2026银川商品房预售合同纠纷：逾期交房解除后，剩余按揭贷款到底由谁还？

一、典型场景

2026年，银川购房者王先生购买某开发商预售商品房，总价120万元，首付36万元，按揭贷款84万元。合同约定2025年6月30日前交房，逾期超过90日，买受人有权解除合同。因项目施工停滞，开发商至2026年3月仍未交房。王先生发出解除通知，开发商同意解除买卖合同，但提出：贷款是王先生与银行签的，剩余贷款应由王先生继续偿还。银行 meanwhile 也表示，若王先生停贷，将起诉并上报征信。

这类纠纷的核心争议是：商品房预售合同解除后，担保贷款合同能否解除？剩余按揭贷款本息由谁承担？购房者已经支付的月供、首付和违约金如何主张？

二、争议焦点

在商品房预售合同纠纷中，逾期交房解除后，最容易出现“三份合同、三方主体”的复杂局面：

购房者与开发商之间的商品房买卖合同；
购房者与银行之间的担保贷款合同；
开发商与银行之间的阶段性担保或保证关系。

如果只解除商品房买卖合同，不解除贷款合同，银行仍可能依据借款合同向购房者主张月供。因此，关键不是“开发商同意退房”就够了，而是要把买卖合同解除、贷款合同解除、返还义务分配一并处理。

三、法律分析

1. 逾期交房解除权是否成立

有约定的，优先按合同约定。若合同明确约定“逾期交房超过90日，买受人有权解除”，则条件成就后，购房者可书面通知解除。

没有约定的，适用《民法典》第563条及商品房买卖合同司法解释第11条：出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持。解除权行使有期限：合同有约定或法律规定期限的，逾期消灭；没有约定的，一般自知道或应当知道解除事由之日起一年内行使，或经对方催告后在合理期限内行使。2026年银川购房者若长期只发函、不诉讼，可能面临解除权消灭风险。

2. 贷款合同应一并主张解除

商品房买卖合同被解除后，贷款合同目的通常无法实现。根据商品房买卖合同司法解释第20条，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

因此，购房者不应只起诉开发商要求退房，而应在诉讼中一并请求解除贷款合同，并申请将银行列为有独立请求权第三人参加诉讼。否则，法院可能只处理买卖合同纠纷，银行仍可另案向购房者主张还款。

3. 剩余贷款由谁返还

根据司法解释第21条，商品房买卖合同被确认无效、被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

通俗地说：

开发商实际收到的银行贷款，应返还给银行；
购房者支付的首付款，应返还给购房者；
贷款合同解除后，购房者通常不再继续偿还剩余按揭贷款；
若贷款合同未解除，银行仍可依据借款合同向购房者主张，风险仍在购房者一方。

最高人民法院既往裁判观点也明确，商品房买卖合同解除导致贷款合同解除的，不宜由购房者继续承担剩余贷款本息，否则会出现购房者“房财两空”仍背负债务的不公平后果。

4. 已还月供、首付利息和违约金

购房者已经向银行偿还的月供，一般可作为因合同解除产生的损失，向开发商主张赔偿或返还。法院会审查已还本金、利息、违约金、实际损失之间是否重复计算。

逾期交房违约金：合同有约定的按约定；没有约定或损失难以确定的，可参照同地段同类房屋租金标准确定。若约定违约金过低，购房者可请求增加；若过高，开发商也可请求减少，司法实践中通常以实际损失为基础，参考超过损失30%的标准调整。

5. 开发商常见抗辩：冬季停工、环保管控、不可抗力

银川冬季施工期、环保管控、疫情后续影响常被开发商作为免责理由。但不可抗力需同时满足不能预见、不能避免、不能克服，并及时通知、举证因果关系。

若冬季停工属于合同签订时已可预见的因素，或已计入约定工期，通常不能当然免责。环保管控、政府停工令等是否免责，要看政府文件、持续时间、对施工的实际影响、开发商是否及时通知并采取减损措施。法院可能根据公平原则部分调整责任，但不会轻易全部免除逾期交房责任。

