贵州省遵义市红花岗区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）黔0302民初11142号

原告：刘国义，女，汉族，1977年10月7日出生，住贵州省遵义市新蒲新区。

委托诉讼代理人：谢兴伟，贵州宪张律师事务所律师。

被告：贵州高科同森房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市新蒲新区二号还房小区6-8-2号，统一社会信用代码91520390MA6DKPQ29H。

法定代表人：孙义学，董事长。

委托诉讼代理人：熊燚，公司员工。

第三人：贵州银行股份有限公司遵义分行，营业场所贵州省遵义市汇川区厦门路中段，统一社会信用代码915203007221437325。

负责人：罗茂高，行长。

委托诉讼代理人：昌文琴，该行员工。

委托诉讼代理人：刘友惠，该行员工。

原告刘国义与被告贵州高科同森房地产开发有限公司、第三人贵州银行股份有限公司遵义分行商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘国义及其委托诉讼代理人谢兴伟、被告贵州高科同森房地产开发有限公司的委托诉讼代理人熊燚、第三人贵州银行股份有限公司遵义分行的委托诉讼代理人昌文琴、刘友惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告刘国义向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的合同编号为2019404798的商品房买卖合同；2.判决被告退还原告购房款（首付款）117247.00元，自2019年2月1日起，以已付购房款117247.00元为基数，按年利率4.31%计付资金占用费至购房款还清之日止（计至2021年5月31日的资金占用费为11791元）；3.判决被告退还原告已经偿还的银行按揭贷款24131.00元；4．判决原告尚未偿还的银行按揭贷款由被告直接退还给第三人；5.判决被告退还原告维修基金3846.00元；6.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由:原、被告于2019年1月30日签订商品房买卖合同，原告购房被告开发的房屋1套，总价款217247.00元，原告支付首付款117247.00元，通过银行按揭支付100000.00元，全部房款已经付清。原告支付了维修基金3846.00元。约定的交房时间为2020年12月30日，被告至今未向原告交付房屋，被告逾期交房已超过90日，原告依合同有权退房。特提起诉讼，请求人民法院依法判决。

被告贵州高科同森房地产开发有限公司辩称，1．根据商品房买卖合同补充协议约定，原告未按合同约定在相应期限内书面通知我公司解除合同，否则视为原告方选择继续履行合同并放弃解除合同的权利；2．即使我方存在逾期交房，但是我方逾期交房时间不长，并未造成无法交房的严重后果，根据《全国民商事审判工作会议纪要》第47条的精神，我公司现正在积极准备相应资料，前期相应资料大部分已准备充足，合同约定的基础设施全部到位，即使认定我方违约，则违约程度显著轻微；3．疫情期间，住建局在2020年2月16日下发通知，根据该通知，遵义的房地产行业至2020年2月16日才可有序复工，则计算违约金时，相应顺延日期；4．原告行使解除权的期限已经届满，应继续履行双方签订的商品房销售合同。

第三人贵州银行股份有限公司遵义分行述称，按个人购房借款合同约定，因借款合同项下的商品房买卖合同被解除、被撤销或无效等非贷款人原因导致借款人已提取的借款发生款项回转的，贷款人有权要求借款人归还相应的借款本金。现原告依据与被告的纠纷要求解除借款合同，违背了合同的相对性原则，不同意解除原告与我行签订的借款合同。

本院经审理认定事实如下：2019年1月30日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于贵州省遵义市新蒲新区房屋，规划用途为办公，价款217247元，付款方式为首付加银行按揭贷款。被告于合同签订当日支付首期房款117247元，余款100000元向银行贷款后支付。关于房屋交付时间和条件约定为“（一）出卖人应当于2020年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”。关于逾期交房责任约定“在逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.001%向买受人支付违约金”。合同附件十二《补充协议》第6.2条约定“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利”。合同签订后，被告支付了首期房款，双方办理了商品房预售合同备案登记。

2019年9月29日，原告与第三人签订《个人购房借款合同》，约定原告向第三人借款100000元用于购买前述房屋，借款期限120个月。被告以所购买的前述房屋为该笔借款提供抵押担保，并办理了抵押预告登记。

2021年8月2日，案涉建设项目取得《建设工程竣工规划认可证》。因该项目竣工验收正在进行中，被告至今未向原告出具相关的建筑工程竣工合格证明文件。

审理中，原告将本案第二项诉讼请求中的“资金占用费”变更为“违约金”；第三项诉讼请求更为由被告返还原告向第三人支付的贷款本息至借款合同解除之日止；第四项诉讼请求变更为由被告返还第三人剩余贷款本息（具体数额以还款日银行实际发生为准）；增加一项诉讼请求作为第五项，解除原告与第三人的借款合同。原告还陈述，被告住所地在2021年1月就无人办公，致使无法向被告送达解除合同的通知书，并提交了遵义市红花岗区新中街道办事处文武村委会的出具的证明。对此，被告不予认可。

以上事实，有《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、《收据》、《不动产登记证明》、《建设工程竣工规划认可证》、照片等证据，以及庭审陈述予以佐证，本院予以确认。

本院认为，综合原、被告双方的诉辩意见，双方签订的《商品房买卖合同》是解除还是继续履行是本案的焦点问题。2019年1月30日，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。1．在满足因被告逾期交房原告行使合同解除权的条件时，按补充协议约定，原告应在2020年12月31日起90日后的60日内（即至少在2021年5月30日前）向被告书面通知解除合同，但原告没有在该期限内向被告提出书面解除合同的通知。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条第一款“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”的规定，原告行使解除权的权利消灭。同时，原告提供的文武村委会证明，也不能达到在2021年5月30日前无法书面通知被告解除合同的目的。2．考量到案涉项目的建设一定程度受到新冠疫情的影响，且案涉项目现已经具备工程验收的条件，继续履行合同，不影响合同目的的实现。故对原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。在此前提下，对原告的其他诉讼请求，本院也不予支持。原告可以另行主张逾期交房的责任。据此,依照《中华人民共和国民法典》第五百六十四条第一款之规定,判决如下：

驳回原告刘国义的全部诉讼请求。

受理费1720元（已减半收取），由原告刘国义负担860元，被告贵州高科同森房地产开发有限公司负担860元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。

审判员王宇鹏

二〇二一年十月九日

书记员张杰