黑龙江省牡丹江市西安区人民法院

民 事 判 决 书

（2023）黑1005民初1578号

原告：赵某，男，1984年12月26日出生，汉族，哈尔滨某技术学院教师，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。

委托诉讼代理人：赵某某（系赵某父亲），住黑龙江省鸡西市鸡冠区。

委托诉讼代理人：谭凯焕，黑龙江博学律师事务所律师。

被告：牡丹江某投资有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区。

法定代表人：张某，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：孙志超，黑龙江国大律师事务所律师。

原告赵某与被告牡丹江某投资有限公司（以下简称某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2023年8月25日立案后，依法适用简易程序，于2023年8月28日公开开庭进行了审理。原告赵某的委托诉讼代理人赵某某、谭凯焕、被告某公司的委托诉讼代理人孙志超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

赵某向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令某公司赔偿原告经济损失267770元；2.诉讼费用由某公司负担。诉讼过程中，赵某第一次变更诉讼请求为：1.请求法院判令某公司赔偿赵某损失120000元整；2.诉讼费用、鉴定费用由某公司负担。赵某第二次变更诉讼请求为：1.请求人民法院依法判令某公司赔偿赵某损失共计83715.79元（房屋及财产损失55747元、复印费173元、住宿费2240元、交通费1694.5元、供暖费20515.69元、物业费3345.60元）；2.诉讼费用、鉴定费用由某公司负担。事实和理由：赵某于2015年8月10日购买某公司开发的位于牡丹江市万达华府Ａ区××号楼××单元××室房屋一处，该房屋于2016年10月1日交房。2017年4月中旬，房屋棚顶开始出现漏水现象，赵某及时与物业联系，维修人员进行了简单的处理，但漏水情况并未得到根本解决，而且日渐严重，造成墙皮脱落、墙体和室内物品发霉长毛、地板起鼓、房门变形、集成吊顶骨架生锈等，致使赵某至今无法入住，无奈只能租房居住。赵某曾多次找到某公司协商处理办法，某公司于2020年9月承诺2020年10月31日前维修完毕，但至今没有完工，给赵某造成了严重的经济损失。赵某为维护其合法权益，特诉至法院，请求法院支持赵某的诉讼请求。

某公司辩称，是否赔偿由法院判断。鉴定意见标准过高，赵某主张的各项赔偿费用中供暖费和物业费属于赵某作为业主的固定支出，并非是因案涉淹水事件而增加的支出，不是赵某的损失，所以该两项费用不属于本案的赔偿范围。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

2015年8月10日，赵某与某公司签订商品房买卖合同（预售），购买某公司开发建设的万达广场一期Ａ区（万达华府小区）X幢（建筑总层数为19层，地上18层，地下1层）X单元X室房屋（以下简称案涉房屋），总价514581元，保修期自房屋交付之日起计算，屋面防水工程和外墙面的防渗漏保修期限为不得低于五年。此后，赵某向某公司交付全部购房款。某公司于2016年10月1日向赵某交付案涉房屋，赵某进行装修、购置家电等。2017年赵某办理案涉房屋所有权登记，不动产证号为黑（2017）牡丹江市不动产权第0××0号，载明房屋坐落于西安区××广场××号楼××单元××室。

2017年4月下旬，案涉房屋屋面开始漏水，造成房屋及室内财产损坏。此后赵某一方多次沟通，某公司一方也进行过维修，但未解决漏水问题。因案涉小区存在多处质量问题，2020年9月7日，住建局相关人员组织召开万达华府小区业主反映维修问题约谈会，某公司人员、中建一局（建筑商）相关人员、业主代表等参与会议，形成会议纪要。当月23日，各方再次召开会议，并形成会议纪要，其中中建一局工作人员表示：“X-X-X楼顶我们都去看过，也决定开始维修……在天冷之前争取完成湿作业内容，如屋面、外墙等……”。期间，中建一局作出《牡丹江万达维修方案》体现：“三、维修方案……3.屋面渗漏：针对X#楼屋面渗漏情况，项目公司研究决定进行整体拆除，从（应为重）新按照设计图纸做法施工……”，另作出《牡丹江万达广场项目A/B/C住宅区防水渗漏维修方案》体现：“三、原因分析。1.外防水原因：成品保护不力，上下工序交叉作业破坏防水层，或随意在防水层上打孔穿墙管造成渗漏……五、具体部位维修做法：1.X#楼屋面漏水维修工作安排：（1）铲除屋面原施工做法，到结构混凝土顶板……（3）施工时间……2020年9月24日开始维修施工，2020年10月15日完成……”诉讼中，赵某提出，案涉小区2020年10月1日开始维修，于2021年6月份维修完毕，维修后案涉房屋楼顶已不漏水，但其窗台处自2017年至今仍漏水。

为确定案涉房屋损失价值，赵某申请司法鉴定，经本院委托，黑龙江钰航价格评估有限公司作出价格鉴定意见书，评估结果为案涉房屋室内财产损失和房屋损失在评估时点（2017年4月下旬）的损失价格为55747元。赵某支出鉴定费用8000元。

