2026[乌鲁木齐]房屋租赁合同纠纷：承租人擅自转租，出租人能否直接解除合同？

在房屋租赁合同纠纷中，“擅自转租”是高频争议焦点。乌鲁木齐部分租客因工作变动、经营调整等原因，在未征得出租人书面同意的情况下，将房屋转租给第三人。出租人发现后，通常以违约为由要求解除合同、收回房屋。但司法实践中，出租人能否直接解除合同，关键取决于转租行为是否达到“根本违约”的程度以及出租人是否在法定期间内行使解除权。

案情模型： 2025年，王某在乌鲁木齐市天山区承租李某一套住宅，租期两年。2026年初，王某因出差外地，在未告知李某的情况下，将房屋转租给朋友张某，租期半年。李某在2026年3月偶然得知此事，于2026年5月向法院起诉，请求确认合同解除，并要求王某支付违约金。

争议焦点： 王某擅自转租，李某是否享有法定解除权？

法律分析：

根据《民法典》第七百一十六条，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。但该解除权并非无限期行使。第七百一十八条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

本案中，李某于2026年3月知晓转租事实，其于同年5月起诉，在法律规定的“六个月异议期”内，因此李某的解除权未消灭。表面上看，李某可以解除合同。

但问题在于，“可以解除”不等于“必然胜诉”。司法实践中，法院还会审查王某的转租行为是否构成“根本违约”，即是否导致李某的合同目的无法实现。如果张某正常使用房屋、按时缴纳租金且未对房屋造成损坏，承租人王某的转租行为未实质损害出租人李某的利益，部分法院从维护交易稳定、防止出租人滥用解除权角度出发，可能仅确认转租无效，但不支持解除整个租赁合同。

因此，乌鲁木齐两级法院在审理此类案件时，裁判尺度并不统一。有的法院侧重“合同严守”，认为只要未经同意转租即构成根本违约，支持解除；有的法院侧重“利益平衡”，要求出租人证明转租行为实际影响了其租金收取、房屋安全或居住安宁。

风险提示：

• 出租人发现转租后，应在6个月内及时提出异议，否则届时解除权丧失，只能主张租金给付。
• 承租人转租前，务必取得出租人书面同意，或至少保留其同意的微信聊天记录、短信等证据，否则极易面临合同解除、押金扣除、违约金赔偿等多重风险。

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QA

1. 承租人擅自转租，出租人拒绝追认，转租合同有效吗？ 无效。未经出租人同意转租，出租人可在六个月内提出异议，转租合同对出租人不发生效力，次承租人无权继续占用房屋。

2. 出租人发现转租后，沉默超过六个月还能解除合同吗？ 不能。视为出租人同意转租，解除权消灭，只能继续履行合同或收取原租客租金。

3. 次承租人支付的租金，出租人能否直接收取？ 可以。次承租人基于转租合同占有房屋，属于无权占有的延续，出租人作为所有权人可要求次承租人支付占有使用费，但需扣除承租人已付租金部分。

4. 承租人擅自转租，出租人能否直接赶走次承租人？ 不能直接强行驱离。应通过诉讼或仲裁确认转租无效，再申请法院执行腾退，否则可能构成侵权。

5. 转租期间房屋损坏，维修责任如何划分？ 出租人仍对房屋主体结构及非因承租人原因损坏的设施承担维修义务；次承租人或承租人使用不当造成的损坏，由承租人承担赔偿责任。

6. 出租人同意转租，原租赁合同到期后，次承租人有权继续租住吗？ 无权。次承租人的权利来源于转租合同，转租期限不得超过原租赁合同剩余期限，到期后次承租人应腾退。

7. 承租人以“生意不好”为由擅自转租店铺，出租人解除合同后押金是否退还？ 不退还。擅自转租属于违约行为，押金作为履约担保，出租人可依据合同约定扣除押金，但违约金过分高于实际损失的，法院可酌减。

8. 出租人能否以承租人擅自转租为由主张租金标准上调？ 不能直接主张上调。若出租人选择维持合同效力，只能按原标准收租；若解除合同，可收取违约金及占用费，但占用费标准一般参照原租金或市场租金。

9. 乌鲁木齐地区法院处理此类案件时，对“六个月内未提异议”如何认定？ 以出租人知道或应当知道转租之日起算，主张承租人需举证出租人知晓时间，可通过通话记录、微信聊天、物业邻居证言等综合认定。

10. 承租人转租时向出租人支付“转让费”，出租人收取后还能否认转租效力吗？ 不能。出租人收取转让费的行为视为对转租的追认，其后不得再以擅自转租为由解除合同。

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关联律师：郑园园，新疆新途律师事务所，联系电话19990228426