山东省淄博市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2024)鲁03民终164号

上诉人（原审被告）：淄博某某置业有限公司，住所地山东省淄博市高新技术开发区。

法定代表人：罗某玲。

委托诉讼代理人：陈靖松，山东杰然律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：世茂某某物业服务集团有限公司淄博分公司，住所地山东省淄博市张店区。

法定代表人：闫某伦。

委托诉讼代理人：袁瑞珍，北京市盈科（淄博）律师事务所律师。

上诉人淄博某某置业有限公司（以下简称“某某置业”）因与被上诉人世茂某某物业服务集团有限公司淄博分公司（以下简称“某某物业”）物业服务合同纠纷一案，不服山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2023）鲁0391民初766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年1月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

某某置业上诉请求：一、请求贵院依法改判淄博高新技术产业开发区人民法院作出的（2023）鲁0391民初766号民事判决，依法判决上诉人支付停车服务物业费185560元（上诉金额为1360405元）。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人主张未售房屋物业服务费违反合同约定，与事实不符，一审判决无事实依据。上诉人与被上诉人签订物业合同备案用前期物业合同后，立即签订了补充协议一、二，签订补充协议二时双方对项目销售前景期望良好，按照未售空置率5%进行盈亏平衡测算，协商一致空置房屋不收取物业费。签订补充协议二的目的就是针对空置房屋，只是在表述时措辞不够准确，产生歧义，补充协议二签订后双方也都是按照空置房屋不收取物业费来履行的。但因为疫情等多方面的原因，涉案项目的销售状况不佳，被上诉人亏损严重才通过给上诉人发工作告知函、双方管理人员沟通协调、与上诉人磋商签订补充协议三等方式，试图将补充协议二约定的空置房屋不收物业费的约定，变更为自2022年3月1日空置房屋开始收取物业费。以上事实，通过被上诉人发送给上诉人的工作告知函可以证实。在该告知函中第三项中，被上诉人称:“针对未售空置房物业费，原合同按照《山东省物业管理条例》第六章第七十一条法规进行第八条条款约定:‘本合同约定期限起始之日至出售房屋交付之日前发生物业公共服务费由甲方承担’，同时我司在补充协议二中给予贵司合同优惠条件约定‘贵司出售房屋交付之日前的空置房物业费，我司不再收取’。”可见，被上诉人理解的补充协议二中“本合同约定期限起始之日至出售房屋交付之日前发生的物业公共服务费由甲方承担”，就是指的未售房屋的物业费。此外通过被上诉人派驻华融苑项目的物业经理刘刚的证人证言，以及补充协议三的内容也能够佐证，如果双方根据补充协议二约定空置房屋需要收取物业费，被上诉人就不需要多次与上诉人沟通试图签订补充协议三，从2022年3月1日空置房屋开始收取物业费。综上，被上诉人的主张与事实不符，请二审法院查明事实，依法改判，支持上诉人的上诉请求。

某某物业辩称，一审判决事实清楚、法律适用正确，应予维持。某某置业所提上诉意见在一审中已经提过，且经法庭充分质证辩论。某某置业所提上诉理由与事实及合同约定不符，应予驳回。一、案涉物业服务合同是经招标备案的合同，对其价款等实质性条款进行修改的，应属无效。我国《物业管理条例》规定选聘物业服务企业必须通过招投标，因此双方违背招投标文件补充签订的协议应属无效。二、即便补充协议二有效，其条款约定也未免除上诉人支付物业费的责任。补充协议二中条款“合同约定期限起始之日至出售房屋交付之日前发生的物业公共服务费已包含在物业服务开办费中，不再收取任何费用”并未免除未售房屋的空置物业服务费。备案合同第八条将标的物业所缴物业费分了六个类别（列了六款）分别是：1、合同约定期限起始之日至出售房屋交付之日前的物业费由甲方即被告缴纳；2、符合交付条件的物业，买受人逾期不接受交付的，自甲方书面通知交接之日起由买受人承担；3、尚未出售的物业、因甲方（被告）原因未能按时交付买受人的物业、甲方的自有物业，物业费由甲方缴纳；4、因甲方建设原因，物业未达到使用标准的，业主或物业使用人按照正常标准的70%缴纳物业费，其余30%由甲方支付；5、业主出租房屋，应将出租情况告知乙方（原告），并告知承租人缴费情况；6、业主长期空置物业需要和乙方办理空置手续，并根据空置时间决定缴费标准为小于等于60%。补充协议只是修改了上述第1款，但并未对其余5款做出修改，而本案某某物业主张的正是上述第3款未出售物业的空置物业费。补充协议一第五条也明确约定了甲方向乙方全额支付未销售商品房、车位等物业服务费。同时补充协议二约定了条款有冲突时，以最新的补充协议为准。而上述第八条第3款及补充协议一第五条与补充协议二并无任何冲突。三、某某物业履约过程中一直积极向某某置业主张支付欠付物业费，某某置业一直推诿。某某物业为了合同继续履行，进行了发函说明及减免费用的提议。自2021年起，某某物业根据约定派员工崔宇翔、王焕庆等人多次向某某置业催要其欠付的物业费用，某某置业也存在承诺承担空置费的意思表示，双方对本条款的实际含义不存在分歧。

