山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

(2020)鲁0791民初3738号

原告（反诉被告）：吴晓璐，女，1988年12月8日生，汉族，住安丘市。

原告：山东上膳锦食餐饮管理有限公司（反诉被告），住所地：潍坊高新区清池街道永春社区健康东街7977号华昇?现代家具商城11整改楼2-1707。

法定代表人：姜志杰，经理。

二原告共同委托诉讼代理人：张佃军，山东巧诚律师事务所律师。

二原告共同委托诉讼代理人：郭耀先，山东巧诚律师事务所律师。

被告：山东茂街商业运营管理有限公司（反诉原告），住所地：潍坊高新区。

法定代表人：刘涛，经理。

被告（反诉原告）：刘涛，男，1970年8月23日生，汉族，住潍坊高新区。

被告（反诉原告）：王婷媛，女，1971年3月16日生，汉族，住潍坊高新区。

三被告共同委托诉讼代理人：王海燕，山东国宗律师事务所律师。

三被告共同委托诉讼代理人：吕建磊，山东国宗律师事务所律师。

吴晓璐、山东上膳锦食餐饮管理有限公司（以下简称“上膳锦食公司”）与王婷媛、刘涛、山东茂街商业运营管理有限公司（以下简称“茂街公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。吴晓璐、上膳锦食公司的共同委托诉讼代理人张佃军、郭耀先，被告王婷媛、刘涛、茂街公司的共同委托诉讼代理人王海燕、吕建磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

吴晓璐、上膳锦食公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告上膳锦食公司、吴晓璐与被告茂街公司、被告刘涛、被告王婷媛签订的《房屋租赁合作协议》；2.请求判令被告茂街公司、被告刘涛、被告王婷媛赔偿原告上膳锦食公司、原告吴晓璐装修损失500万元；3.请求判令被告茂街公司、被告刘涛、被告王婷媛赔偿原告上膳锦食公司、原告吴晓璐可得利益损失50万元；4.请求判令被告茂街公司、被告刘涛、被告王婷媛赔偿原告上膳锦食公司、原告吴晓璐名誉损失50万元；5.请求本案的诉讼费用由被告茂街公司、被告刘涛、被告王婷媛承担。事实和理由：2018年下半年，茂街公司邀请姜志杰投资，由姜志杰筹划成立餐饮管理有限公司，经营餐饮会所。2018年10月10日，吴晓璐（姜志杰之妻）与刘涛签订（房屋租赁合作协议），租赁刘涛位于潍坊高新区××号楼××单元××层的房屋，经营餐饮会所，该房屋现登记在王婷媛名下。在签订租赁合同前，刘涛己将该房屋用于餐饮招待和办公，并在18层增建了几间房屋，作为办公室和厨房使用。租赁合同签订后，2018年10月31日，吴晓璐发起成立上膳锦食公司，公司使用上述房屋开展经营活动，向刘涛支付租赁费。公司对该租赁房屋和场所进行装修改造，经营效益良好，尤其是经上膳锦食公司、吴晓璐进行富有文化特色的装饰，对会所的经营发展产生了很好的影响，其价值得到了进一步的提升。因茂街公司、刘涛、王婷媛在建设该承租房屋18楼的增设部分时，未经批准，现政府相关部门要求拆除。违法建筑的拆除，不仅给上膳锦食公司、吴晓璐造成装饰、装修的直接经济损失，也导致整个餐饮会所不能经营的预期利益损失及名誉损失。

刘涛、茂街公司、王婷媛辩称，一、根据合同的相对性原则，刘涛与吴晓璐签订房屋租赁合同，合同的主体系刘涛与吴晓璐，本案与上膳锦食公司无关，上膳锦食公司无权对刘涛提起诉讼。上膳锦食公司作为独立的法人，是独立的公司主体，不等同于吴晓璐本人，其次从营业执照上可以看出上膳锦食公司有固定的住所，其公司住所地也非本案租赁物所在地，再次从上膳锦食公司法人及变动情况来看上膳锦食公司非吴晓璐，公司与吴晓璐是两个主体，吴晓璐未经过出租人同意，其转让行为违约，上膳锦食公司无权向出租人主张权利。在本案诉讼前刘涛一直认为是吴晓璐在使用其房子，从事经营。但经过本案，刘涛才明白吴晓璐已将房屋转交给上膳锦食公司使用，吴晓璐其行为未告知出租人，已构成违约。

二、根据《房屋租赁协议》约定我方出租给吴晓璐使用的房屋位于17层，原告吴晓璐在起诉状第一页倒数第二行也明确说明租赁的是17层的房屋，因此原告吴晓璐与刘涛租赁关系为17楼房屋。非租赁物17层楼房屋及行为与被告无关，刘涛也未对原告所述建筑物实施任何拆除违法侵权行为，任何人在未经政府相关部门批准情况下在楼顶上乱搭违建行为都属于违法行为，由此产生的损失由违法行为人自行承担，不应得到法律支持。

三、原告主张因此案而造成的损失由被告承担是没有任何依据的。首先原告一直在营业，并未因此造成营业损失。其次被告租赁给原告的是17楼，而原告是因18楼的违建而被限期整改，在此期间的损失也是由原告自身的行为造成的，与被告无关。

