青海省格尔木市人民法院

民 事 判 决 书

（2024）青2801民初1248号

原告：谷某森，男，1962年1月25日生，白族，个体，户籍地及现住址湖南省长沙市XXXX，身份证号XXXX。

委托诉讼代理人：刘瑞英，青海盐湖律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郭磊金，青海盐湖律师事务所律师。

被告：王某华，男，1971年1月17日生，汉族，青海某某物业有限公司经理，户籍地及现住址青海省格尔木市，身份证号XXXX。

委托诉讼代理人：李延伟，青海立詹（平安）律师事务所律师。

原告谷某森与被告王某华返还原物纠纷一案，本院于2024年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谷某森委托诉讼代理人刘瑞英、郭磊金，被告王某华及其委托诉讼代理人李延伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告谷某森向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还位于青海省格尔木市某某房屋（价值495705元）；2.判令被告赔偿房屋占有损失150000元；3.本案诉讼费用被告承担。事实和理由：2004年9月21日，因开发商格尔木某某置业有限公司拖欠原告工程款、卫生陶瓷款、工程预借款及保证金99万元。经某某市人民法院（2004）某某号民事调解书，确认将位于格尔木市某某小区某号楼11套房屋作价987600元进行了折抵，并于2005年6月30日前交付给原告。2012年7月24日，案涉房屋（坐落于某某小区141.63平方米的房屋）登记在原告名下，该房屋与被告王某华在（2022）某某号房屋买卖合同纠纷中自认《房屋买卖合同》中约定格尔木市某某小区某号楼某室房屋与案涉房屋系同一套房屋。原告依法取得案涉房屋合法权属证明，该所有权为原告所有。后被告与第三方格尔木某某矿业开发有限责任公司在未经原告同意的情况下，私自签订了买卖合同，并于2010年5月14日趁原告不在格尔木且房屋空置时，擅自入住并占有原告房屋至今。原告数次与被告友好沟通解决此事，但被告占有房屋拒绝腾退，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法判决。

被告王某华辩称，原告的诉讼请求及事实和理由不能成立。1.案涉房屋是2010年被告王某华直接从格尔木某某矿业开发有限责任公司处购买房屋居住至今，格尔木某某矿业开发有限责任公司追认被告的购买行为，格尔木某某矿业开发有限责任公司与被告签订买卖协议，被告系合法占有房屋，对房屋拥有合法占有权；2.格尔木某某矿业开发有限责任公司对外出售的行为，被告作为善意的购房人，购房行为应受到法律保护，案涉房屋自2009年出售，截止本案一审起诉，所谓的产权人，也就是本案原告，一直未向被告主张权利的经过来看，原告已认可格尔木某某矿业开发有限责任公司对方出售房屋的过程，结合两点客观事实，被告认为原告仅以行政登记为准，要求被告返还房屋，缺乏事实和法律依据，原告的产权登记远远晚于出售房屋时间；3.原告要求被告赔偿房屋占有期间的损失，无法律和事实依据，被告系合法占有房屋，不存在非法占有房屋的事实，原告提出损失150000元无证据予以证实；4.就原告的主张而言，房屋自建成就发生销售行为，房屋被销售的行为，在另案中原告是作为诉讼参与人参加诉讼，格尔木某某矿业开发有限责任公司将房屋销售给包含本案被告在内的其他人员，原告是知情的，原告诉讼的时间已经超过诉讼时效。综上，应当驳回原告的全部诉讼请求。

根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2004年谷某森诉格尔木某某置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案，2004年9月21日，某某市人民法院作出（2004）某某号民事调解书，事实和理由中记载“2000年7月4日，原、被告经协商签订一份建设工程施工合同，合同约定原告为被告的某某小区承建‘福某阁1’‘福某阁2’楼两栋。工程价款180万元。合同生效后被告收取原告保证金8万元，2000年10月原告将‘福某阁1’楼建成后交付被告。‘福某阁2’楼二楼主体完工后，因被告未按约支付工程款而停工。2004年9月20日经原、被告共同结算，被告欠付原告工程款65万元、卫生陶瓷款12万元、工程予借款及保证金22万元，合计99万元。”经法院主持调解，双方达成如下调解协议：被告格尔木某某置业有限公司以其位于格尔木市某某小区的“福某阁1”楼的101号、102号、201号、202号、301号、302号、401号、402号、501号、502号、601号，共计十一套楼房，作价987600元。折抵所欠原告谷某森的工程款、卫生陶瓷款、工程予借款及保证金计99万元。上述楼房交付给原告谷某森的时间为2005年6月30日前。

（2024）某某号行政裁定书认定事实如下：2009年案涉房屋建设完工。2010年4月12日，某某市建设局会议纪要，记载1.案涉某某小区的烂尾楼未竣工，某某市人民法院判给谷某森，由谷某森委托建筑单位续建后竣工，同时对该楼的五层和六层进行局部调整，由原规划的一梯两户改为一梯三户，经会议研究，因续建的烂尾楼在原住宅楼的基础上建设，建筑基底未超原有规划确定的建筑红线且楼层数未发生改变，符合小区原规划，故不重新核发建筑工程规划许可证；质量验收备案因前期手续不全无法备案，由质量监督部门将建设情况出具相关说明给房管部门。2.因某某市人民法院判决是按已竣工的现房判给谷某森等人，房管部门、房地产交易管理所根据某某市人民法院判决书和某某市人民法院对该楼的协助执行通知书办理将房屋由某某置业有限公司过户给谷某森等人。

