湖北省恩施市人民法院

民 事 判 决 书

（2022）鄂2801民初1837号

原告：田代炜，女，1993年8月15日出生，土家族，住恩施市。

委托诉讼代理人：宋熊，湖北将来律师事务所律师，代理权限：特别授权。

被告：恩施州金色华堂房地产开发有限公司，住所地：湖北省恩施市城乡路22号，统一社会信用代码：91422800597191371A。

法定代表人：刘建。

委托诉讼代理人：谭平，湖北施南律师事务所律师，代理权限：特别授权。

委托诉讼代理人：税强，男，1981年9月18日出生，汉族，住恩施市，系公司员工，代理权限：特别授权。

原告田代炜与被告恩施州金色华堂房地产开发有限公司（简称金色华堂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田代炜及其委托诉讼代理人宋熊，被告金色华堂公司的委托诉讼代理人谭平、税强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告田代炜向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同约定的交房义务；2.判令被告支付原告违约金自2022年1月1日至实际达到交付条件止，按总房价的日万分之三计算；3.判令被告向原告赔偿损失20000元；4.本案案件受理费、财产保全费、财产保全担保费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求5、判令被告按照规划要求建设垃圾收集站；6、判令被告对消防应急疏散楼道安装扶手。诉讼过程中，原告明确第2项请求中违约金的请求时间为2019年5月16日起。事实与理由：2018年3月，原告因生活工作需要在恩施城区购置房产。通过被告的宣传了解到被告开发的连珠畔岛小区符合原告需求。2018年3月26日，原告与被告签订了《恩施州商品房买卖合同》（合同编号：ＥＹＳ-ＥＳ-2018-004789）,原告向被告共计支付了房款人民币662863元，原告所购置的房屋坐落于恩施市××街道××路××号××小区××栋××单元××号。2021年10月之后，由于小区爆发了装修质量差、物业服务差以及被告张贴明显违法的租售车位公告等问题后，原告从被告公示的资料及向州规划局查阅的规划审批资料中，陆续发现被告有以下违约事实：一、被告违反《合同》约定，相关设施设备未达到交付条件：（一）合同中第十条约定，小区内绿地率2021年12月31日达到当期设计图纸要求。但被告未按规划绿地布置图进行施工，导致1号楼1-4单元（临连珠大桥侧）一带、原售楼部前区域往西至幼儿园门前至与209国道交接一带、1号楼电动车充电桩一带、3号楼与4号楼之间、4号楼与5号楼之间、7号楼与10号楼之间、10号楼前区域等地块无绿化。另外，被告为了制造绿化达标假象，在2号、3号楼外（临连珠塔一侧）规划红线外的地块进行绿化。（二）合同中附件五约定，被告在4号楼设置居家养老用房、1号楼设置公共厕所、将消防设备用房设置在地下室。另外，按照武汉理工大设计研究有限公司出具的修建性详细规划以及州规划局2016年第十七次业务办公会议纪要规定，“公厕62.62平方米15个蹲位”。截至原告起诉时，被告均未履行上述三项约定事项。二、被告未按规划及承诺处置社区公共服务用房。根据武汉理工大设计研究有限公司出具的恩施市连珠畔岛小区修建性详细规划，其中明确原售楼部为社区公共服务用房。2014年6月24日，六角亭办事处和被告签订了社区公共服务用房永久使用协议。截至原告起诉时，该房屋仍由被告占用，一楼用作租售车位的办公室，四楼用作董市长办公室和会议室。三、被告故意弄虚作假，夸大宣传引诱消费者购房。