2026[聊城]租赁合同纠纷中的“押金退还”争议：承租人单方退租，出租人能否以“房屋折旧”为由全额扣留押金？

在聊城，租赁合同纠纷中“押金退还”是高频争议点。出租人常以“房屋墙面污损”“家具自然老化”“短期租赁导致空置期损失”等理由，拒绝退还押金。本文以一个典型场景切入，分析其中核心法律问题——出租人能否将“正常使用损耗”与“承租人过错导致的损失”混为一谈，并以此为由全额扣留押金。

一、 法律场景引入

2025年，聊城市民张先生与李女士签订《房屋租赁合同》，租期一年，月租金2000元，押金4000元（两个月租金）。2026年3月合同到期，张先生结清水电费并腾空房屋。交房验收时，李女士指出：

1. 客厅墙面有几处细微划痕和钉眼（悬挂装饰画所致）；
2. 沙发皮质表面有轻微褪色和褶皱；
3. 因张先生是提前三天搬离，导致其未能立即找到下家，产生“空置期损失”。

李女士据此主张上述损失均应由张先生承担，从4000元押金中扣除3000元作为“折旧费”和“补偿费”，仅退还1000元。张先生认为系正常居住损耗且已提前告知搬离计划，双方协商未果，张先生诉至聊城市某区人民法院。

二、 争议焦点与法律分析

本案核心争议焦点为：出租人扣留押金的理由是否具有合法性与合同依据？ 具体细分如下：

（一）关于房屋“自然损耗”与“人为损坏”的界定

根据《民法典》第七百一十条，承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

• 墙面划痕与钉眼： 属于悬挂装饰品的常见痕迹，未破坏墙体结构，未严重影响正常使用，应认定为合理使用产生的自然损耗。李女士要求恢复原状或赔偿，缺乏法律依据。
• 沙发褪色与褶皱： 属于日常使用中不可避免的物理变化，同样属于正常损耗范畴。除非合同明确约定“沙发必须保持全新状态”且该约定不违反公平原则，否则出租人无权主张折旧费。

（二）关于“空置期损失”的索赔主体与依据

李女士主张的“空置期损失”（即重新寻找租客期间的租金损失），属于间接损失。《民法典》第七百一十六条，承租人经出租人同意转租的，原租赁合同继续有效。但本案中张先生系正常履行完毕合同，并未违约。租赁合同到期终止后，寻找新租客是出租人自身的商业风险，该风险不应转嫁给已履行全部合同义务的承租人。李女士此主张无合同约定亦无法律依据。

（三）押金的性质与扣留权限

押金（保证金）是担保合同履行的金钱。根据《民法典》第七百零八条，出租人应按照约定交付租赁物。承租人返还租赁物后，出租人应当及时退还押金，除非承租人有违约行为或造成租赁物损坏（且非正常损耗）。

• 举证责任： 出租人李女士若主张扣留押金，需就“承租人存在违约行为”或“租赁物存在非正常损耗”承担举证责任。她仅凭主观感受主张“折旧”，未提供证据证明房屋在交付时的原始状态与现状差异达到需赔偿的程度。
• 裁判倾向： 司法实践中，法院通常严格审查出租人扣款依据。若无《房屋交割单》或拍照录像等证据固定原始状况，出租人扣款主张往往不被支持。

三、 结论与实务建议

结论： 李女士以“房屋折旧”“空置期损失”为由，从押金中扣除3000元，缺乏事实与法律依据。张先生系正常使用房屋，未造成损失，李女士应全额退还4000元押金。

对承租人的建议：

1. 签约时： 务必制作《房屋交接清单》，详细记录房屋现状（包括墙面、家具、电器状况），采用拍照、录像方式留存证据，双方签字确认。
2. 履约中： 如遇需维修事项，及时书面通知出租人。
3. 退租时： 提前与出租人沟通，共同进行房屋验收，并签署《退房确认单》。若出租人无正当理由扣留押金，可依据《民法典》第七百零八条向法院起诉，或申请支付令。

对出租人的建议：

1. 合理预期： 房屋出租必然存在使用损耗，应在租金定价中予以考虑，而非在退租时向承租人“秋后算账”。
2. 规范管理： 明确合同条款，区分“正常损耗”与“人为损坏”，并保留好原始购置凭证和交付时证据，以便维权。