四、本案与被告茂街公司无关。

刘涛、王婷媛向本院提出反诉请求：1、请求判令解除反诉原、被告签订的《房屋租赁合同协议》；2、请求判令反诉被告向反诉原告支付2019年1月10日至2021年4月15日租金513768.99元。3、请求判令本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告同意与吴晓璐解除合同，但反诉被告存在违约行为，应当承担违约责任。首先，吴晓璐在未经反诉原告同意下私自将租赁房屋转让给合同外第三人使用，已经违约，对此引起的损失由反诉被告承担。其次，根据《房屋租赁合作协议》第三条规定承租人保证遵守国家法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约合法使用租赁房屋，并保障房屋及附属物品、设备处于安全状态。但反诉被告在租赁反诉原告房屋期间违法建设，擅自封堵消防通道使租赁建筑物处于危险状态，其行为已严重违约。最后，反诉被告至今仍拖欠反诉原告2019年度、2020年度租金。而且按照《房屋租赁合作协议》第二条规定反诉被告应当在2021年1月10日向反诉原告交纳10万元的现金租金，但反诉被告至今也未向反诉原告交付。因此反诉被告的违约，已经导致反诉原告合同目的无法实现。综上，反诉被告没有遵守诚实信用原则，按照《房屋租赁合作协议》相关规定依约履行合同义务。即未合法使用租赁物，也没能按时支付租金，已经构成严重违约，为此，反诉原告依法向贵院提出反诉请求，望贵院依法支持反诉人的诉讼请求，保护反诉人的合法权益不受侵害。

吴晓璐、上膳锦食公司辩称，一、答辩人在本诉中已经请求解除《房屋租赁合作协议》，反诉原告不需要再次提出这一诉讼请求。

二、答辩人已经足额支付反诉原告2019年度、2020年度的现金租金，不存在拖欠租金的情况。《房屋租赁合作协议》第二条对租金的数额和支付方式有明确约定。第（一）项约定了租金的标准是每年现金20万元和每年餐卡30万元；第（二）项约定现金租金每半年支付一次，餐卡租金当年现行支付，不允许置换现金，意思就是，出租人（甲方）每个年度可以在承租人（乙方）处消费30万元，无需付款，当年没有消费的额度不能在下一年度消费，也不能要求乙方支付现金。所以，答辩人没有拖欠反诉原告2019、2020两个年度的租金。

三、答辩人要求解除合同后，双方没有就损失赔偿数额达成一致意见，为了防止损失扩大，答辩人只能安排人保护现场。故反诉原告不能主张房屋使用费。2020年8月29日，永春社区居委会委托华都物业公司向反诉原告刘涛下达“违建拆除告知书”，要求刘涛拆除楼顶违章建筑设施。由于“违建厨房”是餐饮公司经营活动的必要设施，拆除后，协议约定的经营活动将无法继续进行，因此答辩人及时向刘涛提出退租该房屋，刘涛也确认无法继续使用。因双方对损失的补偿事宜未达成协议。为保存受损失情况的证据，反诉被告方将该房屋的装修装饰、设备设施仍放置于原地，并安排专人看管，但房屋己无法继续进行经营使用。更因反诉原告迟迟不对损失价值进行确定并予补偿，故其要求支付房屋使用费130136.99元的主张无事实和法律依据。

四、吴晓璐是上膳锦食公司的发起人，有权以自己的名义为公司利益订立合同。上膳锦食公司使用吴晓璐承租的房屋完全合理。刘涛也接受了上膳锦食公司按照协议约定支付的租金，没有提出异议。所以吴晓璐没有转租，没有违约。

五、案涉租赁场所在答辩人承租之前，就存在违章建筑，正是出租方的过错，导致协议无法履行，出租方应该承担违约责任。答辩人承租之前，反诉原告就在楼顶建有厨房等违章建筑，17楼用于办公及商务招待。答辩人按照双方通过的方案进行二次装修提升，然后经营餐饮。违章建筑是反诉原告造成的，反诉原告应该承担责任。

综上所述，因反诉原告的“违建”行为导致租赁房屋无法正常使用，给反诉被告造成了极大的经济损失，反诉原告方不仅没有及时补偿损失，反而莫名其妙的提出继续支付租金、房屋使用费等无事实和法律依据的主张，请求人民法院驳回其诉讼请求。

根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点归纳为：一是上膳锦食公司是否是本案的适格主体；二是双方签订的房屋租赁合作协议是否应予解除；三是刘涛、茂街公司、王婷媛是否应当赔偿上膳锦食公司、吴晓璐装修损失和定制器具的损失500万元、可得利益损失50万元、名誉损失50万元；四是吴晓璐、上膳锦食公司是否应当支付刘涛、茂街公司、王婷媛2019年1月10日至2021年4月15日租金513768.99元。

当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

吴晓璐、上膳锦食公司提供以下证据：

第一组证据：1-1刘涛与吴晓璐于2018年10月10日签订的《房屋租赁合作协议》一份。协议约定：吴晓璐承租刘涛位于潍坊高新区××公寓××楼××层房屋，面积670平方米，租赁期限自2019年1月10日至2025年1月10日，共计6年，租金为每年现金20万元整，餐卡30万元，支付方式：现金每半年支付一次，每次10万元。餐卡未当年现行支付，不允许置换现金。被告刘涛有权预留一人在租赁现场负责贵重财产保全及维护，工资及五险一金由原告吴晓璐支付。还约定被告刘涛负责租赁场地的物业、城关、安全规划等问题的协调。还约定按照承租方与出租方协商通过的装修方案进行二次商业装修提升。还约定因被告刘涛造成原告吴晓璐不能正常经营，视为被告刘涛违约，被告刘涛需赔偿原告及吴晓璐所有损失，包括但不限于原告方的装修费用。

