山东省聊城市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2022)鲁15民终1741号

？？上诉人（原审被告）：聊城市东昌府区蒙牛荣祥冷食批发部，住所地：聊城市东昌府区××办事处××街××不夜城××楼××单元××号。

经营者：徐庆敏，女，1963年12月27日出生，汉族，住聊城市东昌府区××办事处××街××不夜城××楼××单元××号。

委托诉讼代理人：胡志伟，聊城高新弘正法律服务所法律工作者。

委托诉讼代理人：杨安茹，聊城高新弘正法律服务所法律工作者。

被上诉人(原审原告)：聊城耀曦房屋中介有限公司，住所地：山东省聊城市东昌府区柳园街道办事处金柱大学城A区S25-85#。

法定代表人：曲宗利，总经理。

委托诉讼代理人：王新华，男，1982年3月12日出生，汉族，该公司经理，住聊城市东昌府区。

委托诉讼代理人：张家波，山东同心达律师事务所律师。

原审第三人：张洪合，男，1970年7月20日出生，汉族，居民，住聊城市东昌府区。

委托诉讼代理人：郭金政，山东普新律师事务所律师。

上诉人聊城市东昌府区蒙牛荣祥冷食批发部（以下简称荣祥批发部）因与被上诉人聊城耀曦房屋中介有限公司（以下简称耀曦公司）及原审第三人张洪合排除妨害纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院(2021)鲁1502民初8631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

荣祥批发部上诉请求：撤销一审判决，改判驳回聊城耀曦房屋中介有限公司的原审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决对事实审查不清，认定证据不确实充分，适用法律明显错误，显失公允的偏袒被上诉人。首先，根据原审归纳确定的争议重点之一原告是否具有诉讼主体资格，对照原审查明的基本事实，被上诉人提交的二份《执行裁定书》《协助执行通知书》及4份《不动产登记证书》均载明执行案件的申请人即房屋权利人系案外人恒丰银行，而非被上诉人。被上诉人另提交的其他证据均证明其未完全取得涉案房屋所有权，被上诉人始终未交付购房款的凭证予以证实；退一步说，即便有证据证明被上诉人支付了全部购房款，此仅属进入购房程序第一步，并不代表在后续办理确权过户的过程中，就不会出现其他不确定因素，亦无法确保其可完全顺利的取得涉案房屋所有权。因此，原审仅凭被上诉人提交的《拍卖成交确认书》与黑白图片的《网络司法拍卖公告》，便认定涉案房屋所有权归被上诉人享有明显错误，缺乏事实根据及法律依据。另，结合上诉人和第三人提交的相关证据，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。据此，证明被上诉人在尚未取得不动产登记证书之前就根本不具有原告诉讼主体资格。其次，基于案外人天润商贸公司法人金同余曾向第三人先后共借款213.5万元无能力偿还(第三人提交的借据和银行过付凭证证实)，因此，金同余与第三人经协商达成案涉房屋8间的房屋买卖协议，第三人继而又将案争房屋8间以60万元的总价款转卖给上诉人所有(银行过付凭证证明)，上诉人与第三人虽未签署书面买卖合同，但双方形成口头约定且已履行并对此认可，上诉人自2014年至今一直占有和使用案争房屋，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。据此，天润商贸公司法人金同余与第三人签署的《房屋买卖协议书》、第三人与上诉人达成的口头《房屋买卖合同》应被认定为合法有效，在被上诉人未完全取得房屋所有权之前，上诉人对案争房屋的使用权依法应受保护。再次，既然原审查明被上诉人未办理房屋过户确权、未完全取得案争房屋所有权，便证明被上诉人根本不具有本案诉讼主体资格，因此，原审判决上诉人在限期60日内将案争房屋8间腾空并恢复原状交付给被上诉人的结论缺乏客观事实根据及法律依据，且明显违背公平原则。综上所述，请求二审在查明涉案事实原委后撤销原判，改判驳回耀曦公司的全部诉讼请求。

