湖北省十堰市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鄂03民终1265号

上诉人（原审被告、申请执行人）：王大阶，男，1962年6月16日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。

上诉人（原审被告、申请执行人）：陈小凤（系王大阶妻子），女，1964年2月28日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。

二上诉人共同委托诉讼代理人：龚世钊，湖北汉江源律师事务所律师。

二上诉人共同委托诉讼代理人：周明星，湖北汉江源律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、执行案外人）：吴明清，男，1969年6月8日出生，汉族，住湖北省丹江口市。

委托诉讼代理人：彭雪芹，湖北延津律师事务所律师。

委托诉讼代理人：辛海瑛，湖北延津律师事务所律师。

原审第三人（被执行人）：丹江口市天河地产有限公司，住所地：湖北省丹江口市新港中银广场，统一社会信用代码91420381676464892T。

法定代表人：康杰，该公司经理。

上诉人王大阶、陈小凤因与被上诉人吴明清、原审第三人丹江口市天河地产有限公司（以下简称“天河公司”）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省丹江口市人民法院（2020）鄂0381民初2500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人王大阶、陈小凤及其委托诉讼代理人龚世钊、周明星，被上诉人吴明清的委托诉讼代理人彭雪芹、辛海瑛，原审第三人天河公司的法定代表人康杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王大阶、陈小凤上诉请求：撤销一审判决，改判准许执行丹江口市天河地产有限公司开发的位于湖北省丹江口市房屋；上诉费用由吴明清承担。事实和理由：1.天河公司将案涉房屋卖给王大阶、陈小凤，并办理预告登记，其具有准物权的效力，王大阶、陈小凤的权利优先于吴明清，且一审法院采取查封措施程序合法。2.吴明清购买房屋不是用于居住生活所需的消费性住房，亦未提供证据证明其所购房屋系其唯一住房，不具有排除强制执行的民事权益。3.本案涉诉房屋合同签订者是梁玉兰，吴明清提出执行异议之诉无法律依据。

吴明清辩称，1.王大阶、陈小凤已经自认对天河公司只是金钱债权人，又上诉称天河公司是为买卖合同的相对方办理预告登记，显然系虚假陈述。2.吴明清签订合同交付房款先于王大阶、陈小凤，享有真正房屋买受人对涉案房屋的物权期待权，优先于有金钱债权的王大阶、陈小凤。3.天河公司将案涉房屋卖给吴明清后，虽然因未竣工验收导致未办理过户登记，但其已不再是房屋的实际权利人，此后对房屋的任何处分均为无权处分。4.王大阶、陈小凤在明知案涉房屋的特殊性的情况下，与天河公司建立借贷关系，并办理了预告登记，显然不属于善意第三人。5.王大阶、陈小凤应属于职业放贷人，其与天河公司之间的借款合同无效，预告登记当然也无效。6.吴明清购房属于满足基本居住需要，符合九民纪要的精神。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

天河公司述称，天河公司与中国人民银行丹江口市支行签订了联合开发协议，银行职工购买49套房屋，由于公司经营困难及与人行丹江支行之间联合开发协议上的分歧，就将案涉房屋抵押给王大阶、陈小凤用于借款，本想将来公司经营好转后，将借款还给王大阶、陈小凤。案涉房屋应当属于银行职工，拍卖和归属于王大阶、陈小凤名下显然不妥。

