山东省济南市历下区人民法院

民 事 判 决 书

（2024）鲁0102民初15154号

原告：张某，女，1972年8月31日出生，汉族，住济南市历下区。

委托诉讼代理人：张兆国，山东恒信达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郭香兰，山东恒信达律师事务所律师。

被告：山东磐石某某商业保理有限公司，住所地济南市高新区。

法定代表人:马某军。

委托诉讼代理人：李文利，山东坤宁律师事务所律师。

第三人：山东某某置业有限公司，住所地济南市平阴县。

法定代表人:马某海，职务不详。

原告张某与被告山东磐石某某商业保理有限公司（以下简称磐石某某公司）、第三人山东某某置业有限公司（以下简称某某置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2024年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某的委托诉讼代理人张兆国、郭香兰，被告磐石某某公司的委托诉讼代理人李文利到庭参加诉讼。第三人某某置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销济南市历下区人民法院（2024）鲁0102执异563号执行裁定书；2、请求依法判令停止对原告张某所有的位于济南市历下区**路**号**号的拍卖并排除强制执行；3、本案诉讼费由被告磐石某某公司承担。事实与理由：2012年3月原告张某与第三人某某置业公司倒签了日起为2010年7月20日的《房屋内部认购意向书》一份（倒签的原因在于改时间为案外人刘某云与被执行人签订《房屋内部认购意向书》的时间），约定原告张某购买位于济南市历下区**路**小区**号楼**室房屋和Ｂ025车位，房屋价款为863080.92元、车位款为9万元，合计为953080.92元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该《房屋内部认购意向书》已经明确约定了双方但是人的名称、商品房、车位的基本状况、销售方式，上频频价款的确定范式及总价款、付款时间；交付、解决争议的方法等等，且原告张某已经付清了全部购房款和车位款，原告张某与第三人某某置业公司已经签订了合法有效的书面商品房和车位买卖合同。位于济南市历下区**路**号**小区**号楼**号房屋是案外人刘某云转让给原告张某的，原告张某与刘某云20**年3月7日签订《房屋转让协议书》，原告张某向案外人刘峰宇支付房屋转让款115万元，《房屋转让协议书》双方已经履行完毕。案外人刘某云购买上述房屋时，已向第三人某某置业公司交纳69万元购房款，剩余173080.92元约定由原告张某直接支付给第三人某某置业公司。因当时上述房屋不能办理产权登记，案外人刘某云配合原告张某至第三人某某置业公司出办理了更名手续，原告张某和第三人某某置业公司倒签了日起为2020年7月20日的《房屋内部认购意向书》，约定原告张某购买上述房屋并购买Ｂ025号车位，车位就按为9万元，加上案外人刘某云剩余未支付房款173080.92元，合计263080.92元，2012年6月11日原告张某通过工商银行支付给第三人某某置业公司，第三人某某置业公司向原告张某出具收据。原告张某购房款和车位款已经全部付清。2012年3月，原告张某购买案涉房屋和车位后即占有使用至今。案涉车位未登记在原告张某名下是第三人某某置业公司隐瞒能够办理产权的事实且拒不配合原告张某办理产权登记，责任不再原告张某。从贵院志新材料也可以看出涉案车位从Ｂ001号至Ｂ050号车位均未给予办理产权登记，证明不是业主的原因未办理产权登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”另根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》［法释（2023）1号］第二条规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部借款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款有限受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”原告张某购买房屋和车位在先，且已经支付全部价款并已经用于居住占有使用至今，应排除对案涉车位的强制执行。原告张某向贵院提出执行异议，贵院以（2024）鲁0102执异563号执行裁定书，裁定：“驳回案外人掌权的执行异议”。第三人某某置业公司将早已经出卖的房屋和车位进行抵押是恶意的，且被告磐石某某公司对案涉车位已经出卖是明知的，双方是互相串通的，抵押行为因为无效。本案原告张某是通过购买案外人房屋的形式购买案涉房屋，原告张某已经向案外人刘某云支付房屋转让款115万元，加上原告张某向第三人某某置业公司支付的263080.92元，原告张某已经支付1413080.92元购房款和车位款。贵院执行裁定书不顾本案官大业主已经支付购房款并已占有使用十余年的客观事实，简单粗暴的仅以银行转账形式支付给第三人某某置业公司的款才认定支付购房价款的行为，对于群体的被侵害时间，没有举行任何听证就武断裁定，有违司法公正，侵害了盛世合丰苑广大业主的权利。为维护合法权益，特诉至贵院，请依法裁判。

