西藏自治区拉萨市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2025）藏01民终466号

上诉人（原审原告）：达某，男，1960年出生，藏族，现住西藏自治区那曲市。

委托诉讼代理人：顿珠仁增，西藏拉姆律师事务所律师。

委托诉讼代理人：索朗扎坚，西藏拉姆律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：次某，男，1953出生，藏族，现住西藏自治区那曲市。

委托诉讼代理人：珍吉，西藏松赞律师事务所律师。

委托诉讼代理人：次旦央珍，西藏松赞律师事务所实习律师。

原审第三人：某客运有限公司，住所地西藏自治区那曲市。

法定代表人：次某，该公司董事长。

委托诉讼代理人：次仁旺姆，西藏拉姆律师事务所律师。

委托诉讼代理人：强巴卓玛，西藏拉姆律师事务所律师。

原审第三人：某公路养护段，住所地西藏自治区那曲市。

法定代表人：曲某，该养护段段长。

委托诉讼代理人：郭磊金，青海盐湖律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘瑞英，青海盐湖律师事务所律师。

上诉人达某因与被上诉人次某、原审第三人某客运有限公司（以下简称某客运公司）、某公路养护段（以下简称某养护段）房屋买卖合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2023）藏0102民初4649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年4月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人达某的委托诉讼代理人顿珠仁增、被上诉人次某的委托诉讼代理人珍吉、原审第三人某客运公司的委托诉讼代理人次仁旺姆、强巴卓玛、某养护段的委托诉讼代理人刘瑞英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

达某上诉请求：1.撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2023）藏0102民初4649号民事判决并改判次某支付购房款700000元及违约金987000元。2.本案一、二审诉讼费由次某承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。（一）达某与次某于2000年11月11日共同合作收购案涉房屋，当时双方以某客运公司名义与某养护段签订《房屋转让合同书》，并达成合作协议，共同出资423000元（双方各承付211500元）收购案涉房屋及相关设施，明确约定了风险共担、收益共享的原则。此后，直到签订《买卖合同》为止，一直是由双方实际共同管理、使用该房屋。（二）2019年10月11日双方签订的《买卖合同》并非孤立的交易行为，而是双方基于多年的共有关系和实际使用情况，对房屋份额进行合理处置的真实意愿体现。根据《买卖合同》约定，达某在次某付清全部款项后负有协助办理过户手续的义务。但次某仅支付1200000元后,便以房屋产权无法变更为由拒绝支付剩余房款,其行为构成违约。二、一审判决适用法律错误（一）一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款“损害社会公共利益”及第五款“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”认定案涉房屋买卖合同无效，属于对法律条文的错误理解和适用。虽然案涉房屋涉及国有资产，但达某与次某之间的房屋买卖行为不存在恶意损害国有资产或社会公共利益的主观故意和客观行为。双方在交易过程中，房屋价格是经过双方协商确定，且基于当时的市场行情，不存在低价转让或恶意侵占国有资产的情形。（二）在本案中，没有充分证据表明双方的合同签订及履行行为损害了社会公共利益或违反了效力性强制规定，一审判决不应轻易认定合同无效。合同效力的认定应当综合考虑合同的订立目的、履行情况、当事人的过错程度等多方面因素。在本案中，达某与次某签订的《买卖合同》是双方真实意思表示，且履行多年，达某已交付房屋，次某也支付了部分款项并实际使用房屋获取利益。一审判决在未充分考虑上述因素的情况下，认定合同无效，不符合公平原则和诚实信用原则，也不利于维护市场交易秩序和当事人的合理预期。（三）在一审庭审过程中，某养护段对房屋所有权的归属已作出了明确表态，即认可房屋已不属于其单位的国有资产范畴。（四）一审中次某主张达某存在缔约过失责任，此抗辩理由恰恰证明本案不存在合同无效的情形，并认可合同订立过程中的有效性基础，只是在合同履行过程中对达某的行为提出质疑。而一审法院认定合同无效，与次某所主张的缔约过失责任相互矛盾。三、一审判决违反法定程序。本案于2023年8月28日立案,依法适用简易程序审理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条的规定，人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。然而，一审法院直至2024年12月17日才作出判决，严重超出了简易程序的审理期限。四、一审判决结果显失公平。一审判决认定合同无效后，次某无需承担支付剩余购房款的责任，相当于其免费使用房屋多年后，还可以因合同无效而逃避应尽的合同义务，这显然违背了公平正义原则。

