湖北省鄂州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2025）鄂07民终1390号

上诉人（原审被告、反诉原告）：鄂州某物业有限公司，住所地湖北省鄂州市鄂城区。

法定代表人：王某，该公司总经理。

委托诉讼代理人：迟冬梅，湖北正谦律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：鄂州某甲发展有限责任公司，住所地湖北省鄂州市鄂城区。

法定代表人：余某，该公司经理。

委托诉讼代理人：金箫，湖北思普润律师事务所律师。

原审被告：鄂州市某乙运营管理有限公司，住所地湖北省鄂州市鄂城区。

法定代表人：王某，该公司经理。

原审被告：鄂州市某丙运营管理有限公司，住所地湖北省鄂州市鄂城区。

法定代表人：张某，该公司经理。

上诉人鄂州某物业有限公司（以下简称某物业公司）为与被上诉人鄂州某甲发展有限责任公司（以下简称某甲公司）及原审被告鄂州市某乙运营管理有限公司（以下简称某乙公司）、鄂州市某丙运营管理有限公司（以下简称某丙公司）租赁合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2025）鄂0704民初4406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年12月31日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，于2026年1月21日对当事人进行了询问。上诉人某物业公司委托诉讼代理人迟冬梅、被上诉人某甲公司法定代表人余某及委托诉讼代理人金箫接受了询问。本案现已审理终结。

某物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回某甲公司的诉讼请求，支持某物业公司的反诉请求。事实与理由：一、一审判决适用法律错误，混淆法律关系性质及责任承担规则。1．将一般保证关系定性为委托代理关系错误。一审法院认定某甲公司与某物业公司之间为委托代理关系，完全背离案件事实。案涉精品家居广场经营管理意见书明确约定：“**家居和**家居每年向甲方（某甲公司）缴纳80万元租金，如无力缴纳或拒绝缴纳，此款全额由乙方（某物业公司）负责向甲方缴纳。”该条款明确租金的收取方为某甲公司，该部分租金不存在委托代理关系，同时符合一般保证的特征。2．未适用一般保证规则，错误否定某物业公司的先诉抗辩权。某甲公司作为租赁合同的出租方，是唯一合法的租金主张主体，其未向毛某春提起诉讼或申请强制执行，直接要求某物业公司支付租金，不符合一般保证责任的履行条件。二、一审判决认定上诉人应付2025年1月至6月租金532,928.50元错误。1．对于40万元租金部分，某甲公司未举证证明其已向两租户催告租金、提出诉讼或申请强制执行，直接要求上诉人支付该租金，于法无据。2．对于132,928.50元部分，依双方约定及交易惯例，应从某甲公司代收租金中扣减，某物业公司无另行支付义务。2013年补充协议书明确“年租金从收取租金中支付”。2024年租金结算单及双方陈述，双方长期按“某物业公司应缴租金从某甲公司代收租金中扣减”履行。3．一审判决支持违约金缺乏依据且标准不当。某物业公司不存在逾期付款行为，132,929.50元因扣减及债务抵扣无需支付，80万元租金未达到一般保证履行条件。三、一审错误否定《**城2021年5月25日是对账明细表》的债务性质，举证责任分配不公。该对账明细表是双方对2016年至2021年资金往来的最终结算，具备债务确认的全部法律特征，某甲公司否认该债务，应承担举证责任。四、一审采信无效证据，违背证据采信规则。某甲公司提交的走访记录、通话录音及毛某春出具的情况说明，性质为证人证言，依法应出庭作证，且无其他证据佐证，不应单独采信。一审法院走访个别商户，即推断所有商户“不差欠2021年之前的租金”，或“需与某物业公司结算”，属于类推解释，违背以事实为依据的审判原则。

