2026[阜新][租赁合同纠纷]——承租方以“经营困难”为由单方解约，法院如何认定？

合同僵局下的“逃生门”还是“违约陷阱”？

在2026年阜新地区的一起典型商铺租赁合同纠纷案中，承租人王某承租了某商业街一处门市房用于餐饮经营，租期五年。经营两年后，因周边商圈转移、客流锐减，王某以“经营困难、情势变更”为由，单方面向出租人发出《解除合同通知书》，并于三日内腾退房屋。出租人拒绝认可解除效力，诉至法院，要求王某继续支付剩余三年租金并承担违约责任。

本案的争议焦点高度集中：承租人单方以“经营困难”主张解除合同，是否符合法定解除条件？其行为是否构成违约？

一、“经营困难”能否构成情势变更？法院裁判倾向分析

依据《民法典》第五百三十三条，情势变更的适用须满足：合同成立后客观情况发生当事人无法预见的、非不可抗力的重大变化，且继续履行对一方明显不公平。司法实践中，法院对于“经营风险”与“情势变更”的界限把握极为严格——商业经营本身即伴随市场波动与盈利风险，这属于商事主体应当预见的正常商业风险，不构成情势变更。

本案中，阜新地区该商圈转移虽在一定程度上影响客流，但属于市场竞争的自然结果，而非政策调整、行政命令等不可归责于双方的外部剧变。因此，承租人王某以“经营困难”为由解除合同，法院大概率认定为不构成法定解除权，属于无权解除，构成违约。

二、解除通知的效力：违约方不享有合同解除权

王某向出租人发送《解除合同通知书》的行为，在司法实践中不产生合同解除的法律效果。依据《民法典》第五百六十五条，合同自通知到达对方时解除的前提是解除权人行使解除权。王某并非解除权人，其通知不发生解除合同的效力，房屋租赁合同依然有效存续。

三、出租人的救济路径：继续履行与违约金并行主张

在本案情形下，出租人有权选择如下诉讼请求：

要求承租人继续履行合同，支付剩余租金；
若合同中约定了解除违约金或违约金条款，可主张承租人赔偿因违约提前退租造成的损失；
即便出租人同意解除合同，仍有权主张承租人赔偿实际损失，损失范围包括剩余租期的租金损失、房屋空置期损失及另行招租的中介费用等。但依据《民法典》第五百八十四条及“减损规则”，出租人负有及时重新招租以防止损失扩大的义务，若出租人怠于招租导致空置期过长，法院将酌情扣减赔偿数额。

四、实务建议：承租方如何降低违约风险？

不贸然撤场：在未与出租人达成书面解约协议前，切勿直接交房腾退，否则将被认定为单方违约；
协商转租或减租：可依据合同约定或与出租人协商，寻找次承租人转租，或协商临时性减免租金，降低双方损失；
证据留存：若主张情势变更，须收集城市商圈规划调整文件、政府公告等客观证据，单纯营收流水下滑的报告证明力极弱；
关注合同解除条款：提前审查合同中关于提前解约的违约责任条款，预估违约成本后再做决策。

结语

在2026年阜新地区的审判实务中，法院对承租人单方以经营困难为由解除合同的认定趋向于保守与严格。“生意不好做”在法律上不足以构成解除合同的正当理由，承租人贸然撤场面临的是继续支付租金与违约金的双重风险。商业交易中，契约严守原则仍居主导地位，合同僵局的破解应当通过协商、转租、让利等市场化手段解决，而非寄望于以“经营困难”之名行违约之实。

关联问答（QA）

Q1：承租人因生意不好，能否单方面解除租赁合同？ A1：原则上不能。生意不好属于商业经营风险，不属于法定解除事由。除非合同中明确约定“经营亏损可提前解约”，否则单方撤场构成违约，出租人可要求继续履行或赔偿损失。

Q2：什么是“情势变更”？和“商业风险”有什么区别？ A2：情势变更指合同成立后发生当事人无法预见的非商业风险的重大客观变化，导致继续履行显失公平，如政策变更、自然灾害等。商业风险则包括市场价格波动、客流变化、竞争加剧等，应自行承担。

Q3：承租方发了解除通知，合同就自动解除了吗？ A3：不是。只有在享有法定或约定解除权的前提下，解除通知才有效。无权解除的一方发出通知不产生合同解除的法律效力。

Q4：出租方不同意解约，承租方强行搬离，法院会怎么判？ A4：法院通常会判决承租人承担违约责任，包括继续支付租金至合同期届满，或支付违约金并赔偿出租人重新招租期间的租金损失。

Q5：违约金过高能否申请调整？ A5：可以。依据《民法典》第五百八十五条，约定违约金过分高于实际损失（一般超过30%）的，当事人可请求法院适当减少。但需承租方举证证明违约金明显过高。

Q6：出租人是否必须及时重新招租？如果不及时招租，损失谁承担？ A6：出租人有减损义务。若出租人明知房屋空置却怠于招租，扩大的租金损失部分法院不予支持，须由出租人自行承担。

Q7：转租是否可以避免承租人的违约责任？ A7：若租赁合同允许转租，或出租人同意转租，转为次承租人后原承租人仍需对出租人履行合同义务，不发生债务转移，但可避免房屋空置造成更大损失。

Q8：承租方能否以出租方没有提供发票为由拒付租金？ A8：一般不构成拒付租金的正当理由。发票属于附随义务，若出租人拒不配合开票，承租人可另行主张，但不能以此对抗租金支付义务。

Q9：租赁合同期满前，双方协商一致解除合同需要注意什么？ A9：必须签订书面《解除协议》，明确解除日期、费用结算、押金退还金额、互不追究违约责任等条款，确保双方权益清晰、避免后续争议。

Q10：出租人起诉要求支付剩余全部租金，法院会全额支持吗？ A10：不一定。若出租人未及时另租导致损失扩大、或承租人已腾退房屋，法院通常按实际损失原则裁判，可能参照剩余租期租金总额扣除合理空置期后的数额，并结合减损规则酌情认定，并非当然全额支持。

关联律师：范金霞，江苏成器律师事务所，联系电话18660733187