甘肃省兰州市城关区人民法院

民 事 判 决 书

（2023）甘0102民初18600号

原告：张某兰，女，1968年2月8日出生，汉族，住兰州市红古区。

委托诉讼代理人：杨晓红，甘肃法音律师事务所律师。

被告：王某霖，女，1996年2月1日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。

被告：甘肃某某实业集团有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区。

法定代表人：江某辉。

委托诉讼代理人：赵利东，甘肃方域西涛律师事务所律师。

被告：余某，男，1985年1月16日出生，汉族，住甘肃省兰州市安宁区。

原告张某兰与被告王某霖、甘肃某某实业集团有限公司（以下简称：某某公司）、余某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2023年8月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张某兰及其委托诉讼代理人杨晓红、被告王某霖、被告某某公司的委托诉讼代理人赵利东及被告余某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某兰向本院提出诉讼请求：1、判令三被告向原告返还购房款107641元；2、判令三被告以107641元为基数，按照3.8%的年利率向原告支付自2021年1月1日至2023年8月1日止的资金占用利息10556.5元；3、判令被告以107641元为基数，按照3.65%的年利率向原告支付自2023年8月2日至实际履行完毕之日的资金占用利息；4、本案案件受理费、公告费、保全费、保全保险费等由被告承担。事实和理由：2019年7月，原告与被告王某霖经朋友介绍相识。王某霖称自己是被告某某公司九洲城项目的置业顾问，因原告有购房意愿，故联系王某霖前往兰州市城关区九洲城看房。后原告看中九洲城荣江郡2期Ｄ区三号楼1单元1202室房屋。该房屋总面积62.22㎡，单价6870元／㎡，房屋总价款427451元。原告表示能够先行支付首付款，剩余房款需要办理按揭贷款。被告告知该房屋为抵账房，原告需先支付107641元房款将房屋确定下来，以防万一被卖出，后续再着手准备办理房屋贷款。原告听从王某霖的建议，于2019年12月17日通过银行转账方式向王某霖名下中国建设银行卡汇款107641元。同日王某霖向原告出具《收条》一份，载明其收到原告抵账房Ｄ区3号楼1单元1202室房屋差价107641元整，并写明此房为“北京城建”抵账房，由“创成集团”代售。后原告按照王某霖要求准备贷款所需材料，等待其安排办理贷款手续。2020年6月，王某霖联系原告前往银行办理房屋贷款。因疫情原因银行只允许一人进入，原告便将所有材料交给王某霖办理。后王某霖告知原告因其公司账户被银行冻结暂时无法办理贷款，让原告再等待一段时间，一旦能办理房贷便通知原告。直到同年12月，王某霖一直未联系原告办理贷款事宜。原告认为王某霖有意拖延，该房屋有可能存在问题，便向王某霖说明不愿继续购买该房屋，请求其退还已支付的购房款。王某霖同意退还原告已付购房款，但却一直以各种理由推脱。后原告得知该房屋是某某公司顶账给余某的房屋，由某某公司代为出售，遂提起本案诉讼。

被告王某霖辩称，2019年6月，原告来看房，当时付了10000元定金给王某霖。过了一周，原告表示不买房了，王某霖遂将定金退还给原告。2019年12月17日，原告又想买房并再次定房。王某霖明确告知原告房屋为抵账房，购买后不能退房，原告便将购房款（抵账房差价）转给了王某霖。因原告银行流水不足，王某霖给了原告一定时间让其补足银行流水，并让原告凑首付。2020年7月，王某霖通知原告可以办理贷款，并与原告去银行打了个人征信报告，签订了贷款合同。2021年9月，原告单方面要求退房，王某霖询问余某后，余某不同意原告退房并要求办理房屋后续手续。自2020年7月至2022年9月期间，王某霖多次通知原告办理售房合同事宜，原告均以各种理由拖延签署合同。2022年9月，王某霖接到九州派出所电话后，前往派出所与原告进行调解，派出所建议原告继续办理房屋后续手续，但原告不同意，并以不当得利对王某霖提起诉讼，但原告后又撤诉。现王某霖已将原告交纳的抵账房差价款交给了余某。

