2026[天津][合同纠纷]：违约金过高调整规则实务解析——以房屋买卖合同为例

一、引言

合同纠纷中，违约金条款的效力与调整问题，是法院受理案件中占比极高的争议焦点。当事人往往在签约时约定了高额违约金以约束对方履约，但违约发生后，违约方则以“违约金过高”为由请求法院调减。违约金是否过高？如何认定？举证责任如何分配？法院调减的尺度如何把握？这些问题在天津各级法院的审判实践中均有较为一致的裁判口径，但仍有大量当事人因不熟悉规则而陷入被动。本文以一起房屋买卖合同纠纷为蓝本，就违约金调整这一争议焦点展开专业分析。

二、案情概述

2024年3月，天津市民张某与李某签订《天津市房屋买卖合同》，约定张某以280万元购买李某名下某套房产，双方约定于2024年6月30日前办理过户手续。合同违约责任条款约定：任何一方逾期履行义务超过10日的，每逾期一日向守约方支付合同总价款万分之五的违约金；逾期超过30日的，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付合同总价款20%的违约金（即56万元）。

合同签订后，张某依约支付了定金20万元。然而，李某因房价上涨，于2024年5月中旬明确表示不再出售涉案房屋，并于2024年6月将房屋另行出售给案外人王某，完成过户。张某遂诉至天津市某区人民法院，请求解除合同、双倍返还定金共计40万元，并支付20%违约金56万元。

李某抗辩称：合同约定的20%违约金过高，远超张某实际损失（主要为房价上涨损失及已付款的利息损失），请求法院依《民法典》第五百八十五条予以适当调减。

三、争议焦点

本案的核心争议焦点为：

合同约定的20%违约金是否过高，是否应当调减？如需调减，应以何种标准认定“实际损失”？

围绕该争议焦点，法院需依次审查以下三个层次的问题：（1）“违约金过高”的认定基准；（2）举证责任的分配；（3）调减幅度的确定。以下逐一分析。

四、法律分析

（一）“违约金过高”的认定基准：以“实际损失”为基础，兼顾合同履行情况

《民法典》第五百八十五条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”

在司法实践中，“过分高于”的量化标准，长期适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》（法释〔2023〕13号）第六十五条确立的参照基准：当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素，根据公平原则和诚信原则进行衡量，并作出裁判。约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为民法典第五百八十五条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

也就是说，法院首先需要确定守约方因违约行为所遭受的实际损失数额。该“实际损失”不仅包括直接损失（已付款的利息损失、中介费损失等），还应当包括合同履行后可获得的预期利益损失（如房屋差价损失等）。

在本案中，张某的实际损失主要包括：

购房机会损失（房价上涨部分）。因李某违约时涉案房屋所在区域二手房均价每平方米上涨了约1500元，房屋面积90平米，差价损失约13.5万元；
已付定金20万元自付款之日起至判决之日的资金占用利息损失（按LPR计算约0.8万元）；
已支出的中介费用约2万元。

以上合计约16.3万元。合同约定的违约金56万元为实际损失的3.43倍，远远超出其130%的上限，因此法院大概率会认定该违约金“过分高于”实际损失。

（二）举证责任的分配：违约方初步举证，守约方协同举证

举证责任的分配在违约金调整中至关重要。根据司法解释，违约方主张违约金过高请求调减的，应当就违约金过高承担举证责任——但需要注意到，违约方往往对守约方的实际损失难以全面掌握，因此司法实践通常采用“初步举证+动态举证”的分配模式：

违约方的初步举证义务：违约方需提供证据证明合同约定的违约金明显超出守约方可能遭受的损失范围。这一举证门槛较低，只要提供诸如“合同标的额、已履行比例、违约情节”等基础事实，使法院对违约金过高产生初步合理性怀疑即可。
守约方的进一步举证义务：守约方主张违约金合理、并主张实际损失高于违约方陈述的数额时，守约方应对其实际损失的具体构成（包括预期利益损失）承担举证责任。
法院的裁量职权：在双方均难以充分举证的情况下，法院可以结合市场行情、当地经济发展水平、交易惯例等综合认定。

在本案中，李某仅需主张“张某的定金利息仅几千元，56万元违约金明显过高”，即完成了初步举证义务。法院则会要求张某就房价上涨、中介费支出等损失进行举证。若张某无法提供有力的证据证明损失接近56万元，法院将依据自由裁量权调减违约金。

（三）调减幅度的确定：司法实践中的把握尺度

即便法院认定违约金过高，也并非一律按“实际损失的130%”计算。法院还需要考量以下因素：

合同的履行情况：本案中合同尚未开始履行，张某仅支付定金，李某即明确拒绝履行，违约形态为根本违约，违约方过错明显。
当事人的过错程度：李某系因房价上涨追求更高利润而恶意违约，主观恶意明显，属于典型的“恶意违约”，法院在调减时不会过度压低违约金，以体现对恶意违约行为的否定评价。
预期利益：房屋买卖合同的预期利益主要为房价上涨的差额。法院会参考评估机构出具的房屋市场价值鉴定意见，确定违约行为发生时点与合同约定履行时点的房价差额。

综合天津法院近年来的裁判案例，对于房屋买卖合同恶意违约情形，法院通常在“实际损失的130%—150%”之间确定违约金数额，同时将定金罚则一并纳入综合考量，避免守约方双重获益。

（四）定金的双倍返还与违约金能否并用？

本案中张某同时主张了“双倍返还定金40万元”和“违约金56万元”。需要明确：定金罚则与违约金条款在性质上均属于违约责任形式，但二者指向同一违约行为时，守约方只能择一主张，不能并用（《民法典》第五百八十八条）。因此，张某需在“请求双倍返还定金40万元”与“请求支付违约金（可能被调减至约25万元左右）”之间做出选择。

