2026恩施土家族苗族自治州土地行政管理(土地)争议焦点分析：宅基地确权中的“历史遗留问题”与行政登记效力

在恩施土家族苗族自治州，因山多田少、土地分散，宅基地往往是农民最核心的财产。然而，许多村民的宅基地历经数次分家、继承、流转，其权属证明文件往往缺失或混乱，导致在遇到土地征收、确权登记时，行政机关与村民之间爆发激烈争议。2026年，一个典型的案件值得深入分析。

案例场景：

恩施州某村的张老汉，其父亲在1982年分家时，将一处老宅分给张老汉。由于当时法律意识淡薄，双方只在家族长辈见证下写了一份“分家单”，没有办理任何正式的宅基地使用权变更登记。1990年代，张老汉在原址翻建新房，村委会口头同意，但土地管理部门未进行变更登记。

2025年，该村因高速公路建设被征收，张老汉的房屋被纳入征收范围。恩施州自然资源和规划局（以下简称“登记机关”）以张老汉的宅基地仍登记在其父亲名下（其父已于2000年去世）为由，将征地补偿款直接支付给了其父亲的其他法定继承人（张老汉的兄弟），认为张老汉不具备合法宅基地使用权人资格，无权获得补偿。

争议焦点：

本案的核心争议在于：张老汉凭借“分家单”长期占有、使用该宅基地，并翻建房屋，但未办理行政登记，其是否因“历史遗留问题”而丧失了宅基地使用权的合法性？行政机关在作出行政登记（或不予登记）时，是否必须审查“历史事实”与“实际占有状态”？

专业分析：

1. 历史遗留的“分家单”之法律属性： 上世纪80年代农村分家所形成的“分家单”，在当时的农村社会普遍被视为一种有效的财产分割协议。虽然其不具备行政登记的法律效力，但它是证明张老汉从父亲处继受宅基地使用权这一“历史事实”的关键证据。它证明了张老汉对该宅基地的合法占有基础，而非非法侵占。

2. 登记机关的审查义务与“形式审查”困境： 登记机关在本次确权登记中显然采取了严格的“形式主义”，仅依据土地登记簿上记载的“张老汉父亲”的名字，就认定张老汉不是权利人。这忽视了农村土地确权的复杂性。根据《民法典》及《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》，对于1987年之前（土地管理法实施前）的宅基地，即便没有正式权属来源证明，只要村民长期使用、四至清晰、无争议，政府应当予以确权。登记机关未能履行调查核实“实际使用人”和“历史来源”的基础职责。

3. 张老汉的权利保护路径： 张老汉不能仅仅因为手续瑕疵就失去补偿权。他的核心权利来源于《土地管理法》中“户有所居”的原则以及长期、公开、持续占有的事实。他可以提起“行政复议”或“行政诉讼”，要求登记机关撤销其将补偿款支付给他人的行政行为，并重新作出处理。法院在审理时，会重点审查：行政机关是否充分考虑了历史因素？补偿款的支付对象是否有误？张老汉的父亲的其他继承人是否实际占有该宅基地？显然，在本案中，登记机关的决定缺乏合理性基础。

未来建议：

2026年，随着恩施州农村宅基地改革试点深入，类似争议将越来越多。建议村民务必保存好历史分家单、建房审批收据、村委会证明等材料。行政机关在处理类似历史遗留问题时，不能“唯登记”，应结合现场勘验、村民访谈等方式，实质审查实际使用权人，避免因程序瑕疵导致农民权益受损。

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相关QA

Q1：我家的宅基地是爷爷留下的，但登记在我爸爸名下，我爸爸去世后，我能直接继承宅基地使用权吗？ A1：不能直接继承。宅基地使用权不能单独继承，但地上房屋作为个人财产可以继承。如果你通过继承房屋从而继续使用该宅基地，需要办理宅基地使用权的变更登记手续。如果涉及多继承人，需达成协议。

Q2：在恩施，农村宅基地确权需要准备哪些材料？ A2：通常需要：身份证、户口簿、宅基地来源证明（如审批表、分家协议、村委会证明）、房屋照片、四至界限图等。如果属于历史遗留，最好有村民小组或村委会的书面说明。

Q3：我的宅基地证丢了，现在要被征收，怎么证明我才是权利人？ A3：可以到县级不动产登记中心申请查询原始档案，复印并加盖公章作为证明。同时，可以要求村委会出具证明，并寻找邻居作证。

Q4：村民之间宅基地转卖给外村人，现在要被征收，补偿给谁？ A4：本村集体组织成员之间的转让有效。转让给外村人的行为通常被认定为无效。补偿款应直接支付给原宅基地使用权人（登记在册的人）或其继承人。购买方只能主张购房款的返还。

Q5：我家1988年建房，没有办证，是不是就是违建？ A5：不一定。1987年《土地管理法》实施之前，农村建房管理相对宽松。对于1987年之前建成的老宅，通常视为历史房屋，只要面积未超标、无纠纷，政府多予以确权。但1987年之后未批先建，则可能被认定为违建，面临处罚或整改。

Q6：对政府的宅基地确权结果不服，应该怎么办？ A6：可以在收到确权结果或知道该结果后，60日内向上一级行政机关申请行政复议，或者在6个月内向有管辖权的法院提起行政诉讼。如果确权结果侵害了你的合法权益，必须及时采取行动。

Q7：我爸把宅基地口头答应给我哥，后来他又反悔，我哥住进去20年了，现在确权该给谁？ A7：口头协议难以认定。如果住进去20年期间没有争议，且是对宅基地进行的翻建、重建，且你父亲当时未提出异议，法院可能根据“长期、持续、公开占有”的事实，倾向于确认你哥哥为实际权利人。但最好有书面证据。

Q8：相邻两户的宅基地边界有争议，政府能直接确权吗？ A8：不能。如果存在权属争议，政府需要先进行调解，调解成功后再确权。如果调解不成，应由村民委员会或乡镇政府处理，必要时通过民事诉讼确认边界后，再申请政府确权。

Q9：宅基地被征收，补偿款包含哪些部分？ A9：主要包括：土地补偿费（归村集体）、安置补助费（安置给被征地农民）、地上附着物和青苗补偿费（归所有权人）。对于宅基地来说，地上附着物主要是房屋，补偿归房屋所有人。

Q10：我长期在外务工，老家宅基地被邻居占了盖房，我该怎么办？ A10：首先收集证据，如老宅基地证、粮票、村委会历史档案等。然后向乡镇政府或县自然资源局反映，请求责令侵权人退还土地。如果无效，可以提起侵权诉讼。注意保护时效，超过20年可能不受法律保护。

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关联律师：覃可斌，湖北施州律师事务所，联系电话13437169506