次某辩称，诉争房屋产权人为某养护段，达某不具备出卖该房屋的资格。一审法院认定达某与次某签订的买卖合同无效正确，故请求驳回达某的全部上诉请求。

某客运公司述称,达某在当时以某客运公司名义与某养护段签订的诉争房屋土地转让协议，达某与次某以某客运公司名义共同出资购买该诉争房屋，后达某出售其房屋及土地份额与次某，并签订房屋买卖合同与某客运公司无关。虽然达某当时是某客运公司法人，对于达某签订合同的行为，某客运公司认为属于个人行为，某客运公司目前无法确认是否经授权或追认。

某养护段述称,一、根据某政府办公厅政办发《转发自治区房改办的通知》规定，某养护段依法可对外转让某小区公有住房。因此，2000年11月11日某养护段与某客运公司签订的案涉房屋《房屋转让合同书》以及达某与次某签订的《合作协议合同书》合法有效。虽案涉房屋至今产权人为某养护段，但某养护段对案涉房屋资产已经移除，期间案涉房屋未能办理不动产权证变更的原因系时间久远无法确定。考虑案涉房屋虽然交还某养护段所有，但是根据现有管理制度对于住宅类房屋不便再管理。

达某向一审法院起诉请求：1.请求依法判令次某支付购房款700000元及违约金987000元;2.请求依法判令次某承担本案的诉讼费用。

一审法院认定事实：2000年11月11日，某养护段作为甲方与作为乙方的某客运公司签订了《房屋转让合同书》，合同约定甲方将位于某号房屋转让给乙方，甲方负责办理房屋转让的有关手续，转让手续办完后，乙方付清甲方所有房屋款项的同时，甲方将房屋产权及相关手续交与乙方，该房屋属乙方所有。该合同同时约定同年十二月一日前交接清楚。同日，某客运公司原负责人达先生（达某）以个人的名义与才某（次某）达成合意，签订了《合作协议合同书》，约定双方以某客运公司名义,共同合作收购所属于某养护段位于某号房屋和3-3-65-66号前庭院房屋及全部设备、设施。总投资为423000元，双方各承付211500元，属双方共同财产，并约定全部投资及出现任何损失，双方各承担一半,所取得的收益各收得一半,风险共担，收益共享。2019年10月11日，达某作为甲方，次某作为乙方，双方再次达成合意，并签订了《买卖合同》，约定甲方同意将属于自己份额的部分以

1900000元的价格出让给乙方,合同对付款时间及违约责任进行约定，并约定待全部款项付清后，甲方协助乙方办理相关的过户手续。合同签订后，次某向达某共支付了1200000元。另查明，涉案房屋系某养护段所有,次某办理涉案房屋产权过户手续至今未果。