根据武汉理工大设计研究有限公司出具的修建性详细规划、州规划局2012年第七次主任办公会、州规划局2016年第十七次业务办公会以及购房合同中小区建设规划红线图等内容显示，原1号楼前的草坪（现为城市主干道交通转盘）属于小区规划建设范围，被告在该区域修建草坪、沙滩、样板房等实景设施进行宣传。因被告开发的连珠畔岛小区带有当时全州城绝无仅有的沙滩草坪，原告看房后决定在该小区购房。2021年11月后，原告才从市规划局的网上回复（2021年11月8日）以及小区业委会发布的简报（2021年11月19日）中得知，在2012年获取小区开发权时，被告已与恩施市政府部门签订协议，明确原沙滩草坪区域为替政府部门代征城市道路用地。因被告建设的沙滩草坪直接关系到原告的居住舒适度以及亲子活动的开展，是原告签约的重要考虑因素。根据最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，原告认为该宣传及允诺虽未载入合同，亦应当视为合同内容，否则合同内容将失去公平性，也有违民事活动诚实信用原则。同时，原告还认为，被告明知该地块的处置事实，仍纳入规划范围，修建草坪、沙滩、样板房等设施，并通过网络推文、销售代表等大肆宣传，引诱看房者签订合同，从而影响原告购房判断，诱使原告与其签约，已构成虚假宣传，并涉嫌合同欺诈。四、被告未按规划设计、合同约定及自身承诺进行建设和处置，导致小区存在严重安全隐患。（一）武汉理工大设计研究有限公司出具的恩施市连珠畔岛小区修建性详细规划中明确了消防规划，但被告未按规划设计要求在2、3、4、5、6号楼之间的区域，建设消防通道和消防车回车台，一旦上述楼栋发生火灾，消防车辆无法进入进行救援。（二）被告违背小区架空层使用承诺。2014年9月29日，被告向州规划管理局书面承诺，“小区内的所有架空层仅作为非营利性开敞式公共活动空间，不得租售，擅自改变用途经主管部门检查发现或引起业主投诉的，一切责任由本公司承担”。截至原告起诉时，5号楼2单元和6号楼1单元的架空层被设置为电动自行车充电位置，且该区域紧邻儿童游乐设施；6号楼1单元的架空层被用于消防设备用房，而购房合同中约定消防设备用房设置在地下室；被告将8号楼、9号楼的两层架空层改造为车库进行租售。（三）被告未按规定设置车辆出入通道。目前小区的车辆出入通道共两处，分别位于10号楼旁和1号楼旁。10号楼旁出入口连接的道路（往石家坡方向），坡度和弯度均很大，经常发生车祸；1号楼旁出入口与209国道（属于城市主干道）交叉，且距交叉口距离不足5米，同时该出入口还紧邻连珠畔岛小区商业区出入口（距离不足3米）和公交车停靠站台（距离不足12米）。在武汉理工大设计研究有限公司出具的小区修建性详细规划中也明确“西北部（1号楼旁）在用地范围内无法满足“机动车出入口与城市主次干道交叉口的距离不小于80米”的规划要求。被告未按规划建设出行通道，使1号楼旁出入口成为小区业主日常通行的主通道，导致众多机动车辆、电动自行车及行人汇集于此，不仅极易造成交通拥堵，还容易引发交通事故。另，被告未取得相关竣工验收证明备案文件，未达到合同约定的交房条件，未按照合同附件五约定，在2号楼设置物业用房，未按照规划要求，在原五号变电房处设置垃圾收集站，未将小区消防楼道安装扶手，被告建设的地下车库存在质量问题，每逢雨季严重漏水。2022年1月9日，原告就上述问题书面告知被告，但被告拒不回应。原告认为，被告的上述行为已构成严重违约，现已严重影响到原告及原告家人的正常生活、居住安全及安全出行，影响到原告合同目的实现，被告应当承担相应的违约责任。且原告与被告就上述问题多次协商未果。为维护原告的合法权益，故具状诉至法院，望依法裁判。

