北京市朝阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京0105民初17928号

原告（反诉被告）：北京钰珵置业有限公司，住所北京市朝阳区。

法定代表人：王子铭，执行董事。

委托诉讼代理人:李丽，北京卓纬（海口）律师事务所律师。

委托诉讼代理人:袁权，北京卓纬律师事务所律师实习律师。

被告（反诉原告）：北京滳慧律师事务所，住所北京市朝阳区。

负责人：高度强，主任。

委托诉讼代理人：史好，女，汉族，1986年11月18日出生，北京滳慧律师事务所律师职工，住址济南市历下区燕子山小区西路6号1号楼1单元201号。

委托诉讼代理人:赵军，北京滳慧（济南）律师事务所律师。

原告（反诉被告）北京钰珵置业有限公司（以下简称钰珵公司）与被告（反诉原告）北京滳慧律师事务所（以下简称滳慧律所）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，由审判员杨静独任审理，公开开庭进行了审理。钰珵公司委托诉讼代理人李丽、袁权，滳慧律所委托诉讼代理人赵军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

钰珵公司向本院提出诉讼请求：1、判令滳慧律所支付自2019年11月16日至2020年1月15日租金429018.7元；2、判令滳慧律所按租金标准支付自2020年1月16日至2020年4月23日房屋占用费699946.95元；3、判令滳慧律所支付迟延履行违约金607061.46元（暂计算至2020年7月31日）。其中：2019年9月16日至11月15日租金延迟支付的违约金57917.52元（2019年10月31日至11月26日，按日利率5‰计算）；2019年11月16日至2019年12月15日租金至起诉仍未付，违约金294950.36元（从2019年10月31日起算暂计至2020年7月31日，按日利率5‰计算）；2019年12月16日至2020年1月5日的租金至起诉时未付，违约金254193.58元（从2019年12月8日起算暂计算至2020年7月31日，按日利率5‰计算）；4、判令滳慧律所支付未履行完毕租期的租金3217640.25元；5、判令滳慧律所支付为恢复租赁物原状需要支出的费用159058.23元；6、要求滳慧律所负担钰珵公司律师费用40000元。事实和理由：2018年1月16日，滳慧律所与北京市盘古氏投资有限公司（以下简称盘古公司）签订《北京盘古大观写字楼租赁合同》（以下简称租赁合同），承租北京市朝阳区北四环中路27号院5号楼X层X单元内1207-1209单元房屋（以下简称涉案房屋）、约定租期为2018年4月16日至2021年4月15日。2019年9月2日，钰珵公司取得涉案房屋所有权。2019年10月11日，钰珵公司致函告知滳慧律所涉案房屋产权变更事宜。2020年1月6日双方签订《北京盘古大观写字楼租赁合同之补充协议》（以下简称补充协议），第2条约定本补充协议未约定部分依照租赁合同的约定执行。2019年10月21日，因滳慧律所未按合同约定支付2019年9月16日至2020年1月15日租金，钰珵公司向滳慧律所发出付款通知书，要求滳慧律所于2019年10月30日之前支付欠缴款项，而滳慧律所并未如期付款。2019年11月27日，滳慧律所向钰珵公司汇款429018.70元，支付2019年9月16日至2019年11月15日租金，但滳慧律所仍然欠缴2019年11月16日至2020年1月15日租金，此后钰珵公司多次催款，滳慧律所至今仍未缴纳。2020年1月14日，滳慧律所向钰珵公司发送通知书，单方面告知将于2020年1月15日停止租赁。2020年1月20日，鉴于滳慧律所拒绝履行合同并拖欠租金已逾近三个月，钰珵公司致函确定2020年1月16日为合同解除日，通知滳慧律所限期搬出且按照合同约定将涉案房屋恢复至毛坯状态，将注册地址迁出，并催告缴清欠款。此后，滳慧律所持续占用涉案房屋，至2020年4月23日方才搬离，但并未将涉案房屋恢复至毛坯房状态。至今滳慧律所仍未支付欠缴租金及迟延履行的违约金，因滳慧律所违反合同约定提前解约，涉案房屋至今仍空置，使钰珵公司蒙受巨大的损失。因此，钰珵公司诉至法院以维护自身合法权益。

