甘肃省兰州市城关区人民法院

民 事 判 决 书

(2023)甘0102民初622号

原告:张某翔，男，1971年9月13日出生，回族，自由职业，住兰州市城关区。

原告:马某娟，女，1968年11月6日出生，回族，住兰州市城关区。

二原告委托诉讼代理人:丁进军，北京京师(兰州)律师事务所律师。

二原告委托诉讼代理人:张丽，北京京师(兰州)律师事务所律师。

被告:甘肃某某实业集团有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区。

法定代表人:江某辉。

委托诉讼代理人:温立平，甘肃方域西涛律师事务所律师。

委托诉讼代理人:赵利东，甘肃方域西涛律师事务所律师。

原告张某翔、马某娟与被告甘肃某某实业集团有限公司（以下简称某乙公司）民事主体间房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案。本院于2023年1月10日立案后，因本案不宜适用简易程序裁定转为普通程序审理。原告张某翔及其委托诉讼代理人丁进军，被告某乙公司的委托诉讼代理人赵利东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

二原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告某乙公司履行相应的义务，立即向原告支付所欠2022年1月1日-9月30日过渡费53505元和逾期违约金（2022年1月1日-2023年2月28日）77512元，合计人民币131017元。违约金计算以被告实际支付过渡费日期为准。2、判令被告某乙公司履行相应的义务，立即向原告支付所欠2022年10月1日-2023年9月30日过渡费71340元和逾期违约金（2022年10月1日-2023年2月28日）32317元。合计人民币103657元。违约金计算以被告实际支付过渡费日期为准。3、判令被告某乙公司履行相应的义务，立即向原告支付六个月装修期过渡费35670元。以上三项合计:270344元。4、本案诉讼费，保全费等由被告全部承担。庭审期间，二原告增加诉讼请求：被告立即支付所欠原告的过渡费124845.84元并支付从2023年10月1日起至安置之日止的过渡费及违约金。事实与理由：原告于2012年05月18日购买被告“九州城”Ａ区13号楼住宅房屋一套，该房屋建筑面积为:165.14平方米。因该楼出现质量问题导致楼体倾斜变形，存在较大安全隐患，经双方协商同意，被告拟将13号楼整体拆除后予以原址重建，并按照约定条件将在原址重建后的合格房屋交付原告。为此双方达成《原址重建协议书》，约定:1、13号楼全体业主、住户搬迁完毕后，由被告负责将Ａ区13号楼楼体予以拆除，并在原址进行重建，施工工期为2年，拆除重建费用由被告承担。如果两年期满，被告不论因为任何原因导致不能按时交房于原告，逾期过渡12个月以内，自逾期之月起，在规定过渡补助费标准的基础上增加50%;逾期过渡12个月以上，自逾期之月起，在规定过渡补助费标准的基础上增加100%。2、原告现有房屋建筑面积165.14平方米，按照每平米每月18元的标准计算，每年的过渡费为35670元。3、过渡费自2017年10月1日起开始计算，至重建房所实际的交房之日止（如果因原告原因不能按时接受房屋的，则过渡费不再支付），另外被告给予原告六个月的装修期（自实际的交房之日起算至六个月期后的同日止），该六个月期间被告仍应向原告支付过渡费。4、交房时间:自13号楼全体业主、住户搬迁完毕，将钥匙交于某甲公司后于2018年5月1日起算，两年内向原告交付重建房。5、被告首次向原告支付过渡费的时间为本协议签订后的5个工作日内，其余批次支付时间为每年10月1日之前支付下年度一年的过渡费。如有逾期，被告应向原告按日支付上一年度过渡费总额的3%作为滞纳金。6、被告应当向原告支付搬迁费1000元，原告“现住房”位于七楼，额外增加350元搬迁费,合计为1350元于乙方搬迁后当日支付。被告另外支付原告回迁的搬迁费1000元，在原告将重建房装修完毕后予以支付。7、双方在“重建房”交付时对应付（退）过渡费总额进行核算，多退少补。综上所述,被告应在2017年12月23日前向原告支付第一次过渡费（2017年10月1日-2018年9月30日）35670元。被告在2017年12月27日实际支付38020元（35670元＋2350元来回搬迁费）。首次过渡费无异议。被告应在2018年10月1日前向原告支付第二次过渡费（2018年10月1日-2019年9月30日）35670元。被告在2018年10月8日实际支付35670元。第二次过渡费无异议。被告应在2019年10月1日前向原告支付第三次过渡费（2019年10月1日-2020年9月30日）43101.54元（165.14Ｘ18Ｘ7＋165.14ｘ27ｘ5＝43101.54元）。被告在2019年9月30日实际支付35670元。第三次过渡费被告向原告少支付7431.3元。被告应在2020年10月1日前向原告支付第四过渡费（2020年10月1日-2021年9月30日）60936.66元（165.14ｘ27ｘ7＋165.14ｘ36ｘ5＝60936.66元）。被告在2020年9月30日实际支付59450元。第四次过渡费被告向原告少支付1486.66元。被告应在2021年10月1日前向原告支付第五次过渡费（2021年10月1日-2022年9月30日）71340.48元（165.14ｘ36ｘ12＝71340.48元）。被告在2021年10月20日实际支付26753元。第五次过渡费被告向原告少支付44587.48元。第三，第四，第五次过渡费被告应向原告支付总计金额175378.68元。被告向原告实际支付第三，第四，第五次过渡费总计121873元，向原告少支付53505.68元。从2019年10月1日-2021年12月31日的过渡费总金额刚好是121873元（2021年10月1日-12月31日过渡费为17835.12元）。也就是说，从2022年1月1日-至今的过渡被告从未向原告支付。

