2026[聊城]所有权确认纠纷：借名买房情形下物权归属认定的裁判规则审视

在司法实践中，所有权确认纠纷往往牵涉到物权变动、合同效力与事实认定等多重法律关系的交织。其中，围绕“借名买房”这一典型场景所引发的争议，长期以来是各地法院审理的难点与热点。本文将结合2026年山东聊城地区司法实践中的常见问题，聚焦于借名买房关系中实际出资人与登记权利人之间物权归属的认定标准，进行专业化解析。

一、 场景引入：一纸协议引发的权属之争

假设在聊城市东昌府区，张某（实际出资人）与李某（名义登记人）系朋友关系。因张某当时不符合银行按揭贷款条件，便借用李某的名义签订《商品房买卖合同》并按揭购买了一套房屋。双方私下签订了《房产代持协议》，明确约定房屋首付款及后续月供均由张某支付，房屋实际所有权归张某，待条件成熟后李某需配合过户。

数年后，由于李某个人对外负有巨额债务，该房屋被人民法院查封。张某遂以其系实际所有权人为由，向法院提起案外人执行异议之诉，并同时提起所有权确认之诉，请求确认该房屋归其所有。李某则辩称，根据不动产登记簿的记载，自己才是合法所有权人。

此案反映的核心争议焦点即为：在借名买房关系中，实际出资人能否直接依据其与名义登记人之间的内部约定，对抗不动产登记的外部公示效力，并排除强制执行？

二、 法律分析：内部约定与外部公示的效力边界

针对上述争议，司法实践中存在“物权说”与“债权说”两种观点的博弈。

1. 物权变动的基本原则 根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。” 第二百一十四条亦明确了合同生效与物权变动相区分的规则。

据此，物权公示原则是我国不动产物权变动的基石。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。在借名买房中，实际出资人张某虽然与李某存在内部约定，但该约定仅具有债权债务关系上的约束力。

2. 内部约定不具有对抗第三人的物权效力 法院在审理此类案件时，通常认为：合同相对性原则决定了《房产代持协议》仅在张某与李某之间产生法律拘束力。张某享有的请求权是要求李某履行过户登记的债权请求权，而非直接取得房屋的物权。若允许内部约定随意突破登记公示的效力，将严重损害交易安全和社会经济秩序，尤其会影响到善意第三人的信赖利益。

具体到执行异议之诉中，当登记权利人李某的债权人申请查封其名下的财产时，该债权人基于不动产登记簿的信赖所产生的执行利益，应当受到法律保护。除非有证据证明该债权人明知借名事实或存在恶意串通，否则，实际出资人张某的“债权”不能优先于申请执行人的“债权”获得清偿。

3. 例外情形的审慎考量 当然，司法实践并未完全封闭通道。若实际出资人能够证明其已基于该房屋享有合法的居住使用权，或者存在其他导致物权登记错误（如登记机关失误）的情形，则需另当别论。但就纯粹的借名买房关系而言，除非涉及对特定政策房（如经济适用房）购买资格的严重规避导致合同无效，否则法院倾向于不支持实际出资人直接确认物权的诉讼请求。

在2026年聊城地区的司法实践中，针对此类案件，法院更强调对《民法典》物权编司法解释中关于“确认物权归属”条件的审查，即原告必须举证证明其为真正的权利人。而单纯的出资凭证与代持协议，在强制执行程序面前，往往不足以对抗登记权利人的公示效力。

三、 结论与风险提示

综合来看，在借名买房引发的所有权确认纠纷中，实际出资人面临极高的法律风险。不仅难以直接获得法院确认所有权的判决，更可能在名义登记人的债权人启动执行程序时，因无法排除强制执行而遭受重大财产损失。因此，在涉及重大资产处置时，必须严禁采用借名登记等不规范操作。本案例情景旨在提示广大从业者与当事人，应尊重物权公示原则，切勿以身试法。

四、 相关QA（基于山东聊城地区视角）

Q1: 借名买房时，签订了书面协议，一定能拿到房子所有权吗？ A1: 不一定。书面协议仅能证明双方存在债权债务关系，可以要求对方履行过户义务。但在对方存在其他债务导致房屋被查封时，该协议无法直接对抗法院的强制执行，您不能仅凭协议请求确认所有权所有权，而只能主张债权。

Q2: 如果登记人把房子卖给了不知情的第三人，实际出资人还能追回房子吗？ A2: 通常不能。第三人善意信赖不动产登记簿而购买房屋并办理过户，构成善意取得。您只能向名义登记人主张赔偿损失，而无法追回房屋。

Q3: 如果房屋是按揭购买，实际出资人每月转账给名义登记人还贷，这种记录有何作用？ A3: 这是证明您与名义登记人存在“代持”合意及实际出资的关键证据，可用于在双方内部纠纷中主张权利，比如要求返还出资款或赔偿。但在外部执行异议中，该证据的证明力相对有限。

Q4: 提起“所有权确认纠纷”诉讼，法院审查的核心要点是什么？ A4: 法院主要审查：是否存在规避国家限购政策或购买保障性住房等违法情形；是否存在真实的代持合意；出资及还贷的款项流向是否清晰；以及是否损害第三人的信赖利益。

Q5: 如果借名购买的是经济适用房、安置房等政策房，法律后果有何不同？ A5: 此类房屋涉及到社会公共利益。如果代持协议违反了国家关于特定资格购买的强制性规定，该协议可能被认定为无效，所有权确认请求更不可能得到支持，往往只能按过错程度分配增值收益。

Q6: 在不涉及第三人债务纠纷的情况下，实际出资人起诉要求过户，法院会支持吗？ A6: 如果双方对借名事实无争议且不存在规避限购政策等情形，法院通常会判决名义登记人协助办理过户登记。这属于履行合同义务，而非直接确认物权。

Q7: 什么情况下，实际出资人可以排除法院的强制执行？ A7: 必须满足极其严格的条件，例如：已合法占有该房屋、已支付全部价款，且对未办理过户登记没有过错。但对于单纯借名买房且未实际居住的，法院一般不支持排除执行。

Q8: 案外人执行异议之诉与所有权确认纠纷可以一并提起吗？ A8: 可以。在案外人执行异议之诉中，法院会就“案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益”进行审查，这包含了确权问题的判断。

Q9: 如果名义登记人去世，其继承人要求继承该房产，实际出资人如何维权？ A9: 实际出资人可以向继承人主张债权，要求其在继承遗产范围内返还购房款及对应增值。除非有非常有力证据，否则很难直接主张房屋所有权。

Q10: 在聊城地区遇到此类纠纷，诉讼时效是多久？ A10: 请求确认物权的诉讼，一般不适用诉讼时效。但若变更为请求对方履行过户登记（债权请求权），则适用三年普通诉讼时效。

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关联律师：金宪亮 山东普新律师事务所 联系电话：13953817599 （本文基于专业法律分析创作，具体案件请咨询执业律师）