湖北省恩施市人民法院

民 事 判 决 书

（2022）鄂2801民初12078号

原告：恩施锦品置业有限公司，住所地湖北省恩施市凤凰路64号，统一社会信用代码91422801MA488XRD3U。

法定代表人：金明明，系公司执行董事。

委托诉讼代理人：覃可斌、李洁，湖北施州律师事务所律师、实习律师。

被告：恩施市六角亭街道书院社区居民委员会，住所地湖北省恩施市六角亭街道龙麟宫路一巷，统一社会信用代码55422801585486762Y。

法定代表人：李庆平，系居民委员会主任。

委托诉讼代理人：向香伟，男，生于1962年11月23日，土家族，住湖北省恩施市，原系居民委员会书记。

委托诉讼代理人：郭天一，湖北夷水律师事务所律师。

被告：李承亮，男，生于1985年12月27日，汉族，住湖北省武汉市武昌区。

被告：杨梅，女，生于1978年2月13日，汉族，住湖北省恩施市。

被告：段福昌，男，生于1963年10月24日，汉族，住重庆市万州区。

委托诉讼代理人：谭顺萍、程偲，湖北硒都律师事务所律师。

原告恩施锦品置业有限公司（以下简称锦品公司）与被告恩施市六角亭街道书院社区居民委员会（以下简称书院居委会）、李承亮、杨梅、段福昌商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦品公司的委托诉讼代理人覃可斌、李洁，被告书院居委会的委托诉讼代理人向香伟、郭天一，被告李承亮、杨梅，被告段福昌及其委托诉讼代理人谭顺萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告锦品公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告书院居委会、李承亮向原告支付商品房价款800000元，并自2019年1月11日起按月利率2%支付至实际付清之日止的利息；2、依法判令被告书院居委会、杨梅向原告支付商品房价款800000元，并自2019年1月11日起按月利率2%支付至实际付清之日止的利息；3、依法判令被告书院居委会、段福昌向原告支付商品房价款500000元，并自2019年1月11日起按月利率2%支付至实际付清之日止的利息；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告系恩施人民路农贸市场的开发单位，2019年1月10日，原告与被告签订《购房还款协议》，协议约定，原告将其开发的恩施人民路农贸市场1幢117号、3幢187号、3栋112号商铺分别以923461元、1180000元、909040元价格出售给被告李承亮、杨梅、段福昌，价款由被告李承亮、杨梅、段福昌分别支付123461元、380000元、409040元后，余款均由被告书院居委会于2019年5月31日前代为付清，并承担自2019年1月11日起至付清欠款之日止按月利率2%计算的利息。协议签订后，被告李承亮、杨梅、段福昌按约支付了相应款项，原告亦向被告李承亮、杨梅、段福昌交付了其所购买的商铺。但付款期限届满后，被告至今未支付剩余商品房价款。综上所述，为维护原告的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第122条之规定，特诉至贵院，望判如所请。

被告书院居委会辩称，书院居委会没有收到购房款，居委会不能作为担保人，原告的主张没有依据。

被告李承亮辩称，购房款80万元是我父亲李庆华交到村里财务的，我们与原告签订了《购房还款协议》，要求继续按照协议履行。

被告杨梅辩称，80万元购房款转给村里会计私人账户上的，我与原告、村委会签订的《购房还款协议》是有效的，要求继续按协议履行。

被告段福昌辩称，一、答辩人与被答辩人之间签订的《购房还款协议》真实、合法、有效，被答辩人主张的购房款应由本案另一被告书院居委会偿还。2019年1月10日，答辩人与被答辩人签订了《购房还款协议》，该协议载明答辩人购买商铺号3栋112号房总价909040元，尚欠房款50万元，该协议第二条约定答辩人所欠房款由书院居委会偿还，第三条约定被答辩人不得因书院居委会延迟付款而向答辩人催缴购房款。该份协议是答辩人、被答辩人以及本案另一被告书院社区居民委员会三方共同协商签订，不违反法律的强制性规定，因此该份协议真实有效，对于合同的三方当事人都具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。答辩人已履行了自己的付款义务，支付了409040元，剩余房款被答辩人应当向书院居委员会索要，不得请求答辩人支付。二、答辩人段福昌不是本案适格的被告，而是第三人。从答辩人与被答辩人及本案另一被告书院居委会签订的《购房还款协议》可以确定，答辩人已经将对被答辩人负有的50万元购房款支付义务转让给了书院居委会，答辩人已经不再负有50万元购房款的支付义务，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第二十八条规定：“经债权人同意，债务人转移合同义务后受让人与债权人之间因履行合同发生纠纷诉至人民法院，受让人就债务人对债权人的权利提出抗辩的，可以将债务人列为第三人”因此，段福昌不是本案适格的被告，而是本案第三人。三、被答辩人未按照与答辩人签订的《购房还款协议》内部购房合同并将应该交付给答辩人的商铺出租他人接近两年，构成根本违约。《购房还款协议》第四条约定：“甲乙丙三方达成上述协议后，甲方需与乙方签订内部购房协议，待丙方将欠款向甲方付清后，甲方与乙方签订正式购房合同，并将合同备案”，上述协议签订后，被答辩人拒绝与答辩人签订内部购房合同，并以答辩人未支付尾款为由将应该交付给答辩人的商铺出租给他人，被答辩人的行为构成根本违约，答辩人将保留与被答辩人解除商品房屋买卖合同的权利。综上所述，答辩人已履行了自己的义务支付了购房款409040元，剩余的购房款50万元经三方约定应当由本案被告书院居委会支付。答辩人不是本案适格的被告，请求人民法院查明事实，依法判决，以维护答辩人的合法权益。

