山东省济宁市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鲁08民终80号

上诉人（原审被告）：山东兖矿技师学院，住所地邹城市崇义路1369号。

负责人：汪蓉樱，该学校校长。

委托诉讼代理人：郭仁浩，山东胜途律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：邹城市民意超市，经营场所邹城市矿建东路1561号，注册号：370883600181109

经营者：卢孝武，男，1968年1月17日出生，汉族，个体户，住邹城市。

委托诉讼代理人：李兴文，邹城古邾法律服务所法律工作者。

上诉人山东兖矿技师学院因与被上诉人邹城市民意超市房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省邹城市人民法院(2016)鲁0883民初554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

山东兖矿技师学院上诉请求：一、撤销山东省邹城市人民法院(2016)鲁0883民初554号民事判决书，依法改判或者发回重审。二、一、二审诉讼费及鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人违约在先，上诉人不应承担被上诉人的损失。根据上诉人、被上诉人2014年5月签订的房屋租赁合同第四条第2款“乙方向甲方承诺，租赁该房屋(场地)仅作为仓库使用”、第六条第2款“租金以支票(汇票)或现金等方式缴纳，由乙方于2014年5月20日前一次性付清承租期全部租金，即人民币48000元交付给甲方。”第八条第5款“租赁期间，乙方如改变房屋的内部结构、装修或者设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先以书面形式征得甲方同意，经甲方签字后方可施工。未经甲方同意擅自装修、改变房屋结构及用途，故意或过失造成租赁房屋和设备损坏的，应按甲方要求立即恢复原状并赔偿经济损失。”、第九条第4款约定“因国家或究矿集团政策需要拆除、改造该房屋，或房屋所有权发生转移，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任.”、租赁合同第九条第5款第(2)、(4)项约定“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：(2)未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；(4)未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途”。被上诉人违反上述合同约定，未按照合同约定缴纳全部租金且未经甲方书面同意，不仅擅自拆改变动房结构；且改变了合同约定的仅做仓库的房屋租货用途，因而，上诉人按照合同约定有权解除合同，收回出租房屋，根据合同约定上诉人不应承担被上诉人的损失。二、根据被上诉人提交的与邹城市博美装饰广告有限公司签订的装修合同第三条工程内容及报价，针对租赁房屋进行装修在不包括室内墙面清理、粉刷和外墙粉刷的各项报价的达653039元，如果按照装修合同中约定的室内墙面清理、粉刷价格34/㎡、外墙粉刷价格38/㎡计算，整个装修合同的价格近一百万元，而上诉人与被上诉人签订的租赁合同期限仅为一年，被上诉人投资近百万去装修一个合同中作为仓库使用的房屋明显不符合常理，而一审法院并未审查以上不合理因素，且上诉人明确表明租赁房屋的防水并非被上诉人所做，而是后来的承租人制作的防水，一审法院仅仅依据山东广发永正价格评估咨询服务有限公司出具的评估报告就认定所有工程均系被上诉人所做属于认定事实不清。被上诉人诉请的损失数(近百万的装修预算)与被上诉人约定将租赁房屋仅做仓库使用、一年的租期明显不相符，相差悬殊巨大、且上诉人不认可被上诉人的装修工程造价及其他项目，且按合同约定，被上诉人修房屋须经上诉人书面同意，被上诉人未经上诉人书面同意，其行为及后果应由其自行承担。