被告金色华堂公司辩称：1、被告已于2019年5月15日向原告交房，已经完成合同约定的交房义务。2、被告开发的连珠畔岛项目因拿地时间较早，根据当时的政策，只能就整个项目用地领取一个国有土地使用证，因此需要整个项目开发完毕才能取得“建设工程竣工验收备案证明文件”。而根据当时恩施城区商品房市场实际情况，被告不可能将该项目所有房屋建设完毕后才进行销售，逐步开发逐步销售才符合当时的房地产市场交易习惯。因被告拿地后到第一批房屋销售时，主管部门要求使用案涉《商品房买卖合同（预售）》版本，并且不能进行任何修改，导致合同约定的交付条件与实际情况存在冲突，这是政策因素造成的，被告并无过错。被告向原告交付的房屋也通过质量验收，逾期收房系原告原因造成，因此被告不应当从2019年5月15日起按总房价的日万分之三向原告支付违约金。3、原告要求被告支付违约金2万元，无合同依据及法律依据。4、原告要求被告按照规划要求建设垃圾收集站和在消防应急疏散楼道安装扶手无合同依据及法律依据，原告不是以上两项诉请适格主体。被告已经建设移动垃圾收集站，未对消防应急疏散楼道安装扶手，是为了保证消防楼梯疏散宽度。5、原告诉状中陈述的事实与理由不属实。被告开发的连珠畔岛项目（一期）绿化按图施工，目前市规划局绿地率规划核实比率以超过30%,达到规划要求。原告认为被告未按照规划绿地布置图进行施工，应当提供证据予以证实。被告在4号楼设置有居家养老用房，在1号楼商业设置公共厕所，居家养老用房及公厕均符合设置要求。被告为响应政府号召，建设恩施美丽南大门，投入500多万将原有的建筑垃圾、泥泞满地的环岛进行美化，交通环岛建设又无偿自行拆除。被告并未在任何文件、合同中注明绿化是小区项目所有，也未进行虚假宣传。被告与原告签订的《恩施州商品房买卖合同（预售）》附件一，也已注明连珠大桥桥头系交通环岛，并非小区绿化。附间十一第11.12条作的明有以定后因连珠大桥桥头被告开发的连珠畔岛项目（一期）2、3、4、5、6号楼之间的区域已按要求设置了消防回车场地，并通过消验收。连珠畔岛项目（一期）5号楼2单元和6号楼1单元设置电动车充电位置，是物业公司、业委会在征得业主同意后的便民行为，并非被告所为。根据恩施州自然资源和规划局2016年11月出具的连珠畔岛规划审批单，2号楼架空层为物业用房，3号楼架空层为社区服务用房，目前红色社区办公室、活动室均以建成并投入使用近两年时间。连珠畔岛项目（一期）8号楼和9号楼两层架空设计为车位，符合按规划要求，并无违规行为。被告按规划图纸设置车辆进出通道，即使存在原告所描述的事实，也并非被告原因造成。综上，被告的诉请无事实依据和法律依据，恳请判决驳回原告对被告的诉讼请求。

原告为支持其主张，向本院提交了原告身份证复印件，《商品房买卖合同》复印件、购房发票复印件、原告向被告邮寄约定整改绿地率达标问题告知函回执两份，连珠畔岛开发项目一期建设用地规划许可证复印件、恩施州规划局关于恩施连珠水泥有限公司地块规划条件的复函复印件、被告当初在规划红线内修建沙滩、草坪用于宣传销售房屋的图片，被告临时拆除沙滩、草坪区域的通告复印件，恩施州规划局规划建设方案审查意见单复印件，连珠畔岛小区1号楼架空层现状照片、2号楼一楼架空层现状照片、4号楼一楼架空层现状照片、6号楼一楼架空层现状照片，2号楼至6号楼区域现状照片和从州规划局调取的武汉理工大设计研究有限公司出具的恩施市连珠畔岛小区修建性详细规划中关于防灾规划图示资料，从州规划局调取的武汉理工大设计研究有限公司出具的恩施市连珠畔岛小区修建性详细规划中关于小区车辆出入通道建设的资料及出入通道现状图片，连珠畔岛小区垃圾场现状照片和州规划局2016年20号业务办公会议纪要，连珠畔岛小区楼栋消防应急疏散楼梯现状照片及《民用建筑设计统一标准》第6.8.7款规定，小区人行通道现状照片、恩施市六角亭街道办事处与被告签订的《社区公共服务用房永久使用协议》复印件、社区公共用房目前状况的照片，连珠畔岛小区地下车库漏水图片，社区公共用房目前状况的照片，连珠畔岛小区地下车库漏水图片，小区公厕照片打印件，小区一号楼前草坪沙滩建设及建成后视频光盘，凤凰房产恩施站宣传截图，小区业主证人证言，被告向恩施市人民政府申请代征抵扣城市道路代建有关事项的请示，恩施新闻网信息截图，其他业主购买车位收款确认书和收据。被告为支持其主张，向本院提交了（均为复印件）交房通知书、建设工程规划许可证、《关于连珠畔岛开发项目一期1#、8#、9#楼单体建设功能及地下室商业的更正说明》、施工图变更（修改）通知单，《建筑工程质量监督报告》，《建设工程消防验收意见书》，建筑工程竣工验收报告，产品供销合同及发票复印件，不锈钢挂壁式垃圾中转箱采购及安装合同和发票复印件。本院将根据证据的关联性、合法性、客观性，并结合当事人的陈述及其他证据综合予以认定。