某甲公司辩称，一、某物业公司曲解一审判决内容，一审判决根据合同书就某甲公司与商户签订租赁合同收取租金一事构成委托代理关系。一审判决对于案涉经营管理意见书内容认定实际上为第三人履行，而非某物业公司所说的委托代理关系。二、该意见书无法体现一般保证关系。根据合同书及补充协议书，向某甲公司支付租金的主体是某物业公司，而保证关系是从属性法律关系，且现有证据不能证明责任主体发生了转移，也就是说某物业公司为债务的承担主体，不可能构成从属性的法律关系。三、一审判决认定某物业公司应支付2025年1月至6月的租金并无不当。某物业公司是向某甲公司支付租金的主体，某物业公司如逾期未付款，某甲公司有权要求某物业公司支付欠付租金，而无需先行向租房履行催告手续。四、某物业公司对对账明细表存在断章取义，该表应支付余额的右边明确记载账上余额74,083.64元，未收回的金额2,077,712.48元。某甲公司仅是代收主体，对于商户未支付的租金，某甲公司也无法将相应租金支付给某物业公司。

某甲公司向一审法院提出诉讼请求：1．某物业公司、某乙公司、某丙公司继续履行《合同书》《补充协议书》《**精品家居广场经营管理意见书》，并支付某甲公司2025年1月至6月租金532,928.50元并支付逾期付款违约金106,585.70元；2．本案诉讼费由某物业公司、某乙公司、某丙公司承担。

某物业公司亦向一审法院提出反诉请求：1．某甲公司支付代收租金2,231,731.68元及利息336,092.67元（先期利息以2,231,731.68元为基数，自2021年5月25日开始按同期LPR3.85%标准计算至2025年9月10日止；后期利息以2,231,731.68元为基数，自2025年9月1l日开始按同期LPR标准计算至本息还清之日止）；2．本案反诉费、保全费、保函费由某甲公司承担。

一审法院认定事实如下：

2010年12月12日，甲方鄂州市古楼街道某鹅村民委员会（以下简称某鹅村）、鄂州市古楼街道某鹅社区股份合作社（以下简称某鹅股经社）与乙方某物业公司签订《合同书》，约定，将村委会办公地的房屋拆除后还建村小学、现村小学的房屋拆除后兴建建材超市，甲方授权下属的某甲公司对村学校建设和建材超市建设及经营管理。拆除村委会房屋还建村小学，全部由乙方投资，所涉投资从**建材超市的收益中收回。所建建材超市产权归某鹅村所有，乙方享有建材超市21年的经营权。甲方核定转让给乙方经营权门面房的年租金共计527,389.63元，在此基础上其后三年为一个租金调整期，随**建材市场整体门面房租金比率上调或下浮逐年收取，至21年期满为止。为了便于建材市场的一体化管理，在合同期内，乙方经营范围的商户租赁合同由甲方以自己的名义为乙方代签,租期及租金由乙方决定，租金由甲方代收，然后在3日内由乙方开具收据，甲方将乙方应得的收益足额支付乙方。乙方如不能按合同约定如期交付租金、水电费，乙方应按不能给付部分20%承担滞纳金。如乙方超过半年未付清所欠租金，甲方除追收租金，按乙方所欠款的20%追索滞纳金外，有权终止合同。合同还就其他事项作出约定。合同签订后，双方按合同约定履行义务。

2013年8月16日，某甲公司（甲方）与某物业公司（乙方）签订《补充协议书》，合同主要内容是对某物业公司应缴纳租金金额进行了调整，确定每年租金调整到1,065,857.16元。

一份无落款时间、加盖某甲公司、某物业公司印章的《**精品家居广场经营管理意见书》载明：为了每年能按时足额上交某甲公司年租金1,065,857元，经友好协商，2021年1月1日前的应收租金，由某甲公司配合某物业公司收取。从2021年1月1日起，某甲公司不再为某物业公司代收代管**精品家居广场（**家居、**家居除外）的租金，具体补充条款如下：1．某物业公司每年向某甲公司缴纳265,857元，某物业公司按季度支付给某甲公司。2．**家居（二楼、三楼年租金合计1,747,887.12元）和**家居（年租金268,920元）每年向某甲公司缴纳800,000元租金，某物业公司应无条件配合某甲公司完成收取工作，按季支付给某甲公司，如**家居和**家居无力缴纳或拒绝缴纳租金时，由此造成的一切后果由某物业公司承担,此款全额由某物业公司负责向某甲公司缴纳。三、以上两笔款项，任何公司（人）不得以任何形式抵扣，如有发生抵扣现象，某物业公司承担一切经济损失和法律责任。