一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“中华人民共和国民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”规定，引起本案纠纷的法律事实发生在中华人民共和国民法典施行前，本案依法适用当时的法律、司法解释的规定。一审法院争议焦点为：案涉《房屋买卖合同》效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款“损害社会公共利益”第五款“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。”《事业单位国有资产管理暂行办法》第二十五条规定，事业单位处置国有资产，应当严格履行审批手续，未经批准不得自行处置。第二十六条规定，事业单位占有、使用的房屋建筑物、土地和车辆的处置，货币性资产损失的核销，以及单位价值或者批量价值在规定限额以上的资产的处置,经主管部门审核后报同级财政部门审批；规定限额以下的资产的处置报主管部门审批，主管部门将审批结果定期报同级财政部门备案。法律、行政法规另有规定的，依照其规定。《国有资产评估管理办法》第三条规定“国有资产占有单位有下列情形之一的，应当进行资产评估：（一）资产拍卖、转让；(二）企业兼并、出售、联营、股份经营；（三）与外国公司、企业和其他经济组织或者个人开办中外合资经营企业或者中外合作经营企业；（四）企业清算；（五）依照国家有关规定需要进行资产评估的其他情形”。上述规定系防止国有资产流失的强制性规定，并因涉及社会公共利益，应属效力性强制规定。本案所涉买卖标的物系某养护段所有，不仅是房屋，还包括相应的国有土地使用权，达某以某客运公司的名义转让该国有资产时,未经财政部门批准，未进行资产评估，未履行法定前置程序，应认定双方签订的房屋买卖合同无效。合同无效，故达某的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决驳回达某的全部诉讼请求。案件受理费19983元，依法减半收取9991.5元，由达某负担。

本院二审补充查明，1.0906号《不动产权证书》显示，坐落于某小区3-3号，宗地面积225.44㎡／房屋建筑面积331.20㎡,独用土地使用权面积142.4㎡，房屋结构为混合结构，房屋总层面为3层的权利人为某养护段；2.二审中，经向一审法院核实，本案于2023年11月21日一审开庭审理，审理过程中为查明案涉房屋是否涉及国有资产买卖，是否经过评估定价、审批、公开交易、签订合同、产权变更、房屋基本情况、房屋交易等情形，向某客运公司、某养护段、某国资委、某住房和城乡建设局等相关单位发函调取案涉房屋情况，于2024年11月份组织双方当事人进行质证，并于2024年11月24日判决，共发函问询六次。

本院二审查明的其他事实及所依据的证据与一审法院一致，本院予以确认。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，本院对当事人未上诉部分不予评析。现针对达某的上诉请求,归纳本案争议焦点为：1.达某与次某签订的案涉房屋《买卖合同》效力问题；2.一审法院是否存在违反法定程序问题。对此本院评析如下：

一、达某与次某签订的《买卖合同》效力问题。

首先,本案中，各方当事人对一审中提供的2019年10月11日达某与次某签订《买卖合同》中涉及的房屋土地与0906号《不动产权证书》房屋土地均认可为同一标的物。

其次,本案纠纷法律事实发生在中华人民共和国民法典施行前，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“中华人民共和国民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”规定，应适用施行前的法律。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，达某出卖诉争买卖标的物的行为在二审庭审中，某客运公司并未追认。且依据现有不动产权证书载明的内容以及各方当事人在庭审中确认的事实，本案诉争买卖标的物产权人系某养护段，达某无权处分登记在某养护段名下的诉争买卖标的物即案涉房屋及土地。二审中，虽某养护段陈述该资产在当时已被移除，但未向本院提供证据证明，故诉争买卖标的物房屋及土地仍系某养护段。依据上述法律规定，本院认为,达某与次某签订的房屋买卖合同，因达某无权处分且未得到追认而应为无效合同。一审法院对此认定房屋买卖合同无效的处理结果并无不当，本院予以维持。基于案涉合同无效，达某主张的其余诉请亦无请求权基础，一审法院对此未予支持正确，本院予以维持。

二、一审法院是否违反法定程序的问题。二审中，经向一审法院核实，一审法院立案时间为2023年8月28日，于2023年11月21日开庭，期间一审法院为查明案涉房屋是否涉及国有资产买卖，是否经过评估定价、审批、公开交易、签订合同、产权变更、房屋基本情况、房屋交易等情形，向某客运公司、某养护段、某国资委、某住房和城乡建设局等相关单位共发函问询六次，并于2024年11月份组织双方当事人进行质证,一审法院基于上述客观事实,亦进行相关扣审程序,故并不存在一审法院违反法定程序的情形。达某对此上诉主张,本院不予采信。

综上，达某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费19983元（达某已交纳），由达某负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 德吉卓嘎

审 判 员 王念

审 判 员 白玛

二〇二五年七月一日

法官助理 德白

书 记 员 巴桑加布