根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：

2018年3月26日，原告购买被告开发建设的位于××街道××路××号××期××幢××单元××层××号，双方签订《恩施州商品房买卖合同（预售）》（简称案涉合同），合同约定的主要内容有：商品房为连珠畔岛一期5幢1单元9层1-902号，预测建筑面积为132.49平方米，总价款为663019元；付款方式为首付加按揭贷款方式。商品房交付条件（第九条）为：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房取得交付使用批准文件；4.买受人已付清本合同所有价款及相关税费。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。商品房相关设施设备交付条件（第十条）（一）基础设施设备1.排水、供水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。交付时线路敷设到户；2.供电：交付时线路敷设到户，纳入城市供电网络并正式供电；3.燃气：交付时线路敷设到户，并与城市燃气管网连接；4-6、电话通信、有线电视、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意约定整改日期，在约定的整改日期内达到使用条件。（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）1.小区内绿地率2021年12月31日达到当期设计图纸要求；2.小区内非市政道路2021年12月31日达到畅通；3.规划的车位、车库2021年12月31日达到使用标准；4.物业服务用房2021年12月31日达到交房标准。以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理：双方约定整改日期，在约定的整改日期内达到使用条件。交付时间和手续（第十一条）为：出卖人应当在2019年5月15日前向买受人交付该商品房；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；买受人在接到交房通知15日内到指定地点办理交接手续，逾期未办理交接手续的视同出卖人按期交付本合同项下商品房。逾期交付责任（第十二条）为：按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照0.03%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金。双方还对争议解决方式等其他内容进行了约定。

上述案涉合同签订后，原告按约支付了购房款。2019年5月13日，案涉房屋取得了建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位盖章确认的《建筑工程竣工验收报告》。案涉项目尚未取得总体的建设工程竣工验收备案证明文件。2019年10月18日，被告为案涉项目采购了不锈钢挂壁式垃圾中转箱。2020年4月23日，恩施市住房和城乡建设局作出了恩市住建消验字【2020】第0008号《建设工程消防验收意见书》，载明恩施市连珠畔岛2-10#楼及B区、C区地下车库建设工程的消防验收，综合评定为合格。

