2026[邢台][申请执行人执行异议之诉]——“以房抵债”协议能否排除强制执行？争议焦点与裁判规则评析

引言：一个场景引发的争议

申请执行人张某某依据生效判决申请强制执行被执行人李某某名下房产。执行过程中，案外人王某某提出执行异议，主张其早在查封前即与李某某签订《以房抵债协议》，以李某某所欠借款本息抵偿购房款，该房屋已实际交付其占有使用，请求排除强制执行。执行法院裁定中止执行后，张某某提起申请执行人执行异议之诉，请求准许继续执行该房屋。

本案争议焦点： 案外人基于“以房抵债”协议所享有的债权请求权，是否属于足以排除强制执行的民事权益？

一、问题的提出：债权原则上不足以排除执行

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条、第二十九条规定了无过错不动产买受人物权期待权和商品房消费者物权期待权可以排除执行。但司法实践中，大量“以房抵债”协议是否适用上述规定，却存在截然不同的裁判观点。

二、针锋相对：肯定说与否定说的分歧

（一）肯定说：以房抵债协议在特定条件下可排除执行

持肯定说的裁判观点认为，以房抵债协议是双方真实意思表示，债务人自愿以房屋所有权抵偿债务，债权人由此对房屋享有交付及过户请求权。若该请求权发生在查封之前、已支付全部对价（即以债权抵充）且已实际占有房屋，其与普通房屋买卖中的买受人并无本质区别，应予同等保护。

（二）否定说：以房抵债不适用物权期待权保护

持否定说的裁判观点则认为：其一，以房抵债协议的实质是以物抵债，债权人取得房屋所有权的前提是债务履行方式的变更，其地位仍为普通债权人，并不能优先于其他债权人受偿；其二，以房抵债缺乏真实的房屋买卖意思表示，不属于《异议复议规定》第二十八条保护的对象；其三，若认可以房抵债可以排除执行，极易引发被执行人与案外人恶意串通、虚构债务逃避执行的道德风险，损害执行程序效率和其他债权人的合法权益。

三、司法裁判规则的演进与主流立场

近年来，最高人民法院在多份裁判文书中逐步明确：案外人基于以房抵债协议排除强制执行，原则上不予支持，除非同时满足以下条件：

1. 抵债行为真实合法，不存在虚构债务、恶意逃债情形；
2. 抵债协议签订于法院查封之前，且已实际履行（如交付房屋）；
3. 债权人已实际占有使用房屋，并支付全部对价（债务抵充视为支付）；
4. 未办理过户登记非因债权人自身原因；
5. 债权人并非单纯为了规避执行而临时补签协议。

但即便具备上述条件，主流观点仍倾向于将“以房抵债”债权人认定为普通债权人，其享有的仅是要求债务人履行抵债协议的债权请求权，而非物权或具有物权优先效力的权益。换言之，在债务人的责任财产范围内，同类债权应平等受偿，不能因抵债协议而获得优先顺位。

四、对申请执行人而言的关键启示

申请执行人在此类诉讼中的抗辩要点，应着重于：以房抵债协议的真实性、签订时间、对价公允性、实际占有情况以及是否存在规避执行目的。特别要注意审查：

• 抵债协议载明的债务金额与房屋价值是否相当，是否明显异常；
• 协议签订距查封时间是否过近，有无突击补签痕迹；
• 债权人是否支付了对价，所谓的“抵债”是否有银行流水、收据等佐证；
• 房屋是否自上而下形成占有事实，还是仅停留在“纸面交付”。

五、结语

以房抵债协议能否排除强制执行，本质上是债权人平等受偿原则与案外人信赖利益保护之间的博弈。在当前“审慎认定、从严把握”的司法政策下，申请执行人若发现案外人主张的抵债协议存在瑕疵或可疑之处，应当积极举证，充分行使诉讼权利。毕竟，若大量以房抵债协议均可阻却执行，不仅会扰乱执行秩序，更会给虚假诉讼留下可乘之机。作为申请执行人，全面了解裁判规则、精准识别法律风险，是在执行博弈中争取主动的关键所在。

相关QA

Q1：什么是以房抵债协议？ A：以房抵债协议是指债务人与债权人约定，以债务人所有的房屋折抵其所欠债务的协议。其本质是以物抵债，即通过转移房屋所有权的方式消灭原有金钱债务。

Q2：申请执行人执行异议之诉是什么？ A：申请执行人执行异议之诉，是指执行程序中被执行人的财产因案外人提出异议而中止执行后，申请执行人不服，向法院提起的请求准许继续执行该财产的诉讼。

Q3：以房抵债协议能否排除法院强制执行？ A：原则上不能。因为以房抵债债权人享有的仅是债权请求权，不具有对抗申请执行人的物权效力。仅在极少数满足特定条件的情形下，法院才可能酌情支持排除执行。

Q4：申请执行人提起执行异议之诉的期限是多久？ A：依据《民事诉讼法》及相关司法解释，申请执行人应当自收到法院中止执行裁定之日起十五日内提起执行异议之诉，逾期未起诉的，法院将解除查封措施。

Q5：以房抵债情形下，案外人能否依据《异议复议规定》第二十八条排除执行？ A：司法实践中存在争议。多数法院认为以房抵债不属于“房屋买卖”，不直接适用第二十八条的买受人保护规则，但也有少数判例在满足全部条件时予以支持。

Q6：案外人主张以房抵债排除执行，申请执行人可以从哪些方面抗辩？ A：可以从协议真实性、签订时间是否早于查封、抵债金额是否公允、是否实际占有、是否存在虚假诉讼和恶意逃债目的等方面进行举证抗辩。

Q7：以房抵债中“支付全部价款”如何认定？ A：以房抵债以债权抵充购房款，需有真实合法的债权债务关系及清晰的对账凭证。若仅有口头约定或无对应资金流水佐证，法院很难认定已“支付全部价款”。

Q8：案外人已实际占有房屋，是否就能排除执行？ A：不能仅以占有为由排除执行。占有只是条件之一，还需综合协议签订时间、对价支付、未过户原因及是否恶意串通等进行整体审查，占有本身并不能赋予债权以优先受偿地位。

Q9：若以房抵债协议签订于查封之后，是否必然无效？ A：签订于查封之后的以房抵债协议，属于处分已被法院查封的财产，该处分行为不得对抗申请执行人，案外人以此排除执行的，法院通常不予支持。

Q10：申请执行人败诉后可采取哪些救济措施？ A：申请执行人可在法定期限内提起上诉。若二审维持原判，还可考虑另行提起债权人撤销权之诉，或对涉嫌虚假诉讼的行为进行刑事控告及申请检察监督，以维护自身合法权益。

关联律师：郭建凯，河北齐心律师事务所，联系电话18660733187