滳慧律所辩称，首先，滳慧律所迟付租金的行为不是违约。根据租赁合同的约定租期为2018年4月16日至2021年4月15日，滳慧律所也一直按照约定的金额和日期向盘古公司交纳租金，全面、适当、善意履约。自2019年8月开始，滳慧律所不断听到盘古公司涉及很多诉讼，有非常多的债权人，有多起查封，可能破产清算、被拍卖，租户的租金交了有可能“白交”“无效”、有可能确权之后还要再次缴纳等传闻。2019年10月11日，在没有作为合同相对方的盘古公司协同通知的情况下，钰珵公司单方面向滳慧律所函告产权变更事宜，紧接着钰珵公司于2019年10月21日向滳慧律所催要租金。在这样的背景下，滳慧律所不知道应当向谁支付租金，因此产生了不安，行使不安抗辩权延迟交付租金，并要求钰珵公司拿出有效证据来证明自己是合法的权利人，但是钰珵公司迟迟未能证明自己有收取租金的资格，只是一味的以停电断水锁门相要挟催缴租金，滳慧律所迫于压力，也在评估各项损失的风险之后，按照自己实际租赁的期间于2019年11月27日将租金向钰珵公司交付至2019年11月15日。之后，在滳慧律所的强烈要求下，钰珵公司才同意并于2020年1月6日签订了补充协议，在补充协议的1.3条中明确了“自产权变更日（含当日）起，涉案房屋出租等产生的租金及其他物业经营收益等归甲方所有…乙方于写字楼租赁合同项下应向出租人支付的一切费用应直接向甲方支付”。虽然签订了补充协议，但仍然没有盘古公司的任何意思表示，钰珵公司作为补充协议的相对方，也只是在补充协议里提了一下“根据北京市第三中级人民法院的生效执行裁定书”，连个文号也没有，滳慧律所只是行使不安抗辩权。第二，补充协议签订后，钰珵公司依然没有出具产权转移的有效证据，考虑到钰珵公司的不诚信，担心不能和谐履约，滳慧律所后悔签订了补充协议，为及时止损，于补充协议当日也即2020年1月6日即向钰珵公司发出解除合同函，并于2020年1月14日再次发函确认解除，钰珵公司于2020年1月20日回函确定2020年1月16日为合同解除日。双方解除租赁合同的时间是2020年1月16日。合同解除的法律效果是，合同解除后，尚未履行的，终止履行。因此，钰珵公司的诉讼请求4没有请求权基础。第三，滳慧律所早已搬出。滳慧律所是轻资产公司，早在解除之日已经全部搬出。虽然为对抗钰珵公司没有退还保证金而没有将注册地址及时迁出，但是根据《公司法》以及工商注册实践，一个地址可以有多个注册，并不实质性的影响到新的承租人，因此注册地址是否变更，或“迁出”，并不是重大违约，更不会对钰珵公司造成损失。因此，钰珵公司诉讼请求2没有请求权基础。另一方面，由于疫情，钰珵公司所属的物业严限进出，甚至关闭，疫情使钰珵公司不能及时出租出去，疫情导致的钰珵公司损失，不能归责于滳慧律所；即使滳慧律所真的存在迟延搬出的话，租赁合同第十条(3)明确约定了疫情为免责的不可抗力，滳慧律所不应当承担任何赔偿责任。特别是疫情出现之后，滳慧律所积极与钰珵公司协商解除协议，对方拒绝协商，造成的继续损失应当由钰珵公司自己承担。因此，钰珵公司诉求的2020年1月16日至2020年4月23日的“占用费用”没有请求权基础。第四，滳慧律所交付承租单元时处于“良好的可出租状态”，无需恢复至毛坯状态，达到了租赁合同约定的返还涉案房屋的要求，滳慧律所也放弃了依附于涉案房屋的装修及其他添附物的权益，滳慧律所的添附物并不影响钰珵公司的继续出租，且根据钰珵公司的要求滳慧律所向钰珵公司出具了《退还现状交接单》。因此，钰珵公司第5项诉讼请求没有请求权基础。第五，滳慧律所依约缴纳了保证金。按照租赁合同约定，滳慧律所向盘古公司或其指定的机构缴纳了643528.05元的租赁保证金和54273.45元的物业保证金。补充协议确认了乙方也即滳慧律所在钰珵公司主张的产权变更日之前已经缴纳了643528.05元，结合其他证据已经能充分确认滳慧律所向原出租方或其指定的机构缴纳了物业保证金；原出租方因其陷入债务纠纷之中，一直未出具相关缴费凭证，但是补充协议约定“将滳慧律所缴费票据的更换义务赋予了钰珵公司”，无论是依照约定还是法律规定，滳慧律所的缴费凭证应当由钰珵公司提供，否则应承担不利的法律后果。法庭应根据滳慧律所提供的收据结合合同约定来认定缴纳保证金的事实。滳慧律所认可钰珵公司诉讼请求1中滳慧律所欠付的2019年11月16日至2020年1月15日租金83390.1元，但应与钰珵公司欠滳慧律所的保证金抵消后将剩余保证金返还滳慧律所。另外，依据上述事实，滳慧律所提出反诉，要求：钰珵公司返还滳慧律所租赁保证金643528.05元及物业保证金54273.45元合计697801.5元。