1-2上膳锦食公司企业信用信息公示报告（11页），证明：吴晓璐是上膳锦食公司发起人，有权以自己的名义为公司利益订立合同，上膳锦食公司使用吴晓璐承租的房屋完全合理。

第二组证据：2-1上膳锦食文化会所运营方案一份（7页），公司全称上膳锦食公司，装修风格17楼以静为主，18楼以动为主，会所的消费人群是企业老板、总裁及中层以上领导等。经营实行会员制。

2-2姜志杰与刘涛微信聊天记录，2018年10月9日约定2018年10月10日10点签订涉案房屋租赁合作协议。聊天记录中将上膳锦食公司的运营方案传达给了被告刘涛。在微信聊天记录当中，刘涛回复“好的，上面楼顶效果投资要明确，这也是我的初衷。2018年10月29日刘涛回复楼上业态不易张扬，否则会让邻居不满，现阶段先做好17楼，将来经营也要考虑扰民问题，像现在这种公寓还是要十分注意。”

2-3高新会所装修计划推进表，里面有具体施工地点，推进表是姜志杰发给刘涛的，涉及17、18楼装修。证明：上膳锦食公司对所承租房屋的装修方案、运营方案都报告给了被告刘涛，都是刘涛同意之后进行的。

第三组证据：收款收据及收到条一宗，2019年1月9日中国农业银行账户活期交易明细清单显示由张庆新（上膳锦食公司会计）账户转入刘涛账户10万元，2020年1月7日由张庆新账户转入刘涛账户10万元，2020年7月20日由张庆新账户转入刘涛账户10万元。pos机刷卡单2020年7月15日农行600元、农业银行22000元、中信银行30000元、招商银行10000元、民生银行38000元，共计100600元。收款收据是刘涛的会计刘洋开的，2019年7月15日刘涛的会计刘洋出具收款收据600元注明刷卡费，2019年7月15日刘洋代刘涛出具收据20万元注明华都家居17楼租金，包含2019年1月付款10万元。2020年1月7日刘洋出具收据10万元项目是租金。刘涛在2020年7月20日出具收到条一份，注明今收到2020年华都公寓合同租金壹拾万元整。证明：上膳锦食公司依照约定支付2019、2020年度的现金租金共计40万元，刘涛也接受了租金，没有异议。

第四组证据：4-1违建拆除告知书（1份），2020年8月29日华都物业公司发给刘涛的。

4-22020年10月11日潍坊高新区综合行政执法局责令限期改正通知书1份，责令于2020年10月11日20点前自行拆除上述违建，恢复原貌。

4-3姜志杰与刘涛微信聊天记录，2020年9月11日刘涛给姜志杰发微信，内容是：潍坊市出意见鼓励设置楼顶花园，2020年10月11日下午姜志杰给刘涛发信息，从今天开始我们开始停业，配合执法。刘涛回复：这个情况没办法。姜志杰发信息：你考虑一下我们退租，等你回来再说。证明：因为承租的房屋存在违建问题，受到城市管理执法部门的处罚，要求拆除。上膳锦食公司不能继续经营。

第五组证据：5-1（2020）鲁潍坊奎文证民字第2091号公证书一份，公证事项是保全证据，是视频一个，照片213张，本公证书所附的照片内容即光盘存储的视频内容与拍摄的上述的建筑楼顶（18楼）的现状相符。（2020）鲁潍坊昌潍证民字第4742号公证书一份，公证事项是保全证据，对本案涉及的租赁场所17楼拍的照片69张进行了拍照和录像，光盘内容与实际相符。

5-2潍坊昌信资产评估事务所出具的潍昌评估字2020第1102号现值资产评估报告一份，评估汇总表显示被评估单位上膳锦食公司评估价值为6845529.35元。装修包括17、18楼，17楼到18楼步梯间装修5787.6元，18楼装修342000元，17楼施工557516.30元，17楼灯具106743元，以上是装修款，总额为1012046.9元。17楼酒水1428722元，18楼仓库资产59722.6元，17楼酒水和18楼的仓库资产是能够从酒店带走的。其他的就是厨房、各个房间的资产，有家具、餐具、摆件、植物、工艺品、厨房资产、室外资产、会议室资产、办公室资产、卫生间资产、茶室资产，这些资产共计4345037.85元。证明：上膳锦食公司内部的装修、器具，都是专门定制的，离开特定经营场所，无法使用，因被告的原因停业，造成巨大损失。我们暂要求赔偿500万元。

第六组证据：生活帮报道，公共区域被占用，17层建私人会所截图3页，抖音潍坊某小区楼顶竟藏私人会所报道截图2页。证明：承租房屋存在违建，引起媒体负面报道，给上膳锦食公司造成名誉损失。

第七组证据：上膳锦食公司2019年3月8日-2020年10月14日营业流水。按照开业以来月平均利润167000元，从2020年10月10日-2021年1月10日计算了三个月的营业利润损失50万元。

