山东省菏泽经济开发区人民法院

民 事 判 决 书

(2024)鲁1791民初160号

原告（反诉被告）：刘某华，女，1968年1月14日出生，汉族，居民，住山东省菏泽市牡丹区。

委托诉讼代理人：张旗，北京市都城（菏泽）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孙保珠，北京市都城（菏泽）律师事务所实习律师。

被告（反诉原告）：李某波，男，1974年2月23日出生，汉族，住山东省菏泽市开发区。

委托诉讼代理人：贾鲁栋，山东楷迪律师事务所律师。

原告（反诉被告）刘某华与被告（反诉原告）李某波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2024年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2024年1月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘某华及其委托诉讼代理人张旗、孙保珠，被告（反诉原告）李某波及其委托诉讼代理人贾鲁栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

刘某华向本院提出诉讼请求：1.确认刘某华与李某波于2017年3月2日签订的房屋转让协议无效；2.判令李某波返还刘某华购房款500000元及利息（利息计算方式为：自2017年3月2日起，以500000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；3.由李某波承担涉诉费用。事实和理由：刘某华和李某波于2017年3月2日签订一份房屋转让协议，刘某华于当日向李某波支付购房款500000元，李某波向刘某华出具收到条一份。从买房至今一直无法办理房产证，刘某华经咨询后得知，自己与李某波签订的房屋转让协议是无效的，不受法律保护。为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。

李某波辩称，1、双方买卖合同签订于2017年3月2日，便将房屋交付刘某华使用至今，时间长达7年之久；2、刘某华购买涉案房屋不仅为居住使用为目的，同时刘某华在购买房屋时考虑到涉案房屋即将面临开发，刘某华也有投资的目的，想得到更高的拆迁补偿；3、刘某华不是赵某李的村民，刘某华是明知的，对自己购买涉案房屋风险是知情的，其自身也存在过错；4、刘某华占用涉案房屋至今长达7年之久，从未提出过退房事宜，买卖合同时也从未要求过办理房产证，刘某华因现在房地产行情不好才提出的退房。

李某波向本院提出反诉请求：要求刘某华支付房屋使用费暂计21万元（以评估结果为准），并赔偿房屋折旧损失费10万元，合计31万元。事实和理由：如果确认合同无效，刘某华占有使用涉案房屋近七年有余，应当支付使用费和房屋折旧损失费。

针对反诉，刘某华辩称，李某波的反诉没有任何事实根据和法律依据，根据房屋现状，该房屋无法出租，也无法居住，更不能证明该房屋归被告所有。该涉案房屋没有任何证件，其主张的租金更不可能高达21万元，该房屋根本无法居住，要求折旧费没有任何法律依据和事实根据，不应得到法院的支持。另外，反诉与本诉不属于同一法律关系，而且反诉是建立在假设的事实基础上，对李某波的反诉请求应当予以驳回。

本院经审理认定事实如下：2017年3月2日，李某波（甲方）与刘某华（乙方）签订《房屋转让协议》，约定：甲方同意将本人坐落于桑某北、赵某李东房屋转让给乙方，房屋建筑面积240多平方米，土地面积240多平方米；成交价格为50万元，甲方于2017年3月2日前交付房屋；合同还约定了其他内容。当日刘某华向李某波支付购房款500000元，李某波向刘某华交付了房屋。

上述事实，有当事人陈述、《房屋转让协议》、收条等证据在卷为凭，并经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。

本院认为，涉案房屋买卖合同的签订及履行均发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，适用当时的法律规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”涉案房院占用土地的类型为集体土地，刘某华与李某波并非同一集体经济组织成员，刘某华无权购买李某波所在集体经济组织的宅基地和房产。因此，刘某华与李某波签订《房屋转让协议》应当认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”李某波取得的购房款应当退还刘某华，刘某华将所购房屋及宅基地返还给李某波。李某波和刘某华明知集体土地的房院不得买卖而违法进行交易，其各自损失由其自行承担，故刘某华的利息损失由其自行承担，李某波所谓的折旧损失由其自行承担。李某波要求刘某华支付房屋使用费，因其进行交易的标的是房院，刘某华购买房院的目的就是享有房屋的所有权，能够正常使用，因此，李某波的该项反诉请求缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。反诉并不要求与本诉属于同一法律关系，反诉的目的是抵销或者吞并本诉的请求，合并解决相关联的民事纠纷，因此，本案可以提起反诉。本案经审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：

一、确认原告（反诉被告）刘某华与被告（反诉原告）李某波签订《房屋转让协议》无效。

二、被告（反诉原告）李某波于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）刘某华50万元；同时原告（反诉被告）刘某华将所购房屋及宅基地返还给被告（反诉原告）李某波；任何一方申请强制执行的，人民法院应当在该当事人履行自己的债务后对对方采取执行行为。

三、驳回原告（反诉被告）刘某华的其他诉讼请求。

四、驳回被告（反诉原告）李某波的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费8800元，减半收取计4400元，反诉案件受理费2975元，均由被告李某波负担。

本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应按期足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关执行法律文书，依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省菏泽市中级人民法院在线提交上诉状。

审判员李改勤

二〇二四年三月一日

书记员李伟