钰珵公司对滳慧律所的反诉辩称：首先，滳慧律所仅提供了交租赁保证金收据的复印件，以及自行制作的保证金支付流水，没有提供任何银行转账凭证和银行流水。虽然复印件盖有原业主的财务专用章，但钰珵公司不具备辨识该章真伪的能力，无法通过原业主获知滳慧律所是否交租赁保证金，且原业主也未向钰珵公司转交该笔租赁保证金，因此，滳慧律所提交的证据不足以证明滳慧律所交了租赁保证金。第二，滳慧律所在2019年10月14日就收到通知，知悉新业主是钰珵公司，钰珵公司也在2019年10月21日通知滳慧律所交租金，滳慧律所在2019年11月27日向钰珵公司交了两个月房租。因此滳慧律所称拖欠租金是因为不知道向谁支付租金的说法没有任何事实依据。第三，滳慧律所在2020年1月14日向钰珵公司发送通知书，称“我方众多合伙人一致认为房租过高，多次交涉未果的情况下，不得已提前终止在贵处的租赁”，而在答辩中称因涉案房屋产权有很多纠纷而产生不安，这一说法没有事实与法律依据，不适用不安抗辩权。第四，滳慧律所实际占用涉案房屋直至2020年4月23日才搬离，合同解除后亦未按照合同约定迁出注册地址，至少在2020年11月滳慧律所律协注册信息显示的注册地址仍为涉案房屋地址，实际迁出时间更晚。第五，滳慧律所拖欠租金和物业费、占用房屋、拒不迁出注册地址等行为已经构成严重违约，根据合同约定保证金不予退还。最后，滳慧律所支付的物业保证金是给第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司，滳慧律所占用涉案房屋期间欠付物业费，已经构成严重违约，根据合同约定物业保证金不予退还。因此，反诉请求没有事实和法律依据，请求驳回全部反诉请求。

本院经审理认定事实如下：2018年4月16日，甲方（出租方）盘古公司与乙方（承租方）滳慧律所签订租赁合同，约定如下。甲方同意按本合同约定的条件出租涉案房屋。本合同租期为36个月，从2018年4月16日起至2021年4月15日止。涉案房屋每日历月每平方米（建筑面积）租金标准为人民币415元，物业管理费每日历月每平方米（建筑面积）标准为人民币35元，本合同履行期间（含续租期），管理费标准将可进行调整，但甲方或物业管理机构需提前一个月书面通知乙方，并说明变更的原因以及新标准的合理性。涉案房屋月租金总计人民币214509.35元。月物业管理费总计人民币18091.15元。乙方应于本合同签订后5个工作日内向甲方支付首期租金共计人民币643528.05元，及首期物业管理费共计人民币54273.45元。除首期租金、首期物业管理费外，乙方应于每期首月1-7日期间或之前支付当期租金及物业管理费。如遇到期日为中华人民共和国法定节假日，则该付款日可以顺延。乙方应于交纳租赁期首期租金的同时，向甲方交纳相当于3个月租金金额，即人民币643528.05元的租赁保证金，并向管理机构支付相当于3个月物业管理费金额，即人民币54273.45元的物业保证金。综上所述，乙方需支付的首期租金和物业费以及保证金总额为人民币1395603.00元。2018年的7月、10月、2019年至2020年每年的1月、4月、7月、10月、2021年的1月，每期租金643528.05元，物业管理费54273.45元。如乙方违反本合同任何条款，甲方可根据本合同约定直接从乙方向甲方缴付保证金中扣除违约金或赔偿金，不足部分由乙方补足，甲方按规定扣除保证金后，乙方应于接到甲方相关通知后十个工作日内，补足保证金。当本合同期限届满，或者双方协议解除本合同时，若乙方全部付清本合同规定的各项费用，完全履行本合同项下义务，归还了甲方涉案房屋并将注册地址迁出，甲方和管理机构应当在乙方付清费用，履行完毕义务之日后15日内将乙方交付的保证金不计利息的退还给乙方。本合同约定租赁期满或依双方约定合同终止，乙方需在合同终止之日前对装修及楼面恢复到良好的可出租状态，如涉案房屋地址为乙方注册地址的则将注册地址迁出。乙方返还涉案房屋的同时应归还涉案房屋的电卡和全部钥匙。若乙方未按本合同约定归还涉案房屋时（包括未将注册地址迁出），甲方享有腾空乙方涉案房屋并将其恢复成良好的可出租状态的权利，甲方因此发生的全部费用，包括但不限于腾空涉案房屋、将其恢复成良好可出租状态以及将乙方所有的动产存放他处的保管费用等，均由乙方承担，甲方尚未开始行使上述权利，而乙方超过合同约定租赁期间仍继续占用涉案房屋的，乙方仍需就此期间依照本合同约定缴纳租金、物业管理费、水电费用等相关费用，并就因乙方延期搬离而给甲方及管理机构造成的实际损失承担赔偿责任。当乙方依约搬离涉案房屋并将其恢复成良好的可出租状态（包括将注册地址迁出），应通知甲方对涉案房屋进行验收，双方就验收时的现状签订《退还现状交接单》。除非该交接单明确标明甲方同意接收涉案房屋，否则该交接单只说明乙方归还时涉案房屋的现状，并不视为甲方已同意其退租并接受涉案房屋，乙方在解决《退还现状交接单》中存在的问题期间，仍视为乙方未按照合同规定归还涉案房屋。若因乙方原因未能如期支付合同所规定的各项费用，逾期超过三日的，甲方有权要求乙方承担因此引致的相应损失及支付违约金。如乙方逾期支付除首期租金，物业费，租赁保证金及物业保证金之外的各项应付费用（包括但不限于租金、物业费及合同约定的其他费用如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，甲方有权根据延迟支付的实际天数向乙方收取应付款项（以折扣前为标准计算）5‰/天的违约金，上述违约金自该款项到期之日起计，直至乙方付清所有应付款项的本金、利息和其它相关的费用。）超过30日的，甲方有权解除合同。如未经甲方事先书面同意，乙方提前终止本合同，则甲方无须返还乙方已付之保证金并取消对乙方的商业折扣优惠，乙方需向甲方支付未履行完毕租期的应交租金（以折扣前为标准计算）。若因乙方未按合同约定在租赁期满或租赁合同解除时将注册地址从涉案房屋迁出，导致甲方无法将涉案房屋对外出租的，则包括空置期租金在内的甲方各项损失由乙方负责赔偿：或甲方虽然将涉案房屋重新出租，但因乙方未按合同约定在租赁期满或租赁合同解除时将注册地址从涉案房屋迁出，导致新的租户向甲方索赔，甲方由此产生的全部损失由乙方承担。因上述原因甲方解除合同的，乙方支付的保证金不予退还，本合同另外约定违约金的，乙方还应支付违约金；此外乙方还应赔偿甲方因此造成的直接及间接损失。本合同中所约定的乙方迟延支付、提前解约等情形下需承担的违约金，均以合同协议条款中明确约定的折扣前租金标准作为计算依据。盘古公司委托第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司为物业管理公司。