某乙公司辩称，一、双方在履行《原址重建协议书》过程中，因受到“新冠”疫情的影响，被答辩人仍要求答辩人按照《协议》约定条件支付过渡费及违约金的诉讼请求不能成立。1、诉讼双方于2017年12月15日签订《原址重建协议书》，此后答辩人积极开展对“九洲城”Ａ区13＃住宅楼重建工程项目的建设工作，在获得政府主管部门对该项目规划设计方案批准之后，答辩人与工程承包某某建设工程有限公司签订施工合同，约定项目工程应当在2021年5月31日前竣工,但由于2019年12月国内发生“新冠”疫情，导致项目的前期审批工作及项目的重建施工工作受到严重影响，自2020年1月开始直至2022年12月期间持续受到疫情影响，根据政府主管部门的防疫要求，施工场地先后四次被迫停工长达13个月之久,因此造成施工工程进度滞后，无法向被答辩人交付重建房。2、根据上述事实，答辩人并不存在违约的故意行为，因此产生逾期付款的违约金也不应当由答辩人按照合同约定条件给付，同时《协议》第二条1款及第四条4款中关于逾期付款违约金重复计算，答辩人每年承担违约金的比例已超过200%，明显过高，应当按照民法典第585条第2款的规定予以调整。3、在受到疫情防控因素的影响下，答辩人公司经营状况极度困难，但还是按照《协议》约定向被答辩人付清了截止到2021年年底之前全部的费用，对于2022年度协议约定的过渡费答辩人确已无力支付，也不应当予以全部支付。4、最高人民法院2020年4月16日发布的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中明确规定，要充分认识此次疫情对经济社会产生的重大影响，积极引导当事人协商和解、共担风险、共渡难关，切实把矛盾解决在萌芽状态。在涉疫情民事案件审理过程中，根据案件实际情况，准确适用法律，平衡各方利益，保护当事人合法权益。“新冠”疫情影响合同履行长达三年之久，根据上述规定，应当部分或全部免除答辩人应当承担的合同义务，被答辩人要求仍按照原合同约定条件给付过渡费并支付违约金的诉讼请求违背客观实际情况及上述法律规定，不应予以支持。二、“新冠”疫情的持续存在造成《协议》的履行存在非商业风险，应当按照公平原则予以变更。1、我国《民法典》第五百三十三条规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成，当事人可以请求人民法院或仲裁机构变更或解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。2、本案中诉讼双方签订协议之后，自2020年初爆发新冠疫情，至2022年底解除。新冠疫情的发生是当事双方在合同签订之前无法预见的、不属于商业风险的重大变化。使得合同双方订立协议之初的权利义务关系失衡，继续按照原协议履行义务明显不公平。因此，民事主体之间相应地变更合同条件既是疫情防控措施这一客观情形下市场主体之间的自救与互助,也是人们在面临共同挑战和突发事件时共担风险、共渡难关的作为与担当。为此，答辩人请求法庭应当根据本案的实际情况及公平原则，变更协议中关于过渡费、违约金的付款金额及付款条件。三、被答辩人要求支付2022年10月1日至2023年9月30日期间过渡费及违约金的诉讼请求不能成立。1、“九洲城”Ａ区13＃住宅楼重建工程项目于2022年6月底基本完工，因疫情影响的原因，拖延至2023年3月已完全具备交付使用条件，2023年4月7日Ａ区13＃经兰州高新区建设工程安全质量监督管理站竣工验收合格，2023年4月答辩人多次打电话、发短信、发送书面函件及登报等方式催促被答辩人办理交房手续，但被答辩人以本案诉讼未结束为由拒绝收房。