山东省菏泽市牡丹区人民法院

民 事 判 决 书

（2023）鲁1702民初9759号

原告：林某伟，女，1976年12月7日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。

委托诉讼代理人：贾鲁栋，山东楷迪律师事务所律师。

被告：李某光，男，1974年5月21日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。

被告：朱某亮，男，1987年2月3日出生，汉族，户籍地菏泽市牡丹区胡集镇胡集行政村胡集村712号，现住址同户籍地。

委托诉讼代理人：王秉坤，山东善理律师事务所律师。

被告：宋某海，男，1980年7月12日出生，汉族，住菏泽市巨野县龙堌镇宋庄村。

被告：菏泽某某房地产开发有限公司，住所地山东省菏泽市牡丹区胡集镇上饶大道尚尧酒店东100米。

法定代表人：朱某亮，该公司执行董事兼经理。

委托诉讼代理人：王秉坤，山东善理律师事务所律师。

被告：山东某某房产开发有限公司，住所地山东省德州市德城区天街道办事处学院东路以东德州东北城建材一区22号楼1-2层16号。

法定代表人：王某，该公司执行董事。

原告林某伟与被告李某光、朱某亮、宋某海、菏泽某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）、山东某某房产开发有限公司（以下简称某某公司）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告林某伟及委托诉讼代理人贾鲁栋，被告朱某亮、某某公司的共同委托诉讼代理人王秉坤到庭参加诉讼，被告李某光、宋某海、某某公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

林某伟向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告某某公司返还原告林某伟款项45万元及利息（自起诉之日的利息以45万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算，至清偿完毕之日止）；2、请求依法判令被告李某光、朱某亮、宋某海对45万元本息承担共同还款责任；3、请求依法判令被告某某公司在位于**镇街道**路**商铺**号**.2平方米的房产价值范围内承担连带还款责任；4、请求被告共同承担诉讼费、律师代理费及相关费用。事实与理由：2021年3月29日，原告与被告某某公司签订《购房合同》一份，约定原告购买被告开发建设的，位于菏泽市牡丹区**镇**小区大门西第一间门市，建筑面积200平方，实用面积200平方，房屋总金额为30万元整。原告按照被告的要求，于2021年3月30日将30万元支付给被告李某光与朱某亮，被告李某光与朱某亮为原告出具了证明条，并承诺在一年内交房，如逾期交房，按照月息一分支付利息或者用金水佳苑3套房子作抵押。由于被告违背承诺，未能依约交房，于2021年5月20日，被告李某光向原告出具了借条一份作为交房保证，因套用的模板，日期及金额没有修改，所载明的50万元实为45万元，被告承诺将位于**镇街道**路**商铺**号**.2平方米作为抵押给原告，同时由被告某某公司担保并承担共同还款责任。后查询，被告王遂峰、李某光、朱某亮、宋某海于2021年2月9日签订涉案房地产的《股东合作协议书》，以被告某某公司的名义进行开发，四被告应当对原告的款项承担共同还款责任。被告某某公司作为义务的参加者及担保方，亦应当承担共同还款责任。由此可见，被告履次失信，实为根本违约，致使合同目的不能实现，严重损害了原告的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定提起诉讼，请求依法公正裁决。诉讼过程中，原告将事实及理由补充如下：原告在立案时提交了2021年5月20日李某光书写的借条，该借条双方并未实际履行，并且该借款是独立的借贷关系，与本案没有关联性，我们当时主张的只是作为催促被告交房的保证，并且该借条也已经作废，只是一个复印件。

朱某亮、某某公司辩称，原告诉请要求朱某亮、某某公司对案涉款项45万元及利息承担共同返还的责任无事实与法律依据，本案系转化型民间借贷，是原告与李某光二人的民间借贷纠纷，45万元款项应由李某光偿还。朱某亮、某某公司不是返还案涉45万元款项的适格主体，法院应驳回原告对朱某亮、某某公司的起诉。某某公司虽然与原告于2021年3月份签订了购房合同，但原告实际未将购房款30万元交付给朱某亮、某某公司，而是交付给了李某光，当日李某光也给原告出具了收到条与证明条各一份。后李某光因资金、政府规划等的问题未拿到胡集镇房地产开发项目用地指标，房产开发项目未能立项开发。因此，李某光于2021年5月20日向原告出具了借条，与原告合意将收取原告30万元的购房款转换成李某光个人的借款，并约定借款月息为2分，2022年5月1日偿还本息，原告将商铺退还李某光，如逾期不还此商铺归原告所有。2022年4月29日，李某光与原告将30万元借款结息后又出具了45万元的欠条，并约定了逾期还款的违约责任。2022年5月28日李某光又向原告出具了承诺书，承诺于2022年7月1日前一次退还原告45万元。故本案系转化型民间借贷，原告与李某光因房屋转让不成而就购房款问题达成借款合意，并由李某光出具了借条、欠条及承诺书，故案涉款项45万元应由李某光承担返还责任。综上所述，本案系转化型民间借贷，案涉款项45万元应由李某光偿还，与朱某亮、某某公司无关，原告诉请要求朱某亮、某某公司承担共同返还责任无事实与法律依据，法院应驳回原告对朱某亮、某某公司的起诉。根据被告提交的原告向法庭提交的借条，本案的法律关系应为转化型民间借贷纠纷。以房屋买卖合同法律关系审理本案错误。本案案由应为民间借贷纠纷。根据原告的诉请要求返还购房款，隐含的前提系解除房屋买卖合同，原告交付购房款及签订合同的时间为2021年，原告解除房屋买卖合同作为返还购房款的前提，原告行使该合同解除权已经超过法定的一年除斥期间，故对原告要求各被告返还购房款不应得到支持。