滳慧律所向盘古公司支付租赁保证金643528.05元，盘古公司在2018年3月30日向滳慧律所出具收据。另外，滳慧律所向第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司支付物业费押金54273.45元，第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司向滳慧律所出具收据。

租赁合同签订后，盘古公司依约向滳慧律所交付房屋，滳慧律所向盘古公司支付房屋租金。

2019年10月11日，钰珵公司向滳慧律所发送《关于盘古大观写字楼产权方变更事宜的告知函》，载明：“按照北京市第三中级人民法院已执行完毕的拍卖程序，我司已正式竞得盘古大观5号楼房产（即位于北京市朝阳区北四环中路27号院5号楼房产，对应原房屋所有权证编号：X京房权证朝字第1122115号，规划用途：写字楼)。依据法院出具的执行裁定书及相关法律规定，自2019年9月2日起，我司就盘古大观5号楼享有独立、完整且唯一的所有权，并享有盘古大观5号楼的全部房屋租金和相关款项的收益权。以上情况敬请知悉！作为盘古大观5号楼现业主方，我司衷心期待与贵司继续展开更为深入友好的合作！近期我司将就此安排专人与贵司进一步沟通，期望得到您的支持与配合，同时亦希望能够得到贵司关于楼宇服务的更多宝贵意见……”。滳慧律所人员于2019年10月14日签收。

2019年10月21日，钰珵公司向滳慧律所发送付款通知书，要求其于2019年10月30日之前支付2019年9月16日至2020年1月15日的房屋租金858037.4元。

2019年11月27日，滳慧律所向钰珵公司支付2019年9月16日至2019年11月15日的房屋租金429018.7元。双方确认滳慧律所支付租金至2019年11月15日。

