湖北省恩施市人民法院

民 事 判 决 书

（2022）鄂2801民初1803号

原告（反诉被告）张久，男，1971年9月18日出生，土家族，湖北省利川市人，现住恩施市。

委托诉讼代理人：左红银，湖北夷水律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王梅，湖北夷水律师事务所实习律师。

原告（反诉被告）邓小华，女，1976年8月11日出生，汉族，湖北省利川市人，现住恩施市。

委托诉讼代理人：左红银，湖北夷水律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王梅，湖北夷水律师事务所实习律师。

被告（反诉原告）：恩施盛格丽酒店管理有限公司，住所地，湖北省恩施市金龙大道盛和景园1栋0128号、0129号，统一社会信用代码：91422801MA495C037G。

法定代表人：李小梅，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：谭平，湖北施南律师事务所律师。

委托诉讼代理人：田军，湖北施南律师事务所律师。

被告：恩施州金豪置业有限公司，住所地，恩施市舞阳街道办事处金子坝村金龙大道盛和景园。统一社会信用代码：91422800092029950G。

法定代表人：李银灯，该公司董事长。

委托诉讼代理人：梁庆，湖北施南律师事务所律师。

原告张久、邓小华诉被告恩施盛格丽酒店管理有限公司（以下简称盛格丽酒店公司）、恩施州金豪置业有限公司（以下简称金豪置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告盛格丽酒店公司在审理过程中提起反诉，本院依法受理并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张久、邓小华的委托诉讼代理人左红银、王梅，被告盛格丽酒店公司的委托诉讼代理人谭平，被告金豪置业公司的委托诉讼代理人梁庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张久、邓小华向本院提出诉讼请求：1、确认被告盛格丽酒店公司发出的《终止履行通知书》无效；2、判令被告盛格丽酒店公司继续履行《委托经营管理合同》并支付自2020年12月1日起至2022年1月31日期间的收益金36323元（2594.50元／月×14个月）、自2020年12月20日起至2022年2月19日期间（14个月）违约金8172.68元，合计44495.68元；3、判令被告金豪置业公司对被告盛格丽酒店公司应向原告支付的收益金及违约金承担连带责任；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告与二被告签订《委托经营管理合同》，约定原告将位于恩施市××道××号房屋委托给被告盛格丽酒店公司经营并由其享受收益。委托期限自2018年10月1日至2029年12月30日止，共计11年。被告盛格丽酒店公司每月月初将收益金2594.50元支付至原告指定账户。双方承诺，合同期内任何一方不得单方撤销委托经营事宜。如被告盛格丽酒店公司不能按时支付收益金超过10天，经原告催讨，自第11天起，每天按拖欠总额的1‰支付违约金。合同签订后，双方按照约定履行。被告盛格丽酒店公司向原告支付收益金至2020年11月10日后未再支付。2021年12月16日，被告盛格丽酒店公司向原告发出《终止履行通知书》称：贵方与金豪置业公司商品房预售合同纠纷一案，已由恩施市人民法院作出民事判决书。该判决书确认案涉房屋未交付，并判令金豪置业公司于判决生效后30日内交付案涉房屋。该判决书生效后，案涉房屋至今仍未交付。我公司与贵方签订《委托经营管理合同》后，至今未接收到房屋，未产生分文经营收益。该合同实际上已经无法履行，我公司合同目的已不能实现，我公司现正式通知贵方终止履行《委托经营管理合同》。

原告认为，被告盛格丽酒店公司终止履行《委托经营管理合同》的理由不成立，一是原告与被告金豪置业公司间的商品房预售合同纠纷并没有判决。二是《委托经营管理合同》签订时，被告盛格丽酒店公司为实现统一经营管理，与原告于2018年9月30日签订《委托经营管理合同》。《委托经营管理合同》签订之日，被告盛格丽酒店公司明知原告购买的商品房处于在建状态，尚未实际交房。《委托经营管理合同》中的房屋交付是以购房款全部交付为标准，而非以实际房屋交付为标准，原告按约定履行了全部义务。被告盛格丽酒店公司向原告发出《终止履行通知书》的行为违反了合同有效期内任何一方不得单方撤销委托经管事项的承诺。应按《委托经营管理合同》约定继续履行义务并支付拖欠的租金及违约金。《委托经营管理合同》第六条明确约定，被告金豪置业公司对被告盛格丽酒店公司支付收益金承担保证责任。故被告金豪置业公司应承担连带保证责任，望依法支持原告的诉讼请求。

