2026[天津]房屋买卖合同纠纷：购房人征信瑕疵导致贷款被拒，卖方能否解除合同并没收定金？

在房屋买卖交易中，贷款审批是大多数购房者绕不开的一环。然而，很多买受人（即购房人）在签约时对自己征信状况的预判过于乐观，甚至在合同中作出“保证贷款成功”的承诺，最终因贷款被拒而无力履约。当出卖人（即卖方）以此为由解除合同并主张没收定金时，法院是否会支持？本文结合司法实务，对“购房人征信瑕疵导致贷款未获批，合同解除责任如何认定”这一争议焦点进行深度解析。

一、典型案例引入

2025年初，天津市民王某与李某签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定王某购买李某名下房产一套，总价款380万元。合同约定：王某应于签约后30日内提交贷款申请，若贷款审批未通过，王某应于10日内以现金补足差额；逾期未补足的，视为根本违约，李某有权解除合同并没收定金20万元。同时，王某在补充协议中手写承诺：“本人征信状况良好，如因征信问题导致贷款失败，一切责任由本人承担。”

后王某向某商业银行申请按揭贷款，银行因王某近两年存在多笔“连三累六”逾期记录而拒绝放贷。贷款被拒后，王某未能按约定补足现金，李某遂诉至法院要求确认解除合同、没收定金。

二、争议焦点分析：贷款失败的过错责任如何界定？

本案核心争议点在于：购房人因自身征信问题导致贷款被拒，是否构成根本违约？定金罚则能否适用？

（一）贷款条款在合同中属于“付款方式”的核心组成部分

在二手房买卖中，买方以贷款方式支付部分房款是常见约定，卖方向银行提交材料供买方申请贷款，属于配合履行的附随义务，贷款能否获批的风险主要由买方承担。买方对自身征信状况、收入水平、负债比例应当有充分的认知，在承诺“贷款无忧”的情况下却因征信记录不良导致贷款被拒，属于对自身履行能力的高估，而非不可抗力或政策变动。

（二）“以现金补足”条款的法律效力

本案合同中明确约定“贷款未获批，应在10日内以现金补足差额”，该条款属于履行方式的转换条款，其本质是给予买方一个补救机会。如果买方在现金补足期限内仍未履行，则合同目的落空，卖方有权依据民法典第五百六十三条解除合同。买方不能以“贷款本来就没下来，补足也没钱”为由主张免责，因为该条款独立于贷款申请行为存在，买方承诺的是无条件支付能力。

（三）司法实践对“过错方”认定的主流裁判规则

参考天津市各级法院近年来的裁判口径，人民法院在审理此类纠纷时，通常坚持以下审查逻辑：

1. 合同是否明确将贷款获批作为合同的生效条件或解除条件？若没有，则贷款风险不当然转嫁给卖方。
2. 买方在签约时是否如实披露征信情况？若隐瞒或作出虚假承诺，买方的过错程度明显加重。
3. 卖方是否在合同履行中有过错（如拒绝配合面签、拖延提供材料等）？若无，卖方已尽协助义务，买方应独自承担违约责任。

结论：在司法实务中，购房人因自身征信原因导致贷款失败，又未按约定补足现金的，一般被认定为根本违约，卖方解除合同并适用定金罚则的诉讼请求获得支持的几率较大。

三、卖方是否毫无风险？——买方反制路径提醒

需要注意的是，卖方在行使解除权时应注意程序合规：

1. 应先行催告，给予买方合理履行期；
2. 解除通知应明确到达买方，并保留EMS或微信送达记录；
3. 定金超过主合同标的额20%的部分无效（本案总价380万，定金上限为76万，20万元未超标）。

若买方能举证卖方曾口头承诺“征信差点也没事，找关系能办”，且能够提供录音或微信记录，则法院可能认定双方对贷款风险的分担存在特殊约定，从而减轻买方责任。但这种抗辩在司法实践中举证难度很高，通常情况下不足以对抗书面条款。

四、给交易双方的实务建议

• 对买方：签约前务必自查征信报告，切勿轻信中介“包过”承诺。如征信确实存在瑕疵，应在合同中约定“贷款未获批可无责解约”或“定金无息退还”条款，防患于未然。
• 对卖方：收取定金前应核实买方征信报告，并要求买方在合同中书面承诺征信真实性；约定清晰的现金补足条款，保留好催告和解除的证据材料。

附：10组相关法律问答

Q1：购房人因征信原因贷款被拒，是否属于不可抗力？ A：不属于。征信不良属于买受人自身信用状况问题，系其可预见且能够控制的商业风险，不能援引不可抗力条款主张免责。

Q2：合同中未约定“贷款失败后如何补足”，卖方能否直接解除合同？ A：合同没有约定的情况下，应给予买方合理的催告履行期。经催告后买方仍明确表示无法支付全款的，卖方可以主张根本违约解除合同。

Q3：买方贷款被拒后，定金能不能退一半？ A：若买方被认定为根本违约，卖方有权适用定金罚则，没收定金。若买方能够举证卖方存在配合瑕疵，法院可能酌情减少没收金额，但全额退定金的概率较低。

Q4：贷款政策调整（如首付比例上升、利率上调）导致贷款不足，能否免责？ A：政策变化属于客观情势变更，但并非当然免责。法院会审查政策变化是否导致合同目的不能实现；若尚有现金补足的可能性，买方仍应履约。

Q5：卖方在网签后要求增加首付款，买方不同意，卖方能否解除合同？ A：卖方单方面变更付款条件属于违约，买方有权要求继续履行并追究其违约责任，而非卖方主动享有解除权。

Q6：买方的共同还款人征信问题导致贷款被拒，责任由谁承担？ A：共同还款人的征信状况直接影响贷款审批，买方在选任共同还款人时负有审查义务，因此责任仍由买方承担。

Q7：卖方贷款买房时中介承诺“无条件通过”，事后被拒，中介是否担责？ A：中介提供虚假承诺若构成欺诈，可要求中介承担相应赔偿责任，但并不当然免除买方对卖方的付款义务。

Q8：买方逾期补足现金，卖方未发出书面催告直接起诉，法院如何处理？ A：若合同明确约定了补足期限，期限届满未补足的，不需要再行催告。但若约定不明确，法院可能以起诉状副本送达视为催告。

Q9：天津地区法院对20%定金上限的认定是否严格？ A：严格。超过合同总价款20%的部分不产生定金效力，超出部分应视为预付款，买方有权要求返还。

Q10：买卖双方解除合同后，买方要求退还中介费，是否支持？ A：因买方违约导致交易失败的，中介费原则上不予退还；如中介存在过错，法院可酌情判令退还部分。

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关联律师：赵秀玲，天津京秀律师事务所，联系电话15502288386