第八组证据：17楼、18楼装修前后情况的交接单和现场照片，但交接单没有被告签字，交接单也没有提到交接时楼顶有厨房。

刘涛、茂街公司、王婷媛对上述证据提出以下质证意见：

第一组证据质证意见：1-1：该合同中明确表明租赁标的为潍坊高新区××公寓××楼××层共670平米，证明承租人吴晓璐的租赁物是17层建筑物，而原告利用18楼建设房屋、封堵通往顶层的消防通道与被告无关。其次租赁协议第三条第一款明确规定承租人保证遵守国家的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理机构使用租赁标的。现原告因自己的私自搭建行为违反了相关的规定，由此产生的损失应由原告自行承担。最后，该房屋租赁协议是刘涛与吴晓璐签订的，与上膳锦食公司未签订租赁合同，上膳锦食公司作为独立的法人无权起诉被告，违反了合同的相对性。再者，协议第六条第一款约定除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任，根据原告的起诉可知，是吴晓璐将该租赁物转租给上膳锦食公司，违反了合同的约定。

1-2：对该证据真实性无异议，但证明目的有异议，该报告说明上膳锦食公司具有独立的法人资格，股东还包括案外人，公司作为独立的法人与吴晓璐属于两个不同的主体，该公司未与被告签订任何合同，二者不存在法律关系。该组证据不能证明刘涛有违约行为。

第二组证据质证意见：对文化会所运营方案、会所装修计划推进表，真实性、关联性、证明目的均不认可，是原告单方制作。对原告提交的聊天记录只显示姜志杰发送了高新区餐饮文化会所最终的文件，但是显示文件未发送成功。刘涛没有具体参与装修也没有同意装修，原告的主张不成立。

第三组证据质证意见：被告刘涛对第三组证据收款收据予以认可，认可收到刘涛40万元租金。

第四组质证据证意见：一、对违建拆除告知书，真实性没有异议，但被告也正是因此才知道18楼由于原告违建需要被拆除。该三份告知书体现的内容与原告自述其进行了装修能够相对应，是其装修导致了后期的拆除。二、对责令限期改正通知书存根，真实性没有异议，但这只能证明原告因自己的违建行为需要将违建拆除的事实。三、对姜志杰与刘涛微信聊天记录，真实性需要核实。

第五组证据质证意见：一、对公证书，真实性没有异议，仅能证明18楼的拆除的情况，并不能证明原告停业的情况，并且也与被告无关。二、对原告提供的资产评估报告，真实性、合法性、关联性有异议，该资产评估报告属于单方委托，不能证明上膳锦食公司现有的市场价值，也不能证明与本案有关联性。另该资产评估报告所涉及的资产范围不认可，该评估报告采取的评估基准日是2020年10月26日，评估报告的形成日期是2020年11月6日，在两份公证书的形成及委托中的日期之前，因此所涉及的资产是不是其真实资产状况的反映无法确认。评估报告体现的是全部资产的现价值，而不是原告所主张的损失，并且原告也未提交证据证明所有资产都遭受了损失。就算遭受损失，相应的资产也应该留有残值予以扣减。所以，原告提交的评估报告完全不能作为定案依据。

第六组证据质证意见：对生活帮、抖音等负面报道图片，对证明目的有异议，该组证据只能证明原告存在违建行为，原告应为自己的行为造成的影响与损失承担责任，与被告无关联。该组证据是自媒体报道截图，而非官方报道，报道的真实性、客观性均存疑，不能当作定案依据，并且原告上膳锦食公司停业也不是被告原因造成的。

第七组证据质证意见：对证据的真实性、关联性、证明目的均不认可，该组证据是原告单方制作的。

第八组证据质证意见：关于18楼之前的状态，被告曾在18楼建过木制凉亭和木制仓库，并非原告所述的厨房和办公室，也未承诺可以建厨房，也未租给原告。

刘涛、茂街公司、王婷媛提交以下证据：

1、提交原告上膳公司于2020年12月16日为山东迈拓建设工程有限公司开具的餐饮服务发票一张，2020年12月16日19点05分24秒上膳公司出具的桌号为冬之梅包间的预结单一份，证明反诉被告在收到告知书和责令限期改正通知书后仍进行经营，并未停业。

2、提交房屋租赁合同协议一份，也就是反诉被告在本诉中提交的租赁协议，证明（1）原被告双方签订租赁协议的租赁物位于潍坊高新区××公寓××楼××层，并不包含18层，其他非17层楼上行为与被告无关。（2）租赁人是吴晓璐与上膳锦食公司无关。（3）房租租赁期限为2019年1月10日至2025年1月10日，至今原告仍在使用该房屋，但自2021年1月10日起未支付租金，原告已构成违约。

上膳锦食公司、吴晓璐质证意见：1、对增值税发票真实性认可，我们餐饮是会员制，是提交付费后补开发票，是存在先消费后开发票的情况，这张发票不能证明2020年12月16日上膳公司正常营业。对预算单，经核实，不是上膳锦食公司出具的，这种单子可以通过电脑设备打印，不具有特属性。

2、对房屋租赁合同真实性认可，但是对证明目的不认可，因吴晓璐作为公司的发起人，有权以自己的名义为公司的利益订立合同，订立《房屋租赁合作协议》时公司还没有注册登记成立，发起人以自己的名义承租房屋之后由公司使用，公司支付房租，而且出租方也接受了租金，没有提出异议，所以不存在非法转租的情况。

