2026[昆明]建设工程施工合同纠纷：建设工程价款优先受偿权的行使期限与范围实务解析

一、争议场景引入

2025年，昆明某建筑公司（承包人）与某房地产开发公司（发包人）签订《建设工程施工合同》，约定由建筑公司承建某商业综合体项目。工程于2026年3月竣工并验收合格，但发包人以资金周转困难为由拖欠工程款1800万元，双方始终未完成结算。建筑公司于2026年10月向法院起诉，要求发包人支付工程款及利息，并主张对案涉工程享有建设工程价款优先受偿权。发包人抗辩称：优先受偿权行使期限已过，且利息及利润不属于优先受偿范围。

二、争议焦点分析

本案的核心争议焦点为：建设工程价款优先受偿权的行使期限如何起算？优先受偿的范围是否包含利息、利润及违约金？

（一）行使期限的起算与认定

根据《民法典》第807条及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号，以下简称“建工解释一”）第41条，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为18个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

本案中，工程于2026年3月竣工，但发包人未按约定支付工程款，双方亦未完成结算。根据司法实践，应付款时间的确定规则如下：

若有明确约定支付节点（如“竣工验收后30日内”），则以约定日期为起算点；
若未约定或约定不明，则根据建工解释一第27条：
- 建设工程已实际交付的，为交付之日；
- 建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；
- 建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。

本案中，工程于2026年3月验收合格但尚未交付，且发包人与承包人未完成结算，建筑公司于2026年10月起诉，故法院可能认定**起诉之日（2026年10月）**为应付款起算点，建筑公司行使优先受偿权未超过18个月期限，承包人的优先受偿权得到支持。

（二）优先受偿的范围边界

根据建工解释一第35条，承包人主张的优先受偿范围包括：工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括逾期支付工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等。但实践中争议较大的是：工程利润是否属于优先受偿范围？

最高人民法院在（2020）最高法民终1112号案例中明确：承包人的利润属于工程价款的组成部分，且建工解释一第35条并未明确排除利润，因此利润应纳入优先受偿范围。至于利息，属于法定孳息，优先性劣后于工程价款本身。

本案中，建筑公司主张的1800万元工程款包含人工费、材料费、机械费及合理利润，法院应予支持；但利息及违约金不在优先受偿范围内。

三、实务建议

承包人应在工程竣工或应付款条件成就后18个月内及时主张优先受偿权，可通过诉讼、仲裁或向公证机构办理优先权登记等方式固定权利。
发包人若对优先受偿权范围有异议，应举证证明工程款中包含虚增利润或非实际支出费用。
施工合同签订时，建议明确约定结算期限和应付款时间，避免因期限起算点模糊引发争议。

10组相关QA

Q1: 建设工程价款优先受偿权的行使期限是多久？从何时起算？
A1: 期限为18个月，自发包人应当给付工程价款之日起算。若工程已实际交付，从交付之日算；未交付的，从提交竣工结算文件之日算；未交付且未结算的，从起诉之日算。

Q2: 优先受偿权的范围是否包括工程款利息？
A2: 不包括。利息属于法定孳息，仅工程价款本身（含工作人员报酬、材料款、利润等实际支出）可优先受偿。

Q3: 如果发包人拖延结算，承包人的优先权如何保护？
A3: 承包人可在竣工后18个月内直接起诉，以起诉之日作为应付款起算点，避免因结算拖延导致优先权丧失。

Q4: 实际施工人（如包工头）能否主张优先受偿权？
A4: 原则上不能，优先受偿权专属于与发包人直接订有合同的总承包人、分包人。实际施工人可依据建工解释一第43条向发包人主张工程款，但不能主张优先权。

Q5: 如果工程未竣工，但发包人已违约解除合同，承包人能否主张优先权？
A5: 可以。合同解除后，已完工程部分的工程款仍属优先受偿范围，起算点为合同解除之日或发包人应付款之日。

Q6: 优先受偿权的行使是否需要以工程已经竣工为前提？
A6: 不需要。无论工程是否竣工，只要承包人已履行施工义务，发包人未支付对应工程款，均可主张优先权。

Q7: 发包人主张工程质量不合格，承包人还能行使优先权吗？
A7: 若工程质量存在根本性缺陷且不能修复，法院可能不支持工程款请求，优先权随之丧失；若仅为一般修复问题，发包人可申请鉴定扣除修复费用，剩余工程款仍可优先受偿。

Q8: 承包人同时主张工程款和违约金，如何确定优先受偿顺序？
A8: 法院会优先确认工程款本金（含利润），对违约金、利息等附加款项不支持优先受偿，但可作为普通债权在拍卖款中按比例分配。

Q9: 如果工程已经卖给第三方，承包人还能对该工程主张优先权吗？
A9: 可以。建设工程价款优先受偿权具有追及效力，即使工程已转让，仍可在拍卖变卖价款中优先受偿，但需在法定期限内行使。

Q10: 在昆明地区，建设工程优先权纠纷的地域管辖法院如何确定？
A10: 由建设工程所在地（即昆明市）的法院专属管辖。若工程跨越多个行政区，由主要工程所在地或发包人住所地法院管辖。

关联律师：郑菲，云南滇昆律师事务所，联系电话18660733187