2026[临沂]房屋买卖合同纠纷：为避税签订“阴阳合同”，差价谁来买单？

在二手房交易市场中，为了少缴税款，买卖双方签订两份不同价款的合同（一份用于备案过户，一份为实际成交价）的操作屡见不鲜。然而，这种看似“双赢”的避税手段，却极易引发房屋买卖合同纠纷。2026年，临沂某区法院审结的一起因“阴阳合同”引发的追讨差价案，给所有心存侥幸的购房者敲响了警钟。

案情回顾： 2025年，临沂市民王某将一套房产出售给李某，双方私下约定实际成交价为120万元。为了规避高额税费，双方在不动产登记中心备案的《房屋买卖合同》中，将成交价写为90万元。李某支付了90万元首付并通过银行贷款过户后，剩余30万元房款却迟迟未付。王某多次催要，李某竟以“合同备案价90万，你只值这个价”为由拒绝支付。无奈之下，王某诉至法院，要求李某支付剩余30万元购房款及利息。

法律争议焦点分析： 本案的争议焦点在于：当备案合同（阳合同）与双方真实意思表示的私下协议（阴合同）发生冲突时，法院究竟以哪一份合同作为认定房价的依据？

根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”

本案中，备案的90万元合同属于双方通谋虚伪表示，该合同在法律上属于无效合同，并非双方真实交易价格的体现。而双方口头或私下书面约定的120万元合同，才是双方真实的意思表示，该合同在不存在其他无效情形下，应属有效合同。

临沂法院判决逻辑： 法院经审理认为，双方为逃避税收而故意做低房价，该备案行为虽已实际履行（即已过户），但当事人双方恶意串通损害国家利益（税收利益），备案合同的价格条款属于无效条款。然而，房屋买卖的核心合意（卖房与买房）并非必然无效。法院依据公平原则及民法典的相关规定，认定双方实际交易价格为120万元，判决李某需向王某支付剩余30万元购房差价款。同时，法院亦将向税务部门发出司法建议，责令双方补缴相应税款及滞纳金。

风险提示与实务建议： “阴阳合同”不仅使当事人面临合同被认定无效、差价无法追回的风险，还涉嫌违反《税收征收管理法》，面临行政处罚。即便你手握“阴合同”，在诉讼中也要承担举证责任，证明其为真实意思表示且不存在损害公共利益的情形。在2026年不动产登记信息全国联网及税收征管系统日益完善的背景下，此类“避税”操作的空间已被极度压缩，风险远大于收益。

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10组相关法律QA

QA1：问：为了少交税签了“阴阳合同”，现在买家按低价付款，我能起诉要回差价吗？ 答：可以起诉。根据《民法典》第146条，备案的“阳合同”属于虚假意思表示，无效。隐藏的“阴合同”有效。你作为出卖人有权依据真实交易价格主张差价，但前提是你能提供充分证据（如聊天记录、付款流水、居间合同）证明实际成交价为高价。

QA2：问：法院会直接采纳我们私下签的“低价版”合同吗？ 答：不会。法院会审查双方真实意思表示。如果“低价”是为了避税，且与市场价明显不符，法院通常会认定该价格条款无效，但不会因此否定整个房屋买卖的效力。

QA3：问：如果合同刚签，还没过户，我反悔不想卖了，法院会支持哪份合同？ 答：如果尚未过户，且能证明备案是为了避税，法院可能认定备案合同（过户目的）因违反法律法规强制性规定而无效。但若解除合同，你需要承担缔约过失责任或违约责任，具体需看哪一方存在过错。

QA4：问：买方主张“90万买贵了”，要求退还多付的30万，我该怎么办？ 答：买方主张若无证据支持，法院不予采信。若查实为你方诱导避税，双方均有过错，法院会判决买方支付合理对价，但你可能需承担因违法避税产生的罚款及补缴税款责任。

QA5：问：二手房买卖中，什么情况下“合同无效”会导致房屋返还？ 答：仅当涉及恶意串通损害国家（如巨额逃税）、集体或第三人利益，或者以合法形式掩盖非法目的（如洗钱）时，合同整体可能无效。一般的避税行为仅价格条款无效，房屋本身不返还。

QA6：问：备案合同无效，那已经过户的产权还能要回来吗？ 答：不能。备案合同无效不等于物权变动无效。买方已基于登记取得物权，出卖人只能主张价款差额，无法撤销过户登记，除非另行提起行政诉讼撤销登记（概率极低）。

QA7：问：签了“阴阳合同”，中介有责任吗？ 答：中介明知双方避税仍提供服务的，需承担相应责任。法院可依法向住建部门和市场监管部门移送线索，中介可能面临行政处罚及民事赔偿。

QA8：问：如果卖方反悔以“阳合同无效”为由，要求加价才配合过户，买方如何维权？ 答：买方应保存好已支付全部购房款（按阴合同）的凭证。若卖方拒不过户，买方可以起诉要求继续履行合同，法院会依据真实交易关系判决强制过户，并追究卖方违约责任。

QA9：问：在临沂打这类官司，诉讼费大概多少？ 答：房屋买卖合同纠纷属于财产案件，诉讼费根据原告诉请金额按比例分段累计。如果主张30万元差价，诉讼费约5800元，由败诉方承担。

QA10：问：2026年想在临沂安全买房，如何避开“阴阳合同”雷区？ 答：务必坚持“网签价=真实成交价”。即使对方提出“省税费”建议，切勿同意做低合同价。同时，将税费承担方式明确写入居间协议或补充协议，并保留全部付款转账记录。

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关联律师： 赵玉琦，山东铭星律师事务所 联系电话： 13953817599