原审原告某某物业向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告物业服务费1462035.29元，停车服务费198480元；2、判令被告支付原告违约金20万元；3、判令本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2021年，原告（乙方）与被告（甲方）签订《齐鲁台港澳服务中心（明湖未来公馆）前期物业服务合同》，合同约定：甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对齐鲁台港澳服务中心（明湖未来公馆）（物业区域名称）提供前期物业服务事宜，订立本合同。第三条：在物业管理区域内，乙方接受业主委托的其他特约服务，或者单个业主委托乙方对其务业的专有部分提供维修养护等服务的，服务内容和费用由双方另行商定。第四条：乙方提供的前期物业服务质量按第1种执行。1、物业服务标准等级按照《淄博市住宅物业服务等级标准》（淄房发【2013】29号规定的四星级执行。第八条：本合同约定期限起始之日至出售房屋交付之日前发生的物业公共服务费由甲方承担，房屋交付之日起的物业公共服务费由业主承担。符合交付条件的物业，物业买受人逾期不办理交付手续的，物业公共服务费自甲方通知物业买受人办理交付手续之日起由物业买受人交纳。物业管理区域内已竣工但尚未出售的物业、因甲方原因未能按时交付物业买受人的物业及甲方的自有物业，其物业公共服务费由甲方交纳。因甲方原因，在本物业管理区域内配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准之前，业主或物业使用人按照物业服务收费标准的70%交纳此间的物业公共服务费，差额部分由甲方补偿给乙方……。本条规定由甲方承担的物业公共服务费按每季交纳给乙方，甲方应在每季第1月第5日之前履行交纳义务；由业主或物业使用人承担的物业公共服务费按每季交纳给乙方，业主或物业使用人应在每季第1月第5日之前履行交纳义务。第九条：使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库（场）内的车位，物业服务企业提供相应服务的，由车位使用人向乙方交纳停车服务费。停车服务费按如下标准收取：露天车位36元每个一月、车库车位48元每个一月。第三十条：甲方、业主（物业使用人）违反本合同的约定，未按时足额交纳物业服务费用的，按应缴数额的每日千分之三标准向乙方支付违约金。经催告，甲方、业主（物业使用人）拒绝交纳的，乙方可向人民法院起诉。第三十四条：本合同期限自2021年2月6日至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。第三十六条：本合同期满前发生下列情形且业主大会尚未成立的，甲方可以终止合同另行选聘物业服务企业：（一）乙方违约无法提供和达到本合同第四条约定的服务内容和服务标准，征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意解聘原物业服务企业的；（二）乙方提出解除合同的。（三）乙方因解散、破产等原因无法履行合同的。其中附件部分载明：高层住宅150套，建筑面积19918.05平方米。商业用房7217.77平方米。办公楼（商务公寓）27997.28平方米。车库17000平方米；公建及其他用房1760平方米。机动车库375个17000平方米。露天停车场73个990平方米。原、被告又签订《淄博明湖未来公馆项目前期物业服务合同补偿协议》。第二条：费用与支付：双方约定本项目提供前期物业服务所需要的物业服务开办费，费用总计376000元。双方签订本协议后，费用10日内由甲方支付给乙方。第五条、甲方向乙方全额支付未销售商品房、车位等物业服务费，乙方每月15日内向甲方提交未销售商品房、车位等物业服务费结算单，甲方必须在收到该结算单15日内予以确认打款。后原被告双方又签订《齐鲁台港澳服务中心（明湖未来公馆）山东省前期物业服务合同补充协议二》第一条约定：原合同约定的第八条“本合同约定期限起始之日至出售房屋交付之日前发生的物业公共服务费由甲方承担”，此条款仅作为物业合同备案用，合同约定期限起始之日至出售房屋交付之日前发生的物业公共服务费已包含在物业服务开办费中，不再收取任何费用。二、原合同约定的“停车服务费按如下标准收取：露天车位36元每个一月、车库车位48元每个一月。双方同意停车服务费实际按如下标准收取：露天车位36元每个一月、车库车位40元每个一月。某某置业于2021年1月26日向原告支付物业服务开办费376000元。原告向被告提供物业服务后，双方就物业费支付产生争议，为此，原告诉来一审法院，提出了上述诉讼请求。

另查明，双方均认可合同的实际履行从2021年6月底到2023年2月28日，合同已实际解除。

关于物业费：庭审中原告主张并明确诉求业管理区域内已竣工但尚未出售的物业费、因甲方原因未能按时交付物业买受人的空置物业费1462035.29元，车位服务费198480元。经原、被告双方对账仍有差距。被告主张尚未出售的物业费为1184409元，车位服务费185560元。

关于违约金：庭审中原告主张违约金根据合同16页30条约定的未按时足额缴纳费用的，按应交数额的每日千分之三支付违约金，根据该约定计算的违约金高达170多万元，原告方酌情按照低于银行利息标准诉求20万元。后原告同意按照同期银行贷款利率LPR4倍计算。但被告对原告主张的违约金不予认可。