2010年4月28日，某某市建筑工程质量监督站出具关于某某小区谷某森烂尾楼建设情况说明，记载：该住宅楼位于某某小区，属烂尾楼工程。由谷某森委托建筑公司续建，该工程由我单位进行现场质量监督，但未办理项目完整的前期手续，现已由建设、施工、监理、设计验收合格，情况属实。

2010年5月31日，某某人民法院作出（2004）某某-1号协助执行通知书，记载：请某某市房管处将格尔木某某小区某号楼（福某阁1）房产产权办至谷某森名下。

2010年6月8日，某某市房地产交易管理所在某某日报发布公告，其内容为“现谷某森前来我单位办理购买格尔木市某某置业有限公司开发的位于某某小区福某阁1某某套房屋（原开发商编号）即，某某套房屋（法院登记房号）的房屋交易过户手续。如有异议者，请于公告之日起一个月内到我所反映，否则后果自负，公告之日起一个月如无人反映，我单位则按规定及法院协助执行通知书办理该房屋交易过户手续”。

2010年10月25日、27日谷某森交纳案涉房屋的相关税费。

2010年11月10日，某某市房地产管理处向谷某森颁发了位于某某市食品街街XXXX，共1747.11平方米的格房权证东城区XXXX号房屋所有权证书。2012年7月18日，谷某森向某某市房地产管理处申请房屋所有权变更登记，对某某市食品街XXX的一套房屋即食品街某某室进行分割（析产）办理房屋所有权证书。

2012年7月25日，某某市房地产管理处向谷某森颁发了某某市食品街某某室的某房权证某某市第XXXX号的房屋所有权证书，同时格房权证东城区XXXX号房屋所有权证书作废。王某华自认其所购买的房屋号与格尔木市某某管理处颁发的格房权证格尔木市第XXXX号的房屋所有权证书上位于格尔木市某某室的房屋系同一房屋。

另查明，2022年4月19日，王某华起诉谷某森、格尔木某某矿业开发有限责任公司，要求继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理房产过户手续。本院作出（2022）青2801民初1026号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。王某华不服该判决提起上诉，青海省海西州中级人民法院作出（2022）青28民终957号民事判决书维持原判。后王某华申请再审，青海省高级人民法院作出（2023）青民再189号民事判决书，维持原判决。生效判决认定事实如下：2010年5月14日，王某华与格尔木某某矿业开发有限公司签订了《房屋买卖合同》，约定格尔木某某矿业开发有限公司将坐落在格尔木市某某室房屋出卖给王某华，合同总价款220000元。王某华分别于2010年5月14日、10月22日、2011年5月23日支付购房款170000元。

再查明，原告谷某森于2024年5月9日提交鉴定申请，请求对被告占有案涉房屋损失金额进行鉴定。2024年12月10日中信源房地产评估有限公司以委托鉴定系溯源性鉴定无法获取相关数据退回鉴定。2024年12月31日本院再次委托青海华翼资产评估事务所进行鉴定，2025年2月24日因谷某森一直未交纳鉴定费，鉴定机构终止鉴定评估。

本院认为，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。本案中，房屋被占有的事实一直持续，故适用民法典的规定。《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”第二百一十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第二百三十五条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第二百三十八条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。”返还原物请求权，是指权利人对无权占有或侵夺其所有物的人，有权请求其返还原物的权利，其本质是物权追及效力的具体体现，体现了物权的对世权、绝对权的特征。返还原物请求权的行使，无需考虑相对人的无权占有是否基于过错所致。权利人只须证明相对人已实施了侵害物权的行为，构成无权占有，便可以请求相对人返还原物。而无权占有是指没有法律根据、没有合法原因的占有。原告谷某森交纳案涉房屋的相关税费，格尔木市某某管理处向谷某森颁发了案涉房屋的所有权证书，因此案涉房屋的所有权人为谷某森。格尔木某某矿业开发有限责任公司并非案涉房屋的所有权人，与被告王某华签订房屋买卖合同属于无权处分。庭审中被告认可与格尔木某某矿业开发有限责任公司签订买卖合同后至今一直占有使用案涉房屋。谷某森并非买卖合同的当事人，也未收取房款，与被告不存在买卖合同关系，被告对谷某森而言，无法律依据及合法原因占有房屋，属于无权占有，因此原告要求被告腾退占有房屋的诉讼请求，应予支持。

关于谷某森要求被告支付房屋占有损失150000元的诉讼请求，因其主张权利的时间跨度较长，庭审中提交的2024年2月食品街9号同地段房屋租金价格截屏不具有参考性，且在法院委托鉴定后，谷某森未按规定的时间交纳鉴定费导致鉴定程序终止，应当由其承担举证不能的不利后果，故该项诉讼请求，本院不予支持。

关于被告辩称原告主张超过诉讼时效及被告属于善于取得的意见，因返还原物是基于物权，而物权不适用诉讼时效，故对该抗辩意见，本院不予采纳。《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”被告并未对房屋办理登记，不符合善意取得的构成要件，该意见本院亦不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第二百一十六条、第二百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：

一、被告王某华于本判决生效之日起十五日内返还原告谷某森位于青海省格尔木市食品街6号7幢1单元1层111室的房屋；

二、驳回原告谷某森的其他诉讼请求。

案件受理费10257.04元，由原告谷某森负担3300元（已交纳），由被告王某华负担6957.04元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院在线提交上诉状。

审 判 长王海燕

审 判 员高雪婷

审 判 员尹敏学

二〇二五年五月二十六日

法官助理赵娜

书 记 员胡静静

附件：

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1.发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。

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