山西省临汾市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）晋10民终1301号

上诉人（原审原告、反诉被告）：临汾市机电设备有限公司，住所地临汾市尧都区迎春北街2号。

法定代表人：张益民，系公司董事长。

委托诉讼代理人：张海峰，男，汉族，1969年10月24日出生，公民身份号码：×××.系公司监事会主席。

委托诉讼代理人：卫佳婧，山西尧之天律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：冯福清，男，1977年6月10日出生，汉族，住临汾市尧都区。公民身份号码：×××.

委托诉讼代理人：郭冬冬，山西德辩律师事务所律师。

上诉人临汾市机电设备有限公司与上诉人冯福清租赁合同纠纷一案，均不服山西省临汾市尧都区人民法院（2020）晋1002民初6813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人临汾市机电设备有限公司的代理人张海峰、卫佳婧、上诉人冯福清的代理人张冬冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审原告临汾市机电设备有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2012年12月26日、2013年2月2日（当庭补正）签订的两份租赁合同及后续的补充合同，判令被告立即返还原告拆迁后剩余的全部房屋；2.判令被告支付截止2020年8月15日拖欠的租金358786.80元；3.判令被告支付2019年、2020年滞纳金943831.40元；4.判令被告按照每天1473元支付2020年8月16日起至实际腾出时剩余的房屋租金；5.被告承担诉讼费用。

原审被告冯福清提出反诉请求：1.请求判令临汾市机电设备有限公司赔偿冯福清重新做防水和4层房屋因漏水重新装修的损失112000元；2.请求赔偿因重新装修停业期间的经营损失31200元；3.本案的反诉费用由临汾市机电设备有限公司承担。

一审法院查明：2012年12月26日，临汾市机电设备有限公司与冯福清签订《租赁合同》，合同第一条至第三条约定冯福清租赁临汾市机电设备有限公司位于××街西门厅），租赁期限自2013年1月1日至2032年12月31日，租赁期为20年，第一年的租金32万元整，其后每年12月1日前支付下一年度租金，逾期按日千分之五加收滞纳金，直至履行完毕。租金每三年调整一次，调整幅度在上浮8％至15％之间协商。第八条约定，如遇国家政策调整、城区改造，自然灾害等导致合同无法履行，合同自行解除，双方互不追究责任，但交付租金后未租赁使用月份的租金甲方（临汾市机电设备有限公司）应当返还乙方（冯福清）。2013年2月2日，原、被告签订第二份《租赁合同》，双方约定租赁范围：迎春北街2号机电公司办公楼部分房屋（楼下一层饭店，二三层房间38间，南楼四层17间，后院南房3间），楼后后院及一楼楼道与移动共用，楼道门卫室归乙方使用。租赁期限自2013年11月10日至2033年1月9日，租赁期为20年，甲方（临汾市机电设备有限公司）给乙方（冯福清）两个月的装修期。实际租赁时间自2014年1月10日至2033年1月9日，第一年的租金56万元整，其后每年12月10日前支付下一年度租金，其余内容与2012年12月26日签订的租赁合同相同。2018年10月30日双方签订《租赁补充合同》，合同约定南楼二三层租金自2019年1月1日至2021年12月31日，期间租金调增为叁拾柒万捌仟元整。2019年11月25日双方签订《租赁补充合同》，合同约定根据双方2013年2月2日签订的迎春北街2号机电公司大楼办公楼部分房屋（楼下一层饭店，二三层房间38间，南楼四层17间，后院南房3间）租金自2020年1月10日至2022年1月9日，期间租金调增为陆拾伍万叁仟元整。2013年2月17日双方签订《补充协议》一份，2013年6月14日双方签订《租赁合同》一份，合同约定了位于机电公司楼后小二楼地下室的租赁期限及费用支付等，上述合同签订后，冯福清支付2012年12月26日、2013年2月2日所签订两份涉案租赁合同的房租至2019年年度租赁期结束，2019年12月31日原告公司法定代表人张益民通过短信方式向冯福清告知，截止当时房租只交了20万元，可按去年逐月交清。2020年4月21日双方（冯福清一方由张果芳代签，庭审中冯福清予以认可）签订《关于减免疫情期间部分房租的协议》一份，协议约定临汾市机电设备有限公司同意减免冯福清房租70000元，2020年度的租金总计1031000元，减去已经支付的280000元及减免的租金，剩余欠付租金681000元，自2020年4月至10月于每月23日前付清，合同第二条约定，2020年10月底前必须全部付清，否则按双方租房合同约定收取违约金，同时废除协议第一条减免租金的约定。