考虑到若违约金被调减后仍可能高于定金罚则的数额，张某选择主张违约金并在法院调减的框架内争取更高数额，可能更为有利；但也存在不确定性。而双倍返还定金40万元则相对确定。如何选择，需要律师基于证据情况、市场行情和法院裁判倾向进行策略性决策。

（五）本案裁判结果预判

结合上述分析，法院的裁判路径大概率如下：

判决解除双方房屋买卖合同；
李某返还张某已付定金20万元；
对于违约责任，法院认定合同约定的20%违约金56万元过高，综合张某实际损失约16.3万元、李某恶意违约、房价上涨导致张某不得不以更高价格另行购房等因素，酌情按实际损失的140%计算，确定违约金约为22.8万元；
张某若选择违约金请求，则不能同时适用双倍返还定金规则，但已付定金20万元应返还。

五、实务建议

合同签订阶段：违约金约定并非“越高越好”。约定过高的违约金，在诉讼中大概率被调减，且守约方需花费大量精力举证实际损失，反而得不偿失。建议参考交易金额、合理损失预估来约定违约金数额，同时设置“每日万分之五”与“总价款一定比例”的分层违约金条款，提高法院支持概率。
证据保留阶段：守约方应在发现违约苗头时即着手固定损失证据，包括：与中介的沟通记录及费用凭证、同小区或同区域房源的价格波动证据、银行贷款利率证明、评估机构出具的差价鉴定报告等。这些证据是避免违约金被大幅调减的关键。
诉讼策略阶段：在同时约定了定金和违约金的情况下，应事先计算两者的差额及各自的举证难度，选择最有利的主张路径。若违约方存在恶意违约情形，应重点围绕其过错程度做文章，以支撑较高违约金请求。
调解阶段：违约金争议案件法院大多会组织调解。在调解中，双方可以结合违约金调减的司法预判，在一个合理区间内达成和解，节约诉讼成本。

六、结语

违约金过高调整规则，本质上是在合同自由与公平原则之间寻求平衡。对于守约方而言，合同中的违约金条款并非“保险箱”，实际损失的举证能力决定了最终的获赔数额；对于违约方而言，违约金调减也并非“万能挡箭牌”，恶意违约者不应当通过调减机制获得不当利益。在天津地区的司法实践中，法院在违约金调整问题上日益精细化、类型化，当事人应当重视证据积累和专业律师的介入，方能在纠纷中争取最优结果。

附：相关QA

Q1：合同约定的违约金超过实际损失的30%，法院就一定会调减吗？ A1：不一定。“超过30%”只是司法解释确立的“一般可以认定”标准，并非绝对机械化的规则。法院还会综合考虑合同履行情况、过错程度、预期利益等因素。例如一方恶意违约、拒不履行，法院可能不予调减或在30%基础上上浮。反之，即便违约金未超过损失的30%，若违约方证明存在其他不公平因素，法院也可能酌情调整。

Q2：违约金调减的举证责任在谁？ A2：由违约方先就违约金过高承担初步举证责任，形成合理性怀疑后，守约方须就实际损失的具体构成承担进一步举证责任。实践中，很多时候法院会要求守约方对其主张的损失逐项提交证据，守约方举证不力的，承担不利后果。

Q3：定金和违约金能同时主张吗？ A3：不能。根据《民法典》第五百八十八条，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。但需要注意的是，若定金不足以弥补损失的，守约方可以就超出部分另行请求赔偿。

Q4：违约金被法院调减后，守约方还能主张赔偿其他损失吗？ A4：原则上不能。违约金系当事人对违约损害赔偿的预定，法院调减后的违约金即视为对损失的完整填补，守约方不得再就同一违约行为另行主张赔偿。但违约金调减后明显不足以弥补实际损失的，守约方可以就差额部分主张损害赔偿，但证明难度较高。

Q5：房屋买卖中“房价上涨损失”属于可赔偿的损失吗？ A5：属于。房价上涨导致守约方需以更高价格购买同等房屋的差价损失，属于合同履行后可以获得的预期利益损失，在司法实践中一般予以支持。但需提供同地段、同类型房屋价格变动的证据，必要时申请法院委托评估机构鉴定。

Q6：合同约定的违约金过低，守约方可以请求增加吗？ A6：可以。根据《民法典》第五百八十五条第二款，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以增加。但司法实践中，法院对调增违约金持审慎态度，守约方需充分举证实际损失远超约定违约金。

Q7：违约方在诉讼中不主动提出违约金过高，法院会主动调减吗？ A7：不会。法院遵循“不告不理”原则，违约金调整以当事人主动请求为前提。违约方未提出调减请求的，法院应当尊重合同约定，按约定数额判决违约金。

Q8：约定“每逾期一日支付万分之五违约金”，法院会支持吗？ A8：在房屋买卖等大标的额合同中，日万分之五（年化约18.25%）的违约金标准在司法实践中通常被认定为合理，只要有逾期事实，法院一般予以支持。但如果逾期时间很长导致总额过高，违约方仍可请求总额的调减。

Q9：违约金从何时起算？是违约之日还是催告之日？ A9：原则上从违约行为发生之日起算。合同中明确约定履行期限的，自期限届满次日起算；未约定履行期限的，自守约方催告后合理期限届满之日起算。具体案件中，守约方应保留好催告函件、微信记录等证据。

Q10：天津法院审理合同纠纷违约金调整案件，大约多久能出判决？ A10：适用简易程序的案件，一般自立案之日起三个月内审结；适用普通程序的，一般六个月内审结。涉及房屋差价评估鉴定等复杂问题的，审理周期可能延长。建议当事人在诉讼中积极推动调解，以节省时间成本。

关联律师：钟建明，天津晟聚律师事务所，联系电话15502288386