存在故意扩大损失的行为，因此被答辩人要求支付2022年10月1日至2023年9月30日期间过渡费及违约金的诉讼请求缺乏事实依据，不应予以支持。2、截止到2023年4月，Ａ区13＃重建房已经有五户业主办理入住。四、被答辩人要求支付六个月装修期间过渡费35670元的诉讼请求不能成立。1、根据《协议》第四条3款的约定，六个月装修期间的过渡费应当在实际交付房屋时支付，目前在被答辩人拒绝收房的情形下，并不具备付款条件。2、根据《协议》第四条4款的约定，过渡费的计算标准为每年35670元，六个月的过渡费为17835元。综上所述，答辩人请求贵院查明事实，并依据《民法典》及司法解释的规定，依法做出公正判决结果。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2017年12月15日，某乙公司作为甲方，张某翔作为乙方及其配偶马某娟签订了《原址重建协议书》，约定：乙方于2012年05月18日购买甲方“九州城”Ａ区13＃住宅房屋套（以下称“现住房”），现因该房屋出现质量问题导致楼体倾斜变形，存在较大安全隐患，经双方协商同意，甲方拟将13＃整体拆除后予以原址重建，并按照约定条件将在原址重建后的合格房屋（以下称“重建房”）交付乙方。为此双方本着自愿平等、公平合理、互利互惠的原则，经友好协商达成如下协议：一、乙方“现住房”为“九州城”Ａ区13＃楼1单元702室，该房屋建筑面积为:165.14平方米，套内建筑面积141.00平方米。房屋产权证书编号兰房权证（城关区）字第3××3号。二、房屋重建的约定条件：1、13＃楼全体业主、住户搬迁完毕后，由甲方负责将Ａ区13＃楼整体予以拆除，并在原址进行重建，施工工期为2年，拆除重建费用由甲方承担。如果两年期满，甲方不论因为任何原因导致不能按时交房于乙方，逾期过渡12个月以内，自逾期之月起，在规定过渡补助费标准的基础上增加50%;逾期过渡12个月以上，自逾期之月起，在规定过渡补助费标准的基础上增加100%。由拆迁人提供周转房过渡的，自逾期过渡之月起，按规定的过渡补助费标准给予经济补助。2、“重建房”的交付条件为:（1）交房时间:自13＃楼全体业主、住户搬迁完毕，将钥匙交于某甲公司后于2018年5月1日起算，两年内向乙方交付“重建房”；（2）“重建房”应当与乙方“现住房”的楼层、套内面积相同（如有存在面积差异，面积差异范围为:建筑面积5%以内。面积差异是指本协议约定“现住房”与“重建房”产权登记建筑面积的差异）:户型、朝向由甲乙双方协商确定，甲方无偿安装电梯；（3）“重建房”应当经主管部门综合验收合格，具备规定的交付条件按照毛坯房的标准向乙方进行交付；3、如果“重建房”与“现住房”存在产权登记套内面积差异，面积差异按照单价为6200元／㎡（人民币:陆贰佰元整），多退少补；4、按照规定条件向乙方重新办理“重建房”的产权登记，因此发生的费用（如契税、房屋维修基金、天然气初装费等）由甲方承担；5、“重建房”建设过程中有关质量问题，乙方有权进行监督，并对相关问题随时向甲方提出建议。三、装修补偿：1、鉴于此前甲方在征得乙方同意后对乙方“现住房”内的装修委托评估机构已经作出的评估结果，确认乙方“现住房”内的装修重置价为229348.12元，双方在此均予以确认。2、甲方应当在本协议签订的3个月之内，一次性向乙方支付上述装修补偿款，用于乙方对“重建房”进行装修。如有逾期，甲方应向乙方按日支付装修补偿款总额的1‰作为滞纳金。四、搬迁过渡费：1、甲方应当向乙方支付搬迁费1000元，乙方“现住房”位于七楼额外增加350元搬迁费，合计为1350元于乙方搬迁后当日支付。