青海省格尔木市人民法院

民 事 判 决 书

（2024）青2801民初1250号

原告：谷某森，男，1962年1月25日生，白族，个体，户籍地及现住址现住湖南省长沙市雨花区XXXX，身份证号XXXX。

委托诉讼代理人：刘瑞英，青海盐湖律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郭磊金，青海盐湖律师事务所律师。

被告：苏某，男，1995年4月21日生，回族，无固定职业，户籍地及现住址青海省格尔木市，身份证号XXXX。

委托诉讼代理人：李延伟，青海立詹（平安）律师事务所律师。

原告谷某森与被告苏某返还原物纠纷一案，本院于2024年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谷某森委托诉讼代理人刘瑞英、郭磊金，被告苏某委托诉讼代理人李延伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告谷某森向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即返还位于青海省格尔木市某某室的房屋（价值494760元，不动产权证：格房权证格尔木市字第XXXX号）；2.依法判令被告立即赔偿房屋占有损失15万元；3.本案诉讼费用被告承担。事实和理由：2004年9月21日，因开发商格尔木某某置业有限公司拖欠原告工程款、卫生陶瓷款、工程预借款及保证金99万元。经某某市人民法院（2004）XXXX号民事调解书，确认将位于格尔木市某某小区X号楼11套房屋作价987600元进行了折抵，并于2005年6月30日前交付给原告。2012年7月24日，案涉房屋（坐落于某某小区X号楼X幢XX室141.36平方米的房屋）登记在原告名下。案涉房屋与被告苏某在（2022）XXXX号房屋买卖合同纠纷案件庭审中自认《房屋买卖合同》中约定的案涉房屋格尔木市某某小区X号楼XX室房屋系同一套房屋。原告依法取得案涉房屋合法权属证明，该所有权为原告所有。后被告与第三方格尔木某某矿业开发有限责任公司未经原告同意，私自签订了买卖合同，并于2017年3月27日趁原告不在格尔木且房屋空置时，擅自入住并占有原告房屋至今。原告数次与被告友好沟通解决此事，但被告占有房屋拒绝腾退，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法判决。

被告苏某辩称，原告的诉讼请求及事实和理由不能成立。1.案涉房屋是被告2017年从案外人马某虎处购买，马某虎从格尔木某有限责任公司处购买，格尔木某有限责任公司追认被告的购买行为，格尔木某有限责任公司与被告签订买卖协议，被告系合法占有房屋，对房屋拥有合法占有权；2.格尔木某有限责任公司对外出售的行为，被告作为善意的购房人，购房行为应受到法律保护，案涉房屋自2009年出售，截止本案一审起诉，所谓的产权人，也就是本案原告，一直未向被告主张权利的经过来看，原告已认可格尔木某有限责任公司出售房屋的过程，结合两点客观事实，被告认为原告仅以行政登记为准，要求被告返还房屋，缺乏事实和法律依据，原告的产权登记远远晚于出售房屋时间；3.原告要求被告赔偿房屋占有期间的损失，无法律依据和事实依据，被告是合法占有房屋，不存在非法占有房屋的事实，原告提出损失150000元无证据予以证实；4.就原告的主张而言，房屋自建成就发生销售行为，房屋被销售的行为，在另案中原告是作为诉讼参与人参加诉讼，格尔木某有限责任公司将房屋销售给包含本案被告在内的其他人员，原告是知情的，原告诉讼的时间已经超过诉讼时效。综上，应当驳回原告的全部诉讼请求。

根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2004年谷某森诉格尔木某乙有限公司建设工程施工合同纠纷一案，2004年9月21日，格尔木市人民法院作出（2004）格民初字第796号民事调解书，事实和理由中记载“2000年7月4日原、被告经协商签订一份建设工程施工合同，合同约定原告为被告的宝瑞轩小区承建‘福满阁’‘福轩阁’楼两栋。工程价款180万元。合同生效后被告收取原告保证金8万元，2000年10月原告将‘福轩阁’楼建成后交付被告。‘福满阁’楼二楼主体完工后，因被告未按约支付工程款而停工。2004年9月20日经原、被告共同结算，被告欠付原告工程款65万元、卫生陶瓷款12万元、工程予借款及保证金22万元，合计99万元。”经法院主持调解，双方达成如下调解协议：被告格尔木某乙有限公司以其位于格尔木市、302号、401号、402号、501号、502号、601号，共计十一套楼房，作价987600元。折抵所欠原告谷某森的工程款、卫生陶瓷款、工程予借款及保证金计99万元。上述楼房交付给原告谷某森的时间为2005年6月30日前。

（2024）青28行终23号行政裁定书认定事实如下：2009年案涉房屋建设完工。2010年4月12日，格尔木市建设局会议纪要，记载1.案涉宝某轩小区的烂尾楼未竣工，格尔木市人民法院判给谷某森，由谷某森委托建筑单位续建后竣工，同时对该楼的五层和六层进行局部调整，由原规划的一梯两户改为一梯三户，经会议研究，因续建的烂尾楼在原住宅楼的基础上建设，建筑基底未超原有规划确定的建筑红线且楼层数未发生改变，符合小区原规划，故不重新核发建筑工程规划许可证；质量验收备案因前期手续不全无法备案，由质量监督部门将建设情况出具相关说明给房管部门。2.因格尔木市人民法院判决是按已竣工的现房判给谷某森等人，房管部门、房地产交易管理所根据格尔木市人民法院判决书和格尔木市人民法院对该楼的协助执行通知书办理将房屋由某丙有限公司过户给谷某森等人。

