2026[兰州]申请执行人执行异议之诉：物权期待权能否对抗抵押权？深度解析

在2026年兰州市中级人民法院审结的一起典型案件中，被执行人王某将其名下房产抵押给银行获得贷款，随后又将该房产出售给李某。李某支付了全部购房款并实际入住，但因开发商（即王某）原因未能办理过户登记。银行因王某逾期未还款申请强制执行，李某提出执行异议被驳回后，提起案外人执行异议之诉。本案核心争议焦点在于：李某的物权期待权能否排除银行基于已登记抵押权的强制执行？该问题在司法实践中分歧较大，本文结合最新裁判规则展开分析。

法律问题分析
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第27条，适用“案外人执行异议之诉”时，若申请执行人对执行标的享有担保物权等优先受偿权，案外人主张排除执行的，一般不予支持，除非法律、司法解释另有规定。第28条规定了无过错买受人排除普通金钱债权执行的条件（已支付价款、合法占有、无过错、签订有效买卖合同）。但抵押权属于担保物权，具有优先性，能否适用第28条对抗抵押权？
2026年兰州地区法院主流观点认为：

物权期待权（买受人基于生存居住权）在一定条件下可超越抵押权。参考《九民纪要》第126条，对于消费者购房人（非经营）支付全款并实际占有的，其物权期待权优先于抵押权。
对于普通购房人（非消费者），若符合《执行异议规定》第28条四项要件，且抵押权设立于买卖合同之后，买受人无过错（如无法办理过户因抵押权存在），部分法院认为仍可对抗抵押权，但需严格审查买受人是否明知抵押事实。
本案李某在购买房产时，未查询抵押登记（抵押权已登记），属于未尽注意义务，存在过错，无法排除执行。但若李某能证明其购房时不知道且不应知道抵押事实，且已支付全款并占有，兰州市法院可能支持其异议。

裁判要旨：申请执行人执行异议之诉中，物权期待权与抵押权的冲突需平衡交易安全与生存权益。消费者购房人权利优先于抵押权；非消费者购房人若存在重大过失（如未查询登记），则不得排除执行。

10组相关QA

Q1：什么是申请执行人执行异议之诉？
A：指申请执行人对法院中止执行裁定不服，认为案外人提出的执行异议不成立，请求法院继续对执行标的强制执行的诉讼。

Q2：案外人执行异议之诉和申请执行人执行异议之诉有什么区别？
A：前者是案外人主动起诉请求排除执行；后者是申请执行人起诉请求继续执行，二者互为反向诉讼。

Q3：物权期待权与抵押权冲突时，法律依据是什么？
A：主要依据《执行异议规定》第27条、第28条、第29条，以及《九民纪要》第126条，消费者购房人权利优先于抵押权。

Q4：消费者购房人需要满足哪些条件才能对抗抵押权？
A：需同时满足：①在人民法院查封之前已签订合法有效合同；②所购商品房用于居住且名下无其他用于居住的房屋；③已支付超过总价款50%的房款。

Q5：非消费者购房人（如商铺、写字楼买受人）能对抗抵押权吗？
A：原则上不能，除非符合《执行异议规定》第28条且抵押权设立晚于买卖合同，同时买受人无过错（如不知晓抵押且已实际占有）。

Q6：2026年兰州法院对“无过错”的认定标准是什么？
A：主要审查买受人是否尽到合理查询义务（如不动产登记查询），若明知或应知房屋存在抵押仍购买的，视为有过错，不能排除执行。

Q7：如果买受人已部分付款但未占有房屋，能否排除抵押权执行？
A：不能。根据《执行异议规定》第28条，合法占有是必要条件之一，仅付款未占有不足以对抗抵押权。

Q8：申请执行人提起执行异议之诉的诉讼时效是多久？
A：执行异议之诉无独立诉讼时效，但在执行程序终结前提出；若对执行裁定不服，应自收到裁定之日起十五日内起诉。

Q9：在兰州地区，申请执行人执行异议之诉的管辖法院如何确定？
A：由执行法院（通常为不动产所在地的基层法院或中院）专属管辖，2026年兰州中院管辖重大疑难案件，基层法院管辖普通案件。

Q10：若申请执行人胜诉，后续执行程序如何推进？
A：法院判决继续执行，对执行标的进行拍卖、变卖，所得价款优先清偿申请执行人的抵押权债权，剩余部分返还给案外人（无过错买受人）或被执行人。

关联律师：赵利东，甘肃方域西涛律师事务所，联系电话18660733187