甘肃省兰州市城关区人民法院

民 事 判 决 书

（2023）甘0102民初26155号

原告：李某胜，男，1972年11月25日出生，汉族，住甘肃省通渭县。

委托诉讼代理人：张宪，甘肃锦铎律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张祖国，甘肃锦铎律师事务所律师。

被告：穆某江，男，1998年7月16日出生，汉族，住兰州市城关区。

被告：甘肃某某实业集团有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区。

法定代表人：江某辉。

委托诉讼代理人：赵利东，甘肃方域西涛律师事务所律师。

原告李某胜与被告穆某江、甘肃某某实业集团有限公司（以下简称：某丙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2023年11月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某胜的委托诉讼代理人张宪、被告穆某江及被告某丙公司的委托诉讼代理人赵利东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李某胜向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告某丙公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告穆某江退回原告已经支付的购房款42万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告穆某江为被告某丙公司供应水暖建材，因某丙公司欠付穆某江货款，故其将位于兰州市城关区××路街道××路××号××的房屋顶账给穆某江。后被告穆某江通过中介将该商品房出卖给原告。2021年12月11日，在被告穆某江的协助下，原告和被告某丙公司签订《商品房买卖合同》，房屋面积为95.76平方米，合同约定房屋总价款为532426元。合同签订后，原告已经陆续向被告穆某江支付42万元，被告某丙公司向原告出具了一张112426元购房首付款的发票，并且在房管登记部门办理了预售备案手续。房屋交付后，原告居住一段时间后发现房屋出现多处发霉、墙皮脱落等问题，甚至出现很多蚂蚁。原告随即联系被告请求维修解决。被告某丙公司多次到现场进行协商，表示要向领导请示，要么维修处理，要么退房，但最终一直拖延不予处理，致使原告孩子、大人身上皮肤多处长痘、发炎。因该房屋确实不宜居住，原告要求被告换房或者退房，但被告仍不予处理。原告认为被告交付的房屋存在严重质量问题，遂提起本案诉讼。

被告穆某江辩称，原告诉请与穆某江无关。案涉房屋是由被告某丙公司抵顶给穆某江的房屋，房屋出现质量问题不是穆某江的责任，穆某江自己也未居住使用过。故穆某江不应承担相应责任。关于原告解除合同的诉求，只要被告某丙公司同意，穆某江就没有意见。

被告某丙公司辩称，一、某丙公司与北京某某有限公司（以下简称：北京某某公司）、甘肃某某技术有限公司（以下简称：某丁公司）、兰州某某工贸有限公司（以下简称：某乙公司）签订《四方协议书》之后，案涉房屋已经归属某乙公司所有，某丙公司与原告之间不存在房屋买卖合同关系。1、基于某丙公司与北京某某公司、某丁公司、某乙公司之间互存债权债务关系的事实，某丙公司同意以具备销售条件的商品房抵偿所欠债务。早在2021年11月，原告经多次现场查看并选定所购买的房屋后，通过某乙公司向某丙公司出具书面《说明》，要求以原告李某胜选定的2-2-601号房屋作为抵账房，用以抵偿北京某某公司、某丁公司应付某乙公司的材料款。为此，某丙公司于2021年12月21日与原告签订《商品房买卖合同》并申请了备案登记，此后就以房抵债的事实于2021年12月27日与北京某某公司、某丁公司、某乙公司共同签订《四方协议》，确定原告无须向某丙公司支付购房款，抵顶房屋的总价款为893345元，同时各方确认四方之间关于893345元的债务归于消灭。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第二十七条的规定，债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。2022年1月2日，原告与物业公司再次查验房屋无问题后办理了入住手续，并交纳了物业费。2、《四方协议》签订生效后，某丙公司根据协议约定将该房屋交付原告，协议约定的义务已经完成，所抵顶的债务已经归于消灭。而案涉房屋买卖的条件是原告与某乙公司之间协商达成，包括房屋买卖的价格、交付时间、交付条件及相关费用的承担等交易条件并不是由某丙公司决定，某丙公司也不能向房屋买受人收取购房款，因此某丙公司与原告之间根本不存在房屋买卖合同关系。二、某乙公司与李某胜之间的房屋买卖合同关系成立，对双方均具有法律约束力，在不具备法定解除条件的情形下，原告要求解除房屋买卖合同关系、退还购房款的诉讼请求违反法律规定，依法不能成立。1、《中华人民共和国民法典》第四百八十三条规定：“承诺生效时合同成立。”即合同成立的时间是以双方当事人磋商过程结束，达成共同意思表示的时间为准。本案中原告现场查看确定买卖房屋的位置，并与某乙公司协商确定交易条件之后，某丙公司根据某乙公司的委托与原告签订房屋买卖合同，此后原告向某乙公司支付了房屋价款，可以确定原告与某乙公司之间的买卖合同关系成立且已实际履行。2、原告要求解除合同的诉讼请求不符合法律规定，依法不应予以支持。首先，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定，当事人解除合同必须基于法律规定的五种情形，而本案中原告诉请解除买卖合同，仅仅以房屋内存在发霉、墙皮脱落等问题为由，并不符合该法律规定的解除条件。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”案涉房屋于2020年11月16日经兰州市建设工程安全质量监督站进行全面质量监督后出具《建设工程质量监督报告》，载明案涉房屋验收合格。2020年12月17日，案涉房屋在兰州市××房××乡建设局申请办理完成竣工验收备案登记。上述事实说明，案涉房屋在买卖合同签订之前已经竣工验收合格，不存在房屋主体结构质量问题。至于原告所述屋内存在发霉、墙皮脱落的问题，并不属于主体结构质量问题，不构成解除合同的法定条件。最后，原告居住的Ｄ区××号楼是按照统一标准建设完成，其他楼层或房屋内并未出现发霉、墙体脱落问题，因此造成该问题的原因也可能是屋内的湿度过高形成。一般情况下在屋内养绿植、鱼缸、加湿器、不能正常开窗通风等诸多原因均可造成屋内湿度过高，由此导致墙面上的水分无法及时传递和蒸发，从而滋生霉菌，造成墙面掉皮。因此，原告仅仅以屋内湿度过高、存在发霉、墙皮脱落的理由要求解除合同、退还购房款明显不符合上述法律、司法解释的规定，依法不应予以支持。三、某丙公司对案件真实情况的说明：原告于2021年12月购房之后，从2022年至今，因房地产市场的持续低迷，造成目前房屋价格持续下降，因此已有诸多购房人为了规避自身的投资风险，以各种理由要求解约退房，本案原告也属此种情形。根据《中华人民共和国民法典》的规定，房屋价格较大幅度的上涨或下降虽然可能超出当事人的预见，但仍属于正常的商业风险，故以房屋价格出现较大上涨或下降为根本原因要求解除合同缺乏法律依据，不应予以支持。人民法院应当维护房屋买卖市场的正常交易秩序，维护合同当事双方的合法权益。综上，原告提出的诉讼请求不能成立，请法庭驳回原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院依据证据的真实性、合法性及关联性进行了审查。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：