2020年5月11日，临汾市人民政府办公室下发《关于印发临汾市解放路老旧建筑拆除改造房屋征收与补偿方案等三个方案的通知》。2020年8月15日，临汾市人民政府与原告就临汾市迎春北街2号临汾市机电设备有限公司南楼的拆迁改造达成协议，2020年9月临汾市机电设备有限公司南楼及院中二层临时性建筑彩钢房被拆除。

另查明，冯福清现仍占用临汾市机电设备有限公司西楼，至今未腾出，庭审中，冯福清认为南楼和西楼实际为一个整体，2020年5月11日临汾市人民政府办公室下发拆除通知时，合同已自行解除。

2010年5月10日，临汾市机电设备有限公司（甲方）与临汾市金鼎广告有限公司（乙方）签订《租赁协议》，协议约定甲方将所属位于解放路迎春街十字路口办公楼楼顶前沿及西侧前沿场地租于乙方，用于设置楼顶广告牌。2019年10月因尧都区提质靓化工程，楼顶广告牌被拆除。

一审法院认为：本案双方争执的主要焦点是：原告临汾市机电设备有限公司认为双方合同约定的“城区改造”解除合同的条件已经成就，且被告冯福清拖欠租金，合同无法履行，要求解除合同；被告冯福清认为其不存在违约情形，其租赁的南楼和西楼实际为一个整体，南楼部分的租赁合同因租赁物灭失合同已自行解除，未拆除部分因无法实现合同目的也符合合同约定的自行解除情形，因此两份租赁合同在2020年5月11日临汾市人民政府办公室下发拆除通知时就应认定为全部自行解除。冯福清至今占用西楼未腾房，其认为未拆迁部分房屋内添附物件和经营期间的损失补偿应归其所有，双方无法达成一致意见而形成纠纷。

冯福清反诉主张其租赁的临汾市机电设备有限公司南楼4层用作酒店经营，2019年10月因尧都区政府提质靓化行动将广告牌进行拆除后，原告应对破坏的屋顶防水进行处理，房屋漏水后造成的重新装修损失及停业损失应由临汾市机电设备有限公司予以赔偿，临汾市机电设备有限公司针对反诉辩称，楼顶广告牌出租的时间早于冯福清租赁房屋的时间，冯福清自己也在楼顶安装了广告牌，加装电梯时切割了新的安装电梯的开口，房屋漏水的因果关系无法证明，另外即便存在漏水，也应由临汾市金鼎广告有限公司进行赔偿。

一审法院认为：原、被告签订的两份房屋租赁合同及后续补充合同是双方的真实意思表示且符合法律规定，双方均应按约履行。2019年12月31日手机短信告知内容及2020年4月21日双方签订的《关于减免疫情期间部分房租的协议》，可认定为双方对交付租金方式的变更，故对于原告主张支付2019年、2020年滞纳金的请求，本院不予支持。原告主张截止到2020年8月15日，扣减冯福清已经支付的2020年度租金290000元，被告冯福清尚欠原告租金358786.80元应予支付，冯福清辩称双方签订的租赁合同自2020年5月11日已经解除；本案中，虽然临汾市人民政府办公室于2020年5月11日下发拆除通知，但双方并未立即达成解除租赁合同的协议，涉案房屋亦未在下发通知时立即被拆除，原告主张临汾市机电设备有限公司位于临汾市××街的南楼被拆除的时间是2020年9月，被告冯福清对该时间未予以否认，根据双方签订的租赁合同及租赁补充合同，如遇国家政策调整、城区改造、自然灾害等导致合同无法履行，合同自行解除，加之自2020年8月15日之后冯福清租赁的西楼部分因南楼的拆迁，合同目的无法实现，因此原、被告双方于2012年12月26日、2013年2月2日签订的两份租赁合同及后续签订的补充合同应同时解除，双方租赁合同的解除时间按照原告主张认定为2020年8月15日，租金计算为339236.9元，被告冯福清应自合同解除之日起将拆迁后剩余的全部房屋（西楼房屋）返还给原告。关于原告主张的2020年8月16日之后未拆除部分的房屋租金，双方于2013年2月2日签订的《租赁合同》仅是对租赁范围的租金进行的整体约定，而未明确每部分的租金，且考虑被告冯福清自2020年8月15日之后并未就剩余的租赁部分有收益，故本院对于2020年8月16日之后的房屋租金不予支持。关于被告冯福清提出的租赁院内中间有个二层小楼，是冯福清在2014年前后自己花钱建的，用于经营洗车、浴园，没有手续，建造时征得原告同意，不应该返还的抗辩意见，经查，被告所主张的院中的二层小楼系临时性建筑彩钢房，已于2020年9月被拆除，且拆除部门已对冯福清的损失进行了补偿，故对于冯福清的辩称本院不予支持；关于冯福清辩称剩余未拆迁部分房屋内装修和不可拆除添附价值由双方约定给予其补偿的辩解意见，因双方之前签订的合同中未约定，且冯福清未提出具体补偿数额，本院不予支持。关于被告冯福清提出的反诉请求，因其未能提供房屋漏水原因的相关证据，且涉案房屋已被拆除，被告反诉请求中受损房屋的间数及损失数额无法确定，故对于被告冯福清的反诉请求因证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第七百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）临汾市机电设备有限公司、被告（反诉原告）冯福清于2012年12月26日、2013年2月2日签订的两份《租赁合同》及后续签订的《租赁补充合同》，被告（反诉原告）冯福清应于本判决生效之日起十日内搬离所承租的临汾市机电设备有限公司西楼房屋；二、被告（反诉原告）冯福清于本判决生效后立即支付原告（反诉被告）临汾市机电设备有限公司拖欠的房屋租金339236.9元；三、驳回原告（反诉被告）临汾市机电设备有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）冯福清反诉的诉讼请求。