2020年1月6日，甲方（出租方）钰珵公司与乙方（承租方）滳慧律所签订补充协议，鉴于盘古公司与乙方于2018年4月16日签署的租赁合同，以及根据北京市第三中级人民法院的生效执行裁定书，甲方已正式通过竞买程序取得了北京市朝阳区北四环中路27号院5号楼的所有权，成为涉案房屋的唯一合法所有权人，就涉案房屋产权变更导致租赁合同项下出租人由盘古公司变更为甲方，以及与之相关的合同变更事宜，甲乙双方经过协商达成一致意见，并签署本补充协议如下：2019年9月2日起，租赁合同中所约定的盘古公司的权利和义务均由甲方概括承受，盘古公司退出租赁合同，甲方成为租赁合同项下的合法出租人。双方一致同意并确认，甲、乙双方依据租赁合同所享有的全部权利和应履行的全部义务。产权变更日后（含当日），租赁合同已履行的部分对盘古公司、甲方和乙方均有效。乙方进一步确认，截至产权变更日（不含当日），乙方相关款项的支付情况如下：(1)乙方应向甲方支付租赁保证金为人民币643528.05元，实际已向盘古公司支付的租赁保证金为人民币643528.05元；(2)产权变更日（含当日）至2019年9月15日（含当日）的租赁期间，乙方承租涉案房屋对应的应付租金为人民币98733.07元；(3)乙方实际已向盘古公司支付2019年8月16日（含当日）至2019年9月15日（含当日）期间的租金为人民币214509.35元，上述租金发票已由盘古公司向乙方全额开具。自产权变更日（含当日）起，涉案房屋出租等产生的租金及其它物业经营收益等归甲方所有。就上述的乙方已支付的相关款项及费用，应视为乙方已经履行了租赁合同项下支付相应款项的义务。自产权变更日（含当日）起，乙方于租赁合同项下应向出租人支付的一切费用应直接向甲方支付。其中，乙方已支付至盘古公司的相关费用，由甲方自行与盘古公司进行资金划转，乙方须配合甲方和盘古公司完成相关费用票据的更换手续。双方一致同意并确认，在价税总额不变的情况下，租赁合同项下的涉案房屋的租金增值税税率由5%调整为9%，因此：自2019年9月2日起至2021年4月15日止，涉案房屋每月的租金价税合计为人民币214509.35元，其中租金价款为人民币196797.57元，租金税款为人民币17711.78元。自2019年12月16日起，租赁合同付款方式修改为：付款方式为每月付款，乙方应于每个自然月1-7日期间或之前支付当月租金及物业管理费，如遇到期日为中华人民共和国法定节假日，则该付款日可以顺延，乙方支付给管理机构的费用，包括但不限于物业管理费、装修管理费、车场管理费以及其他费用，由管理机构提供相应发票。自2019年12月16日起，修改租赁合同中关于租金及物业管理费的支付方式如下（租金保证金、物业费保证金支付方式保持不变）：(1)房屋租金：自2019年12月16日至2021年4月15日止，房屋租金付款时间为每个自然月1-7日期间或之前，涉案房屋每月的租金价税合计为人民币214509.35元，其中租金价款为人民币196797.57元，租金税款为人民币17711.78元。(2)物业管理费：自2019年12月16日至2021年4月15日止，物业管理费付款时间为每个自然月1-7日期间或之前，涉案房屋每月的物业管理费价税合计为人民币18091.15元。自产权变更日（含当日）起，乙方于租赁合同项下应向甲方支付的一切费用全部由乙方支付至甲方指定账户。本补充协议与写字楼租赁合同约定不一致的，以本补充协议的约定为准，本补充协议未约定的部分，仍然依照写字楼租赁合同的约定执行。

2020年1月14日，滳慧律所向钰珵公司发送《通知书》，载明：因我方众多合伙人一致认为房租过高，多次交涉未果的情况下，不得已，提前终止在贵处的租赁。20天前我方已安排工作人员向贵方通知，现再次发文明确告知如下，望贵方理解：我方将于2020年1月15日停止在贵处所有的北京盘古大观写字楼的租赁，并尽快将我方在办公场地内购置的家具、办公用品搬走，不影响贵方的写字楼继续租赁。更换办公场地实属无奈之举，还望贵方海涵。