被告磐石某某公司辩称，一、被答辩人张某主张停止对第三人某某置业公司名下的坐落于济南市历下区**路**号**号（下称“标的物”）的拍卖执行，其请求无任何法律和事实依据。（一）被答辩人张某不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，无法排除对标的物的执行。1、被答辩人张某签订的《房屋内部认购意向书》及《房屋内部认购意向书补充协议》并不是书面的房屋买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）款规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，被答辩人需要同时满足上述四个条件时才能排除强制执行。根据第一款规定，虽然被答辩人张某签订了《房屋内部认购意向书》及《房屋内部认购意向书补充协议》，两份协议只是意向协议，也没有签订针对标的物的书面买卖合同，并且《房屋内部认购意向书》第四条明确约定了“四、本意向书不等同于《商品房预售合同》和《商品房买卖合同》的法律效力，可作为其补充条款具有效力。双方应在该楼盘开盘时另行签订商品房买卖合同，有关商品房的权利、义务，均以双方签订的商品房买卖合同为准”，所以其不符合第一款规定。2、被答辩人张某并没有提供证据证明在答辩人享有抵押权之前已合法占有标的物，不符合第二款规定。虽然被答辩人张某提供了关于车位管理费的收据，但是其并没有提供证据证明已经支付了相关费用，并且车辆管理费无论用不用车位都是必须要收取的，所以无法证明第三人某某置业公司已经向被答辩人张某交付了车位并实际占有车位，不符合第二款规定。3、被答辩人张某并没有提供证据证明在答辩人享有抵押权之前已经支付了全部价款，不符合第三款规定。被答辩人张某至提供了一笔尾款138276元的流水凭证，对于订金30万元和496882.5元的房款没有提供证据证明，并且30万现金数额较大，不符合常理，且未提供取现和现金实际交付的证据，无法证明其已经支付所有房款，并且第三人某某置业公司也没有向被答辩人开具相应的发票，不符合第三款规定。4、被答辩人张某在能够为标的物办理过户登记的情况下没有办理标的物的过户登记手续，不符合第四款的规定。经答辩人了解，涉案标的物于2017年1月16日就已经登记在第三人某某置业公司名下，答辩人于2022年1月10日对标的物进行了抵押登记，在此之前标的物不存在查封、抵押等影响办理过户登记的情况，虽然被答辩人主张是第三人某某置业公司一直不配合办理过户登记，但是被答辩人有权利通过诉讼的方式要求第三人某某置业公司配合办理过户登记，其怠于行使自己的权利，自身存在过错。所以被答辩人张某在能够为标的物办理过户登记的情况下没有办理标的物的过户登记手续，不符合第四款的规定。二十八条只适用于房产，并不适用于涉案车位，即使是退一步讲，适用二十八条，原告张某所提交的证据也不能证明其已经实际占有使用车位。综上所述，被答辩人张某的诉讼请求无法律和事实依据，应当驳回其全部的诉讼请求。

第三人某某置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，未进行答辩，未向本院提交证据。

本院经审理认定事实如下：济南市泉城公证处作出（2022）**证经字第**号《公证书》及2023年9月17日作出（2023）鲁济南泉城证他字第3123号《执行证书》。执行证书确认，申请执行人可持原富裕强制执行效力的债权文书公证书及本执行证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。被申请人执行人为：山东某某置业有限公司。申请执行标的：抵押物：济南市历下区转山西路1-19号盛世合丰苑地下车库……Ｂ044……共计50个车位。抵押担保范围具体如下：融资保理款本金合计人民币500万元整。利息、罚息、违约金等……。执行案号（2023）鲁0102执6589号。