被告某某公司辩称，1、某某公司与原告之间不存在买卖合同关系，原告对某某公司提起诉讼属于主体错误。2、某某公司与余某签订的抵账协议合法有效，应受法律保护。3、余某与原告之间的房屋买卖合同关系成立，对双方具有法律约束力，在不具备法定解除条件的情形下，原告要求解除房屋买卖合同关系、退还购房款的诉讼请求违反法律规定，依法不能成立。4、案涉合同签订后，因受恒大某某公司债务危机及疫情影响，房地产市场持续低迷，造成房屋价格持续下降，因此有诸多人为了规避自身投资风险，以各种理由要求解约退房，本案也属于此类情形。根据民法典规定，房屋价格较大幅度的上涨或下降虽然超出当事人预见，但属于正常商业风险，以房屋价格出现较大上涨或下降要求解除合同不应予以支持。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告余某辩称，其与某某公司有正规的抵账协议，也有正常的房屋手续，原告现要求退还房款无事实依据，相反其还应当支付剩余500000元房款及相应利息。

当事人围绕诉讼请求及辩称理由依法提交了证据，庭审时双方对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院依据证据的真实性、合法性及关联性进行了审查。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：

位于兰州市城关区××期××＃××室的房屋系被告某某公司开发。2019年2月15日，某某公司与被告余某签订《抵账协议书》，约定将上述房屋以556869元的金额抵偿某某公司欠付余某的工程款；由某某公司与余某或其指定的第三方签订《商品房买卖合同》。《抵账协议书》签订后，余某便口头委托某某公司的置业顾问王某霖对外出售该房屋。

原告张某兰经朋友介绍与王某霖相识后，决定购买九州城二期Ｄ区××＃××室房屋。2019年12月17日，张某兰应王某霖要求，向其账户付款107641元，王某霖给张某兰出具收条一份，载明：“今收张某兰女士抵账房Ｄ区3号楼1单元1202室房屋差价：107641元整（大写：壹拾万柒仟陆佰肆拾壹元整）。此房为‘北京城建’抵账房，由‘创成集团’代售。”出具收条的同时，王某霖给张某兰提交置业计划单一份，载明：“单价6870元，总价427451元；契税：总价1.5%：6411元；70元／㎡，4355元。”王某霖收到房款当日，便将其中95197元支付给了余某，余某给王某霖出具了“今收到荣江郡3-1-1202室房款95197.00元整（大写玖万伍仟壹佰玖拾柒元整）”的收据。因张某兰购买该房屋的部分房款需要办理按揭贷款，2020年7月2日，王某霖又通过微信给张某兰发送了一份九州城房屋核算单。该核算单载明：“房号：二期Ｄ区3号楼1单元1202室；建筑面积：62.22平方米；单价：6870元／㎡；折后总价：427451元；付款方式：商业贷款。”之后，王某霖协助张某兰办理了房屋按揭贷款申请手续，但贷款因故一直未办理成功，张某兰也未能与某某公司或余某签订书面的房屋买卖合同。后张某兰因按揭贷款未办理成功，且双方一直未签订买卖合同，遂告知王某霖不再购买案涉房屋，并要求退还已付款项，但因王某霖已将大部分房款支付给余某，且余某不同意退款，王某霖便未同意张某兰的要求，双方酿成纠纷。

另查明，据王某霖陈述，案涉房屋建筑面积62.22平方米，合同备案单价为6870元／平方米，总价427451元；余某委托其出售房屋的单价为8400元／平方米，总价为522648元。但王某霖是按8600元／平方米向张某兰出售案涉房屋，总价535092元。张某兰支付的房屋差价款107641元恰是王某霖出售总价535092元与房屋备案总价427451元之间的差额（535092-4274151＝107641）。王某霖收取张某兰的房款107641元后，将其中的95197元转付给了余某，余某自认剩余房款12444元系王某霖出售房屋的报酬。该金额与王某霖出售的房屋总价和余某委托售房总价的差额（535092-522648＝12444）一致。