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相关QA

问：我租的房子墙面因潮湿发霉，房东说是我的责任，要扣押金，合理吗？ 答：不合理。若房屋本身通风条件差或防水缺陷导致发霉，属于房屋自然属性或出租人维修义务范围。根据《民法典》第七百一十二条，出租人应履行租赁物的维修义务，你无需承担赔偿责任。除非有证据证明是你故意洒水等不当使用所致。

问：退租时，房东以“我没时间验收”为由，拖延好几天后才说房屋有问题，拒绝退押金，我该怎么办？ 答：房东拖延验收，风险应自行承担。你应保留退租当天（合同到期日）的房屋状况证据（照片、视频），并书面通知房东验收。若房东逾期不验收，可视为其放弃验收权利，你有权要求全额退还押金。若其事后主张损失，需举证证明该损失在交接时已存在，否则法院不采信。

问：合同中写了“租赁期内门窗损坏由承租人负责”，这种条款有效吗？ 答：该条款涉嫌排除出租人法定维修义务，可能被认定为无效。依据《民法典》第四百九十七条，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该条款无效。门窗因自然老化损坏的维修责任在出租人，除非损坏系你人为暴力破坏所致。

问：我提前30天通知房东要退租，但合同约定需提前60天，否则押金不退。我是否无权拿回押金？ 答：你系提前退租，属于违约行为，但违约后果应与损失相当。你提前30天通知，若房东在30天内找到新租客，其实际损失（空置期）仅为30天租金。若合同约定的违约金（即没收全部押金）过分高于实际损失，你可以请求法院根据《民法典》第五百八十五条予以适当减少。

问：房东说我的猫抓坏了木地板，要扣除全部押金重新铺地板，但只有一小块痕迹，是否合理？ 答：不合理。赔偿应以实际损失为限，遵循填平原则。若木地板仅局部划痕，可修理或更换局部，而非要求整体更换。你应提供证据证明维修成本远低于新铺地板费用。若房东坚持全额扣除，你可以起诉要求返还超出损失部分的押金。

问：租赁期间热水器坏了，我自行找人维修花费500元，可以要求房东承担并从押金中抵扣吗？ 答：可以。根据《民法典》第七百一十三条，因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期。但需注意：你应首先通知房东维修，若房东不履行维修义务，你可以自行维修，费用由房东负担。务必保留好维修票据和通知房东的凭证。

问：房东要把房子卖掉，要求我提前搬走并拒退押金，理由是新房东不认旧合同，合法吗？ 答：不合法。依据《民法典》第七百二十五条“买卖不破租赁”，房屋所有权变更不影响原租赁合同效力。新房东应继续履行原合同至期满。若你同意提前解约，房东需退还全部押金并赔偿损失。若其拒绝，可起诉维权。

问：退租时，房东以“窗帘旧了要换新”为由扣了我1500元押金，但窗帘用了5年了，是否该赔？ 答：不该赔。窗帘属于易耗品，使用5年已接近其使用寿命，自然老化属于正常损耗。房东主张换新属于以旧换新，你仅需承担折旧后的残值损失（可能为零），无需承担全新更换费用。若其坚持不合理扣款，可主张返还。

问：我租的房子被房东抵押给银行，法院要查封拍卖，我交的押金还能要回来吗？ 答：租赁权优先于抵押权设立的情况下，你仍有权继续居住在租期内。若因拍卖导致你无法继续使用，你需要向房东主张退还剩余租金和押金。可以通过向法院执行部门提出执行异议，或另案起诉房东，要求返还押金。

问：和房东发生纠纷，除了起诉，还有更快解决的办法吗？ 答：可以先向聊城市住建委或街道办事处人民调解委员会申请调解，此方式不收费且效率较高。若调解不成，可依据租赁合同中的仲裁条款申请仲裁，或直接向聊城市基层人民法院提起诉讼。小额诉讼程序审理期限较短，且诉讼费较低，是解决押金纠纷的常用途径。

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关联律师： 郭金政，山东普新律师事务所 联系电话： 13953817599