庭审中，被告主张在补充协议二“合同约定期限起始之日至出售房屋交付之日前发生的物业公共服务费已包含在物业服务开办费中，不再收取任何费用”已包括在其中，原告认为该约定只是对合同中第一条款的约定，并不包括“物业管理区域内已竣工但尚未出售的物业、因甲方原因未能按时交付物业买受人的物业及甲方的自有物业，其物业公共服务费由甲方交纳”约定的物业费。

另查明，补充协议二也未对补充协议“第五条、甲方向乙方全额支付未销售商品房、车位等物业服务费”的约定进行更改。

关于原告主张判令被告支付原告违约金20万元，庭审中根据原、被告提供的明细，根据同期银行贷款利率的4倍，自2021年7月1日计算至2023年3月31日止（经原告同意按照期银行贷款利率3.45计算，同期银行贷款利率平均应该高于该数值），计算为175996元，自2023年4月1日后按同期银行利率四倍计算至实际支付之日。

一审法院认为，原告与被告签订的合同及补充协议成立有效，当事人均应遵循诚实信用的原则，严格按照合同约定条款履行义务。被告某某置业应当及时按合同或协议约定支付物业费用，并有责任针对自己的主张进行举证，举证不能应承担不利的法律后果。

关于物业费应否支付：双方签订的合同明确约定：本合同约定期限起始之日至出售房屋交付之日前发生的物业公共服务费由甲方承担，房屋交付之日起的物业公共服务费由业主承担。对物业管理区域内已竣工但尚未出售的物业、因甲方原因未能按时交付物业买受人的物业及甲方的自有物业，其物业公共服务费由甲方交纳。原被告双方又签订《齐鲁台港澳服务中心（明湖未来公馆）山东省前期物业服务合同补充协议二》第一条约定：“原合同约定的第八条，本合同约定期限起始之日至出售房屋交付之日前发生的物业公共服务费由甲方承担，此条款仅作为物业合同备案用，合同约定期限起始之日至出售房屋交付之日前发生的物业公共服务费已包含在物业服务开办费中，不再收取任何费用”。该补充协议并不包括对物业管理区域内已竣工但尚未出售的物业及其他约定以及对补充协议“第五条、甲方向乙方全额支付未销售商品房、车位等物业服务费”内容进行更改。且被告虽然主张从原告后期微信聊天及行为等说明该物业服务费包括在补充协议二第一条中，但从被告提供的证据并不能推翻原、被告双方对第八条第一款之外的合同条款及协议一第五条作出统一约定和更改，单方意思不能采信或双方协商一致的意见未能达成，故对被告的主张一审法院不予采信。

关于物业费的数额。对物业费经原、被告双方对账仍有差距。被告主张尚未出售的物业费为1184409元，车位服务费185560元。后原告主张其诉求可以按被告主张的数额（且根据双方的补充协议约定甲方向乙方全额支付未销售商品房、车位等物业服务费，乙方每月15日内向甲方提交未销售商品房、车位等物业服务费结算单，甲方必须在收到该结算单15日内予以确认打款的约定，原告也应承担相应举证责任）。对此一审法院对双方的物业费1184409元、车位停车服务费185560元予以确认（共计物业费为1369969元），被告某某置业应予支付，对原告多主张的部分一审法院不予支持。

对原告主张的违约金。合同中约定的日千分之三的利息的确超出法律规定的范围且庭审中原告也同意按照同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，自2021年7月1日计算至2023年3月31日止（经原告同意按照同期银行贷款利率3.45计算，同期银行贷款利率平均高于该数值），经计算为175996元，自2023年4月1日起至1369969元实际清偿之日以1369969元为基数按照同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算，一审法院依法予以支持。对原告多主张的部分一审法院依法不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款及其他法律之规定，判决：一、被告淄博某某置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告世茂某某物业服务集团有限公司淄博分公司物业服务费1184409元、停车服务物业费185560元（共计1369969元）。二、被告淄博某某置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告世茂某某物业服务集团有限公司淄博分公司违约金175996元及自2023年4月1日至1369969元清偿之日以1369969元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算的违约金。三、驳回原告世茂某某物业服务集团有限公司淄博分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21545元，由原告世茂某某物业服务集团有限公司淄博分公司负担3642元，由被告淄博某某置业有限公司负担17903元。申请保全费5000元由被告淄博某某置业有限公司负担。

二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。

本院认为，关于空置房物业费收取的问题。被上诉人主张的部分是指未出售的，已经出售的部分被上诉人并未主张。对此，双方签订的主合同中已经做出明确约定，补偿协议并未对该项物业费的收取进行免除，因此，上诉人主张不应支付缺乏事实及法律依据。

综上所述，淄博某某置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费17044元，由上诉人淄博某某置业有限公司负担。

本判决生效后，负有履行义务的当事人应及时足额履行生效文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往一审法院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

本判决为终审判决。

审 判 长苏坤明

审 判 员赵绛帼

审 判 员翟雪利

二〇二四年四月一日

法官助理梁真

书 记 员孙颖