邹城市民意超市辩称，一、关于上诉人主张被上诉人违约的上诉理由，因上诉人不存在违约情形，上诉人的上诉人理由不成立。1、关于上诉人主张的被上诉人没有全部交纳租金的问题。上诉人与被上诉人签订租赁合同后，由于租赁的房屋维修需要大量费用，特别是房屋漏水严重，经过初步计算维修费用大约需50多万元，由于需要资金较多，被上诉人方承诺让被告先维修装修，待装修完毕，对房顶防水由被上诉人方为上诉人走工程，由上诉人向兖矿集团上报走工程项目报销，待报销后支付给被上诉人，因维修费用较高，因此上诉人方让被上诉人先交半年的租金，剩余租金半年后再交，因此被上诉人迟延交纳租金系上诉人方同意的，并非被上诉人违约，在诉讼前，上诉人一直没有主张被上诉人迟延交纳租金违约，也充分证明的被上诉人迟交租金系上诉人同意的。2、关于上诉人主张的被上诉人没有经上诉人书面同意，擅自改变房屋结构的问题。上诉人与被上诉人签订合同后，上诉人方指派的总务科人员及被上诉人方经过勘察，由被上诉人方书写了关于西车间的说明，由上诉人方的总务科朱勇签字认可，而后，被上诉人开始对租赁车间机修维修，从开始装修至停止装修，上诉人方的总务科人员一直在现场进行指导，由于车间的原租赁人根据其工作需要，在车间增建了很多隔段墙，上诉人租赁后隔段影响被上诉人的使用，经总务科冯主任同意被上诉人对隔段进行拆除；至于门窗系已经使用近20多年，由于多年没人使用已经大部分损坏，被上诉人将门窗拆除更换新门窗也是经过上诉人方同意，也是为被上诉人方更好第利用租赁物而为之，因此上诉人主张的未经上诉人书面同意。擅自拆除改变结构不符合客观事实。3、关于上诉人方主张的被上诉人方改变房屋租赁用途，更是没有事实及依据。二、关于上诉人方主张的签订一年合同，投资大量资金装修的问题。虽让双方法签订的租赁合同为一年，实际上双方洽谈的租赁时间为5年，在庭审时对双方洽谈5年的事实是认可的，由于兖矿集团对外租赁的房屋全部实行一年一签，因此双方才签了14个月的合同，租赁5年这是双方已经谈好的事情，被上诉人是在得到上诉人方的承诺后才进行装修的，如果双方约定只租赁一年，被上诉人也不会如此折腾租赁所诉争的车间的，且上诉人方承诺部分维修费用由上诉人方走工程项目向集团报销，只是先由被上诉人投资进行装修，所以被上诉人才投入大量资进行维修。三、关于一审法院依据山东广发永正价格评估咨询服务有限公司出具的报告作出一审判决的问题。评估机构是经合法注册的评估单位，评估机构作出的报告系依据庭审资料，并现场勘察后经过当时双方商谈同意采取的评估方法进行评估，报告做出后，虽然上诉人提出异议，但评估机构对上诉人的异议进行了书面复函，后上诉人没有提交相反证据推翻鉴定结论，一审法院依据鉴定结论作出判决符合法律规定。综上，上诉人的上诉理由均不成立，虽然一审判决的维修财产损失，远远低于被上诉人的实际损失，并且一审判决对被上诉人因为履行合同而造成的门窗定金及货架定金没有支持感到无奈，但由于该案持续数年，已经牵扯了被上诉人经营者的大量精力，已经身心疲惫，所以才没有提起上诉，在此情况下，上诉人仍然对一审判决的损失远远低于被上诉人实际损失的情况下，利用诉讼程序进行上诉，上诉人有违诚信，也是滥用诉讼，且上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院查明事实依法驳回上诉人的上诉，维持原判。

邹城市民意超市向一审法院起诉请求：1、请求确认原告与被告之间于2014年5月8日签订的房屋租赁合同无效；2、判令被告向原告返还房屋租金2.4万元；3、判令被告赔偿原告经济损失279387元；4、判令被告承担本案的诉讼费和其他合理费用。诉讼过程中，邹城市民意超市放弃确认原告与被告之间于2014年5月8日签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求。

一审法院认定事实：2014年5月8日，邹城市民意超市(承租方、乙方)与山东兖矿技师学院(出租方、甲方)订立《房屋租赁合同》和《安全协议书》。《房屋租赁合同》约定：。第二条房屋概况1、出租房屋(场地)座落：充州煤业股份有限公司安全技能培训中心本部校区。2、出租房屋面积：1000平方米(建筑面积)。3、该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件(该附件作为甲方按照本合同约定作为乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据)。第四条租赁期限、用途1、该房屋租赁期共14个月。自2014年5月10日起至2015年7月10日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋(场地)仅作为仓库使用。第六条1、该房屋承租期租金共计人民币48000元(大写：肆万捌仟元整)。第七条甲方的权利与义务。4、甲方为保证租赁房屋的安全性，有权提出对房屋进行维修，但须提前15日书面通知乙方。第八条乙方的权利与义务。5、租赁期间，乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均需事先以书面形式征得甲方同意，经甲方签字后方可施工。未经甲方同意擅自装修、改变房屋结构及用途，故意或过失造成租赁房屋和设备损害的应按甲方要求立即恢复原状并赔偿经济损失。第九条。4、因国家或兖矿集团政策需要拆除、改造该房屋，或房屋归属权发生转移，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。《安全协议书》约定：。第三条甲方责任1、甲方保证对该房屋享有独立处分权或具有向乙方出租合法、有效。邹城市民意超市与山东兖矿技师学院签订合同后，邹城市民意超市向山东兖矿技师学院缴纳租金24000元。2014年6月邹城市民意超市对租赁房屋进行装修，在施工过程中，兖矿事业发展公司社区管理中心于2014年7月3日向原告下达停工通告，并告知该房屋属兖矿事业发展公司社区管理中心资产。后兖矿事业发展公司社区管理中心于2014年7月16日将房屋贴封条查封，并在2014年9月30日发出公告，将该房屋公开拍租给山东亚圣孟子文化研究院有限公司，限三日内将实习厂内的一切东西清理完毕。至此，邹城市民意超市和山东兖矿技师学院产生纠纷，协商未果，诉至法院。另查明，涉案房屋经营管理权属于兖矿事业发展公司社区管理中心。邹城市民意超市是经工商部门批准于2010年11月15日注册成立，卢孝武系经营者。