2020年1月20日，钰珵公司向滳慧律所发送《关于解除<北京盘古大观写字楼租赁合同>的致函》，载明：贵方于2020年1月14日发出的关于贵方拟于2020年1月15日起提前终止租赁我司物业的来函，我司现已收悉。...根据租赁合同相关约定，贵方应于2019年10月7日前支付2019年10月16目至2019年12月15日期间对应的涉案房屋租金（不含税）、租金税款及物业管理费（含税）；根据补充协议相关约定，贵方应于2019年12月7日前支付2019年12月16日至2020年1月15日期间对应的涉案房屋租金（不含税）、租金税款及物业管理费（含税），于2020年1月7日前支付2020年1月16日至2020年2月15日期间对应的涉案房屋租金（不含税）、租金税款及物业管理费（含税）。（租赁合同及补充协议就违约情形进行了约定。）截至本通知发送日，贵方已拖欠我司2019年10月16日至2020年1月15日之涉案房屋的租金（不含税）、租金税款超过35日，并且拖欠我司2020年1月16日至2020年2月15日之涉案房屋的租金（不含税）、租金税款。鉴于贵方的前述违约行为，以及贵方已书面致函告知我司于2020年1月15日终止租赁合同，现根据租赁合同相关约定，我司正式通知贵方如下：1、租赁合同于2020年1月16日起正式解除，我司将于解除日当日收回涉案房屋，并有权将涉案房屋出租给任意第三方。鉴于贵方存在逾期未付租金（不含税）、租金税款的违约行为，贵方不得要求退还已缴纳的租赁保证金及物业保证金，并且我司将根据实际需要进一步向贵方主张违约金及其他直接和间接损失赔偿；2、贵方应当于解除日前向我司缴清已发生的全部欠费，包括但不限于自2019年10月16日起算，直至解除日与贵方实际完全搬离涉案房屋并且已按照我司要求腾空恢复涉案房屋之日孰晚的日期期间所对应的涉案房屋租金（不含税）、租金税款、物业管理费（含税）、租赁合同约定的违约金及其他相关费用；3、贵方应于解除日前向我司支付未履行完毕租期的应交租金（即除应付欠缴租金外，贵方应当将计算至2021年4月15日的租金（不含税）、租金税款全部付清，且租金的计算标准为未向贵方提供折扣优惠时的租金）；4、我司收回涉案房屋后，贵方应最迟于2020年1月24日前将涉案房屋内的物品清空，按租赁合同相关条款要求将涉案房屋装修及楼面恢复至毛坯状态，并将注册地址迁出涉案房屋。如贵方未能于2020年1月24日前按租赁合同约定归还涉案房屋（包括将注册地址迁出），我司将有权依据租赁合同相关约定选择以下权利中的一种或几种...；5、如贵方未按上述要求支付本通知载明的相关款项及履行本通知载明的相关义务（包括但不限于清空和退还涉案房屋，迁出注册地址)，我司将保留通过法律途径继续追究贵方相关违约责任及要求贵方承担给我司造成的任何直接或间接损失的权利。为维护贵我双方的利益，请贵方尽快按照上述要求支付相关款项，并尽快履行退租流程（包括注册地址迁出）等相关义务。次日，滳慧律所签收该函件。

2020年3月16日，滳慧律所向钰珵公司发送《致函》，载明：我方正按照《致函》通知的时间推进房屋内物品清空、场地清扫及注册地址注销手续办理，但受新型冠状病毒肺炎疫情影响，上述工作推进缓慢。主要原因为：1、受疫情影响，无法入住新办公场所；2、受疫情影响，我方主管单位司法局现不提供现场办理业务，导致迁址工作目前无法推进；3、受疫情影响，大部分外地，成员还未复工，办公资料等无法整理，搬家工作不能推进。因此，我方函请贵公司将我公司房租内物品清空、场地清扫及注册地址注销手续办理拖延至2020年4月20日前完成。受疫情影响，我单位无法全面复工，营收大幅下滑，还望贵公司理解，并予我方支持。

