产生的纠纷。某甲公司主张，本案属于××路××号厂房租赁合同履行过程中，出租方虚构被政府征收的事实，欺骗某甲公司进行搬迁引发的争议，属于合同履行变更纠纷。本院认为，本案属于缔约过失责任纠纷，理由如下：1.缔约过失责任是当事人违反先合同义务应依法承担的民事责任，主要是基于诚实信用原则在合同订立之前与对方形成的一种特殊的信赖利益关系。而本案争议双方是新厂房的建设方与拟迁入方，争议的标的为××路××号新建厂房损失数额及责任承担问题，与原合同的标的物××路××号，属不同的标的物。且双方在沟通过程中均表达了订立新合同的意愿，相互发送了新合同的版本，明显属于订立新合同前的磋商行为。2.××路××号合同到期前，出租方表示厂房将被征用，要求承租方搬迁，该内容系后续磋商新合同的原因，但不属于磋商的主要内容，亦不属于本案主要争议标的。3.基于前后合同具有关联性，本院在评价双方过错及责任承担时，将对前合同的原因行为进行考量，以更好评析各方责任、平衡各方利益。

三、损失数额的认定

缔约过失责任以当事人在订立合同过程中存在违背诚信原则的行为为前提，以给对方造成的信赖利益损失为赔偿范围。该信赖利益损失包括缔约过程中的费用，及合同履行后可以获得的利益，但是不得超出订立合同一方在订立合同时可以预见或应当预见的违约损失。

