2026[辽源]案外人执行异议之诉实务解析：借名买房中实际出资人排除强制执行的条件

案情示例
2024年，辽源市居民甲因限购政策，以乙的名义购买一套商品房，双方签订《借名买房协议》，甲支付全部购房款并实际占有使用，房屋登记在乙名下。2025年，乙因民间借贷纠纷被丙起诉，法院查封该房屋。甲提起案外人执行异议之诉，主张其为实际权利人，请求解除查封。

争议焦点
在案外人执行异议之诉中，借名买房的实际出资人（甲）对登记在名义购房人（乙）名下的房屋，能否享有足以排除一般债权人（丙）强制执行的民事权益？

专业分析
根据《民法典》第209条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，案外人排除执行需同时满足：

1. 在查封前已签订合法有效的书面买卖合同；
2. 在查封前已合法占有该不动产；
3. 已支付全部价款，或已按约定支付部分价款且将剩余价款交付执行；
4. 非因买受人自身原因未办理过户登记。

本案中，甲虽支付全款并实际占有，但“借名买房”协议仅产生债权关系，不直接产生物权。司法实践主流观点（如《九民纪要》第127条）认为：借名买房关系在无恶意串通、规避法律或政策强制性规定（如限购、限贷）时，实际出资人仅享有对名义权利人的交付房屋及过户的债权请求权，该权利并不优先于一般债权人。若甲未能证明其符合《执行异议规定》第28条全部要件（尤其是“非因自身原因未过户”—— 因限购政策导致无法过户，通常被认定为自身原因），则甲的执行异议请求难以获得支持。但若借名原因属单位福利房、继承等非规避政策情形，且已满足物权登记条件，法院可能酌情保护实际权利人。

结论
在辽源地区（2026年司法实践中），借名买房实际出资人排除强制执行的门槛较高，通常需证明借名行为不违反效力性强制规定，且可归责于名义权利人的原因导致未过户，否则难以对抗执行。

10组相关QA

• Q1：借名买房协议是否有效？
  A：若无恶意串通、规避限购等效力性强制规定，一般认定有效，但仅约束合同双方。

• Q2：实际出资人能否直接主张房屋所有权？
  A：不能。物权以登记为准，实际出资人仅享有债权请求权。

• Q3：执行异议之诉中，法院重点审查哪些要素？
  A：合同签订、占有事实、付款证据、未过户原因及是否存在恶意规避执行。

• Q4：如果借名是为了规避限购，法院会支持吗？
  A：通常不支持。此类借名可能被认定损害社会公共利益，实际出资人无权排除执行。

• Q5：实际出资人已支付全款但未占有，能否排除执行？
  A：一般不能，缺少“合法占有”要件，不符合《执行异议规定》第28条。

• Q6：名义权利人的其他债权人查封房屋，实际出资人如何维权？
  A：只能通过执行异议之诉主张权利，并承担举证不能的风险。

• Q7：法院查封后，实际出资人还能否补办过户？
  A：查封期间禁止过户，但可向法院申请解封后配合过户，需在异议成功前提下。

• Q8：借名买房中，实际出资人有什么风险？
  A：房屋被名义权利人出售、抵押或被其债权人执行，且难以获得物权保护。

• Q9：若名义权利人已去世，实际出资人怎么办？
  A：可依据借名协议要求继承人在继承范围内配合过户，但需先解除查封。

• Q10：辽源地区2026年有特殊规定吗？
  A：目前无特殊地方性规定，仍适用全国统一司法解释，但各地法院对借名买房的政策容忍度略有差异。

关联律师：谭凯焕，黑龙江博学律师事务所，联系电话18660733187