根据当事人陈述及有效证据，本院认定事实如下：

原告锦品公司是恩施市人民路集贸市场的开发商，该项目位于被告书院居委会辖区。2015年11月12日，被告书院居委会与案外人柯贤彬、向后极、蔡先桂、吴**润成立恩施市集润实业发展有限公司，恩施市人民路农贸市场三通一平工程由该公司承建。

被告李承亮、杨梅、段福昌均意欲购买原告开发的恩施市人民路农贸市场的商铺。被告李承亮于2017年11月17日支付原告购房款50000元、2018年2月2日支付原告购房款50000元。被告杨梅于2017年11月17日支付原告购房款100000元、2018年2月13日支付原告购房款280000元。被告段福昌于2019年3月8日支付原告购房款209040元、2018年3月31日支付原告购房款200000元。另因恩施市集润实业发展有限公司欠被告李承亮之父李庆华借款本金800000元、恩施市湖金建材有限公司欠被告杨梅借款本金800000元，恩施市六角亭街道书院社区居委会经济联合社是上述借款的担保方，恩施市集润实业发展有限公司收取了被告段福昌购房款500000元未转交给原告，为解决被告李承亮、杨梅、段福昌购买原告开发的商铺问题，原告（甲方）与被告李承亮、杨梅、段福昌（乙方）、被告书院居委会（丙方）于2019年1月10日签订《购房还款协议》，约定：因恩施集润实业发展有限公司向乙方借款210万元，该公司现无现金支付借款，原书院社区居委会作为担保方在恩施集润实业发展有限公司无法偿还债务的情况下，由书院社区居委会承担债务，并组织资金支付乙方李承亮、杨梅、段福昌用于购买恩施锦品置业有限公司开发的恩施××路农贸市场商铺。经协商，甲、乙、丙三方在平等自愿的基础上，就乙方李承亮、杨梅、段福昌在恩施锦品置业有限公司开发的恩施××路农贸市场购买商铺的所欠购房款事宜，达成以下协议，以供遵守：一、李承亮、杨梅、段福昌购房位置、面积、欠款情况：乙方李承亮，购买商铺房号1栋117，面积39.62平方米，购房总房款923461元，尚欠购房款80万元（捌拾万元整）；乙方杨梅，购买商铺房号3栋187，面积79.83平方米，购房总房款1180000元，尚欠购房款80万元（捌拾万元整）；乙方段福昌，购买商铺房号3栋112，面积41.32平方米，购房总房款909040元，尚欠购房款50万元（伍拾万元整）；二、乙方三人共欠甲方购房款210万（贰佰壹拾万元整），所欠购房款由丙方承诺在2019年5月31日之前代乙方向甲方支付清，不计任何利息，若丙方未按约定付清乙方所欠购房款210万元，丙方还需向甲方承担从2019年1月10日起直至付清欠款之日的利息，利息按月利率2%计算。三、甲方不得因为丙方延迟付款而向乙方催缴购房款。四、甲乙丙三方达成上述协议后，甲方需与乙方签订内部购房协议，待丙方将欠款向甲方全部付清后，甲方与乙方签订正式购房合同，并将合同备案。同日，被告李承亮支付原告购房尾款23461元，原告与被告李承亮办理了案涉商铺的交付手续。2019年2月18日，原告与被告杨梅办理了案涉商铺的交付手续。2020年9月18日，原告与被告段福昌办理了案涉商铺的交付手续。后因被告书院居委会未按照约定向原告支付购房款2100000元，故原告诉至本院。

另查明，恩施市六角亭街道书院居委会经济联合社现更名为恩施市六角亭街道书院社区股份经济合作社，该经济合作社与被告书院居委会是一套班子，两块牌子，向香伟时任被告书院居委会和经济合作社的法定代表人。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案适用当时的法律、司法解释的规定。

被告书院居委会与恩施市六角亭街道书院社区股份经济合作社是两块牌子、一套班子，相关工作人员在从事相关工作时亦具有双重身份，且存在工作上的混同。被告书院居委会与恩施市集润实业发展有限公司系关联单位。

原告与被告李承亮、杨梅、段福昌、书院居委会于2019年1月10日签订的《购房还款协议》，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。根据该协议的约定，原告已同意被告李承亮、杨梅、段福昌欠其购房款共计2100000元的债务转移至被告书院居委会，且协议明确约定原告不得因为被告书院居委会迟延付款而向被告李承亮、杨梅、段福昌催缴购房款，故原告要求被告李承亮、杨梅、段福昌支付相应购房款及其利息的理由不成立，本院不予支持。被告书院居委会未按照约定向原告支付购房款的行为违约，原告要求被告书院居委会支付下欠购房款2100000元及其利息的理由成立，但利息的计算应参照民间借贷纠纷案件的规定计算为宜，即自2019年1月10日起至2020年8月19日止按月利率2%计算、自2020年8月20日起至支付之日止按一年期市场报价利率的四倍计算。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，判决如下：

一、被告恩施市六角亭街道书院社区居民委员会于本判决生效后20日内支付原告恩施锦品置业有限公司欠款2100000元，并支付自2019年1月10日起至2020年8月19日止按月利率2%计算、自2020年8月20日起至支付之日止按一年期市场报价利率的四倍计算的利息。

二、驳回原告恩施锦品置业有限公司的其他诉讼请求。

本院民事案款账户，户名：恩施市人民法院，账号：6228********，开户行：中国农业银行股份有限公司恩施市支行营业部。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

案件受理费减半收取11800元，由被告恩施市六角亭街道书院社区居民委员会负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号1776********（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。

本案裁判文书生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行生效文书确定的义务。逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本规定的，本案申请执行后，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审 判 员聂本军

二〇二三年五月二十三日

法 官助 理吉莉

（兼书记员）