上诉人临汾市机电设备有限公司上诉称：1、上诉人与冯福清关于南楼与西楼的租金给付时间约定明确，违反约定应支付滞纳金。2019年12月31日上诉人的法定代表人张益民告知冯福清可按照之前的办法逐月交清。在2020年4月21日双方达成协议后，冯福清又违反约定，因此，冯福清应当支付2019年的滞纳金492377元，2020年的滞纳金451454.4元，合计943831.4元。2、冯福清自2020年8月15日之后拒不交付占据的西楼，一审判决以未明确该部分的租金和冯福清对该部分没有收益为由不支持上诉人要求支付部分租金的请求是错误的，冯福清对于西楼的一层门面房，一直处于租赁经营状态。冯福清拒不向上诉人交付西楼，应当承担相应的责任。根据上诉人的计算，冯福清应当每天支付西楼的租金为1271元。请求二审维持一审判决第一、第二、第四条，撤销第三条，改判冯福清支付2019年与2020年滞纳金943831.4元，改判冯福清自2020年8月16日起至实际腾出西楼止按照每天1271元的标准支付租金。

上诉人冯福清上诉称：1、上诉人在2020年初就支付了本年度租金29万元，由于新冠疫情影响，上诉人长达三个月没有开门进行经营。根据2020年5月11日下发的拆迁通知，应当把通知要求的开始搬迁时间5月20日作为计算房屋租金的截止时间。本案标的物南楼已经拆除，该部分合同已经自行解除；未拆除的西楼无法实现合同目的，也符合合同约定的自行解除的情形，因此两份合同在2020年5月20日就应当认定为全部自行解除。2、本案应适用情势变更原则，在不可抗力和政府拆迁行为发生后，由临汾市机电设备有限公司给与上诉人适当的补偿或政府关于添附设备和装修经营损失的补偿归上诉人所有。已经拆除的南楼部分的装修和设备拆除补偿已经由政府给付上诉人。3、南楼漏水损失应由临汾市机电设备有限公司承担。请求二审法院依法予以改判。

二审查明事实与一审一致。

本院认为，上诉人临汾市机电设备有限公司与上诉人冯福清签订的两份房屋租赁合同及相应的补充合同，系双方真实意思表示，为有效合同。双方在合同中约定了合同解除的条件之一，即遇到城区改造情形。根据《合同法》第九十三条规定，当事人约定的解除条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人均为解除权人，由于双方均未正式向对方提出解除合同，故临汾市机电设备有限公司可以起诉要求解除合同。在合同中，双方约定的是该条件成就时，合同自行解除，由于合同自行解除显然不利于双方主张权利，故该条款应被视为合同解除的条件，是否解除由权利人明确提出为宜。

关于双方争执的2020年房屋租金如何计算问题，本院认为，临汾市机电设备有限公司与冯福清在2020年4月21日达成的《关于减免疫情期间部分房租的协议》，该协议合法有效。该协议系对解决双方租赁费用争议的约定，2020年的租金以及此前的纠纷应据此进行结算，故临汾市机电设备有限公司要求冯福清支付此前滞纳金的请求，因该协议中没有约定，视为临汾市机电设备有限公司已经放弃，本院对其主张滞纳金的请求不予支持。