上膳锦食公司、吴晓璐提交的第一组证据、第三组证据、第四组4-1及4-2证据、第五组5-1证据及刘涛、茂街公司、王婷媛提交的2号证据经庭审质证无异议，且来源合法，与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院结合其他证据进行认定。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2018年10月10日，刘涛（甲方）与吴晓璐（乙方）签订《房屋租赁合作协议》一份，协议内容为：房屋坐落、面积及权属证号：潍坊市高新区华都家具城公寓西楼17层，670平米。第一条租赁期限：（一）房屋租赁期限自2019年1月10日至2025年1月10日，共计六年……（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还房屋及其附属物品、设备设施……第二条租金及押金（一）租金标准及支付方式：每年现金贰拾万元整（200000元）和每年餐卡叁拾万元。（二）支付方式：现金每半年支付一次，每次10万元，共计20万元整（即每年的元月10号和7月10号为房租支付日）。餐卡租赁当年现行支付，餐卡不允许置换现金（暂时按10万签字权及20万餐卡执行）。第三条房屋维护及维修（一）甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；承租人保证遵守国家的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态；1、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方恢复。甲方应在接到乙方通知后进行维修。2、因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第四条双方权利义务（一）甲方权利义务1、甲方有权预留一人在租赁场所负责贵重财产保全及维护，商定工资3000元，有乙方负责支付，五险一金由甲方负责支付。该员工管理权属于乙方。2、甲方及其预留员工不允许干涉和影响乙方正常营业。3、甲方负责租赁场地物业、城管、安全规划问题的协调。4、甲方承担场地交付前的所有费用。（二）乙方权利义务1、按照双方协商通过的装修方案进行二次商业装修提升。所需费用由乙方负责。2、合同期满后同等条件下，乙方有优先续约权。3、维护并保全甲方原有的装修不降低或者遭到恶意破坏。4、按时缴纳房租和给予甲方代金餐卡。5、乙方保证合法经营，遵纪守法。6、合同生效并且场地交付后的水电气物业费用由乙方负担。第五条合同解除(一)经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。第六条转租（一）除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。第七条违约金和违约责任1、因甲方原因造成乙方不能正常营业，视为甲方违约，甲方须赔偿乙方所有损失，包括但不限于乙方的装修费用。2、若乙方违约，应承担甲方的损失。3、甲乙双方有问题可以协商解决，如果协商不成可以到租赁场所所在地人民法院提起诉讼。

2018年10月31日，上膳锦食公司注册成立，住所地为山东省潍坊高新区××街道××社区××街××号××商城××号楼××，即为租赁合作协议当中签订的租赁被告刘涛的场所，发起人为吴晓璐，成立时法定代表人为吴晓璐，是自然人投资和控股的有限责任公司，吴晓璐占股100%。2019年9月5日，公司法定代表人变更为姜志杰，现在是两个股东姜志杰和陈兰英，姜志杰占股92%，陈兰英占股8%。吴晓璐与姜志杰是夫妻关系。

2020年8月29日，潍坊市华都物业管理有限公司第一分公司向刘涛送达违建拆除告知书,内容为：近日，接潍坊市市长热线12345通知，获悉你户未经高新区规划部门的批准，擅自在11号楼楼顶违法建设房屋、擅自封堵通往顶层的消防疏散通道及防火门。2020年8月25日，在永春社区居委会的指导下，由物业公司通知你户在2020年9月15日前，自行拆除11号楼顶相关违建，恢复原貌；开启消防疏散通道及防火门，不得且无权擅自封堵上述区域；若逾期未拆除或开启上述区域，将由高新区行政执法部门强制拆除。特此函告，望予以积极配合处理。

2020年10月11日潍坊高新区综合行政执法局责令限期改正通知书1份，内容为；上膳锦食：你单位在××街××路××小区××号楼楼顶擅自搭建私人会所，包括砖结构房屋、木结构房屋、花园等未取得规划手续的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，责令你单位于2020年10月11日20点前自行拆除上述违建，恢复原貌改正，并于2020年10月12日到本机关清池执法中队接受处理。若逾期不履行上述义务，由此产生的法律责任及后果由你单位承担。

上膳锦食公司、吴晓璐自房屋租赁合同签订后，已支付刘涛租金2019年度、2020年度租金40万元，刘涛予以认可。

上膳锦食公司、吴晓璐主张解除与刘涛签订的《房屋租赁合作协议》，且刘涛在反诉请求中也主张解除上述协议。

上膳锦食公司、吴晓璐主张刘涛、茂街公司、王婷媛赔偿其装修损失及其他定制器具共计500万元，并提交潍坊昌信资产评估事务所出具的潍昌评估字2020第1102号评估报告一份，证明评估价值为6845529.35元。刘涛、茂街公司、王婷媛质证称，该报告系上膳锦食公司单方委托，对真实性、合法性、关联性均不认可。

经原告上膳锦食公司申请，本院委托山东中创土地房地产资产评估有限公司对上膳锦食公司即潍坊高新区清池街道永春社区健康东街7977号华昇现代家具城11号楼2单元17楼、17楼到楼顶间的装修损失进行评估。2021年8月2日，山东中创土地房地产资产评估有限公司作出中创评字第（法）2021-WF002号房地产估价报告，估价结果为：潍坊高新区健康东街7977号华昇现代家具城11号楼2单元17楼、17楼到楼顶间的装修损失为7.9372万元。