2019年5月15日，被告向原告发出了《连珠畔岛房屋交付通知书》，原告于2020年6月1日交纳物业管理费并收房，发票显示购房款金额为662863元。

另查明，2016年11月4日恩施土家族苗族自治州城乡规划管理局出具了《恩施州规划局规划（建筑）方案审查意见单》，载明了案涉项目单体建设功能说明及调整说明。2021年12月3日，恩施土家族苗族自治州自然资源和规划局作出《关于连珠畔岛开发项目一期1#、8#、9#单体建设功能及地下室商业的更正说明》，载明：“恩施州金色华堂房地产开发有限公司：经复核规划审定的连珠畔岛项目规划建筑方案，原州规划局2016年11月4日签发的连珠畔岛开发项目一期《恩施州规划局规划（建筑）方案审查意见单》中1#、8#、9#楼单体建设功能及地下室商业表述有误，现予以更正：1.1#楼单体建筑功能更正为：1F为商业、公厕和住宅专用的楼梯、电梯，2F为商业和住宅专用的楼梯、电梯，3F为商业和住宅专用的楼梯、电梯及门厅，4F为架空层和住宅专用的楼梯、电梯及门厅，5F-26F为住宅；2.8#、9#楼单体建筑功能更正为：1F-2F为架空车库和住宅专用的楼梯、电梯，3F-8F为住宅；3.地下室中商业部分（982.54平方米），与地下室无直接连接，现更正为独立的地上商业，面积不变”。2017年3月，杭州华茗设计集团有限公司作出《施工图变更（修改）通知单》，载明：“变更内容：1、原设计中剪刀楼梯靠墙扶手因加工生产问题，安装后，无法满足消防楼梯所需净宽要求，为保证消防楼梯疏散宽度，现取消楼梯间靠墙扶手”。

被告恩施州金色华堂房地产开发有限公司曾作出了《关于恩施市连珠畔岛小区（前广场部分区域）暂时性拆除的通告》，载明：“为了确保国家电力变压器大件运输安全，由于大件不可拆装和运输车辆转弯半径所限，运输前根据大件运输所需条件和设备分装的要求，需对连珠大桥G209方向路段进行道路加宽及场地平整加固以便大件电力设备安全通过。经恩施市人民政府统一安排，指示相关部门即时对恩施市连珠大桥G209方向路段进行整改，我连珠畔岛项目积极配合重点项目顺利实施、保障国家建设，本着舍小家、取大义的精神，按恩施市人民政府安排，于2018年5月起对连珠畔岛小区（前广场部分区域）暂时性拆除，进行道路加宽及场地平整加固”。被告称案涉项目绿化已达标，但未向本院提交证据予以证实。

现原告诉至本院，请求判准前述诉讼请求。

本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”。案涉争议为民法典施行后因履行合同发生，故应当适用民法典的规定。

依法成立的合同，自成立时生效，并受法律保护。原、被告为购买商品房签订的案涉合同，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的规定，案涉合同合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。

案涉合同明确约定了商品房的交付条件为：“1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房取得交付使用批准文件；4.买受人已付清本合同所有价款及相关税费。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”交付时间为2019年5月15日，被告目前尚未取得案涉项目总体建设工程竣工验收备案证明文件，也未提交证据证实案涉商品房已取得房屋测绘报告及商品房交付使用批准文件等，被告向原告交房的房屋，未达到双方在案涉合同中约定的交付条件，构成违约，被告应当按照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，承担违约责任。

关于违约金的计算标准。被告应当按照《中华人民共和国民法典》第五百八十二条中“履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任”的规定承担违约责任。虽然案涉合同未约定逾期超过60日且继续履行情形下违约金的计算标准，但合同约定了逾期在60日之内的违约金的计算标准，逾期超过60日未交房的情形仍属违约，且更为严重，被告理应承担违约责任，原告主张自2019年5月16日起的逾期交房违约金，本院予以支持，原告于2020年6月1日实际收房，可视为原告对案涉房屋交付条件的认可，原告主张交房后的逾期交房违约金等，本院不予支持。

通过上述本院确认的违约金标准与违约天数计算，被告应承担的违约金为：75964.1元【662863元×3?×（365+17）天】。

原告主张被告赔偿损失，未向本院提交充足的证据予以证实，本院不予支持，本案原告未进行财产保全，原告主张被告支付财产保全费及保全担保费，本院亦不予支持。

本案立案案由为合同纠纷，根据案涉合同内容，本院变更为商品房预售合同纠纷。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十五条之规定，判决如下：

一、被告恩施州金色华堂房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告田代炜支付违约金75964.1元。

二、驳回原告田代炜的其他诉讼请求。

本院民事案款账户开户行：农业银行恩施市支行营业部，账号：×××63，收款单位：恩施市人民法院。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的从法律文书生效之日起计算。

案件受理费150元（已减半），由被告恩施州金色华堂房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：1776********（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。

本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知。违反本条规定的，本案申请后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判员李静

二〇二二年五月三十日

书记员陈倩