2021年9月，原告李某胜经某甲公司介绍，欲购买某乙公司法定代表人穆某江出售的兰州市城关区九洲城二期Ｄ区（荣江郡）××号楼××单元××号房屋。因该房屋系某乙公司取得的顶账房，2021年12月11日，某乙公司向房屋开发商某丙公司出具书面《说明》一份，说明：原告李某胜作为××号房屋，房屋总价款为893345元；其中《商品房买卖合同》付款方式为商贷，贷款42万元，待李某胜个人贷款部分办理完毕后，某丙公司将42万元支付于穆某江指定账户内。某丙公司收到该《说明》后，按照穆某江要求于同日与原告签订《商品房买卖合同》，并为原告办理了《商品房买卖合同》网签备案登记手续。该《商品房买卖合同》约定：房屋总价款为532426元，原告于签订合同当日一次性付清房款112426元，余款42万元由原告在合同签订后30日内向某丙公司指定银行申请按揭贷款；某丙公司应当在2022年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。该合同签订后，原告陆续向被告穆某江支付了42万元购房款，某丙公司为原告开具了金额为112426元的预售购房款发票，但该款项原告并未实际向某丙公司支付。2022年1月2日，某丙公司将案涉房屋交付原告，原告于2022年2月份入住。居住一段时间后，原告发现房屋多处出现发霉、墙皮脱落等问题，房屋内部分位置出现蚂蚁，给家人生活造成影响，遂于2022年5月左右将上述情况告知了穆某江。穆某江随即联系某丙公司及物业公司现场查看并与原告协商处理方案，但双方一直未能达成一致意见。原告认为被告交付的房屋存在严重质量问题，遂提起本案诉讼。

另查明，与原告签订《商品房买卖合同》后，某丙公司（甲方）与北京某某公司（乙方）、某丁公司（丙方）、某乙公司（丁方）于2021年12月27日共同签订《四方协议书》一份，约定因甲、乙、丙、丁互存债权债务关系，四方协商同意甲方以部分房屋抵偿乙方应付丙方工程款，丙方再付丁方材料款；抵账房屋为九洲城二期Ｄ区（荣江郡）××号楼××单元××号房，房款共计893345元。

再查明，九洲城小区二期Ｄ区1＃-7＃楼及地下车库于2020年11月16日经兰州市建设工程安全质量监督站进行全面质量监督后出具《建设工程质量监督报告》，载明上述楼房验收合格。2020年12月17日，上述楼房在兰州市××房××乡建设局申请办理完成竣工验收备案登记。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。案涉房屋虽然系原告从被告穆某江处购买，但某丙公司将案涉房屋抵顶给某乙公司后，并未与某乙公司办理所有权变更登记手续，而其在某乙公司要求下与原告签订《商品房买卖合同》，证明其同意按照合同约定向原告履行出卖人的相应义务。根据《商品房买卖合同》约定，某丙公司应当向原告交付经验收合格的商品房，现某丙公司向原告交付房屋时，房屋已通过工程质量验收，并在政府部门备案登记，某丙公司已经履行了出卖人相应义务。原告提供的照片、视频等证据虽然反映案涉房屋出现了发霉、墙皮脱落等问题，但上述证据不足以证明某丙公司交付的房屋存在质量问题或某丙公司存在根本违约的情形。因此原告现以案涉房屋存在质量问题主张解除与某丙公司签订的《商品房买卖合同》并要求穆某江退还房款证据不足，本院对此不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告李某胜的诉讼请求。

案件受理费减半收取3800元，由原告李某胜承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。

审 判 员祝静

二〇二四年四月二十九日

法官助理何克仁

书 记 员黄微