（一）杨某田一方的损失

杨某田主张其损失主要包括××路××号原有拆除厂房的价值、拆除成本、建设新厂房的成本及建成后按照某甲公司整改的成本，本院结合天津某某工程咨询有限公司出具的鉴定意见书，逐项评析如下：1.鉴定意见书载明因现有证据资料不能满足原有建筑价值计算的基本要求，故对原有建筑物的价值未发表意见。本院认为，虽然鉴定机构未发表意见，但现有证据能够证实原有建筑物确曾存在，后被拆除，故在确定杨某田损失时应对原有建筑物价值予以综合考量。2.鉴定意见书对拆除成本出具选择性意见，若对《拆除区域平面示意图》予以采信，则食品加工厂区域除税金额为37177元、区域二（仓库）除税金额为4809元、室外冷库区域除税金额为8756元，如不采信上述证据，拆除费用均为0元。本院认为，虽然某甲公司对《拆除区域平面示意图》未予认可，但原告的拆除行为确实存在，本案亦无相反证据否定该拆除成本，故上述成本应作为杨某田的投入数额予以考量。3.鉴定意见书载明双方无争议部分除税金额为1907939元，包括食品加工厂土建部分1789770元、食品加工厂安装部分107956元、区域二（仓库）部分10213元，本院对该部分投入予以确认。4.鉴定意见书对食品加工厂配电间内变压器出具除税金额为29909元的推断性意见，对电缆出具除税金额为10776元的推断性意见。本院认为，鉴定意见书已就其推断的依据及理由作出说明，具有合理性，本院对该意见予以采信。5.食品加工厂的彩钢夹芯板，原被告双方主要争议为所用材料是新购还是利旧，鉴定机构根据各自主张出具了选择性意见，如采信新购材料除税金额为110403元，如采信利旧材料除税金额为82145元。本院认为，根据鉴定意见书及庭审查明，确有部分材料系原有厂房拆下来后重复利用，故该项投入金额应在二者数值之间折中计算。6.对于地圈梁，原被告双方主要争议为所用材料的尺寸及工程做法，鉴定机构根据各自主张出具了选择性意见。本院认为，该项目施工的经办人为原告，鉴定机构虽无法直接肯定原告主张，但经现场勘查及专业判断亦无法否定原告主张，被告既未经手施工项目，亦未就其主张的尺寸及施工量提供合理依据，故本院对鉴定意见书依原告主张出具的选择性意见予以采信，认可该项投入金额为171744元。7.对于桩基工程、二层楼钢柱柱墩、二楼卫生间地面防水，双方当事人对工程是否发生存在争议，鉴定意见书出具选择性意见，如认定工程发生，桩基工程除税金额为528683元、二层楼钢柱柱墩除税金额为3331元、二楼卫生间地面防水除税金额为4341元。本院认为，上述工程系保证建筑物功能的必要项目，杨某田主张实际发生具有合理性，本院对鉴定意见书中依照项目发生出具的选择性意见予以采信。8.双方对于厂房地面固化抛光、垫层下换填砂垫层是否发生存有争议，鉴定机构出具选择性意见，如认可该项目发生，固化抛光的除税金额为60161元，换填砂垫层除税金额为7468元。本院认为，上述项目并非施工中的必要项目，鉴定机构通过现场勘查及专业判断无法认定项目实际发生，原告亦不能提供施工项目发生的其他证据，本院对鉴定意见书中按照项目未发生出具的除税金额为0元的选择性意见予以采信。9.门卫、解某间，杨某田主张除外墙以外的建筑为新建，某甲公司主张全部为原有建筑。本院认为，该项目施工的经办人为原告，鉴定机构经现场勘查及专业判断未能否定项目的实际发生，同时结合双方当事人庭审中对各自主张的说明，以及建筑物拆建前后功能的差异，本院对门卫、解某间进行提升改造以满足食品生产的必要性予以认可，对鉴定意见书中按照原告主张出具的除税金额为79219元的选择性意见予以采信。10.对于区域二（仓库），除双方确认的拆改项目外，杨某田主张还存在部分隔墙的拆除与新建、钢雨棚拆除、台阶拆除等，某甲公司不予认可。本院认为，鉴定意见书中对该部分作出除税金额为30210元的选择性意见，系根据申请人主张的拆改事项的现场留痕并结合申请人提供的拆前视频照片逐项核实工程量，该选择性意见具有合理依据，本院予以采信。同时，被申请人主张存在案外人使用行为，属于建筑物的后续利用，不属于对原告投入金额的否定，该因素将在利旧价值中予以考量。11.室外冷库部分，杨某田主张系为某甲公司建设，某甲公司主张不知情、不认可。本院认为，冷库系食品加工产业的重要设施，双方在此前的沟通及往来合同文本中均提到了冷库的建设及使用问题，且××路××号项目的目的在于被告迁入使用，若非为被告所用，原告额外建设冷库不具有必要性。故本院对鉴定意见书中依据申请人主张作出的除税金额为1939938元的选择性意见予以采信。除上述认定意见及考量因素外，杨某田在建设过程中曾使用部分拆下来的旧材料，由于未向鉴定机关释明，鉴定机关就该部分按照新材料计取了成本数据，本院在综合考量中予以调减。综上，本院综合考量龙山路14号原有建筑的价值，杨某田拆建改的投入成本，新建筑物的后续利用价值等因素，酌定杨某田的损失数额为350万元。

（二）某甲公司的损失。

某甲公司主张其在××路××号建设小冷库，申请对投入成本进行鉴定，杨某田拒绝参加该鉴定程序，天津某某工程咨询有限公司出具的鉴定意见，载明冷库板、装饰板及卫浴的除税金额为409688元。本院对该金额予以采信。

四、过错的认定及责任的承担

（一）××路××号原出租方的过错责任。1.某乙公司作为××路××号厂房的出租方，在未经证实的情况下贸然向承租方某甲公司表示厂房将被政府征收，要求某甲公司搬迁，系后续争议及损失的起因。考虑到某乙公司股权变动及天津某某投资有限公司要求腾退××路××号的情况，不排除某乙公司存在主观恶意的可能。2.杨玉山既接受某乙公司的委托与某甲公司洽谈搬迁事宜，又接受杨某田的委托与某甲公司洽谈新厂房建设事宜，存在多重身份。但杨玉山在接受委托后未向某甲公司明确披露各主体的委托事项及界限，某甲公司作为相对方无法获知杨玉山的哪一具体行为代表哪一委托主体，即无法将旧厂搬迁与新厂建设完全割裂。本案中，应认定旧厂搬迁的原因构成对某甲公司减免相应过错责任的事由，对某甲公司相应责任应进行部分减免。