李某光、宋某海未答辩。

经审理，本院认定法律事实如下：2021年3月29日，原告林某伟（买方，乙方）与被告某某公司（卖方，甲方）签订《购房合同》，约定：乙方向甲方购房，房屋坐落于菏泽牡丹区**镇**小区大门西第一间，房屋总价款为30万元。如果甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方，应向乙方赔偿因此受到的损失。李某光在甲方处签字、某某公司在甲方处盖章。同日，原告缴纳了购房款30万元，被告李某光、朱某亮为原告出具了收到条。2021年3月30日，某某公司、李某光、朱某亮承诺：如一年不交房，逾期按一分支付利息，或者用金水佳苑三套房子作抵押。2022年4月29日，李某光、宋某海为原告出具欠条，欠条内容如下：今欠到林某伟现金肆拾伍万元整，欠款人:李某光、宋某海,本人承诺于2022年6月1日前一次性结清。同日，李某光、宋某海向原告承诺违约责任如下：李某光、宋某海如逾期未付清欠款，愿赔付欠款总额的壹倍，共付给林某伟900000元整。2022年5月28日，李某光向原告出具承诺书：林某伟于2021年3月29日交钱购买李某光等开发的胡集尚尧酒店对过门市房，当时许诺一年交房，截至现在，工地还没有办好，再次承诺如下：在林某伟原有的门市房基础上另加一套住房作为赔偿不用再加钱，如工地一个月（2022年7月1号）之前再不开工，一次性退还林某伟450000元整。被告至今未取得涉案开发项目的建设、开发等审批手续。原告不是案涉房屋所在土地范围内的集体经济组织成员。

2024年1月24日庭审过程中，原告明确表示本次诉讼选择买卖合同纠纷来主张权利并增加诉讼请求如下：要求解除涉案房屋买卖合同，事实与理由为：被告某某公司及朱某亮、李某光等人多次欺骗原告说涉案房屋即将建设，但至今涉案房屋未能建设，被告某某公司至今没有拿到相关的建设、开发等审批手续，最终无法实现合同目的。且原告明确主张被告某某公司按照买卖合同退还房款，被告朱某亮按照自然人独资公司的股东身份承担连带责任。被告李某光、宋某海是收据和欠条的加入人，被告李某光、宋某海与被告某某公司承担共同还款责任。被告某某公司在抵押房屋的范围内承担连带责任。

被告某某公司系一人有限责任公司，被告朱某亮系该公司的股东。被告朱某亮未提交证据证明其公司财产独立于自己的财产。

原告主张被告某某公司应对其向李某光、朱某亮、宋某海、某某公司所主张的债务在抵押物价值范围内承担还款责任，未提交充分有效证据。

诉讼过程中，原告撤回对被告王遂峰的起诉。

本院认为，案涉房屋系建设在农村集体土地上的房屋，原告不是案涉房屋所在地集体经济组织成员，其无权取得相应的土地使用权，原、被告双方所签《购房合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，为无效民事法律行为，因此双方的房屋买卖合同应当为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告返还房款30万元，本院予以支持。关于利息，原、被告明知原告不是案涉房屋所在地集体经济组织成员，双方仍订立《购房合同》，对因此所造成的利息损失均存在过错，故酌定由被告按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的二倍支付原告利息，利息以30万元为基数，自2021年3月29日起计算至履行完毕之日止。《中华人民共和国公司法》（2018修正）第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告某某公司系一人有限责任公司，被告朱某亮系该公司的股东，被告朱某亮未提交证据证明其公司财产独立于自己的财产，被告朱某亮对以上债务应承担连带清偿责任。《中华人民共和国民法典》第五百五十二条规定：第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。2022年4月29日，被告李某光、宋某海就涉案款项为原告出具欠条，同日，被告李某光、宋某海对违约责任作出承诺，构成债务加入，被告李某光、宋某海应对以上债务负连带清偿责任。原告要求被告朱某亮对房款及利息承担连带清偿责任，本院予以支持。原告要求过高部分的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。原告主张被告某某公司应对其向李某光、朱某亮、宋某海、某某公司所主张的债务在抵押物价值范围内承担还款责任，证据不足，本院不予支持。被告朱某亮、某某公司关于本案系转化型民间借贷纠纷的辩称意见，本院不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第五百五十二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百三十七条、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下：

一、被告菏泽某某房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告林某伟房款30万元及利息（以30万元为基数，自2021年3月29日起至履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的二倍计算）；

二、被告朱某亮对以上债务负连带清偿责任；

三、被告李某光、宋某海对以上债务负连带清偿责任；

四、驳回原告林某伟其他及要求过高部分的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8050元，由原告林某伟负担2250元，被告菏泽某某房地产开发有限公司、朱某亮、李某光、宋某海负担5800元；案件申请费2770元，由被告菏泽某某房地产开发有限公司、朱某亮、李某光、宋某海负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省菏泽市中级人民法院在线提交上诉状。

本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应按期足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关执行法律文书，依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判员樊玉霞

二〇二四年二月九日

书记员李翔宇