根据该协议，2020年4月21日至年底的租金为68.1万元,(2020年总租金为103.1万元，2020年已经支付租金28万元，减免疫情期间租金7万元）。协议签订后，冯福清按照协议履行了4月应当支付的1万元后，2020年5月11日，尧都区城区进行改造，冯福清停止支付租金。临汾市机电设备有限公司主张冯福清应支付租金至2020年8月15日租赁房屋达成拆迁协议之日，冯福清主张应支付至2020年5月11日政府通知搬迁之日，对此双方产生争议。一审判决采纳了临汾市机电设备有限公司的意见，计算出冯福清应支付的租金。本院认为，一审判决确定租金支付的截止时间不当，2020年8月15日是达成拆迁协议的时间，应考虑在此之前冯福清为拆迁所做的准备工作，预留合理的准备时间。由于双方均未提供冯福清租赁房屋实际停止营业时间，本院酌情扣减一个半月的准备时间，即支付租金时间截止到2020年7月30日，扣减费用约为13万余元，应支付的费用为20万元。

关于临汾市机电设备有限公司主张的西楼交付及损失计算问题。一审判决支持了要求冯福清向临汾市机电设备有限公司交付的主张，本院予以支持；一审判决对于未交付产生的损失如何计算问题，一审以难以确定租金和冯福清没有收益为由未支持临汾市机电设备有限公司的主张。二审中，临汾市机电设备有限公司提出冯福清一直对外出租一层门面房，收取着租赁费，并提出了计算的租金标准，即按照合同标准扣除南楼部分房屋的费用计算出了西楼每天的租赁费用为1271元。本院认为，在2020年8月15日双方与政府达成拆迁协议后，冯福清应当明确合同已经失去继续履行基础，应当向临汾市机电设备有限公司交付租赁的房产。但在临汾市机电设备有限公司诉讼之后，冯福清仍不能主动交付租赁房产，其行为确属不当。在租赁合同不能继续履行时，合同当事人仍负有合同清算的义务，冯福清应承担因此给临汾市机电设备有限公司造成损失的责任。鉴于冯福清仍对西楼一层出租经营，存在收益情形，故本院支持临汾市机电设备有限公司的部分请求，冯福清每天支付的赔偿数额酌情确定为800元。

关于冯福清主张的租赁房屋装修损失问题，因双方在合同中没有约定，双方又合作多年，均从中获得了一定的利益，故临汾市机电设备公司没有支付该损失的义务。双方可参照南楼装修损失的处理方式，待有关部门如有支付该损失的具体行为时，冯福清可参与协调处理。关于冯福清主张的南楼漏水损失问题，一审判决已经阐述清楚，本院同意一审判决意见，对冯福清的请求不予支持。

综上，一审判决认定事实清楚，部分判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：

一、维持山西省临汾市尧都区人民法院（2020）晋1002民初6813号民事判决第一项、第四项，即：解除原告（反诉被告）临汾市机电设备有限公司、被告（反诉原告）冯福清于2012年12月26日、2013年2月2日签订的两份《租赁合同》及后续签订的《租赁补充合同》，被告（反诉原告）冯福清应于本判决生效之日起十日内搬离所承租的临汾市机电设备有限公司西楼房屋；驳回被告（反诉原告）冯福清反诉的诉讼请求。

二、撤销山西省临汾市尧都区人民法院（2020）晋1002民初6813号民事判决第三项，即：驳回原告（反诉被告）临汾市机电设备有限公司的其他诉讼请求。

三、变更山西省临汾市尧都区人民法院（2020）晋1002民初6813号民事判决第二项为：冯福清向临汾市机电设备有限公司支付房屋租金20万元。于本判决生效后十日内履行。

四、冯福清自2020年8月16日起至实际交付临汾市机电设备有限公司西楼房屋时（本判决第一项确定的冯福清的交付义务）止，每天支付给临汾市机电设备有限公司800元。

一审案件受理费17419元（临汾市机电设备有限公司预交），由临汾市机电设备有限公司与冯福清各半承担；一审反诉案件受理费1582元（冯福清预交），由冯福清承担；二审案件受理费23080元（临汾市机电设备有限公司预交15010元，冯福清预交8070元），由临汾市机电设备有限公司承担12000元，冯福清承担11080元。

本判决为终审判决。

审判长田亚欣

审判员王永良

审判员吉磐

二〇二一年七月二十日

书记员高小茹