被告盛格丽酒店公司答辩并提出反诉请求：1、判令原、被告签订的《委托经营管理合同》自我公司收到《终止履行通知书》之日起解除。2、判令原告向我公司退还收益金67547元。3、原告承担本案诉讼费用。事实与理由：根据《委托经营管理合同》约定，我公司向原告支付了2018年10月1日至2020年11月10日期间共26个月的收益金67457元。但《委托经营管理合同》签订后，原告至今未向我公司交付房屋，致我公司无法正常统一经营，酒店经营计划已经破产。且被告金豪置业公司至今不能向原告交房，原告已经不能履行《委托经营管理合同》约定的义务，合同目的无法实现。我公司发出解除合同通知书合法有效，系依法解除合同，应予支持。因原告未向我公司交付房屋，酒店未取得任何经济收益，我公司不存在向原告支付收益金的条件。原告违约在前，我公司停止支付收益金是行使合同先履行抗辩权和不安抗辩权，不存在任何违约行为，不应支付违约金。请求人民法院依法判决。

被告金豪置业公司辩称，1、原告主张的违约金过高，请求适当调整。2、原告未向盛格丽酒店公司交付房屋，违约在先，导致酒店无法经营，未取得收益，收益金无从谈起，我公司不应承担担保责任，我公司不应承担担保责任。即使我公司承担担保责任，也不应当承担连带责任。原、被告签订的委托经营管理合同未对担保责任进行明确，根据法律规定，我公司不应承担连带担保责任。请求人民法院依法判决。

对其抗辩主张，被告金豪置业公司未提供证据证明。

针对被告盛格丽酒店公司的反诉，原告张久、邓小华辩称，交房不是《委托经营管理合同》的约定和法定义务。被告盛格丽酒店公司已实际接收和装修案涉房屋，且在开展经营活动并对停车场实行收费管理。被告盛格丽酒店公司与被告金豪置业公司存在关联关系，两个公司实际控制人为同一个人。未按时交房系被告金豪置业公司的责任，该责任不应原告承担，请求人民法院驳回其反诉主张。

被告金豪置业公司对被告盛格丽酒店公司的反诉无异议。

原告张久、邓小华及被告盛格丽酒店公司为支持各自的诉讼主张依法提交了相应证据，本院组织各方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以采信并在卷佐证。对有异议的证据，本院将根据民事诉讼证据规则综合审核认定其相应的证明力。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：

原告张久与原告邓小华系夫妻关系，二人于2007年8月22日登记结婚。被告金豪置业公司于2014年3月5日注册登记。其经营范围包括房地产开发、房地产销售、物业管理等。被告盛格丽酒店公司于2019年6月3日注册登记。其经营范围包括酒店管理、住宿餐饮服务等。被告金豪置业公司、盛格丽酒店公司均为自然人投资或控股公司，住所地均位于恩施市××街道××道××。被告金豪置业公司的法定代表人李银灯与被告盛格丽酒店公司的法定代表人李小梅系父女关系。

2018年9月30日，原告张久、邓小华作为买受人、被告金豪置业公司作为出卖人签订合同编号为EYS-ES-2018-013504号《商品房买卖合同（预售）》。该合同主要内容为：金豪置业公司将其开发建设的“盛和景园”写字楼及酒店（幢）9层912号商品房出售给原告，房屋预测建筑面积48.99平方米，其中套内建筑面积36.73平方米，分摊建筑面积53.32平方米，房屋按建筑面积计算价款，单价为每平方米7298.7997元，总价款389172元；出卖人于2019年12月30日前向买受人交付商品房。出卖人须向买受人交付房屋时符合取得竣工验收备案证明文件、测绘报告、交付使用批准文件并通过规划等条件的房屋。若逾期交付，逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日向买受人支付全部房款万分之三的违约金。在合同及其附件中，双方对质量、保修、前期物业管理等其他相关事项亦进行了约定。合同签订后，原告张久、邓小华向被告金豪置业公司支付了合同约定购房款。