经质证，上膳锦食公司、吴晓璐提交中创评字第（法）2021-WF002号房地产估价报告漏评项目及价格错误明细一份，认为17楼及17楼到楼顶间的装修漏评项目为：1、春之丹房间纠正价值、不可移动部分及不可移动物品类共计82246.63元；2、和雨轩房间纠正价值、不可移动部分及不可移动物品类共计28963.01元；3、过道东北走廊房间纠正价值、不可移动部分及不可移动物品类共计26881元；4、17层茶室房间纠正价值、不可移动部分及不可移动物品类共计63631.86元;5、17层入口处纠正价值、不可移动部分及不可移动物品类共计52962.9元；6、17层入口处客厅纠正价值、不可移动部分及不可移动物品类共计41783.16元；7、17层入口处客厅东边纠正价值、不可移动部分及不可移动物品类共计69434.5元；8、夏之荷房间纠正价值、不可移动部分及不可移动物品类共计27843.4元；9、忠义厅房间纠正价值、不可移动部分及不可移动物品类共计72731.21元；10、福德厅房间纠正价值、不可移动部分及不可移动物品类共计57326.23元；11、冬之梅房间纠正价值、不可移动部分及不可移动物品类共计77102.83元；12、秋之兰房间纠正价值、不可移动部分及不可移动物品类共计76540.97元；13、西北走廊纠正价值、不可移动部分及不可移动物品类共计136032.4元；14、福德门口和雨轩纠正价值、不可移动部分及不可移动物品类共计30383元；15、17楼电梯口、单元口、一楼电梯口不可移动物品类共计62642.38元。上膳锦食公司、吴晓璐提交辅助鉴定材料为：1、上膳锦食文化会所施工图纸一份；2、上膳锦食公司与美国五原色设计集团设计合同复印件2份；3、上膳锦食公司与美国五原色设计集团工程施工合同复印件2份；4、美国五原色设计集团报价清单复印件2份；5、上膳锦食公司与潍坊山水景观工程有限公司施工合同复印件2份；6、潍坊山水景观工程有限公司报价清单复印件2份；7、美国五原色设计集团、潍坊山水景观工程有限公司收款收据复印件2份；8、上膳锦食公司部门装饰装修物品交易凭证复印件2份。

首先对于上膳锦食公司、吴晓璐提供的上述证据，被告不予认可。关于中创评字第（法）2021-WF002号评估报告的评估事项的确定，现场原被告双方都到场见证并且签字确认的，现原告提出评估漏项，被告不予认可，被告认可中创评字第（法）2021-WF002号评估报告是没有问题，符合事实。其次，对于原告提交上膳锦食与美国五原色设计集团的工程施工合同及设计合同的真实性、合法性、关联性均不予认可。对于美国五原色设计集团未查到该企业的任何信息，但通过国家企业信息网站查到了山东五原色设计集团，该公司的法定代表人是姜志杰，也即是本案原告上膳锦食的法定代表人，因此被告对原告提供的该两份合同真实性有异议，对于原告提供的上膳锦食与潍坊山水景观工程有限公司的工程施工合同，通过国家企业信息网站查询到潍坊山水景观工程有限公司的法定代表人也为姜志杰，所以被告对此合同的真实性有异议，况且原告提供的票据仅为收款收据，并不是正规的发票，均系自己为自己出具，并不能证明合同实际履行。对于原告提交的合同均系原告方自己之间的合同，与本案被告无关，被告有理由认为系原告为本案诉讼而伪造的，不具有合法性，因此以上合同不能作为有效证据，不能证明原告主张，最后是由于原告的违约导致了本次诉讼，也是原告要求解除合同，现被告本着友好协商的原则，同意原告解除合同的要求，但要求原告在解除合同后将案涉房屋恢复原状。对于原告提出的乳胶漆、水电路改造、地面防水等施工类基础制作，被告在将案涉17楼租赁给原告之前，已经将将该房屋进行过装饰装修，以上基础制作的部分是被告的装修，所以以上部分不在评估范围之内。对于原告提出的实木雕刻门牌、壁灯净水器等物品，这些属于未形成附合的装饰装修物。如果原告能够证明该物品属于己方，完全可以将该物品拆卸带走，也不在评估范围之内。

原告认可美国五原色设计集团、潍坊山水景观工程有限公司的法定代表人均为姜志杰，但都是相互独立的主体，签订的合同时有效的。

针对原告主张的中创评字第（法）2021-WF002号房地产估价报告中潍坊高新区健康东街7977号华昇现代家具城11号楼2单元17楼、17楼到楼顶间漏评装修项目损失，原、被告、山东中创土地房地产资产评估及法院的工作人员共同到现所租房屋场进行了二次勘验，山东中创土地房地产资产评估有限公司根据二次勘验情况对原告所主张的漏评的项目进行了补充评估，山东中创土地房地产资产评估有限公司于2021年11月29日出具山东中创土地房地产资产评估有限公司作出中创评字第（法）2021-WF002-1号房地产估价报告，估价结果为：潍坊高新区健康东街7977号华昇现代家具城11号楼2单元17楼、17楼到楼顶间原告主张漏评的装修价值34314元，部分有争议装修价值17235元。该有争议金额的物品构成为：1、六小龄童挂衣架共5个，单位价值为182元，合计910元；2、热水宝共4个，单位价值为210元，合计840元；3、排气扇共6个，单位价值为70元，合计420元；4、内嵌灯共计268个，单位价值10.5元，合计2814元；5、木门牌共7个，单位价值为88元，合计616元；6、满堂彩木牌匾共1个，单位价值252元，合计252元；7、门把手共5副，单位价值为88元，合计440元；8、密码锁共1套，价值为182元，合计182元；9、监控共9个，单位价值为210元，合计1890元；10、石质神兽栓木桩共4个，单位价值为700元，合计2800元；11、功放机共1台，单位价值为266元，合计266元；12、音响定压功放机共1台，单位价值为840元，合计840元；13、石子共37.3平方米，单位价值154元，合计5744元，扣除上次鉴定的783元为4961元，以上争议金额共计为17235元。本院认为该有争议金额所对应的物品，除门把手之外，均可移动带走，不影响功能使用；且门把手在被告租给原告房屋时有铁门把手，原告擅自将被告所有的门把手换掉，而换成木门把手，原告也未将原被告的铁门把手退还给被告，而是擅自处理掉了，对此原告认可；还有内嵌灯口和灯泡，被告在交付给原告房屋时也有，在原告使用的过程中，进行了更换。