本院认为，合同订立，是缔约人为意思表示并达成合意的状态。本案被告余某与某某公司签订《抵账协议书》取得案涉房屋后，口头委托王某霖出售房屋。王某霖接受委托后，与张某兰就案涉房屋买卖达成合意，并由张某兰支付部分房款，双方之间的房屋买卖合同关系依法成立。至于张某兰主张房款单价为6870元／平方米，而王某霖主张房款单价为8600元／平方米的问题，虽然张某兰提供的证据材料并不能直接证明案涉房屋的出售单价为8600元／平方米，但王某霖对于房屋备案价格、实际出售价格及余某委托出售价格的陈述能够与其收取的张某兰房屋差价款金额、向余某支付的房款金额等相互印证，且其在给张某兰出具的收条中也明确说明房屋为顶账房，收取107641元为房屋差价款。上述事实能够证明王某霖给张某兰出售的案涉房屋单价就是8600元／平方米，且张某兰对此是明知且认可的，双方对房屋出售价格达成了合意。

王某霖收取张某兰的房款后，协助张某兰办理了贷款申请手续，但贷款因故未能办理成功。现张某兰与王某霖均未提供证据证明贷款未能办理系对方原因所致；也未提供证据证明双方在贷款未能办理成功后，积极协商以变更房款支付方式或解除房屋买卖合同关系，王某霖及余某亦未举证证明其在合理期限内请求过张某兰履行买受人义务，因此张某兰、王某霖及余某对于房屋买卖合同长时间陷入僵局无法履行、双方买卖房屋的合同目的无法实现均负有责任。现案涉房屋买卖合同关系成立已四年有余，双方均未积极促成合同履行，张某兰亦明确表示不再购买房屋且要求退还款项，故本院结合本案实际情况，根据公平原则对张某兰要求退还房款107641元的诉讼请求予以支持。

关于张某兰主张的资金占用利息。因张某兰在购买案涉房屋、支付房款之前，并未对房屋为顶账房的情况以及权利人情况进行谨慎审查，且其与王某霖、余某对于案涉房屋买卖合同陷入僵局、长时间无法履行均负有责任，因此相应的损失应当各自承担，本院对张某兰主张的资金占用利息不予支持。

关于张某兰要求王某霖、某某公司以及余某共同承担退还房款义务的主张。首先，虽然王某霖自认其为某某公司的员工，但其与余某均认可案涉房屋系余某委托王某霖个人对外出售，与某某公司无关。而某某公司虽为案涉房屋的开发商，但其并未与张某兰建立房屋买卖关系，亦未收取张某兰的房款；王某霖在职务行为之外自行接受他人委托出售房屋的法律责任也不应由某某公司承担。因此，张某兰要求某某公司承担退款义务不符合法律规定，本院对此不予支持。其次，《中华人民共和国民法典》第九百二十五条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”第九百二十六条第二款规定：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但是第三人不得变更选定的相对人。”被告王某霖向张某兰出售案涉房屋时，并未向张某兰出具某某公司与余某之间的《抵账协议书》，且在收条中载明房屋为“北京城建”顶账房，张某兰作为买受人，并不知晓王某霖与余某之间的代理关系，因此王某霖作为受托人，收取了张某兰的房款，也应受到案涉房屋买卖合同关系的约束。而余某作为房屋实际出售人，已经通过王某霖收取了张某兰的部分房款，故张某兰在得知余某系房屋出售委托人后，亦有权要求余某退还房款。综上，本院对张某兰要求王某霖与余某共同退还房款107641元的诉讼请求予以支持。至于王某霖与余某之间的权利义务关系，双方可另行处理。

关于张某兰要求被告承担公告费、保全费、保全保险费的主张，因张某兰在庭审中自认上述费用并未产生，故本院对其该部分诉讼请求不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十九条第一款、第五百六十三条、第五百六十六条第一款、第九百二十五条、第九百二十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告王某霖、余某于本判决生效后十日内向原告张某兰退还房款107641元；

二、驳回原告张某兰的其他诉讼请求。

本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取1332元，由原告张某兰负担119元，被告王某霖、余某负担1213元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。

审判员祝静

二〇二四年三月一日

书记员程黎娜