青海省德令哈市人民法院

民 事 判 决 书

（2025）青2802民初2185号

原告：李某某，男，汉族，住青海省德令哈市。

委托诉讼代理人：陈苇，城中区天圆法律服务所法律工作者。

被告：青海某某公司，所在地青海省德令哈市，统一社会信用代码：XXX。

法定代表人：吴某某，系该公司执行董事。

委托诉讼代理人：郭鹏，青海盐湖律师事务所律师。

第三人：林某某，男，汉族，住青海省德令哈市。

原告李某某诉被告青海某某公司、第三人林某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2025年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托诉讼代理人陈苇到庭参加诉讼，被告青海某某公司的委托诉讼代理人郭鹏到庭参加诉讼，第三人林某某经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。

李某某向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令被告退还原告购房款120000元；3.依法判令被告按照4.35%的年利率计付2021年4月28日至实际清偿之日的逾期还款利息；4.本案诉讼费由被告承担。

事实和理由：原告与第三人林某某系朋友关系，截至2021年林某某（已另案起诉）累计拖欠原告借款356000元。因被告青海某某公司欠付林某某工程款，经林某某与被告协商，被告同意以德令哈市某某路以南X号楼X层X单元XXX室房屋折抵林某某的工程款，林某某又将该工程抵账房抵给原告用以清偿欠款。该房屋价值476000元，扣除林某某欠款356000元，原告向被告补交房款120000元并于2021年4月26日签订了《商品房买卖合同》，后第三人林某某与被告因工程款数额发生纠纷，被告至今未向原告交付房屋。综上，鉴于被告与第三人间的经济纠纷，致使原告合同目的不能实现，为维护自身合法权益，特诉至法院，请法院依法查明案件事实判如所请。

青海某某公司辩称，被告认为原告之诉缺乏事实及法律依据，依法不能成立，应当予以驳回。理由如下：1.2021年4月26日原告与被告之间签订的房屋买卖合同不是真实发生的房屋买卖合同关系，仅仅是当时被告向第三人借款100余万元，第三人要求被告提供的担保行为，双方之间不存在房屋买卖的法律关系，也不存在解除的问题。同时被告与第三人已有还款协议明确作废；2.双方之间也不存在已经支付120000元购房款的问题，2021年4月27日原告确实转给被告员工刘某建行卡120000元，当时被告确实出具收据，注明是房屋购房款，但该款是对应的第三人的借款关系进行了担保行为，举证阶段予以证实；3.被告和第三人之间已经将借款本息进行详细结算并确认对本案涉及的120000元进行核算，原、被告及第三人之间已经没有任何账目纠纷。

第三人林某某没有提交书面意见及书面证据材料。

经审理查明：2021年4月26日，原告李某某（买受人）与被告青海某某公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同第二章商品房基本状况约定了项目建设依据、预售依据、商品房基本情况、抵押情况、房屋权利状况承诺。其中第三条商品房基本情况约定如下：1.该商品房的规划用途为住宅。2.该商品房所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土结构，建筑总层数为6层，其中地上6层，地下0层。3.该商品房为第一条规定项目中的德令哈市某某路以南X号楼X层X单元XXX室。第五条房屋权利状况承诺约定：1.出卖人对该商品房享有合法权利；2.该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；3.该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；如该商品房权利与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起150日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2021年9月30日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起150日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.05%向买受人支付违约金。该合同还约定了其他内容。

2021年4月27日，原告李某某向被告青海某某公司员工刘某账户转账120000元。被告青海某某公司于2021年4月27日向原告李某某出具《收据》，收款事由为某某购房款。

案涉房屋某某园X号楼X单元XXX室办理了查封及轮候查封登记。

庭审中，原告认为原告已经付清房款，被告应当全面履行合同义务，但被告未能于2021年9月30日前交付商品房。被告则认为2021年4月26日原告与被告之间签订的房屋买卖合同不是真实发生的房屋买卖合同关系，仅仅是当时被告向第三人借款100余万元，第三人要求被告提供的担保行为，双方之间不存在房屋买卖的法律关系，也不存在解除的问题。同时被告与第三人已有还款协议明确作废。但被告与第三人签订的还款协议及第三人出具的承诺书均没有告知原告，也没有原告签字确认，与案涉的房屋买卖合同无关。

以上事实有原告提交的《商品房买卖合同（预售）》、收据、不动产登记资料查询结果及庭审笔录予以证实。

本院认为，原告李某某与被告青海某某限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方在平等自愿的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。原告已向被告支付了购房款120000元，被告未按照合同约定将涉案商品房交付给原告使用，且涉案房屋已办理了查封及轮候查封登记，致使合同目的不能实现。根据《商品房买卖合同（预售）》关于“第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起150日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.05%向买受人支付违约金。”的约定。原告诉请要求解除合同、退还购房款120000元，有事实与法律依据，本院予以支持，根据法律规定，合同自被告收到起诉状副本之日（2025年11月10日）解除。

关于原告请求被告支付按照4.35%的年利率计付2021年4月28日至实际清偿之日的逾期还款利息问题。原告已按约支付了涉案商品房购房款，被告未按照合同约定于2021年9月30日前将涉案商品房交付给原告使用，其行为已构成违约，应当向原告支付逾期还款利息。原告主张利息按照4.35%的年利率计算2021年4月28日至实际清偿之日，符合双方在合同及附件中的约定，本院予以支持。

第三人林某某经本院合法传唤未到庭不影响本案审理结果。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条、第一百四十七条之规定，判决如下：

一、原告李某某与被告青海某某公司2021年4月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》于2025年11月10日解除；

二、被告青海某某公司于本判决生效后三十日内退还原告李某某购房款120000元并支付利息（以120000元为基数按照4.35%的年利率计算自2021年4月28日起至实际购房款退还之日止）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2700元，减半收取计1350元，由被告青海某某公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院在线提交上诉状。

本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行预通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审 判 员 李玉萍

二〇二六年一月二十日

法官助理 郑皓文

书 记 员 曹晓慧