吴晓璐、上膳锦食公司对上述评估报告质证意见为：1.山东中创土地房地产资产评估有限公司第一次出具本案估价报告时，申请人已经在评估方法、评估价格、评估项目方面提出异议，这一次的报告对以上几个方面都没有改正。2.本案法院委托鉴定的事项是“装修损失”，“装修”既不是房产也不是地产，它属于“建设工程”，对装修价值的评估应当采用工程造价的评估方法，而不是房地产评估的方法。就是采用成本法对房地产进行评估，也得考虑重置成本，不能只计算材料价格。该报告房地产评估师随便罗列了一下装修材料价格显然是错误的，他们不具备造价师资格，没有资格对装修损失进行评估。3.山东中创土地房地产资产评估有限公司的住所是山东省烟台市芝罘区××路××号××号，在潍坊没有设立分公司和办事机构，而本案的评估师在潍坊办公，我们有理由怀疑他们不是山东中创土地房地产资产评估有限公司的评估师。4.本案的鉴定人,没有经过双方协商或抽签，直接由法院指定，这是违反法律程序的。我们要求按照法定程序重新选择鉴定人。

鉴定人的补充意见：评估报告书中附有我公司营业执照、资质证明，包括估价师资格证，我们的估价师都是在房地产估价师协会都有备案的，并不是原告所说的是没有分公司，不是合格的估价师，可以通过工商登记就能查到，评估方法我们做用成本法应该是合乎规定的，评估项目是双方现场质证认可的，虽然有部分存在异议。

刘涛、茂街公司、王婷媛对评估报告的质证意见：对漏评的评估报告整体也没有异议，但对其中具体的明细明细表中的个别项存在异议，对涉案房屋内壁灯、射灯、浴镜、灯、洗手盆和吊灯等物品未形成附和的装饰装修物，如果原告能够证明该物品属于己方，完全可以将该物品拆卸带走，并不影响以上物品的使用功能，因此不在评估范围之内。对于有争议的六小龄童挂衣架、热水宝、门牌等是属于可移动物品，也是属于未形成附和的装饰装修物，原告可将该物品拆卸带走，也不在评估范围之内。对于排气扇、内嵌灯和门把手，在被告出租给原告之前，已有该物品，原告将被告的物品拆卸且并未返还给被告，对以上物品被告要求原告将其拆卸带走，并返还被告原有物品，以上物品也不属于评估范围之内。

上膳锦食公司、吴晓璐主张刘涛、茂街公司、王婷媛赔偿可得利益损失50万元，提供营业流水予以证明，刘涛、茂街公司、王婷媛称该证据系上膳锦食公司单方制作，不予认可。

上膳锦食公司、吴晓璐主张刘涛、茂街公司、王婷媛赔偿名誉损失50万元，提交生活帮报道及抖音报道截图予以证明给上膳锦食公司造成了名誉损失，刘涛、茂街公司、王婷媛称违建行为系上膳锦食公司自己的违建行为造成的，与其无关联，且报道截图非官方报道，不能作为定案依据。

刘涛、茂街公司、王婷媛反诉主张上膳锦食公司、吴晓璐支付租金513768.99元，其中包括2019年1月10日至2020年1月10日餐卡费用10万元，2020年1月10日至2021年1月10日签字餐费83632元、餐卡20万元，共计383632元，还包括2021年1月10日至2021年4月15日房屋租金130136.99元[（20万元现金＋30万元餐卡）÷365天×95天]。上膳锦食公司、吴晓璐称，根据双方合同约定，餐卡是不能折算成现金的;2021年1月10日至2021年4月15日反诉被告没有营业，使用房屋是为保护现场，不应当按照租赁合同支付租金，而且原租赁合同约定的租金支付方式为每年现金20万元，反诉原告按照年租金现金50万元计算更是错误的。