同日，原告张久、邓小华作为委托方（甲方）、被告盛格丽酒店公司作为受托方（乙方）、被告金豪置业公司作为担保方签订《委托经营管理合同》。该合同主要内容为：1、甲方签订了编号为EYS-ES-2018-013262的《商品房买卖合同》，且支付了全部购房款389172元。2、甲方拥有恩施市金龙大道盛和景园-酒店09层912号房之合法产权。3、甲方愿意于本委托合同期同将上述合法房产及相应权益交由乙方经营管理。4、甲方将恩施市金龙大道盛和景园酒店09层912号房屋委托乙方经营管理，即乙方取得该房屋的经营管理权，以保证统一经营的整体形象。合同有效期内，乙方获得该房屋的占有权、使用权、经营权、出租权、收益权和管理权，但甲方保留对该房屋的赠与权、转让权和抵押权。5、甲方承诺将房屋委托乙方经营管理，不干预乙方的正常经营。6、甲方委托乙方经营期间所涉及的一切经营费用均由乙方承担与甲方无关，乙方给甲方支付的收益金所产生的税费由乙方承担。7、甲方委托乙方对房屋实施统一经营管理的期限为11年，自2018年10月1日起至2029年12月30日止。合同有效期内，任何一方不得单方撤销委托经管事宜。8、收益金按照甲方购买该房屋时签订的《商品房买卖合同》中载明的房屋总价款的8%（按年计算），甲方购买该房屋的总价款为389172元，每年收益金为31134元，按月支付每月应支付的收益金为2594.50元；乙方自计算收益金日起每个月初向甲方支付一次收益金，最晚不超过当月10日，汇至甲方指定银行账户；担保方保证乙方按约定向甲方支付相应的收益金，若乙方未按期支付，由担保方支付收益金。9、乙方如不能按时向甲方支付收益金，时间超过10天，经甲方催讨，自第11天起，每延迟一天按拖欠总额的1‰每天向甲方缴交违约金；因甲方责任或违约导致妨碍乙方整体性经营时，乙方停止支付收益金，甲方必须向乙方一次性全额赔偿精装饰款（按照产权面积×2000元／平方计算），并承担合同总金额每天1‰的违约赔偿。10、本合同之附件（编号为EYS-ES-2018-013504的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》）与本合同具有同等法律效力。在该合同中，双方还对双方其他权利义务及不可抗力情形下的赔偿责任等进行了约定。

《委托经营管理合同》签订后，被告盛格丽酒店公司向原告张久、邓小华支付了2018年10月至2020年11月期间的收益金67457元。目前，被告盛格丽酒店公司对原告张久、邓小华等业主购买的商品房进行了部分装修并实际管理小区停车场和发出开工告示。

2021年6月22日，被告盛格丽酒店公司向原告张久、邓小华发出《终止履行通知书》。通知书内容为，张久、邓小华：贵方与恩施州金豪置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，已由恩施市人民法院作出民事判决书。该判决书确认案涉房屋未交付，并判令恩施州金豪置业有限公司于判决生效后30日内交付案涉房屋，但该判决书生效后案涉房屋至今仍未交付。我公司与贵方签订《委托经营管理合同》后，至今未接收到案涉房屋，未产生分文经营收益。因此，该合同实际上已经无法履行，我公司合同目的已不能实现，我公司现正式通知贵方终止履行《委托经营管理合同》。2021年12月16日，原告张久、邓小华收到被告盛格丽酒店公司邮寄的上述《终止履行通知书》。另，2022年2月16日，原告张久、邓小华向本院起诉，要求被告金豪置业公司按《商品房买卖合同》及附件约定的条件履行商品房交付义务并支付自2019年12月31日起至实际交房之日止按每日117元的标准计算的违约金。该案尚在审理过程中。

再查明，本院数字法院业务应用系统显示，与被告盛格丽酒店公司签订《委托经营管理合同》的部分业主自2021年3月以来先后以商品房预售合同纠纷起诉被告金豪置业公司，要求被告金豪置业公司履行交付商品房义务并支付逾期交房违约金，本院均已判决结案并支持了部分业主的诉讼请求。判决送达后，被告金豪置业公司未上诉。目前，涉及该部分业主的民事判决已生效。

本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。案涉纠纷引发的事实发生于民法典施行后，故本案应适用民法典的规定。

本案的争议焦点为，1、被告盛格丽酒店公司发出的《终止履行通知书》是否有效。2、案涉《委托经营管理合同》应否解除以《委托经营管理合同》的履行和责任承担问题。对此，根据本案审理查明的事实结合有关法律规定，本院逐一评析如下：

一、关于《终止履行通知书》的效力问题。首先，案涉《委托经营管理合同》系原告张久、邓小华与被告盛格丽酒店公司、金豪置业公司在自愿平等协商一致的基础上签订，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按约定全面履行。其次，《终止履行通知书》的实质为解除《委托经营管理合同》通知。根据法律规定，合同有约定解除和法定解除两种情形。本案中，《委托经营管理合同》并未就任何一方解除合同的事由进行明确约定，且合同载明“合同有效期内，任何一方不得单方撤销委托经管事宜”。因此，本案不存在当事人协商解除或约定解除的情形。故《终止履行通知书》系被告盛格丽酒店公司单方提出解除合同。被告盛格丽酒店公司是否享有单方合同解除权，应根据合同解除的法定情形进行评判。