乙方收款后向甲方出具收款收据。2、甲方另外支付乙方回迁的搬迁费1000元，在乙方将“重建房”装修完毕后予以支付。3、过渡费自2017年10月1日起开始计算，至“重建房”所实际的交房之日止（如果因乙方原因不能按时接受房屋的，则过渡费不再支付）另外甲方给予乙方六个月的装修期（自实际的交房之日起算至六个月期满后的同日止），该六个月期间甲方仍应向乙方支付过渡费。4、过渡费的支付条件约定如下:（1）乙方现有房屋建筑面积165.14平方米，按照每平米每月18元的标准计算，每年的过渡费为35670元，由甲方按本协议约定条件支付乙方收款后向甲方出具收款收据。（2）甲方首次向乙方支付过渡费的时间为本协议签订后的5个工作日内,其余批次支付时间为每年10月1日之前支付下年度一年的过渡费如有逾期，甲方应向乙方按日支付上一年度过渡费总额的3‰作为滞纳金。（3）双方在“重建房”交付时对应付（退）过渡费总额进行核算多退少补。双方还约定了搬迁及按揭偿还借款等事宜。协议签订后，二原告居住房屋被拆除重建。2017年12月15日，某乙公司向张某翔支付了补偿费32172元。2017年12月27日，某乙公司向张某翔支付了过渡费35670元和搬迁费2350元合计38020元。2018年2月11日，某乙公司向张某翔支付了装修补偿款229348.12元。2018年10月8日，某乙公司向张某翔支付了过渡费35670元。2019年9月30日，某乙公司向张某翔支付了2019年10月1日至2020年9月30日的过渡费35670元。2020年9月30日，某乙公司向张某翔支付了过渡费59450元。2021年10月20日，某乙公司向张某翔支付了过渡费26753元。2020年，某乙公司将九洲城小区一期Ａ区13＃、16＃、17＃住宅楼项目交由甘肃某某建设工程有限公司承建，计划工期为2020年5月15日至2021年5月31日。2020年7月10日，兰州高新技术产业开发区建设和房产管理局向某乙公司制发了《建筑工程施工许可证》，工程名称为九洲城小区一期Ａ区13＃、16＃、17＃住宅楼项目，合同工期为2020年5月1日至2021年5月31日382自然天。工程完工后，建设单位某乙公司、设计单位兰州某某建筑设计有限公司、施工单位甘肃某某建设工程有限公司、监理单位甘肃某某建设监理咨询有限责任公司、技术服务机构甘肃某某检测有限公司于2023年3月28日共同通过了九洲城小区一期Ａ区13＃、16＃、17＃住宅楼项目建设工程竣工验收。兰州高新技术产业开发区建设工程安全质量监督管理站于2023年12月8日出具了编号为2023年23号《甘肃省房屋建筑和市政基础设施工程质量监督报告》，监督结论为：该工程在建设施工中，能够执行国家法律法规及行业规范标准;参建各方对工程实体质量的评价记录完整齐全;竣工验收报告能客观、完整的反映工程质量状况;竣工验收的组织及程序合法有效，符合要求:工程主要使用功能的抽查结果符合相关专业验收规范标准的规定，观感质量综合评价为一般。工程参建各方组成的验收组验收意见一致，我站同意验收，建议对该工程予以备案。2023年4月14日，某乙公司向张某翔通过短信和电话送达了交房通知，载明:我公司按照《原址重建协议书》的约定，现已将重建房建设完成经政府相关部门验收合格，具备交房条件。特将办理交房手续有关事项公告如下:交房手续办理地点:九洲城售楼中心。交房时间:2023年4月15日（星期六）上午十点开始至2023年4月30日结束。并告知如不能在通知期限内办理交房手续，所产生的责任及后果应自行承担。相关内容亦在当日的兰州晚报上进行了刊登。后张某翔拒绝收房，遂酿成纠纷。

