2026[邢台]申请执行人执行异议之诉争议焦点：以物抵债受让人能否依据《执行异议和复议规定》第28条排除执行？

一、场景引入

2026年，河北省邢台市某基层法院审理了一起典型的申请执行人执行异议之诉。基本案情如下：

被执行人李某因欠付申请执行人王某借款200万元，王某依据生效判决申请法院查封了李某名下的一套住宅。执行过程中，案外人张某提出执行异议，主张该房屋已于2023年通过“以物抵债协议”归其所有，李某已将房屋交付其居住，但因房屋存在抵押登记未办理过户。张某依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第28条请求排除执行。执行法院裁定驳回异议后，张某提起案外人执行异议之诉。申请执行人王某则主张：以物抵债协议本质上是消灭旧债的清偿方式，并非真实的房屋买卖，张某不享有足以排除强制执行的物权期待权。

该案的争议焦点具有普遍性：以物抵债受让人能否援引《执行异议规定》第28条排除申请执行人的强制执行？

二、法律分析

（一）《执行异议规定》第28条的适用前提

该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

据此，适用第28条的首要条件是案外人与被执行人之间须存在“合法有效的书面买卖合同”。而“买卖合同”特指以转移标的物所有权为目的的交换合同，具有有偿、双务的特征。

（二）以物抵债协议的性质分歧

司法实践中，对于以物抵债协议的性质存在两种主要观点：

1. 代物清偿说（实践性合同）：认为以物抵债须以实际交付为成立要件。若标的物尚未交付，原债务并未消灭，协议仅为债务履行方式的约定，不直接产生物权变动效力。此时受让人仅享有债权请求权，不能直接主张物权期待权。

2. 诺成性合同说：认为以物抵债协议只要双方意思表示真实，不违反法律强制性规定，即成立生效。受让人对标的物的占有、使用可形成一种事实上的利益，当具备占有、支付对价（抵债金额）且无过错时，可参照第28条保护。

（三）最高人民法院的裁判倾向

最高人民法院在（2019）最高法民终746号等案件中明确：以物抵债协议不同于买卖合同。其目的在于消灭旧债，而非单纯实现不动产交易。除非案外人能够证明该以物抵债协议实质上构成了买卖关系（例如在债权债务关系成立之初即以买卖为真实意思表示），否则不能简单适用第28条。尤其是在申请执行人对执行标的享有抵押权等优先权时，更应严格审查，防止当事人通过虚假以物抵债转移财产、规避执行。

（四）本案具体分析

在2026[邢台]案中，张某与李某的以物抵债协议发生于2023年，而此时房屋已设有抵押权（申请执行人王某的债权系无担保债权，但房屋本身无其他抵押）。审理法院认为：

• 该协议并非在法院查封前即形成的真实房屋买卖，而系李某以房抵偿其他债务；
• 张某虽已实际占有房屋，但未能提供充分证据证明其支付的“对价”系真实购房款，抵债金额与房屋市场价值是否匹配存疑；
• 未办理过户登记的原因中包含张某对房屋存在抵押的明知或应知，存在一定过错。

最终判决：驳回张某排除执行的诉讼请求。张某仅能依据以物抵债协议对李某享有普通债权，不得对抗申请执行人王某对执行标的的查封。

三、实务建议

1. 对申请执行人而言：在异议之诉中，应重点抗辩以物抵债协议不满足“买卖合同”要件，并主张案外人对未过户存在过错（如明知产权瑕疵、未及时催告等）。
2. 对案外人（以物抵债受让人）而言：若欲排除执行，应尽可能在签订协议后及时办理预告登记或过户，并保留交付凭证、付款记录（包括抵债依据）、无过错证明等。
3. 对执行法院而言：需严格区分以物抵债与真实买卖，审查协议背景、对价合理性、当事人意思表示真伪，防止通过“假抵债、真逃债”损害债权人利益。

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相关QA

Q1：以物抵债协议是否等同于房屋买卖合同？
A：不等同。以物抵债协议是债务人以他物抵偿原债务的协议，本质是债务履行方式的变更，而非典型的不动产买卖合同。除非双方明确约定并实际履行了买卖流程，否则不能直接适用《执行异议规定》第28条。

Q2：案外人依据以物抵债协议取得房屋并已实际占有，能否排除执行？
A：多数司法判例持否定态度。仅有占有事实不足以认定物权期待权，还需审查协议是否合法有效、对价是否支付、是否存在虚假可能。若申请执行人对房屋享有抵押权，案外人的排除请求更难获得支持。

Q3：以物抵债受让人如何证明自己“已支付全部价款”？
A：需要提供原债权债务凭证（借条、合同）、抵债协议、双方确认债务抵销的文件、转账记录或收据等。若以旧债抵付，需证明该旧债真实、合法，且金额与房屋价值相当。

Q4：如果以物抵债协议签订于查封之前，受让人能否优先于一般债权人？
A：在无其他优先权的情况下，符合第28条全部要件的买受人可优先于普通债权人。但以物抵债受让人因协议性质特殊，通常不被视为买受人，难以享有该优先地位。不过部分法院认为若符合占有、付款、无过错等条件，可酌情保护。

Q5：哪些情形下法院会支持以物抵债受让人排除执行？
A：常见情形包括：①原债务为购房欠款，以房抵债实质是履行买卖合同；②抵债协议明确约定转移所有权且双方已实际履行主要义务；③受让人对未过户无过错，且申请执行人非房屋抵押权人。

Q6：申请执行人如何应对案外人以“以物抵债”提出的异议？
A：申请执行人可以从以下方面抗辩：①协议签订时间离查封时间过近，有虚假嫌疑；②抵债金额明显不合理；③案外人明知房屋存在抵押仍接受抵债；④案外人未实际占有或未支付合理对价。

Q7：以物抵债协议中未约定过户期限，受让人长期不办理过户是否构成“自身原因”？
A：构成。受让人有义务积极主张权利，长期怠于办理过户（如超过合理期限）应认定为自身过错，不符合第28条第4项“非因买受人自身原因”的条件。

Q8：如果以物抵债协议同时还包含“回购条款”或“回赎条款”，是否影响排除执行？
A：会受影响。此类条款说明双方真实意思并非完全转让所有权，而是附条件的债务担保，可能被认定为让与担保或流质条款，受让人不得排除执行。

Q9：申请执行人执行异议之诉中，法院是否必须审查以物抵债协议的真实性？
A：是的。法院应依职权审查基础法律关系的真实性，包括原债务是否存在、抵债是否自愿、对价是否公允。若案外人无法证明，法院可依《最高人民法院关于防范和制裁虚假诉讼的指导意见》追究虚假诉讼责任。

Q10：2026年邢台该案对当地实务有何指导意义？
A：该案明确了邢台地区法院对以物抵债排除执行采取严格审查立场，强调“买卖”与“抵债”的本质区别。此后当地申请执行人可更有力地对抗此类案外人的执行异议，案外人则需尽早完成过户或通过其他担保方式保护自身权益。

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关联律师：郭建凯，河北齐心律师事务所，联系电话18660733187