经立案执行，本院于2024年1月23日查封第三人某某置业公司名下涉案车位，查封时间自2024年1月23日至2027年1月22日，查封案号（2023）鲁0102执6589号。

2007年11月3日案外人刘某云（乙方）与第三人某某置业公司（甲方）签订《房屋内部认购意向书》，约定乙方购买甲方开发的位于济南市历下区**路**小区房屋，意向书签订之日向甲方缴纳购房订金40万元。后案外人刘某云（乙方）与第三人某某置业公司（甲方）签订《房屋内部认购意向书》补充协议，约定乙方购买甲方开发的位于济南市历下区**路**楼**单元**室，建筑面积171.86平方米，单价为5022元／平方米，房屋价款为863080.92元，车位（Ｂ85）价款为90000元，上述总价款为人民币956080.92元。

2012年3月7日，原告张某（乙方）与案外人刘某云（甲方）签订房屋转让协议书，约定甲方将位于济南市历下区**路**楼**单元501的商品房转让与乙方，甲方已交款69万元，根据合同约定还应交房款173080.92元，甲方转让给乙方的价款为每平方米7600元，房屋总价款为（原合同860380.92除以5022＝171.86平方米）171.86乘以7600元＝1306136元，乙方应向甲方付款为1306136元-173080.92元＝1133056元，双方确认为115万元，甲方未交款173080.92元由乙方交付给第三人某某置业公司。合同约定的收款人为案外人崔某文。

原告张某（乙方）与第三人某某置业公司（甲方）签订《房屋内部认购意向书》，约定乙方购买甲方开发的位于济南市历下区**路**楼**单元**室，建筑面积171.86平方米，单价为5022元／平方米，房屋价款为863080.92元，车位（Ｂ25）价款为90000元，上述总价款为人民币953080.92元。

2014年10月10日原告张某（乙方）与第三人合同置业公司（甲方）签订协议书，约定双方确认2010年7月20日签订的《房屋内部认购意向书》中约定的车位为Ｂ25号，车位款9万元与房款863080.92元，合计953080.92元乙方已全部支付。

2007年11月3日案外人刘某云向第三人某某置业公司交纳购房订金35万元，2008年3月25日交纳购房订金5万元,2010年7月20日交纳购房款29万元。2012年3月7日原告张某现金支付案外人刘某云30万元，刘某云出具收条，同日原告张某通过银行转账案外人崔某文30万元，通过案外人张兆国银行转账案外人崔某文10万元。2012年6月6日原告张某通过银行转账案外人崔某文45万元。2012年6月11日原告张某转账支付第三人某某置业公司购房款263080元。

原告张某自2015年起交纳案涉房屋的车辆管理费等。山东某某物业管理有限公司出具《证明》，证明原告张某自2012年3月份起在该小区居住和使用025号车位，并按时缴纳物业费和车位管理费。目前物业费和车位管理费已缴纳至2024年12月31日。

本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

关于本案中的案涉车位，第一，本院对案涉车位的查封日期为2023年7月17日，虽然原告张某与第三人某某置业公司《房屋内部认购意向书》签订时间与其他证据相矛盾，但结合原告张某提交的有关付款凭证，能够证实该协议的签订时间在本院查封案涉车位之前。因此原告张某已在人民法院查封之前签订了书面买卖合同。

第二，原告张某已于车位查封前足额支付《房屋内部认购意向书》约定的房屋价款及案涉车位款，虽然原告张某提交的账本为复印件，但证据间能够相互印证，结合原告张某提交的物业费、车位费等收据，能够证实原告张某已于查封前支付全部价款并实际占有使用该车位。

第三，案涉车位现在因第三人某某置业公司的原因未办理网签登记，不存在因原告张某自身原因不予办理过户登记的情形。

综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第二百三十四条之规定，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：

终止对登记在被告山东某某置业有限公司名下位于济南市历下区**路**号车位的执行，并解除对该车位的查封措施。

案件受理费2050元，由被告山东磐石某某商业保理有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省济南市中级人民法院在线提交上诉状。

本院（2024）鲁0102执异563号执行裁定书于本判决生效时自动失效。

审判员王晛

二〇二五年三月十七日

书记员任姗姗