吴明清向一审法院起诉请求：1.判决不得对丹江口市天河地产有限公司名下位于丹江口市房屋予以查封，依法解除查封（保全）措施；2.本案诉讼费由王大阶、陈小凤承担。

一审法院认定事实：吴明清系中国人民银行丹江口支行职工，于1992年5月22日与梁玉兰在丹江口市人民政府登记结婚。2011年3月，天河公司与中国人民银行丹江口支行利用该行在湖北省丹江口市路口的土地使用权合作进行房地产开发，项目名称为“中银广场”，由天河公司按市场价的一半向中国人民银行丹江口支行员工提供住宅房50套。工程由浙江城建建设集团有限公司负责施工。主体工程完工后，由于1号楼和2号楼还有4台电梯没有安装，长期没有验收。吴明清所购房屋是50套优惠房屋之一。2011年12月2日，“中银广场”项目1、2、3号楼取得房屋预售许可，2012年3月8日，吴明清以梁玉兰名义与天河公司签订《商品房买卖合同》，购买“中银广场”1幢2单元12层01号住宅房，每平方米价格1377.2元。吴明清于2011年5月11日付款5万元，于2012年3月9日付款40400元，约定剩余房款90375元于交房时支付。2014年7月21日，天河公司向王大阶、陈小凤借款300万元，约定月利率为2.6%，借款期限为2014年7月21日至2015年7月20日止。债务到期后，经王大阶、陈小凤多次催要无果。2017年5月24日，王大阶、陈小凤向丹江口市人民法院申请诉前财产保全。同日，该院作出（2017）鄂0381财保15号民事裁定书，裁定：……六、对被申请人丹江口市天河地产有限公司预告登记给王大阶、陈小凤位于丹江口市：201、1001、1101室；1幢、2单元：201、301、501、601、701、801、901、1001、1101、1201室。预告登记证号：丹江口市房预城区字第Ｙ××1号）、（1幢、1单元：802、903、1003、1103室；1幢、2单元：603、803、903、1103室。预告登记证号：丹江口市房预城区字第Ｙ××0号）予以查封。查封期限为三年，未经法院允许不得擅自变卖、毁损或抵押。2017年5月26日，丹江口市人民法院作出（2017）鄂0381财保15号协助执行通知书，对被申请人丹江口市天河地产有限公司预告登记给王大阶、陈小凤位于丹江口市予以查封（本案异议所涉房屋在查封房屋范围内）。该案在审理过程中，经法院主持调解，双方达成以下协议：一、丹江口市天河地产有限公司借王大阶、陈小凤现金300万元，从2014年11月1日起按月2%计息至本金付清之日止；二、丹江口市天河地产有限公司从2017年10月起每月20日前偿还本金10万元，利息6万元，合计每月还款16万元至2018年2月；自2018年3月起每月20日前偿还本金44万元，利息6万元，合计每月还款50万元，2018年5月30日前本金及利息全部还清；三、王大阶、陈小凤申请保全的21套商品房继续保全。以上协议，丹江口市人民法院以（2017）鄂0381民初1388号民事调解书予以确认。该民事调解书于2017年9月16日生效。后因丹江口市天河地产有限公司未按照民事调解书履行还款义务，王大阶、陈小凤于2019年9月25日向法院申请强制执行。法院于2019年10月21日向丹江口市天河地产有限公司发出（2019）鄂0381执1675号执行通知书，责令被执行人丹江口市天河地产有限公司支付申请人现金300万元及利息、被保全的21套商品房继续保全，承担诉讼费28080元、执行费32681元。2020年4月20日，申请执行人王大阶、陈小凤向法院提交评估拍卖执行书，请求对被执行人丹江口市天河地产有限公司（已预售给申请人并诉前保全）位于新港大道东侧××商品房屋实施评估、拍卖。后经评估，丹江口市人民法院于2019年7月20日作出（2019）鄂0381执1675号执行裁定书，裁定：以保留价706.91万元拍卖被执行人丹江口市天河地产有限公司位于丹江口市：201、1001、1101室；1幢、2单元：201、301、501、601、701、801、901、1001、1101、1201室。预告登记证号：丹江口市房预城区字第Ｙ××1号）、（1幢、1单元：802、903、1003、1103室；1幢、2单元：603、803、903、1103室。预告登记证书：丹江口市房预城区字第Ｙ××0号）。吴明清得知所购房屋被拍卖，于2020年8月14日以本人对“中银广场”1幢2单元12层01号住宅房有合法权益为由向法院提出执行异议，要求中止对（2017）鄂0381财保15号民事裁定的执行，法院审查后，以（2020）鄂0381执异66号执行裁定书，裁定驳回吴明清的异议请求。吴明清随即提起本案诉讼。在诉讼过程中，吴明清将剩余房款90375元缴入一审法院标的款账户。

一审法院认为，案外人提出执行异议之诉，案外人需有证据证实其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，吴明清作为购房消费者，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，名下无其他用于居住的房屋，因天河公司的原因未办理过户登记，故吴明清对本案的执行标的享有足以排除执行的民事权益。王大阶、陈小凤将资金借给天河公司后，通过办理房屋预售登记的方式，将本案执行标的办理抵押，该抵押权不享有优先于购房消费者的权利，当两项权利发生冲突时，应优先保护购房消费者的权利。综上，吴明清作为购房消费者对案涉房屋所享有的权利能够对抗王大阶、陈小凤基于抵押权对该房屋的执行，对吴明清要求停止对该房屋执行的诉讼请求予以支持。是否应当解除对该房屋的查封是法院执行程序裁决的事项，故对吴明清要求解除对该房屋查封的诉讼请求，不予支持。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十七条、第二十九条，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条、第125条之规定，判决：一、湖北省丹江口市人民法院不得对依据（2017）鄂0381财保15号民事裁定查封的吴明清所购买的丹江口市天河地产有限公司名下位于丹江口市东侧“中银广场”小区1幢2单元1201号房屋进行执行；二、驳回吴明清的其他诉讼请求。案件受理费100元，由王大阶、陈小凤负担。湖北省丹江口市人民法院（2020）鄂0381执异66号执行异议裁定于判决生效时自动失效。