赵某提出因案涉房屋漏水产生其他损失：为本案诉讼准备相应材料支付复印费173元（有票据佐证，本院认定真实性）；案涉小区建筑商中建一局“刘总”看案涉房屋无法居住，让赵某父母去宾馆住，产生住宿费2240元（有3张发票佐证，本院予以认定）；因本案诉讼及此前得知相关部门要解决万达小区质量问题，2020年8月至2021年赵某的父亲赵某某、母亲吴永红往返鸡西市与牡丹江市支出的交通费1694.5元（有票据佐证，本院认定真实性）；赵某交付了2016年至2022年的物业费及供暖费（有票据佐证，本院予以认定。其中2016年9月30日，交纳物业费2625元、电梯费480元、垃圾清运费240元，合计3345.6元；交纳2016年至2017年供暖费3669.85元、2017年至2018年供暖费4236.14元、2018年至2019年供暖费4238.14元、2019年至2020年供暖费4185.77元、2020年至2021年供暖费4185.77元、2021年至2022年供暖费4185.77元），因房屋受损严重，无法居住，其中2016年至2020年供暖费20515.69元、2016年物业费3345.60元为赵某损失。

关于某公司举示的视频证据，其认为2017年在案涉房屋施工方对房顶进行检查过程中，发现赵某的邻居1801室业主在房顶挖了一条沟，导致破坏了施工方原建成的防水层，是漏水的主要原因，某公司不应该承担赔偿责任。赵某提出1801室房顶确实有人挖沟，但应当不是2017年，且整栋楼的顶楼都漏水，其在2017年至2020年每年都向物业反应漏水情况，物业有报修记录。经本院查阅视频，视频中业主提出，因房屋常年漏水，多次反应情况但无人处理，故自行处理。该视频无法体现拍摄时间。本院认为，结合该证据的内容及法庭调查情况，该证据无法证实案涉房屋2017年起发生屋面漏水系由案外人导致，对某公司该项事实主张不予支持。

本院认为，关于法律适用，本案系由《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。

赵某与某公司签订商品房买卖合同（预售），不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行，赵某已交付购房款完成付款义务，某公司已交付房屋，同时应履行质量保证义务。案涉房屋处于顶楼，在保修期内屋面防水层发生渗漏，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（自2003年6月1日起施行）第十三条第二款关于“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”之规定，赵某未选择由某公司承担修复责任，径行主张赔偿损失，结合案涉房屋自2017年起持续漏水，某公司直至2020年才开始进行全面修复，修复后屋面已不漏水等实际情况，本院认为某公司应赔偿赵某主张的各项损失的合理部分。

关于黑龙江钰航价格评估有限公司作出价格鉴定意见确定案涉房屋室内财产损失和房屋损失在评估时点（2017年4月下旬）的损失价格55747元，系合理损失，本院予以支持。

关于赵某主张案涉房屋因漏水无法居住，父母到宾馆住产生的住宿费2240元，本院认为系漏水导致房屋难以实现居住价值产生的代替性支出，属合理损失，予以支持。

关于赵某主张为本案诉讼准备相应材料支付复印费173元、赵某父母往返鸡西至牡丹江支出的交通费1694.5元，本院认为该两项费用属于间接损失，不予支持。

关于赵某主张2016年至2020年供暖费20515.69元。本院认为，关于2016年至2017年供暖费3669.85元，该时段赵某对房屋进行装修，根据赵某主张，案涉房屋自2017年4月下旬漏水，此时已接近供暖期结束，本院对该时段供暖费不予支持；关于2017年至2018年供暖费4236.14元、2018年至2019年供暖费4238.14元、2019年至2020年供暖费4185.77元、2020年至2021年供暖费4185.77元，共计16845.82元，案涉房屋位于顶楼，不可办理停热，赵某交纳相应热费，但无法居住，结合案涉房屋持续漏水多年等情形，本院认为属于合理损失，对该时段供暖费予以支持。

关于赵某主张2016年物业费3345.60元（其中物业费2625元、电梯费480元、垃圾清运费240元）。本院认为，关于物业费2625元、电梯费480元，2016年10月1日，某公司向赵某交付案涉房屋至2017年4月下旬屋面漏水期间，赵某未发生损失，不予支持。此后因漏水致案涉房屋无法居住，应认定为合理损失，本院酌定保护赵某未能使用房屋6个月期间（2017年5月至2017年10月）的物业费1312.5元、电梯费240元。关于垃圾清运费240元，该费用为装修期间垃圾清运费用，与漏水无关，不予支持。某公司的抗辩无事实依据，不予支持，

综上所述，某公司应当赔偿赵某案涉房屋室内财产损失和房屋损失55747元、住宿费2240元、供暖费16845.82元、物业费1312.5元、电梯费240元，合计76385.32元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百五十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、牡丹江某投资有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿赵某万达广场X号楼X单元X室房屋室内财产损失和房屋损失55747元、住宿费2240元、供暖费16845.82元、物业费1312.5元、电梯费240元，合计76385.32元；

二、驳回赵某其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1892元（实交2700元，应退还赵某808元），减半收取计946元、鉴定费8000元，由牡丹江某投资有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

审 判 员卞熙存

二〇二三年九月七日

法官助理陈晨

书 记 员许珊珊