一审法院认为，房屋租赁合同并不因出租人对租赁房屋没有所有权或处分权而必然导致无效。合同是否无效，要依据《合同法》第五十二条关于无效合同的法定情形予以认定。本案中，邹城市民意超市与山东兖矿技师学院订立的《房屋租赁合同》和《安全协议书》，均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，山东兖矿技师学院对出租房屋虽无所有权和出租权，但与邹城市民意超市签订的合同不具有《合同法》第五十二条关于无效合同的法定情形，系合法、有效的合同，本院予以确认。租赁合同签订后，山东兖矿技师学院对租赁房屋无出租权，导致邹城市民意超市在装修中由于房屋权利人干涉而停止施工，涉案房屋也已实际交付他人租赁使用，致使房屋租赁合同已无履行可能，不能实现合同目的，山东兖矿技师学院主张解除合同，并无不当，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。邹城市民意超市主张山东兖矿技师学院返还已交付的租金24000元，并要求山东兖矿技师学院赔偿装修损失，符合法律规定，予以支持。对于装修损失，邹城市民意超市向本院申请对涉案租赁房屋的楼顶防水、过道封闭、室内危墙及废旧门窗拆除、垃圾清理、下水道的清理和铺设工程造价进行了评估鉴定，山东兖矿技师学院对评估价格提出异议后，评估机构对异议进行了书面复函，山东兖矿技师学院未提交相反证据推翻该鉴定结论，对该评估鉴定结论，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十四条、第九十七条、第一百七十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第五十九条之规定，判决：一、山东兖矿技师学院于本判决生效后十日内返还邹城市民意超市房屋租金24000元；二、山东兖矿技师学院于本判决生效后十日内赔偿邹城市民意超市经济损失106714.00元；三、驳回邹城市民意超市的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2925元，由邹城市民意超市负担1468元，由山东兖矿技师学院负担1457元。鉴定费10000元由山东兖矿技师学院负担(原告已垫付，被告付给原告)。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：一、山东兖矿技师学院应否赔偿邹城市民意超市装修损失；二、一审法院对邹城市民意超市装修损失数额的认定是否恰当。关于第一个焦点问题，根据一审查明的事实，案涉房屋租赁合同解除的原因系由于山东兖矿技师学院对案涉出租房屋无所有权和出租权，导致案涉房屋租赁合同签订后，邹城市民意超市在装修中由于房屋权利人干涉而停止施工，后涉案房屋也已由房屋权利人实际交付他人租赁使用，致使涉案房屋租赁合同已无履行可能，不能实现合同目的。山东兖矿技师学院上诉主张因邹城市民意超市未按约定缴纳全部租金、未经其书面同意擅自改变房屋结构及用途，其有权解除案涉房屋租赁合同，且不应赔偿邹城市民意超市的损失，但山东兖矿技师学院的该主张与邹城市民意超市提交的相应证明和房屋租赁合同签订时房屋现状的照片不符，根据相应证明和照片，案涉房屋年久失修，邹城市民意超市装修案涉房屋亦是为达到其租赁案涉房屋使用的目的，故山东兖矿技师学院上述主张无事实及法律依据，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉房屋租赁合同解除系因山东兖矿技师学院对案涉房屋无权处分导致，对合同的解除具有过错，对于邹城市民意超市因信赖案涉租赁合同而支出的装修费用，应当承担赔偿责任。关于第二个焦点问题，对于邹城市民意超市的装修损失，经邹城市民意超市申请，一审法院依法委托具有评估鉴定资质的机构进行了评估鉴定，并出具了司法鉴证价格评估报告，山东兖矿技师学院对评估价格提出异议后，评估机构对异议进行了书面复函，山东兖矿技师学院未提交相反证据推翻该鉴定结论，亦未申请重新鉴定，故一审法院采信司法鉴证价格评估报告的评估价格，认定邹城市民意超市的损失，并无不当。

综上所述，山东兖矿技师学院的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5851元，由山东兖矿技师学院负担。

本判决为终审判决。

审判长扈琳

审判员史海洋

审判员张思平

二〇二一年二月二十五日

法官助理刘洪信

书记员计涵