2020年4月1日，北京市海问律师事务所受钰珵公司委托向滳慧律所发送《关于敦促支付拖欠费用并限期搬离的律师函》，载明：钰珵公司与滳慧律所确认租赁合同及补充协议于2020年1月16日解除，贵方应最迟于2020年1月24日前将涉案房屋内的物品清空，按租赁合同相关条款要求将租赁单元装修及楼面恢复至初始状态，并将注册地址迁出租赁单元。钰珵公司已于2020年3月4日向贵方发送《致函》，鉴于新型冠状病毒肺炎疫情影响，同意贵方延期至2020年3月20日前完成《关于解除<北京盘古大观写字楼租赁合同>的致函》中提及的清空房屋内物品、装修恢复及办理注销注册地址手续等各项要求。钰珵公司保留按照租赁合同约定的租金标准向贵方按日收取租赁合同解除之日至贵方办理完毕前述各项手续之日期间的房屋占用费的权利。如果仍然逾期办理的，钰珵公司有权要求贵方继续缴纳租金，直至全部手续办理完毕为止，如果贵方仍然未能按期履行前述函件所涉义务，钰珵公司将保留通过法律途径继续追究贵方相关违约贵任及要求贵方承担给钰珵公司造成的任何直接或间接损失的权利。截至本函件发出之日，贵方仍未缴纳前述全部应缴款项（包括但不限于欠缴涉案房屋租金、租金税款、房屋占用费、违约金及其他费用)，且未按照钰珵公司规定时间搬离涉案房屋并清空涉案房屋内的物品，将涉案房屋装修及楼面恢复至初始状态，并将注册地址迁出涉案房屋。鉴于贵方拖欠房屋租金、租金税款、房屋占用费、违约金及其他费用，以及未能按期搬离涉案房屋并清空涉案房屋内的物品、将涉案房屋装修及楼面恢复至初始状态、并且将注册地址迁出涉案房屋的行为严重违反了租赁合同项下的约定，已严重侵害了钰珵公司的合法权益，我们受钰珵公司的指示和授权，要求贵方尽快采取一切必要的行动和措施落实以下事项：1、贵方应当于收到本函件之日起三个工作日内将下述款项一次性支付至钰珵公司的指定账户。1)涉案房屋自2019年11月16日至2020年1月15日期间对应的房屋租金及租金税款合计人民币429018.70元；2)涉案房屋自合同解除日（即2020年1月16日）起至本律师函发出之日止的期间内，因贵方持续占用涉案房屋产生的按照租赁合同项下房屋租金及租金税款标准（即合计人民币7,052.36元/日）计算的房屋占用费及房屋占用费税款合计人民币548908.86元；3)根据租赁合同约定，计算至本函发出之日的违约金合计人民币347505.15元；4)根据租赁合同的相关约定，在贵方单方提前终止租赁合同的情况下，钰珵公司亦有权主张贵方支付未履行完毕租期的租金及租金税款（按折扣前为标准计算），即自合同解除日起至2021年4月15日期间对应的全部房屋租金及租金税款合计人民币3217640.25元。2、贵方应当于2020年4月7日前将涉案房屋物品清空，将涉案房屋装修及楼面恢复至初始状态，并将注册地址迁出涉案房屋。否则自2020年4月8日（含当日）起，即视为贵方已放弃涉案房屋内的办公用品等各类动产、装修装饰及其他附着物的所有权，并可由钰珵公司自由处置；同时，自2020年4月8日（含当日）起，钰珵公司将停止对涉案房屋的水、电、网络及其他公共服务（如有）的供应与支持；3、贵方应当于实际清空涉案房屋物品、将涉案房屋装修及楼面恢复至初始状态，并将注册地址迁出涉案房屋之日17：00前，按照租赁合同项下房屋租金标准和违约金标准计算自本函件发出之次日至实际搬离涉案房屋之日的房屋占用费、房屋占用费税款及违约金并一次性支付至钰珵公司银行账户。4、如截至2020年4月20目，贵方仍未根据租赁合同约定将涉案房屋物品清空，将涉案房屋装修及楼面恢复至初始状态，并将注册地址迁出涉案房屋，钰珵公司有权按照租赁合同约定腾空涉案房屋并将其恢复成良好的出租状态，因此发生的全部费用，包括但不限于腾空涉案房屋、将涉案房屋恢复成良好的可出租状态以及将承租方所有的动产存放他处的保管费用等，均由贵方承担，贵方应当将前述费用支付至钰珵公司银行账户。该等费用的具体明细和金额以届时钰珵公司通知为准。若贵方逾期仍未履行上述义务，钰珵公司将立即采取法律手段、依法追究贵方的法律责任。

2020年4月18日至2020年4月23日，滳慧律所陆续向租赁房屋所在楼栋外搬运箱、桌、椅、沙发、柜子等家具家电物品。

关于滳慧律所注册地址迁出时间，钰珵公司提交滳慧律所登记截图，证明滳慧律所注册地址在2020年7月27日尚未迁出，又表示滳慧律所注册地址在2020年11月20日仍未迁出，具体迁出时间不详。滳慧律所表示不清楚具体迁出注册地址的时间。

关于物业费押金，第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司盘古大观分公司出具情况说明，载明：一、我司与钰珵公司签订的《盘古大观写字楼项目物业服务委托合同》于2020年8月31日到期终止，双方权利义务同时终止；二、我司于钰珵公司签订的《财务交接协议》中约定，我司于钰珵公司的所有资金均已结算完毕，我司与盘古大观写字楼业主及租户不再存在任何债权债务关系；三、对于滳慧律所的物业费押金，我司已与钰珵公司静下来资金交接，按照《财务交接协议》的约定，此项押金的债务方已由钰珵公司承接。对于该份情况说明，钰珵公司表示由法院认定。

庭审中，钰珵公司主张恢复费用，并表示其正在对涉案房屋所在楼栋进行楼外升级改造，该工程还未结束，无法提供实际结算费用，钰珵公司已经邀请施工单位工作人员、造价工程师对涉案房屋进行实地考察，根据预估工程量测算恢复原状的费用，并提供工程报价表显示恢复费用为159058.23元。滳慧律所对工程报价表真实性、关联性、合法性不予认可。

本院认为，租赁合同及补充协议系签约双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行己方义务。盘古公司及其权利义务承接者钰珵公司向滳慧律所提供涉案房屋，滳慧律所应按照合同约定的期限及金额支付租金。滳慧律所欠付租金并向钰珵公司发送《通知书》提出提前解除合同，应属违约。钰珵公司于2020年1月20日向滳慧律所发送《关于解除<北京盘古大观写字楼租赁合同>的致函》，同意解除合同并确认解除合同的时间为2020年1月16日，本院不持异议。