2021年5月25日，经某甲公司、某物业公司、某鹅村等对账，形成《**城2021年5月25日对账明细表》，该明细表最后一栏载明，应支付余额2,354,849.32元，其中“账上余额74,083.64元，未收回2,077,712.48元（其中2018年10月至2019年9月100,391.20元、2019年10月至2020年3月343,996.70元、2020年4月至2020年9月353,038元、2020年10月至2021年3月1,280,286.58元）、抵扣166,128元、退押金37,000元。

一审庭审中，1．某甲公司自认其与某物业公司在2025年1月之前的租金已结清，因某物业公司未按时支付2025年1至6月租金532,928.50元（年租金1,065,857.16元）提起诉讼。2．某物业公司认可《**城2021年5月25日对账明细表》载明的“账上余额74,083.64元”“退押金37,000元”，并已从其反诉请求中扣减。3.某物业公司认可已收取以某甲公司名义提起的租赁合同纠纷案的执行回款共计12,034元（刘某10,351元，叶某1683元），并已从其反诉请求中扣减。

一审法院在诉讼中，曾到案涉建材市场走访承租商户（2021年5月25日对账明细表中部分欠款商户），几名商户均陈述，存在某物业公司从其商铺进货、货款抵扣租金的情况。法院询问商户是否还下欠2021年之前租金，商户表示不差欠该时段租金，或存在还需与某物业公司结算情况。

一审法院向毛某春（**家居经营者）就其欠付租金情况进行调查时,1．关于2021年5月25日对账明细表中载明欠付800,000元问题，毛某春陈述，某物业公司原股东为张某武和何某凤，因其与何某凤存在债权债务关系，2020年之前租金均是以何某凤的分红抵扣，而2020年的租金因张某武与何某凤产生纠纷，张某武不认可红利抵扣租金了，但这是某物业公司内部管理问题，与其无关，2021年之前的租金不存在差欠。2．关于2025年上半年租金问题，毛某春陈述，其在2024年年底已退出承租的三楼，因此不存在再支付租金。一审法院向何某凤就其材料款抵扣166,128元的情况进行调查时，何某凤认可其用某物业公司红利抵扣毛某春租金的事实，而对于材料抵款166,128元的事情,认为某物业公司在收据上加盖了公章，是客观事实。

一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。引起本案纠纷的法律事实在民法典实施前已发生并持续发生至民法典实施后，故本案应适用民法典的规定处理。

依法成立的合同受法律保护。2010年12月12日某鹅村、某鹅股经社与某物业公司签订的《合同书》以及2013年8月16日某甲公司与某物业公司签订的《补充协议书》，是合同当事人真实意思的表示，没有违反法律规定，合法有效，合同各方当事人应按约定享有权利、履行义务。根据上述两份合同，各方当事人之间因各自的权利义务形成不同的法律关系。如某鹅村、某鹅股经社与某物业公司之间既存在建设工程合同关系,又存在租赁关系。某甲公司与某鹅村、某鹅股经社存在委托关系，某鹅村、某鹅股经社委托某甲公司经营管理案涉项目，收取某物业公司租金。某甲公司与某物业公司之间存在租赁关系以及委托关系,即某甲公司因经营管理权与某物业公司就案涉项目存在租赁关系,而某物业公司又委托某甲公司与商户签订合同、收取租金。本案中，本诉部分是某甲公司基于其与某物业公司之间的租赁合同关系主张收取租金的权利,而某物业公司则是认为某甲公司履行委托事务造成损失提起的反诉。