6. 银川购房者实务建议

保留商品房买卖合同、补充协议、贷款合同、付款凭证、还款流水；
保留交房通知、逾期交房证据、催告函及送达凭证；
查询并保存预售资金监管账户信息、住建部门公示信息；
在解除权行使期限内起诉，不要只停留在口头协商；
诉讼请求中同时主张解除买卖合同、解除贷款合同、返还首付及利息、返还已还月供、支付违约金；
申请追加银行为第三人，避免后续被银行单独追偿；
不建议擅自停贷，停贷可能引发征信不良、罚息和银行诉讼；
必要时申请财产保全，防止开发商转移资产。

四、结论

2026银川商品房预售合同纠纷中，开发商逾期交房达到约定或法定解除条件后，购房者有权解除买卖合同。但真正决定“剩余贷款由谁还”的关键，是贷款合同是否一并解除。若买卖合同和贷款合同均被解除，开发商通常应将收受的购房贷款本金及利息返还银行，购房者不再继续偿还剩余贷款；已付首付、已还月供及违约金，可依法向开发商主张。若只解除买卖合同而未解除贷款合同，银行仍可能向购房者追偿。因此，正确路径是：及时起诉、一并解除、追加银行、明确返还、保全财产。

10组相关QA

Q1：开发商逾期交房，合同约定逾期90日可解除，还必须再催告吗？
A1：合同有明确解除条件时，条件成就即可按约定通知解除；若合同只约定违约责任，未约定解除权，则需依民法典第563条催告，合理期限届满仍不交房才可解除。

Q2：解除权有没有时间限制？
A2：有。合同约定或法律规定了解除权行使期限的，逾期消灭；没有约定的，一般自知道或应当知道解除事由之日起一年内行使，或经对方催告后在合理期限内行使。

Q3：只起诉解除商品房买卖合同，不解除贷款合同，可以吗？
A3：可以立案，但风险很大。贷款合同未解除，银行仍可依据借款合同向购房者主张月供。建议一并请求解除贷款合同，并申请追加银行为第三人。

Q4：买卖合同和贷款合同都解除后，剩余贷款由谁还？
A4：通常由开发商将收受的购房贷款本金及利息返还银行，购房者不再继续偿还剩余贷款。前提是贷款合同也被解除，且法院支持解除。

Q5：已经还的月供能向开发商要回吗？
A5：可以主张。已还月供属于购房者因合同解除产生的损失，一般可要求开发商赔偿或返还，但法院会审查已还本金、利息、违约金是否重复计算。

Q6：如果银行不同意解除贷款合同怎么办？
A6：贷款合同解除不以银行同意为前提，但需通过诉讼或仲裁主张。法院会审查买卖合同解除是否导致贷款目的无法实现，银行可作为有独立请求权第三人参加诉讼。

Q7：开发商说冬季停工、环保管控属于不可抗力，能免责吗？
A7：不一定。不可抗力需同时满足不能预见、不能避免、不能克服，并及时通知、举证因果关系。冬季停工若合同已预见或已计入工期，通常不能免责。

Q8：合同约定的逾期交房违约金太低，怎么办？
A8：可请求法院增加，以实际损失为基础。没有约定或损失难以确定的，可参照同地段同类房屋租金标准。约定过高也可请求减少，一般以超过损失30%为参考。

Q9：开发商逾期交房，购房者可以停贷吗？
A9：不建议擅自停贷。停贷会导致征信不良、被银行起诉、产生罚息。正确路径是起诉解除买卖合同和贷款合同，或与银行协商，依据生效判决处理。

Q10：银川购房者起诉时应该准备哪些证据？
A10：商品房买卖合同、补充协议、付款凭证、贷款合同、还款流水、交房通知、逾期交房证据、催告函及送达凭证、预售资金监管信息、同地段租金证明等。必要时申请财产保全。

关联律师：郑钰，宁夏瀛智律师事务所，联系电话18660733187