关于钰珵公司主张的租金及占用费。双方确认滳慧律所支付租金至2019年11月15日，合同于2020年1月16日解除，滳慧律所应支付2019年11月16日至2020年1月16日的房屋租金437246.46元（月租金214509.35元*12/365*62天）。根据钰珵公司提交的出门条证据，可以证明滳慧律所在2020年4月18日至2020年4月23日陆续进行搬离工作，最后一天搬离的有书柜、电视架、玻璃办公桌等物品，因此应以该日为滳慧律所完全腾退的日期。双方合同解除后，滳慧律所仍占用涉案房屋，应按照租赁合同及补充协议约定的租金标准支付2020年1月17日至2020年4月23日的房屋占用费691131.49元（月租金214509.35元*12/365*98天）。

关于钰珵公司主张的滳慧律所的违约责任具体认定如下。第一，滳慧律所于2019年10月14日签收钰珵公司向其发送的《关于盘古大观写字楼产权方变更事宜的告知函》，其虽已知悉产权人变更，可向盘古公司询问、核实租金支付事宜，但仍未就租赁合同如何继续履行与新产权人钰珵公司进行书面协商确认。2019年10月21日，钰珵公司向滳慧律所发送付款通知书，在滳慧律所与钰珵公司未就继续租赁与否、付款方式如何等事宜达成一致的情况下，滳慧律所未及时支付租金情有可原。故滳慧律所在2019年11月27日向钰珵公司支付已经发生的使用涉案房屋的租金，但未支付还未发生的费用，不宜认定为违约。第二，钰珵公司与滳慧律所进行协商并于2020年1月6日签订补充协议，确定租赁合同中所约定的盘古公司的权利和义务均由钰珵公司概括承受，盘古公司退出租赁合同，钰珵公司成为租赁合同项下的合法出租人，并就新的支付方式（季付改为月付）、付款日期（每月1-7日）进行了重新约定。由于双方又于2020年1月16日解除合同，故滳慧律所应按照补充协议约定在2020年1月7日前支付2019年11月16日至2020年1月16日的租金437246.46元。滳慧律所逾期未支付租金，应支付迟延履行违约金，但租赁合同约定的5‰/天的违约金标准过高，本院酌情调整为每日万分之四。第三，就钰珵公司主张的剩余租期租金损失，钰珵公司未提交证据证明空置等损失情况，但滳慧律所提前提出解约，且未及时将注册地址迁出，本院酌情确定滳慧律所赔偿一个半月租金作为该项损失。

关于钰珵公司主张的恢复费用，因其提交的证据不足以证明恢复原状所需客观费用，钰珵公司可待恢复费用实际发生后另行主张。关于律师费，双方合同并未就此约定，本院不予支持。

关于租赁保证金及物业保证金。盘古公司出具收据确认收取滳慧律所支付的租赁保证金，钰珵公司在补充协议中确认“就滳慧律所已支付的相关款项及费用，应视为其已经履行了租赁合同项下支付相应款项的义务”，且确认滳慧律所已支付至盘古公司的相关费用，由钰珵公司自行与盘古公司进行资金划转。故租赁保证金应视为钰珵公司掌握。第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司出具收据确认收取滳慧律所支付的物业保证金，且第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司盘古大观分公司出具情况说明载明物业保证金已交接给钰珵公司，故物业保证金亦由钰珵公司掌握。考虑到迟延支付租金的违约金及空置损失足以弥补钰珵公司的损失，其再主张不予退还租赁保证金和物业保证金，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）北京滳慧律师事务所于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）北京钰珵置业有限公司二〇一九年十一月十六日至二〇二〇年一月十六日的租金四十三万七千二百四十六元四角六分；

二、被告（反诉原告）北京滳慧律师事务所于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）北京钰珵置业有限公司二〇二〇年一月十七日至二〇二〇年四月二十三日的房屋占用费六十九万一千一百三十一元四角九分；

三、被告（反诉原告）北京滳慧律师事务所于本判决生效之日起十五日内赔偿原告（反诉被告）北京钰珵置业有限公司迟延履行违约金，以四十三万七千二百四十六元四角六分为基数，按照日万分之四的标准计算自二〇二〇年一月八日至实际付清之日止；

四、被告（反诉原告）北京滳慧律师事务所于本判决生效之日起十五日内赔偿原告（反诉被告）北京钰珵置业有限公司剩余租期租金损失三十二万一千七百六十四元零三分；

五、原告（反诉被告）北京钰珵置业有限公司于本判决生效之日起十五日内退还被告（反诉原告）北京滳慧律师事务所租赁保证金六十四万三千五百二十八元零五分及物业保证金五万四千二百七十三元四角五分；

六、驳回原告（反诉被告）北京钰珵置业有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件本诉受理费47869元，由原告（反诉被告）北京钰珵置业有限公司负担30018元（已交纳），被告（反诉原告）北京滳慧律师事务所负担17851元（本判决生效之日起七日内交纳）。案件反诉受理费5389元，由原告（反诉被告）北京钰珵置业有限公司负担（本判决生效七日内交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审 判 员杨静

二〇二二年五月二十五日

法官助理毛文蝶

书 记 员邓亚楠