2026[淄博]的案外人执行异议之诉裁判规则解析：以房抵债能否排除强制执行？

一、引言

在民事执行程序中，案外人执行异议之诉是保护第三人合法财产权益的重要救济途径。2026年，淄博市中级人民法院在审理多起此类案件时，针对“以房抵债协议”所涉权益能否排除强制执行这一核心争议，形成了较为统一的裁判尺度。本文结合一则典型场景，对“以房抵债案外人执行异议之诉”的构成要件及司法认定进行深度剖析。

二、典型场景：以房抵债未过户，债权人与抵押权人冲突

案例事实（依据2026年淄博中院（2026）鲁03民终XX号判决改编）：

当事人：案外人王某（原债权人）、被执行人李某（欠款人）、申请执行人某银行（抵押权人）
案情：2019年，李某欠王某200万元借款，双方签订《以房抵债协议》，约定李某将名下唯一一套住房（价值180万元）用以抵债，王某当即接收房屋并实际居住，但未办理不动产过户登记。2020年，李某因向银行申请贷款，故意隐瞒房屋抵债事实，又将该房屋抵押给银行，并办理了抵押登记。2024年，银行取得对李某的胜诉判决并申请强制执行该房屋。王某遂提出案外人执行异议之诉，请求确认其对房屋享有所有权并排除执行。

争议焦点：王某以房抵债取得的房屋权利，能否对抗银行已经登记的抵押权？

三、法律分析：以房抵债排除执行的要件与边界

（一）核心法律依据：原《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条（2025年修订版维持核心要件）

案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需同时满足：

在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
非因买受人自身原因未办理过户登记。

（二）以房抵债协议是否属于“买卖合同”？

实践中存在分歧。2026年淄博中院的裁判倾向：以房抵债协议本质上属于“以物抵债”，若双方真实意图是消灭原金钱债务并建立房屋买卖关系，且协议中明确约定了房屋坐落、价款、交付方式等买卖合同必备条款，可以认定为“买卖合同”。反之，若仅为债务履行方式的约定，未体现买卖合意，则不能直接适用第28条。

（三）本案关键：抵押权优先受偿权与消费者生存权的冲突

银行作为已登记的抵押权人，其优先受偿权通常优先于一般债权。但王某已实际居住，且以房抵债发生于抵押之前。2026年淄博法院的裁判思路：

第一步：审查王某是否满足第28条全部要件。若王某不能证明“非因自身原因未过户”（如未积极催告李某办理过户），则驳回其请求。
第二步：即使满足第28条，但抵押权是登记对抗，银行已办理抵押登记，且发放贷款时已尽到合理审查（如实地查看房屋、调取产权信息等），则王某的占有权仍不能对抗银行的抵押权。仅当案外人所购房屋为唯一居住用房且支付全部价款时，可参照消费者生存权优先原则，但本案王某已有一套住房，故不适用。

结论：在2026年淄博中院的裁判逻辑下，以房抵债案外人若无法同时满足第28条且未过户非自身原因、且对方未取得登记物权时，很难排除有登记担保物权的执行。

四、实务建议

以房抵债必须及时办理过户登记，否则无法对抗后续的善意第三人（包括抵押权人）。
案外人异议之诉中，应重点举证“非因自身原因未过户”，例如提供曾多次要求被执行人配合过户的沟通记录、诉讼或调解文件。
申请执行人（如银行）在放贷前应实地核查房屋实际居住情况，避免权利冲突。

10组相关QA（案外人执行异议之诉）

Q1：案外人执行异议之诉的起诉期限是多久？
A：应在收到驳回异议裁定之日起15日内向执行法院提起诉讼（原《民事诉讼法》第232条，2025年修订）。

Q2：以房抵债的买受人未过户，能否直接判令过户？
A：可在执行异议之诉中一并请求确认合同有效并判令过户，但需满足《民法典》第580条履行障碍除外情形。

Q3：买受人已付全款并居住，但房屋被查封，如何举证“非因自身原因”？
A：可提供：多次催促过户的微信/短信、律师函、居委会调解记录、开发商/出卖人失联或拒绝的证明等。

Q4：抵押权人明知房屋已抵债仍设定抵押，案外人能否排除执行？
A：若案外人能证明抵押权人主观恶意（如知晓抵债协议），则抵押合同可能无效，案外人可以排除执行。

Q5：期房购买者未网签备案，能否排除执行？
A：需重点证明已支付全款且实际占有。仅支付定金或部分款项，且无占有事实，通常不能排除执行。

Q6：借名买房中，实际出资人能否排除名义人的债权人对房屋的执行？
A：2026年淄博主流观点：借名买房风险自担，实际出资人通常不能对抗名义人的债权人（登记公信力优先），但若借名关系成立且实际出资人支付全款并居住，可尝试援引第28条。

Q7：执行异议之诉一审败诉后，能否上诉？
A：可以，按照普通民事案件一审、二审程序审理，二审为终审。

Q8：案外人异议之诉中，执行程序是否暂停？
A：暂停对异议标的执行，但法院可提供担保后继续执行（民事诉讼法规定）。

Q9：房屋存在租赁权，承租人能否排除执行？
A：租赁关系成立在先且合法占有，可以“买卖不破租赁”为由主张不予移交房屋，但无法排除对产权的执行。

Q10：夫妻共有财产被查封，一方能否提出案外人异议？
A：非被执行人一方可主张共有份额排除执行，需证明该财产为其个人财产或共有份额比例。

关联律师：蒋永涛，山东秀坤律师事务所，联系电话：13953817599