关于本诉。根据某甲公司与某物业公司签订的《补充协议书》，某物业公司每年应向某甲公司支付租金1,065,857.16元，对该事实某物业公司亦表示认可。案涉《**精品家居广场经营管理意见书》则是对上述租金的履行方式进行了具体约定,即从2021年起,某物业公司应每年支付租金265,857元,余下800,000元则由租户**家居和**家居支付。从该意见书的内容来看，实际是某物业公司将其应履行的义务转移给第三人履行，但在案证据无法证实第三人同意接受该支付义务，即该条款是否属于生效条款，目前无证据证实，这是其一；其二，该意见书上约定“如**家居和**家居无力缴纳或拒绝向甲方缴纳租金时，由此造成的一切后果由乙方承担,此款全额由乙方负责向甲方缴纳。”而在本案诉讼中，经向**家居和**家居的经营者毛某春了解情况，其明确表示与某物业公司存在纠纷，租金不应缴纳；故，某物业公司认为某甲公司在未向毛某春主张权利前无权向其主张租金的辩称意见不成立,某甲公司要求某物业公司支付2025年1月至6月租金532,928.50元的请求,依法应予支持。至于违约金,某甲公司与某物业公司对于租金收取方式约定为按季度收取，但未明确约定系预先收取还是期满后收取；同时考虑到案涉违约金的损失实际是租金利息损失,故对于某甲公司主张的逾期付款违约金，按租金期满后收取时间分段、以人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍计算，即266,464.25元×6.045%÷12×1个月＋266,464.25元×5.85%÷12×2个月=3,940.34元，此后逾期付款违约金以532,928.50元为基数，按人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍计算至款项付清之日止；某甲公司超出部分的请求,依法不予支持。

某乙公司、某丙公司接受某物业公司委托，代理其经营管理案涉建材市场，某甲公司基于租金合同关系要求某乙公司、某丙公司承担责任的请求，于法无据，依法不予支持。

关于反诉。某物业公司认为根据2021年5月25日的对账明细，某甲公司在代某物业公司收取租金时未履行职责,造成应收租金未收回，且对账明细中也明确注明是“应付余额”，故某甲公司应承担支付义务。首先，根据2010年12月12日某鹅村、某鹅股经社与某物业公司签订《合同书》的约定，某物业公司享有案涉建材市场21年的经营权，该经营期限尚未届满，某物业公司仍享有对案涉市场收取租金的权利,该权利可以其自己名义随时履行；其次，上述合同约定“为了便于建材市场的一体化管理，在合同期内，乙方经营范围的商户租赁合同由甲方以自己的名义为乙方代签，租期及租金由乙方决定，租金由甲方代收”，某甲公司依据合同约定代某物业公司签订合同、收取租金，即某甲公司与某物业公司形成的是委托代理关系，但根据《**精品家居广场经营管理意见书》的约定，双方从2021年1月1日起解除代收代管案涉市场租金的代理关系；第三，根据《中华人民共和国民法典》第一百六十四条“代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。”以及第九百二十七条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”的规定，本案中，根据一审法院实地走访商户的情况,案涉市场的商户即2021年5月25日的对账明细表中列明的商户存在与某物业公司以货款抵付租金以及尚未结算等情形，以及某甲公司曾对欠付租金商户提起诉讼的事实,在某物业公司未提供有效证据证实某甲公司不履行代理义务以及已实际收取明细表中载明租金而未转交的情况下,其仅凭对账明细表要求某甲公司承担支付义务，证据不充分,依法不应支持。

一审法院认为，综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百六十四条、第四百六十四条，第五百零二条、第五百零九条、第九百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条的规定，判决：一、鄂州某物业有限公司于判决生效之日起十五日内支付鄂州某甲发展有限责任公司租金532,928.50元及逾期付款违约金3,940.34元（算至2025年6月30日止，此后逾期付款违约金以532,928.50元为基数，按同期人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍计算至款项付清之日止）；二、驳回鄂州某甲发展有限责任公司对鄂州市某乙运营管理有限公司、鄂州市某丙运营管理有限公司的诉讼请求；三、驳回鄂州某甲发展有限责任公司其他的诉讼请求；四、驳回鄂州某物业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费10,195元，由鄂州某甲发展有限责任公司负担1026元，鄂州某物业有限公司负担9169元；反诉受理费13,671.50元，由鄂州某物业有限公司负担。