（二）杨某田的过错责任。杨某田作为委托方在本案中的行为主要通过杨玉山实施，故其过错主要表现为杨玉山的过错，就此本案评析如下：1.杨某田、杨玉山、刘某富存在亲属关系，在杨玉山与某甲公司石晓东、兰昌联等洽谈新厂建设过程中，仍在向某甲公司传递出政府拆迁原厂区的信息，造成某甲公司陷入错误认识。2.在未与某甲公司签订租赁合同的情况下盲目自信，启动拆旧建新项目，未做严谨细致的风险分析，在催促某甲公司签约迟迟未果的情况下亦未及时止损。3.本案新建项目存在无土地证、无建设规划许可证的天然缺陷，致使新建房屋在产权手续、出租资格、安全保障等方面存在法律风险，并最终导致某甲公司拒绝签约。

（三）某甲公司的过错责任。1.收到××路××号厂房被政府征收的消息后未做进一步核实。沟通过程中，某甲公司曾向杨玉山催要政府征收××路××号的文件，杨玉山未提供后某甲公司亦未做进一步核实，轻信传言并启动搬迁洽谈事项，致使后续损失的发生。2.在洽谈过程中未对相对方尽到必要的保护、告知义务。杨玉山于2022年4月13日向某甲公司发送了“中源宏业土地材料”文件，该文件内容包括杨某田在法院执行程序中购买案涉土地的相关资料，但没有土地证。某甲公司在知晓没有土地证的情况下，仍然同意杨某田建厂，并提出建厂的技术要求，催促建厂进度，鼓励杨某田一方投资，致使杨某田对能够签订租赁合同产生合理预期。在投资形成后又出于自身经营安全考虑拒绝与杨某田签订租赁合同，致使杨某田的投资转变为损失。

通过上述分析，本院认定杨某田一方对损失的发生承担主要责任，某甲公司一方对损失的发生承担次要责任，同时考虑××路××号厂房出租方传递出政府征收的信息对某甲公司的影响，某甲公司投资建设小冷库的情况，以及本案中杨某田为查明损失数额缴纳鉴定费270730元、某甲公司缴纳鉴定费20000元的情况，本院酌定某甲公司建设的小冷库不再拆除由杨某田处理，某甲公司投资损失与杨某田投资损失进行折抵，折抵后某甲公司赔偿杨某田损失100万元，各方其他损失自行承担。

综上，杨某田与某甲公司在协商××路××号厂房建设及租赁合同签订过程中均存在过错，本院酌定由某甲公司赔偿杨某田损失100万元。某甲公司投资建设的小冷库，拆除后价值将严重贬损，杨某田要求某甲公司拆除，本院不予支持，该部分设施由杨某田自行处理。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第九条、第五百条规定，判决如下：

一、某某食品（天津）有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿杨某田损失100万元；

二、驳回杨某田的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2023年修正）第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费46800元，由杨某田负担33000元，由某甲公司负担13800元。保全费5000元，由某甲公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院，也可以在判决书送达之日起十五日内，向天津市第一中级人民法院在线提交上诉状。

本判决生效后(当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准)，负有给付金钱义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。上述内容即为执行通知，违反本条内容的，本案执行立案后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判长赵国动

审判员高玉杰

人民陪审员李海艳

二〇二四年七月十二日

书记员刘红艳

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文

《中华人民共和国民法典》

第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

第九条民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。

第五百条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：

（一）假借订立合同，恶意进行磋商；

（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；

（三）有其他违背诚信原则的行为。