本院二审期间，王大阶、陈小凤提交了如下新证据：1.申请法院调查令查取的2008年吴明清名下有1套房产情况，拟证明吴明清不符合所购房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋的情形。2.结婚登记档案信息，拟证明吴明清与梁玉兰的夫妻身份关系。

吴明清质证认为：对王大阶、陈小凤提交的证据的真实性无异议，但不能达到其证明目的，吴明清的住房属于所在单位的老房子，没有电梯，居住面积、条件达不到家庭需求才团购了涉案房屋，所购房屋都是用于居住，也并非用于经营。

吴明清提交如下证据：1.2020年9月22日人行丹江口市支行向丹江口市委、市政府请求的《关于新港公私房产被侵占的情况报告》1份、2020年11月2日丹江口市信访工作领导小组办公室《关于明确“中银广场”信访矛盾化解工作专班及工作职责的通知》1份，拟证明因天河公司违约，导致吴明清等人作为购房消费者的合法权益受到损害，吴明清购房后没有办理登记手续是天河公司的原因。2.《中银广场信息表》2份，拟证明由丹江口市信访工作领导小组办公室组织，经丹江口市新港经济开发管理处调查核实，中银广场项目中已实际入住的情况，吴明清已经实际占有、入住购买的案涉房屋。3.裁判文书网，王大阶、陈小凤涉及高息放贷法律文书查询截图，拟证明王大阶、陈小凤在短时间内涉及大量高息放贷诉讼案件，属于职业放贷人。

王大阶、陈小凤质证称，1.对吴明清提交的证据的真实性有异议，不能达到其证明目的。2.合同是否有效不能由吴明清来确定。3.法律文书截图与本案没有关联性。

天河公司称，对上诉人王大阶、陈小凤，被上诉人吴明清提交的证据均无异议。

对当事人提交的上述证据，本院认为均不能确实、充分的证明本案争议的主要焦点问题。

本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，各方均无异议，本院予以确认。

二审另查明：经在丹江口市不动产登记中心查询，吴明清的妻子梁玉兰名下无住房登记信息，吴明清名下有2008年7月1日登记的面积为156.58平方米的房屋一套，该房屋系中国人民银行丹江口市支行家属楼，该房建于上世纪90年代。2011年3月10日中国人民银行丹江口市支行以出让土地使用权的方式，与天河公司签订《房地产联合开发协议》，约定银行职工按照双方商定的价格认购50套房屋。2014年天河公司向王大阶、陈小凤借款，将案涉房屋以买卖方式预告登记在王大阶、陈小凤名下，实际双方没有真实的房屋买卖关系。另外，王大阶、陈小凤因放贷提起的民间借贷纠纷涉及诉讼案件多起。

针对争议的主要焦点，本院评析如下：

一、关于吴明清是否有权提起本案诉讼问题。

本案诉争房屋购买于吴明清与梁玉兰婚姻关系存续期

间，购房合同虽以梁玉兰名义签订，但是是基于吴明清系银行职工才享有的优惠福利购房，购房款亦是由吴明清支付，依照法律规定，如无特殊约定，婚续期间取得的财产属于夫妻共同所有，夫妻对共同财产有平等的处理权，由吴明清提起本案诉讼并不违反法律规定。

二、关于吴明清对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。

最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条关于“商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋”。

本案中，吴明清在人民法院查封之前已与天河公司签订合法有效的书面买卖合同且支付的房款超过合同约定总价款的百分之五十，因天河公司的原因未办理过户登记，购买案涉房屋前，吴明清妻子名下无房，吴明清名下仅有1套房，且该房屋系中国人民银行丹江口市支行家属楼，房屋建成时间很早，未安装电梯，家庭多名成员共住，其购买案涉房屋也是用于居住，属改善性住房，并未带有投资性质，同时，诉争房屋系吴明清所在的单位人行丹江口市支行与天河公司联合开发，职工以优惠价购买的房屋，是基于单位福利性质的购房，与市场上房地产开发商销售的商品房具有明显区别。

根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定的精神，吴明清对买受房屋享有的物权期待权优先于王大阶、陈小凤享有的非典型担保物权等权利，足以排除强制执行。一审判决结果并无不当。

本院认为，综上所述，王大阶、陈小凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，予以维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由王大阶、陈小凤负担。

本判决为终审判决。

审 判 长肖玉玲

审 判 员王广泉

审 判 员柏媛媛

二〇二一年九月二日

法官助理李静

书 记 员黄钰