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。在本案中，被告盛格丽酒店公司提出终止履行合同的主要理由是“至今未接收到案涉房屋，未产生分文经营收益”“合同目的不能实现”。但根据前述法律规定和审理查明的事实，被告盛格丽酒店公司提出终止履行《委托经营管理合同》的事由与法律规定不符。理由如下：1、被告盛格丽酒店公司、金豪置业公司与原告张久、邓小华签订《委托经营管理合同》时，知道或应当知道案涉房屋属预售，且并未约定合同以实际交付为生效要件。2、被告盛格丽酒店公司虽尚未正式营业和获得收益，但从《委托经营管理合同》的内容可知，其接受原告张久、邓小华等业主购买的房屋系用于经营酒店。且在合同签订后，被告盛格丽酒店公司对案涉房屋进行装修并自愿向原告张久、邓小华支付了两年多的收益金。其支付收益金的前提是基于其已实际占有并支配房屋，且将来经营酒店可获得相应的预期利益，而非以现实收益为条件；3、被告盛格丽酒店公司、金豪置业公司系关联企业，从《商品房买卖合同》和《委托经营管理合同》系同日签订等事实可知，被告盛格丽酒店公司、金豪置业公司就涉案房屋预售及委托经营管理事宜存在事前合意和明显的利益关联。且合同签订后，被告对案涉房屋实际进行了装修，现已基本装修完毕，房屋装修显然应以交付和接收为基本前提，本案的交付方式实为委托交付，在此情况下，盛格丽酒店认为未接收到案涉房屋，与客观事实不符，也非原告过错；4、从被告盛格丽酒店公司对案涉商品房小区发出停车场收费、开工大吉等告示内容来看，酒店处于即将开业准备阶段，已基本具备经营条件，其合同目的并非陷于不能实现之境况；5、如合同终止履行，不仅会使被告盛格丽酒店公司蒙受较大装修损失，也必然导致原告张久、邓小华等众多业主合同目的不能实现，双方利益均将受损，不利于交易安全和经济社会发展。综上所述，原告张久、邓小华请求确认盛格丽酒店发出的《终止履行通知书》无效，于法有据，本院予以支持。被告盛格丽酒店公司主张解除《委托经营管理合同》的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

二、关于原、被告的其他诉讼请求，即《委托经营管理合同》的履行及责任承担问题。如前所述，案涉《委托经营管理合同》合法有效，对双方均具有约束力。因此，原告张久、邓小华基于合同约定要求被告盛格丽酒店公司支付收益金并要求被告金豪公司承担连带责任的请求有事实依据和法律依据，依法应予支持。同理，被告盛格丽酒店公司要求原告张久、邓小华返还已支付的收益金，与合同约定不符，也缺乏法律依据，本院不予支持。

关于原告张久、邓小华要求支付违约金的诉讼主张，1、根据合同约定，支付违约金需经过催收程序。原告张久、邓小华未提供相应证据证明在起诉前向被告盛格丽酒店公司进行了催收。2、被告盛格丽酒店公司在尚未装修完毕亦未实际经营的情形下，已支付收益金至2020年11月。此后，因部分业主以被告金豪置业公司未履行交房义务为由提起诉讼，被告盛格丽酒店公司遂以此为由要求终止与原告盛格丽酒店等业主签订的《委托经营管理合同》。可见，被告盛格丽酒店公司终止履行的抗辩理由虽不成立，但其未按时支付收益金的行为事出有因，并非故意单方违约。3、被告盛格丽酒店公司、金豪置业公司受诉讼等因素困扰已对酒店装修产生较大影响。从酒店尚未实际经营和利益平衡角度综合考量，如再苛以违约责任，势必加重企业经济负担，也必将对合同的继续履行产生不利影响，最终致双方利益受损。故，原告张久、邓小华的该项请求本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定、第一百四十五条规定，判决如下：

一、被告恩施盛格丽酒店管理有限公司于2021年6月22日向原告张久、邓小华发出的《终止履行通知书》无效。

二、被告恩施盛格丽酒店管理有限公司于本判决生效后三十日内向原告张久、邓小华支付2020年12月1日至2022年1月31日期间的房屋收益金36323元；

三、被告恩施州金豪置业有限公司对被告恩施盛格丽酒店管理有限公司应履行的上述第二项义务承担连带支付责任；

四、驳回原告张久、邓小华的其他诉讼请求；

五、驳回被告恩施盛格丽酒店管理有限公司的反诉请求。

本院民事案件标的款账号：×××63，开户行：中国农业银行股份有限公司恩施市农业银行营业部，收款单位：恩施市人民法院。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

案件受理费912元，减半收取计456元，原告张久、邓小华承担83.75元，被告恩施盛格丽酒店管理有限公司、恩施州金豪置业有限公司承担372.25元。反诉案件受理费1488元，减半收取计744元，由被告恩施盛格丽酒店管理有限公司承担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：1776********（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。

本案判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知。违反本条规定的，当事人申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判员陈小平

二〇二二年六月十三日

书记员刘兴东