耀曦公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉无事实和法律依据，依法应当予以驳回。一、耀曦公司在本案中具有诉讼主体资格，一审法院认定正确。2020年6月26日，耀曦公司在360拍卖平台竞价成功，成交价格为3727万元，恒丰银行股份有限公司聊城分行随即与耀曦公司就上述房屋进行交接，在耀曦公司接收上述房屋后，即对上述房屋进行装饰装修并实际占有，实际取得包括涉案房屋在内的上述房屋的占有、使用等相关权益，这种权益不以耀曦公司是否取得所有权为基础。因上诉人占用涉案房屋没有任何法律依据，其占用行为损害了耀曦公司的合法权益，构成民事侵权，依法应当排除其妨害。况且恒丰银行股份有限公司聊城分行也将其对房屋的相关权益全部转让给耀曦公司，耀曦公司具有本案的诉讼主体资格。二、张洪合对案涉房屋并无合法权益，上诉人以此来认定其就案涉房屋享有合法权益是不成立的。本案中，无法确认金同余与涉案房屋原产权人山东聊城天润商贸有限公司存在何种关系，不能证实其关联性；即便金同余与山东聊城天润商贸有限公司存在关系，但山东聊城天润商贸有限公司作为独立法人，具有独立人格和财产权，案涉房屋属于山东聊城天润商贸有限公司的公司财产，任何人都无权私自进行处分，所以，金同余无法对外处置公司财产，张洪合虽称与金同余之间存在协议，但不能据此证实金同余就享有案涉房屋的所有权益，张洪合更不能因上述协议获得涉案房屋合法权益，上诉人所称的已经与张洪合达成口头的房屋买卖协议更是没有任何事实和法律依据予以支持。再者，上诉人在一审中称从山东聊城天润商贸有限公司租赁涉案房屋2年，但没有任何证据予以证实。综上，上诉人没有任何证据证实其基于租赁关系或其他合法关系占用涉案房屋，其占用行为损害了耀曦公司的合法权益，构成民事侵权，依法应当排除其妨害。

张洪合述称，一、案涉楼房在2014年3月16日已由案外人山东聊城天润商贸有限公司出卖给张洪合，耀曦公司如主张案涉楼房所有权应对张洪合购买楼房支出的2135000元购楼款进行补偿。在2011年11月至2014年3月16日期间（不包括2014年3月16日当天），案外人山东聊城天润商贸有限公司共向张洪合借款8笔，合计借款1910000元。案外人山东聊城天润商贸有限公司曾于2013年12月28日出具书面材料承诺，承诺约定2014年4月10日前如不能还清欠款，自愿将韩国商城案外人名下的房产证号聊房产证号柳字第1×**房产，过户到张洪合名下。由于案外人山东聊城天润商贸有限公司无法偿还借款，2014年3月16日经与商贸有限公司协商，其将拥有的案涉楼房1楼8间出卖给张洪合，借款1910000元冲抵购楼款，另外张洪合于当天分两次又向案外人山东聊城天润商贸有限公司补交了购楼款225000元。上述8间楼房共计支付给案外人山东聊城天润商贸有限公司购楼款2135000元。由于根据之前张洪合与案外人山东聊城天润商贸有限公司的约定，从2013年5月开始，上述8间楼房中其中的4间归张洪合所有，当时张洪合将其中的4间楼房租给了上诉人，每月租金2800元。2013年10月份张洪合与上诉人商定将案涉一楼4间楼房出卖给上诉人，上诉人向张洪合支付了购楼预付款500000元。2014年3月16日张洪合取得案外人山东聊城天润商贸有限公司另外案涉4间楼房之后，张洪合又租给了上诉人。案外人山东聊城天润商贸有限公司将其所有的案涉楼房进行抵押一事，张洪合于2021年7月份才知晓。由于种种原因张洪合于2021年6月至7月份分3次退还给上诉人预付购楼款200000元，加之以前年度上诉人向张洪合借款100000元，张洪合共计向上诉人返还购房预付款300000元。张洪合与案外人山东聊城天润商贸有限公司的楼房买卖，虽然没有签订书面买卖合同，但是楼房已经交付给张洪合并由张洪合实际占有，根据有关法律规定，房屋买卖合同已经成立并生效。同样，张洪合与上诉人的楼房买卖合同和租赁合同已成立并生效。根据法律的规定，合同订立并生效后，楼房没有办理过户手续，只是所有权没有转移，但楼房买卖合同已经成立并生效，应受法律保护。张洪合与案外人山东聊城天润商贸有限公司之间的楼房买卖合同成立生效在先，案外人山东聊城天润商贸有限公司楼房抵押在后，张洪合的合法权益应依法予以保护，张洪合购买楼房支出的2135000元购楼款，耀曦公司如主张楼房所有权应当给予补偿。张洪合和上诉人并非非法占有案涉房屋，不存在排除非法妨害的问题，不存在拆除所建冷库恢复原状的问题。耀曦公司在购买案涉楼房时应当知道该案涉楼房已经出售和租赁这一事实，在明知楼房已经出售和租赁这一事实的情况下，仍然购买案涉房屋，心里应有预期，在价格上会有所体现，由此造成的损失应由耀曦公司自己承担。耀曦公司如主张案涉楼房所有权应对张洪合购买楼房支出的2135000元购楼款进行补偿。一审法院对张洪合的反诉请求不予支持，属于认定事实不清，适用法律错误。二、被上诉人到目前为止，尚未取得案涉房屋的所有权证书，还不是案涉房屋的所有权人，其作为本案一审的原告主体资格不合法，其诉讼请求不应得到支持。综上，请贵院查明有关事实真相，依法改判，支持张洪合的反诉请求，判令被上诉人补偿张洪合购楼款2135000元，驳回被上诉人的诉讼请求。