二审期间，某物业公司向本院提交一组新证据即：评估报告一份、民事调解书一份，以证明某物业公司没有利润，并负债，何正雄不存在分红，也不存在抵扣。某甲公司质证称，该组证据与本案不存在关联，某物业公司是否盈利不影响本案双方之间的法律关系。本院认为，本案审理的关键问题是某物业公司是否应支付某甲公司租金，该证据与本案的处理没有关联，故本院不予采信。

本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。

本院认为，当事人争议焦点，一是某甲公司与某物业公司是否存在一般保证关系，二是某物业公司是否应支付某甲公司2025年1月至6月租金，三是案涉对账明细表是否某甲公司与某物业公司之间的债务结算。

关于某甲公司与某物业公司是否存在一般保证关系。某物业公司称，案涉**精品家居广场经营管理意见书明确约定：“**家居和**家居每年向甲方（某甲公司）缴纳80万元租金，如无力缴纳或拒绝缴纳，此款全额由乙方（某物业公司）负责向甲方缴纳。”该条款明确租金的收取方为某甲公司，该部分租金不存在委托代理关系，是一般保证关系。某甲公司称，约定的是第三人履行，双方既不是委托关系，也不存在一般保证关系。本院认为，依据案涉合同和补充协议书，某甲公司与某物业公司之间的主要法律关系是某甲公司作为某鹅村和某鹅股经社的受托人与某物业公司之间租赁关系，以及某物业公司委托某甲公司与租户签订租赁合同并收取租金的委托关系。但依据案涉经营管理意见书，双方自2021年1月1日解除代收租金的委托关系。上述管理意见书约定**家居和**家居向某甲公司支付租金，而未约定某甲公司直接向该两案外人收取租金并将某物业公司支付租金的合同义务予以转移，故支付租金的主体仍是某物业公司，案外人支付租金只是属于第三人履行。一般保证关系是基于主债务做出担保而产生的从债务关系，明显与上述事实不符，故某物业公司所称双方存在一般保证关系的理由不成立。

关于案涉对账明细表是否某甲公司与某物业公司之间的债务结算。案涉对账明细表最后一栏载明，应支付余额2,354,849.32元，其中“账上余额74,083.64元，未收回2,077,712.48元……”从该表内容看，应是某甲公司向租户收取租金及向某物业公司支付款项的账目情况，结合前期双方之间的代收租金的关系，可以判断这是双方对某甲公司租金收支情况的一次对账，而不是双方之间债务结算。某物业公司主张该明细表是债务结算没有事实根据，本院不予采纳。

关于某物业公司是否应支付某甲公司2025年1月至6月租金。如上述，向某甲公司支付租金的主体是某物业公司，而**家居和**家居只是第三人履行。没有证据证明**家居和**家居已向某甲公司支付2025年1月至6月租金，也没有证据证明某物业公司向某甲公司支付了该租金，依据《中华人民共和国民法典》第五百二十三条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应向债权人承担违约责任。”及双方在案涉管理意见书中的有关约定，某物业公司对某甲公司应承担支付2025年1月至6月租金的责任。某物业公司提出某甲公司在未向**家居和**家居催告租金、提起诉讼或申请强制执行的情况下，不应直接要求某物业公司支付该部分租金。如上述，双方不存在一般保证关系，某物业公司该主张没有依据，本院不予采纳。至于向租户的租金追索问题，某物业公司可以依据其与某甲公司之间委托关系依法主张。某物业公司提出应从代收租金中扣减，其无另行支付义务。本院认为，案涉对账明细表已明确代收取租金余额及未收取的租金金额，双方就此签字交接，表明某甲公司未再向租户收取其他租金，且没有证据证明某甲公司另向租户代收了其他租金，故某物业公司该主张不成立。

综上所述，某物业公司上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判决。

二审案件受理费31,637.54元，由鄂州某物业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长李志伸

审 判 员徐武港

审 判 员张树彬

二〇二六年一月二十三日

法官助理姜皓烺

书 记 员朱梦雨