本院认为，原、被告达成的《原址重建协议书》不违反法律规定并符合双方意思自治，为有效合同，双方均应严格遵守。首先，关于争议的过渡费的问题，按照双方约定，过渡费起算日期自2017年10月1日起开始计算，至“重建房”所实际的交房之日止，并约定如果因乙方原因不能按时接受房屋的，则过渡费不再支付，本案房屋建成后，某乙公司通过多种渠道要求张某翔收房但以房屋质量为由拒收，现房屋已经相关部门验收合格，张某翔拒收房屋不当，故过渡费截止日期应为2023年4月14日，鉴于双方约定的交房截止日期为疫情期间，影响了施工的进度，属于不可抗力的因素，酌情故扣除六个月，故交房日期为2020年11月1日，以此为时间节点，按双方约定核算过渡费。双方争议期间的过渡费本院核算如下：2019年10月1日-2020年9月30日期间的过渡费核算为35670元元，某乙公司支付35670元；2020年10月1日至2021年9月30日期间的过渡费核算为52019.1元（165.14×18＋2972.52×11＋32697.72×0.5），某乙公司支付59450元，多支付7430.9元；2021年10月1日至2022年9月30日过渡费核算为69854.22元（2972.52＋2972.52×0.5＋2972.52×11＋32697.72），某乙公司实际向张某翔支付了过渡费26753元；2022年10月1日至2023年4月14日过渡费核算为37056.24元（2972.52×6×2＋2972.52÷30×14），某乙公司未支付。综上，某乙公司仍需向张某翔支付过渡费72726.56元（69854.22－26753＋37056.24－7430.9）。

其次，关于违约金是否过高的问题。某乙公司在合同履行期间，遭遇了全球性的新冠疫情，给合同的履行造成了极大的困难，但某乙公司亦存在未及时履行合同的情况，故某乙公司应当承担一定的违约责任，若按约定承担违约金，增加了企业的困难，不利于企业的良性发展，加之后期过渡费按约定增加，一定程度上弥补了给原告造成的违约损失，为平衡各方利益，酌定由某乙公司承担3万元违约金。

关于二原告主张向其支付六个月装修期过渡费35670元。双方在合同已有约定，且该期间已在某乙公司逾期交房后，故该主张符合双方约定，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：

一、被告甘肃某某实业集团有限公司向原告张某翔、马某娟给付过渡费72726.56元；

二、被告甘肃某某实业集团有限公司向原告张某翔、马某娟给付装修期过渡费35670元；

三、被告甘肃某某实业集团有限公司向原告张某翔、马某娟给付违约金30000元；

上述款项合计138396.56元于本判决生效后立即付清。

四、驳回原告张某翔、马某娟的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7227元，由被告甘肃某某实业集团有限公司负担2529元，由原告张某翔、马某娟负担4698元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。

审判员柴宗海

二〇二四年二月二十九日

书记员程黎娜