耀曦公司向一审法院起诉请求：1.判令被告停止妨害行为，将其占有使用的房屋腾出并返还原告；2.判令被告拆除其所建蒙牛冷库，包括但不限于冷库所需所有设备，并恢复原状；3.判令被告按每年172800元标准赔偿原告自2018年1月1日至返还房屋止的房屋占用使用费损失；4.判令被告承担本案诉讼费及因实现债权而支出的其他费用。诉讼中，原告自愿撤回第3项诉讼请求。

一审法院认定事实：案涉房产位于聊城市东昌府区柳园办事处育新街韩国××号楼××层，从北向南数编号为第15、16、17、18号，东西两侧各4间。东侧北数编号15号【房产证号为鲁（2022）聊城市不动产权第0×**，韩国不夜城3号楼1-2层商020室】、编号16号【鲁（2022）聊城市不动产权第0××8号，韩国不夜城3号楼1-2层商022室】、编号17号【鲁（2022）聊城市不动产权第0001270，韩国不夜城3号楼1-2层商024室】、编号18号【鲁（2022）聊城市不动产权第0××2号，韩国不夜城3号楼1-2层026室】；西侧北数编号15号【鲁（2022）聊城市不动产权第0××7号，韩国不夜城3号楼1-2层商021室】、编号16号【鲁（2022）聊城市不动产权第0××9号，韩国不夜城3号楼1-2层商023室】、编号17号【鲁（2022）聊城市不动产权第0××1号，韩国不夜城3号楼1-2层商025室】、编号18号【鲁（2022）聊城市不动产权第0××3号，韩国不夜城3号楼1-2层027室】，上述房产现由荣祥批发部使用。案涉八间房产均办理了不动产登记证书，登记在恒丰银行股份有限公司聊城分行名下。

山东聊城天润商贸有限公司因逾期偿还恒丰银行股份有限公司聊城分行贷款，被恒丰银行股份有限公司聊城分行诉至东昌府区法院，经聊城市东昌府区人民法院依法委托拍卖山东聊城天润商贸有限公司名下位于聊城市东昌府区柳园办事处育新街韩国××号楼××层××层××的房屋（三层房产的不动产权证分别为：一层房屋：聊房权证柳字第0×**；二层房屋：聊房权证柳字第0×**；三层房屋：聊房权证柳字第0×**），均流拍，当事人同意以第三次流拍价格抵偿债务。东昌府区法院作出（2016）鲁1502执185号之三、（2016）鲁1502执186号之三民事裁定书，裁定恒丰银行股份有限公司聊城分行自裁定书送达之日取得山东聊城天润商贸有限公司名下上述房产所有权。

2020年6月19日，恒丰银行股份有限公司聊城分行在360拍卖平台将山东省聊城市育新街8号韩国不夜城3号楼一、二、三层房屋进行公开拍卖，2020年6月26日，耀曦公司以3732万元竞价成功。

2021年7月8日，恒丰银行股份有限公司聊城分行作出情况说明，同意将其自取得上述房屋所有权以来至耀曦公司取得房屋所有权期间的房屋租赁相关权益（包括租户欠付租金追索权）等房屋权益转让给耀曦公司。并作出声明：“我行自取得涉案房屋所有权至今，从未授权任何单位或个人对外出租上述房屋（共三层）或为上述房屋（共三层）设立其他权利负担，也从未有任何单位或个人向其支付过租金。”

被告荣祥批发部主张与天润商贸公司签订租赁合同租赁案涉房产。但对其主张没有提交证据。荣祥批发部称从张洪合处租赁案涉房产后，根据需要建设冷库。后又从张洪合处购买案涉房产，被告系合法购买，不应搬出。原告对被告的主张不予认可。

张洪合（乙方）提交其于2013年10月16日与金同余（甲方）签订的协议书一份，内容为：甲方因资金周转困难，分三次从乙方处借到现金玖拾万元，其中2013年3月26日20万元，2013年4月16日50万元，2013年10月11日20万元，由借条为证。乙方多次催要，甲方以资金困难为由一直拖欠，经协商达成如下协议：一、甲方在2013年12月20日前还清此款，过期按照利息每月2分计息，直到还清为止；二、在约定还款期内，乙方不得去甲方办公处催要；三、欠款到期不还发生争议，共同约定由聊城市仲裁委员会进行仲裁解决。同时，张洪合提交落款金同余于2013年12月28日出具的书面材料一份，内容为：因欠张洪合欠款现定于2014年4月10号前结清，如逾期未还自愿将韩国商城山东聊城天润商贸有限公司名下的房产证聊房权（产）证柳字第0××0号房产过户张洪合名下，金同余自愿过户张洪合明下。张洪合以此证明其已取得案涉房产的所有权，并且天润商贸公司在已交付第三人案涉房产的情况下，又办理案涉房产抵押登记侵犯了第三人的合法权益。原告对张洪合提交的证据有异议，认为金同余出具的书面材料及协议与天润商贸公司无关，案涉房产的产权人原为天润商贸公司，并非金同余的个人财产；金同余出具的书面材料中显示的聊房权证柳字第0×**，与本案争议的房产不是同一楼层。荣祥批发部对第三人的证据无异议，认为涉案房屋系从第三人张洪合处购买。

