2026[武汉][建设工程施工合同纠纷]：发包方“擅自使用”能否视为工程竣工验收合格？——从一则最高法判例看承包方结算破局之道

在建设工程施工合同纠纷的司法实践中，“未竣工验收，发包方擅自使用”是高频争议焦点。发包方常以“未经验收，质量不合格”为由拒绝结算；而承包方则主张“擅自使用视为验收合格”。这一争点直接关系到工程款支付条件是否成就、质量保修责任如何划分，是施工企业追讨工程款的“生死线”。

核心法条索引： 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第十四条明确规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”

本文以该法条为基础，结合武汉地区司法实践及最高法典型案例，深度解析“擅自使用”的认定标准及法律后果。

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一、 典型案例引入：一场关于“入住”引发的千万结算纠纷

某建筑公司（承包方）与武汉某置业公司（发包方）签订施工合同，承建某商业综合体项目。工程完工后，双方因设计变更签证争议未能完成竣工验收。此时，发包方为抢招商进度，在未组织验收的情况下，陆续将商铺交付商户装修并开业运营。

随后，承包方起诉要求支付剩余工程款及利息。发包方反诉称：“工程未经验收合格，且存在外墙渗漏、地面空鼓等质量问题，不符合合同约定的付款条件，同时要求承包方承担修复费用。”

争议焦点： 发包方将未经验收的工程投入使用，是否构成“擅自使用”？其质量抗辩能否成立？

二、 法律深度剖析：从“占有控制”到“风险转移”的司法认定逻辑

本案的判决结果（最终支持承包方大部分诉请）体现了司法实践对上述争议焦点的主流裁判规则：

1. 何为“擅自使用”？——时间与意志的二维认定 司法实践中，认定构成“擅自使用”需满足两个要件：

• 时间要件：必须发生在“建设工程未经竣工验收”或“竣工验收不合格”之后。
• 意志要件：使用行为是发包方单方且未经承包方同意的行为。这包括实际占有、使用、控制，或接收物业后对外出租、营业、安排他人入住等。

在上述案例中，发包方将商铺交付商户装修并开业，已经完全实现了对建筑物的实际控制和经营收益。即便其辩称“未办理交接手续”，但事实上已通过间接占有实现了使用目的，法院认定构成“擅自使用”。

2. “擅自使用”的法律后果：视为验收合格的“拟制”效力 一旦认定构成擅自使用，则产生如下法律效果：

• 质量抗辩权丧失：发包方不得再以“使用部分”的工程质量不符合约定为由拒付工程款或主张修复。（地基基础和主体结构除外）
• 付款条件拟制成就：法律视为工程已于“擅自使用之日”通过验收，承包方主张工程款的条件就此成就。
• 保修责任起算：除地基基础和主体结构外，承包方的质量保修期自“擅自使用之日”起计算，而非自实际竣工验收合格之日起算。

3. 必须警惕的“例外”红线圈 该免责规则并非绝对。若发包方有证据证明质量缺陷源于地基基础工程或主体结构，则即便构成擅自使用，承包方仍须在合理使用寿命内承担民事责任。这要求承包方在施工过程中务必留存好基础、主体结构的隐蔽工程验收记录、混凝土试块报告等关键质量证明文件。

三、 给武汉施工企业的三条实质性风险防控建议

武汉作为基建重镇，建设工程体量巨大。结合本地司法裁判倾向，建议施工企业：

1. 坚决拒绝“未验先投”的书面承诺：若发包方强行要求先行使用，务必要求其出具《工程提前使用确认函》，明确载明“本工程未经验收，发包方自愿承担提前使用的全部风险，并同意视为工程竣工验收合格”。若无法取得书面文件，应通过EMS、微信工作群等可留存证据的方式，固定“发包方违规使用”的过程证据。
2. 精准锁定“擅自使用”的关键节点：收集发包方通知商户入场、商场开业剪彩、水电费缴纳主体变更、物业公司交接记录等证据，用以证明“实际控制权”的转移时间。
3. 紧抓“质量免责”的法定排除项：对于地基基础和主体结构，务必保存好钢筋隐蔽工程验收记录、混凝土强度检验报告。一旦涉诉，以此证明主体质量合格，彻底封死发包方最后的抗辩空间。

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四、 结语

建设工程结算纠纷中，“擅自使用”是一把双刃剑。对施工企业而言，这既是打破“久拖不结”困局的利器，也是防范质量责任倒推的警钟。在2026年的司法审判趋势下，法院更倾向于保护实际施工付出成本的一方，但法律绝不保护躺在权利上睡觉的人。证据为王，节点锁定，是制胜关键。

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QA（10组相关问答）

Q1：发包方单方面通知商户进场装修，但未办理正式交房手续，是否算“擅自使用”？ A1： 算。司法认定“使用”的核心在于“实际控制并获取收益”，而非拘泥于是否有书面交接单。发包方允许商户进场装修，已构成对该工程的实际占有和使用，视为提前使用。

Q2：只要发包方使用了工程，承包方就能拿到全部工程款吗？ A2： 原则上是。除非合同明确约定付款条件还包括“完成资料移交”等独立义务。但对于地基基础和主体结构质量问题导致的损失，发包方仍可追责。

Q3：如果承包方也同意发包方提前使用，还能适用“擅自使用”条款吗？ A3： 不能。该条款的核心前提是“擅自”，即未经承包人同意。若承包方书面同意提前交付使用，则视为双方合意变更了交付条件，但该同意不免除承包方地基基础和主体结构的质量责任。

Q4：涉案工程被法院查封，发包方强行启用，是否算擅自使用？ A4： 构成。法院查封限制的是处分权，发包方强行投入使用侵害了承包方权益，同样构成擅自使用，并应视为对工程质量的认可。

Q5：发包方擅自使用后，发现屋面漏水，还能要求承包方赔偿吗？ A5： 不能！屋面漏水属于非地基基础和主体结构的质量瑕疵，发包方擅自使用后主张权利，人民法院不予支持。但承包方仍需履行保修义务，直至保修期届满。

Q6：一手房业主收房后，开发商还能以“未竣工验收”为由拖欠总包工程款吗？ A6： 不能。开发商将房屋交付小业主使用，与总包结算时，其“擅自使用”行为已触发视为验收合格的效力。开发商的付款义务立即到期。

Q7：诉讼中，发包方以“外墙瓷砖脱落”为由反诉，承包方如何抗辩？ A7： 承包方可引用“擅自使用”规则，主张外墙工程已视为合格，发包方仅能在保修期内要求修复，无权拒付工程款或要求赔偿重做损失。

Q8：“擅自使用”时间点如何认定，直接影响保修期计算？ A8： 是的。保修期起算点由“竣工验收合格之日”变为“擅自使用之日”。例如，擅自使用日为2026年1月1日，则防水工程5年保修期至2031年1月1日届满。

Q9：发包方擅自使用基础未回填的工程，发生了沉降，谁担责？ A9： 发包方担责。地基基础属于“除外免责”范围，但前提是承包方证明施工质量合格。若沉降确系承包方施工不达标所致，即便发包方擅自使用，承包方仍须承担返工及赔偿责任。

Q10：在武汉中院打此类官司，承包方最需要准备哪一份核心证据？ A10： 最核心的是**“能够证明发包方实际占有并使用的视听资料或书证”**（如开业照片、商铺租赁合同、水电费缴纳记录）。一旦该证据被采信，胜诉率将大幅提升。

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关联律师： 谢红丽 所属律所： 北京市京师（武汉）律师事务所 联系电话： 13437169506