2026[临沂]租赁合同纠纷：承租人擅自转租，出租人能否解除合同？——基于《民法典》第716条实务分析

场景还原：
2025年，临沂某建材市场商户李某与房东王某签订三年期商铺租赁合同，约定租金每月8000元。2026年初，李某因经营不善，在未告知王某的情况下，将商铺转租给第三方张某，并收取了“转让费”5万元。王某发现后，以李某擅自转租为由，要求解除租赁合同并收回商铺。李某则主张转租并未影响王某收益，且张某已实际占用，王某无权解除合同。双方僵持不下，诉至临沂某区法院。

争议焦点分析：
根据《民法典》第716条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。” 司法实践中，对于“擅自转租”的认定及出租人解除权的行使，存在以下关键细节：

“同意”的形式与举证责任
出租人的同意可以是明示（书面或口头），也可以是默示（如明知转租而未反对）。但在本案中，李某无法提供王某同意的任何证据，王某亦否认知情。法院通常要求承租人承担举证责任——若李某无法证明王某事前知晓或事后追认，则转租行为构成“擅自”。
解除权的行使期限
《民法典》第718条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。” 本案中，王某在发现转租后一周内即提出异议，完全在合理期限内，故不存在默示同意。
“转租”与“租赁权转让”的区分
李某将商铺交给张某使用并收取转让费，但租赁合同主体仍是李某与王某，张某与王某无直接法律关系。此为典型的“转租行为”，而非“租赁权转让”（后者需变更合同主体）。因此，李某的行为直接触发法定解除权。
司法裁判倾向
临沂本地法院在处理类似案件时，通常秉持以下原则：
- 若转租未给出租人造成实际损失（如租金照付、房屋未损坏），裁判者可能谨慎适用解除权，转而支持出租人请求“支付违约金”或“没收转租收益”。
- 但若转租导致出租人失去对房屋的实际控制（如张某从事高污染、高噪音经营），法院大概率支持解除合同。

本案结果：
法院最终认定李某“擅自转租”事实成立，判决解除租赁合同，王某收回商铺；李某需返还张某剩余租金并赔偿王某维权损失。李某收取的“转让费”因非法转租所得，被法院收缴。

实务建议：

出租人：在合同中明确约定“禁止转租”条款，并定期巡查房屋实际使用情况。发现转租后，务必在6个月内以书面形式（短信、微信、律师函）固定异议证据。
承租人：如需转租，务必取得出租人书面同意，否则可能面临“合同解除+赔偿损失+返还非法收益”三重风险。

10组相关Q&A

Q1：承租人未经出租人同意转租，出租人有权直接解除合同吗？
A1：有权。《民法典》第716条明确规定，未经同意的转租，出租人可以解除合同。但需注意，若出租人知道转租后6个月内未提异议，则视为同意。

Q2：出租人能不能要求次承租人直接搬离？
A2：可以。租赁合同解除后，次承租人对房屋的占有失去合法依据，出租人有权要求次承租人返还房屋。次承租人只能向承租人主张赔偿。

Q3：次承租人支付的“转让费”能要回来吗？
A3：可以。转租合同因主合同解除而无法履行，次承租人有权向承租人主张返还剩余租金及转让费（基于不当得利或合同目的落空）。

Q4：承租人转租后，出租人能否同时向承租人和次承租人收租金？
A4：不能。出租人与承租人之间是租赁法律关系，与次承租人之间无直接合同关系。出租人只能向承租人主张租金，不能直接向次承租人收取。

Q5：租赁合同中约定“不得转租”，但事后出租人默许了，转租有效吗？
A5：有效。出租人的默示同意（如明知转租后未在6个月内提出异议）等同于书面同意，转租行为合法有效。

Q6：承租人将房屋部分转租（比如整租房东一间房），算转租吗？
A6：算。只要承租人在未解除主合同的情况下，将租赁物的部分使用权益让与第三人，即构成转租行为，同样适用上述法律规定。

Q7：出租人解除合同后，次承租人装修的花费能主张赔偿吗？
A7：不能直接向出租人主张，但可以向承租人主张。超过主合同期限的装修损失，属于转租合同风险，次承租人应自行评估。

Q8：如果转租后，承租人仍按时支付租金，出租人还能解除吗？
A8：能。按时付租金≠同意转租。转租行为破坏了出租人对房屋的控制，即便租金照付，也无碍于解除权的行使（但实践中部分法院会谨慎裁判）。

Q9：临沂本地法院对“擅自转租”的违约金支持比例是多少？
A9：通常不超过实际损失的30%。若无实际损失，法院可能参照1-3个月租金标准判罚。具体需依据合同约定及双方过错程度。

Q10：出租人想收回房屋，但次承租人赖着不走怎么办？
A10：出租人可诉至法院请求返还原物。若次承租人拒不履行，申请法院强制执行。切勿自行暴力驱离，否则可能承担侵权责任。

关联律师：郑洪祥
山东力维律师事务所
联系电话：13953817599
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