第三人张洪合称金同余同意将韩国商城3号楼2层过户给张洪合，但因3号楼2层面积过大，金同余就将3号楼1层的部分房产交付张洪合，金同余交付给张洪合的房产系大厅，张洪合接收后，对3号楼1层大厅房产进行间隔。

第三人张洪合提出反诉，要求耀曦公司补偿张洪合购楼款2135000元。原告认为张洪合提起的反诉与本案排除妨害纠纷不属同一法律关系。

一审法院认为，原告耀曦公司经拍卖购得案涉房屋并交纳了购房款，恒丰银行股份有限公司聊城分行又将其对房屋的相关权益全部转让给原告耀曦公司。耀曦公司具备本案的诉讼主体资格。故原告耀曦公司请求返还原物并将案涉房屋恢复原状的诉求，法院予以支持。

荣祥批发部主张其从山东聊城天润商贸有限公司租赁案涉房产，但对其主张没有提交证据。故其主张不能成立。

对张洪合提交的其与金同余签订的协议及金同余出具的书面材料，书面材料上载明的聊房房房权证柳字第0×**的房产非案涉房产，不能证明张洪合取得案涉房产所有权。

张洪合未取得案涉房产所有权的情况下，其与荣祥批发部交易案涉房产，不能得到法律支持。

张洪合系与金同余、山东聊城天润商贸有限公司之间存在债权债务关系，张洪合请求耀曦公司补偿其购楼款2135000元，与本案不属同一法律关系，不能与本案合并审理。张洪合可另行主张权利。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决：一、限被告聊城市东昌府区蒙牛荣祥冷食批发部于本判决生效之日起六十日内腾空聊城市东昌府区柳园办事处育新街8号韩国不夜城3号楼鲁（2022）聊城市不动产权第0××6号商020室一层、鲁（2022）聊城市不动产权第0××7号商021室一层、鲁（2022）聊城市不动产权第0××8号商022室一层、鲁（2022）聊城市不动产权第0××9号商023室一层、鲁（2022）聊城市不动产权第0××0号商024室一层、鲁（2022）聊城市不动产权第0××1号商025室一层、鲁（2022）聊城市不动产权第0××2号商026室一层、鲁（2022）聊城市不动产权第0××3号商027室一层共八间房屋并交付给原告聊城耀曦房屋中介有限公司；二、限被告聊城市东昌府区蒙牛荣祥冷食批发部于本判决生效之日起六十日内将上述第一项载明的共八间房屋恢复原状；三、驳回原告聊城耀曦房屋中介有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告聊城市东昌府区蒙牛荣祥冷食批发部承担。

二审中，各方当事人均未提交新的证据。

本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为：已生效的（2016）鲁1502执185号之三、（2016）鲁1502执186号之三民事裁定书，已裁定恒丰银行股份有限公司聊城分行取得案涉房屋所有权，至此案涉房产的所有权不再归山东聊城天润商贸有限公司，恒丰银行股份有限公司聊城分行有权对案涉房产进行处分。后耀曦公司通过竞拍方式购得房屋，且恒丰银行股份有限公司聊城分行已出具情况说明，认可将案涉房屋权益转让给耀曦公司，故耀曦公司对案涉房屋享有可以排他的合法权益，系本案的适格主体。上诉人主张耀曦公司不是适格原告，于法无据，本院不予支持。金同余与张洪合签订房屋买卖协议书时，协议书中未加盖天润商贸公司公章，金同余虽然是天润商贸公司法定代表人，但并非案涉房屋的所有权人，且二人约定的房产非案涉房产，故张洪合并未取得案涉房产的所有权，张洪合与上诉人之间的约定亦不产生物权变动的效果。恒丰银行股份有限公司聊城分行取得案涉房屋所有权后，上诉人虽对案涉房屋占有使用至今，但无事实和法律依据，系无权占有，侵害了耀曦公司对案涉房屋的使用，一审判令上诉人排除妨害，并无不当。因张洪合未提起上诉，本院对其诉求不予审理。

综上所述，荣祥批发部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人聊城市东昌府区蒙牛荣祥冷食批发部负担。

本判决为终审判决。

审 判 长孔繁奎

审 判 员贾琼

审 判 员范晓静

二〇二二年五月三十一日

法官助理李志新

书 记 员姚迪