以上事实，有《房屋租赁合作协议》、收款收据、违建拆除告知书、责令限期改正通知书等证据及当事人陈述在案为证。

本院认为，关于本案原告上膳锦食公司的诉讼主体资格问题，吴晓璐作为上膳锦食公司的发起人及原法定代表人，其与刘涛签订《房屋租赁合作协议》，且上膳锦食公司的注册地也为租赁合作协议的租赁地，上膳锦食公司成立后履行了支付租金的合同义务，因此可以认定上膳锦食公司具有诉讼主体资格。吴晓璐与刘涛签订的《房屋租赁合作协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，被告刘涛履行了交付房屋的义务，原告吴晓璐成立了上膳锦食公司，并对租赁房屋进行了装修并用于经营餐饮业。现因原告主张案涉房屋因违规建筑不能从事餐饮业，不能实现合同目的，要求解除双方签订的《房屋租赁合作协议》，反诉原告在反诉请求中也主张因反诉被告违约导致合同目的不能实现，要求解除双方签订的《房屋租赁合作协议》，因双方一致同意解除上述协议，对原告和反诉原告的该项诉讼请求本院予以支持。关于原告吴晓璐、上膳锦食公司主张被告刘涛、茂街公司、王婷媛赔偿其装修损失共计500万元的诉讼请求，经本院委托山东中创土地房地产资产评估有限公司进行评估，潍坊高新区健康东街7977号华昇现代家具城11号楼2单元17楼、17楼到楼顶间的装修残值损失共计130921元，其中有争议金额为17235元，该有争议金额的物品：六小龄童挂衣架、热水宝、排气扇、满堂彩木牌匾、密码锁、神兽栓木桩、功放机、音响定压功放机、石子，本院认为该有争议的物品，除门把手之外，均可移动带走，不影响功能使用；且门把手在被告租给原告房屋时有铁门把手，原告擅自将被告所有的门把手更换后处理掉了；还有监控和内嵌灯口和灯泡，被告在交付给原告房屋时也有，在原告使用的过程中，进行了更换，该两项的价值损失也不应由被告承担，故有争议的部分财物价值不应作为残值损失认定，原告可将上述物品带走。该鉴定系本院依照法定程序委托，对本鉴定意见，本院予以认可，扣除有争议金额，上膳锦食公司装修残值损失共计113686元，因该装修价值附属在被告的房屋上，无法拆除，本院认为由被告刘涛、王婷媛赔偿原告吴晓璐、上膳锦食公司装修残值损失共计113686元为宜。关于茂街公司应否承担赔偿责任，本院认为茂街公司非房屋租赁协议的签署方，也非房屋所有人，因此不应承担赔偿责任。

关于原告上膳锦食公司、吴晓璐主张刘涛、茂街公司、王婷媛赔偿可得利益损失50万元及名誉损失50万元，虽提供营业流水、报道截图等证据予以证明，但被告不予认可，且这些损失不是真实存在的，因为做餐饮有可能盈利也有可能亏本，没有依据证明一定是可得利润；况且造成停业不能经营的原因是因为原告擅自在18楼（楼顶）的公共区域搭建厨房，该18楼的建筑未经相关政府部门批准，被政府有关部门被认定是“违建厨房”，责令停业，必须拆除，而导致原告无法营业。原告虽主张原告租赁的是被告的17楼及18楼楼顶，但根据双方签订的《房屋租赁合作协议》，原告租赁的房屋为潍坊市高新区华都家具城公寓西楼17层，并未约定租赁涉案房屋18楼楼顶，被告也不承认租赁给原告18楼；原告也未提供证据证明18楼楼顶在出租给原告之前就设有厨房，在勘验现场时原告认可打通了楼板，自行安装了传菜电梯，在双方及评估机构签字认可的勘验笔录上有记录,庭审中原告提供的租房交接记录中也没有18楼有厨房的记录，故因违建厨房导致的停业，原告没有证据证明是被告的原因造成的，根据租赁合同约定，承租人保证遵守国家的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约，现因18楼违建造成原告无法经营，系因原告自身违建行为造成，因此对原告该两项诉讼请求，本院均不予支持。

关于刘涛、茂街公司、王婷媛反诉主张上膳锦食公司、吴晓璐支付所欠租金共计513768.99元，其中包括餐卡费用383632元，2021年1月10日至2021年4月15日租金130136.99元，双方签订的房屋租赁合作协议约定：“租金支付方式：现金每半年支付一次，每次10万元，共计20万元整（即每年的元月10号和7月10号为房租支付日），餐卡租赁当年现行支付，餐卡不允许置换现金（暂时按10万签字权及20万餐卡执行）”，因此对反诉原告主张的餐卡费用383632元，根据合同约定不能置换现金，对该项请求本院不予支持，另外2021年1月10日至2021年4月15日的租金应计算为52054.79元（20万元÷365天×95天），虽反诉被告辩称使用房屋系为保护现场，但未提供证据证明，且房屋无法使用系因反诉被告原因导致的，对该辩称，本院不予采信，故本院认定反诉被告应支付反诉原告2021年1月10日至2021年4月15日的租金52054.79元，其他部分不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、解除原告吴晓璐与被告刘涛签订的《房屋租赁合作协议》；

二、被告刘涛、王婷媛赔偿原告吴晓璐、山东上膳锦食餐饮管理有限公司装修残值损失共计113686元，于本判决生效之日起十日内付清；

三、驳回原告吴晓璐、山东上膳锦食餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；

四、反诉被告吴晓璐、山东上膳锦食餐饮管理有限公司支付反诉原告刘涛、王婷媛2021年1月10日至2021年4月15日的租金共计52054.79元，于本判决生效之日起十日内付清；

五、驳回反诉原告刘涛、王婷媛的其他诉讼请求。

以上二、四项相互折抵后被告刘涛、王婷媛尚需给付原告吴晓璐、山东上膳锦食餐饮管理有限公司款项61631.21元，于本判决生效之日起十日内付清。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉案件受理费53800元，保全费5000元，共计58800元，由原告吴晓璐、山东上膳锦食餐饮管理有限公司负担57686元，由被告刘涛、王婷媛负担1114元；本案反诉案件受理费4469元，由反诉原告刘涛、王婷媛负担4016元，反诉被告吴晓璐、山东上膳锦食餐饮管理有限公司承担453元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。

审判长周 爱 云

人民陪审员范 肇 伟

人民陪审员梅芳

二〇二二年一月二十六日

书记员魏张察汶