2026[福建省][土地承包经营权出租合同纠纷]：未经发包方同意的出租合同效力认定与风险防范

一、典型案例场景：承包方擅自转租，发包方主张合同无效

2024年，福建省某村民小组将村集体150亩耕地分别发包给本村村民王某等10户农户，承包期限至2027年。2025年初，王某在未向村民小组报备的情况下，与邻村李某签订《土地承包经营权出租合同》，约定将王某承包的15亩耕地出租给李某用于种植花卉，租期5年，租金按年支付。

2026年3月，村民小组发现该地块被外地人李某耕种，遂以王某未经发包方同意擅自出租土地为由，向法院起诉请求确认王某与李某之间的出租合同无效，并要求返还土地。李某则主张其已支付两年租金，且种植花卉投入大量资金，合同应继续履行。

争议焦点： 承包方未经发包方同意出租土地承包经营权，合同是否有效？发包方是否有权解除原承包合同？

二、法律深度分析

（一）法律依据梳理

根据《中华人民共和国农村土地承包法》第36条、第46条、《民法典》第717条以及最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》（2020修正）第14条等规定：

承包方自主权：承包方可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，无需经发包方同意，但应当报发包方备案。
例外情形：若承包方将土地出租给本集体经济组织以外的单位或者个人，必须事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。
合同效力：违反上述强制性规定的，出租合同可能被认定为无效；但若仅未备案，一般不导致合同无效。

（二）本案分析

王某将土地出租给李某（本集体经济组织外成员），未经村民会议三分之二以上成员同意，未报乡镇政府批准，违反了《农村土地承包法》第46条的效力性强制性规定，故该《土地承包经营权出租合同》应当认定为无效。

李某作为非本集体经济组织成员，在签订合同时未尽合理审查义务，对合同无效存在过错；王某作为承包方，明知法律程序要求却未履行，过错更大。根据《民法典》第157条，合同无效后，李某应将土地返还给王某（或直接返还给村民小组），王某应返还已收取的租金；李某的种植投入损失，由王某承担主要赔偿责任（约70%），李某自行承担30%。

发包方村民小组无权因此直接解除与王某的原承包合同，但可依据《农村土地承包法》第64条，要求王某将土地恢复原状并及时改正违法出租行为。若王某拒不改正，发包方可以请求乡镇政府责令其限期改正，甚至收回承包地。

三、实务风险提示

承包方对外出租非集体成员时，务必履行民主议定程序，否则合同无效风险极高。
承租方应核查出租方的承包合同、村委会同意证明，避免因程序问题导致投入无法收回。
备案不等于审批：仅向发包方备案但不履行民主议定程序，对非集体成员仍无效。
合同无效后损失分担：承租方可主张缔约过失责任，但需证明自身无过错或过错较小。

谢昌炜

福建省承包方擅自转租土地合同效力认定