2010年4月28日，格尔木市建筑工程质量监督站出具关于宝瑞轩谷某森烂尾楼建设情况说明，记载：该住宅楼位于食品街宝瑞轩小区，属烂尾楼工程。由谷某森委托建筑公司续建，该工程由我单位进行现场质量监督，但未办理项目完整的前期手续，现已由建设、施工、监理、设计验收合格，情况属实。

2010年5月31日，格尔木市人民法院作出（2004）格民初字第796-1号协助执行通知书，记载：请格尔木市房管处将格尔木宝瑞轩小区8号楼（福满阁）房产产权办至谷某森名下。

2010年6月8日，格尔木市某格尔木日报发布公告，其内容为“现谷某森前来我单位办理购买格尔木市某有限公司开发的位于食品街宝瑞轩小区福满阁1-6层14套房屋（原开发商编号）即，8号楼1-6层14套房屋（法院登记房号）的房屋交易过户手续。如有异议者，请于公告之日起一个月内到我所反映，否则后果自负，公告之日起一个月如无人反映，我单位则按规定及法院协助执行通知书办理该房屋交易过户手续”。

2010年10月25日、27日谷某森交纳案涉房屋的相关税费。

2010年11月10日，格尔木市某向谷某森颁发了位于格尔木市，共1747.11平方米的格房权证东城区00012057号房屋所有权证书。2012年7月18日，谷某森向格尔木市某申请房屋所有权变更登记，对格尔木市食品街6号7幢1单元5层151室进行分割（析产）办理房屋所有权证书。

2012年7月25日，格尔木市某向谷某森颁发了位于格尔木市的格房权证格尔木市第XX号的房屋所有权证书，同时格房权证东城区00012057号房屋所有权证书作废。苏某自认其所购买的房屋号与格尔木市某颁发的格房权证格尔木市第XX号的房屋所有权证书上位于格尔木市的房屋系同一房屋。

另查明，2022年4月19日，苏某起诉谷某森、格尔木某有限责任公司，要求继续履行房屋买卖合同，协助办理房产过户手续。本院作出（2022）青2801民初1031号民事判决书，判决驳回苏某的诉讼请求。苏某不服该判决提起上诉，青海省海西州中级人民法院作出（2022）青28民终925号民事裁定书，将该案发回重审。2023年2月13日本院重新立案，后作出（2023）青2801民初320号生效民事判决书，驳回原告的诉讼请求。（2023）青2801民初320号生效民事判决书认定如下事实：2017年6月10日案外人马某出具收条一份，载明今收到购房款贰万元整，总房价贰拾捌万元整。2017年6月12日，苏某与格尔木某甲有限公司签订了《房屋买卖合同》，约定格尔木某甲有限公司将格尔木市141.36平方米房屋出卖给苏某。

再查明，原告谷某森于2024年5月9日提交鉴定申请，请求对被告占有案涉房屋损失金额进行鉴定。2024年12月10日某乙有限公司以委托鉴定系溯源性鉴定无法获取相关数据退回鉴定。2024年12月31日本院再次委托青海华翼资产评估事务所进行鉴定，2025年2月24日因谷某森一直未交纳鉴定费，鉴定机构终止鉴定评估。

本院认为，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。本案中，房屋被占有的事实一直持续，故适用民法典的规定。《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”第二百一十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第二百三十五条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第二百三十八条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。”返还原物请求权，是指权利人对无权占有或侵夺其所有物的人，有权请求其返还原物的权利，其本质是物权追及效力的具体体现，体现了物权的对世权、绝对权的特征。返还原物请求权的行使，无需考虑相对人的无权占有是否基于过错所致。权利人只须证明相对人已实施了侵害物权的行为，构成无权占有，便可以请求相对人返还原物。而无权占有是指没有法律根据、没有合法原因的占有。原告谷某森交纳案涉房屋的相关税费，格尔木市某向谷某森颁发了案涉房屋的所有权证书，因此案涉房屋的所有权人为谷某森。格尔木某有限责任公司、马某并非案涉房屋的所有权人，与被告苏某签订房屋买卖合同属于无权处分。庭审中被告认可自与格尔木某有限责任公司签订买卖合同后至今一直占有使用案涉房屋。谷某森并非买卖合同的当事人，也未收取房款，与被告不存在买卖合同关系，被告对谷某森而言，无法律依据及合法原因占有房屋，属于无权占有，因此原告要求被告腾退占有房屋的诉讼请求，应予支持。

关于谷某森要求被告支付房屋占有损失150000元的诉讼请求，因其主张权利的时间跨度较长，庭审中提交的2024年2月食品街9号同地段房屋租金价格截屏不具有参考性，且在法院委托鉴定后，谷某森未按规定的时间交纳鉴定费导致鉴定程序终止，应当由其承担举证不能的不利后果，故该项诉讼请求，本院不予支持。

关于被告辩称原告主张超过诉讼时效及被告属于善于取得的意见，因返还原物是基于物权，而物权不适用诉讼时效，故对该抗辩意见，本院不予采纳。《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”被告并未对房屋办理登记，不符合善意取得的构成要件，故该意见本院亦不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第二百一十六条、第二百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：

一、被告苏某于本判决生效之日起十五日内返还原告谷某森位于青海省格尔木市的房屋；

二、驳回原告谷某森的其他诉讼请求。

案件受理费10247.6元，由原告谷某森负担3300元（已交纳），由被告苏某负担6947.6元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院在线提交上诉状。

审 判 长王海燕

审 判 员高雪婷

审 判 员尹敏学

二〇二五年五月二十六日

法官助理赵娜

书 记 员胡静静

附件：

执行申请注意事项：

1.发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。

2.申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

履行义务提示：

调解书、判决书、裁定书生效后，负有履行义务的当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。

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