内蒙古自治区乌海市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2025）内03民终890号

上诉人(原审原告)：刘某，男，汉族，1971年10月12日出生，住陕西省神木县神。

委托诉讼代理人：刘俊雯，内蒙古邦铎律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：内蒙古某有限公司，住所地内蒙古自治区乌海市海勃湾区。

法定代表人：杨某，总经理。

委托诉讼代理人：苗慧荣,内蒙古天晟律师事务所律师。

上诉人刘某因与被上诉人内蒙古某有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院（2025）内0302民初3198号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2025年12月10日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人刘某及其委托诉讼代理人刘俊雯、被上诉人内蒙古某有限公司委托诉讼代理人苗慧荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

刘某上诉请求：1.撤销乌海市海勃湾区人民法院(2025)内0302民初3198号民事判决；2.改判解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》；3.改判被上诉人向上诉人返还购房款829,960元（人民币捌拾贰万玖仟玖佰陆拾元整）；4.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院对被上诉人根本违约事实认定错误，被上诉人未依约交付房屋且无合法免责事由，构成根本违约。上诉人与被上诉人于2011年7月7日签订《商品房买卖合同》，明确约定被上诉人应于2012年7月30日前交付房屋。上诉人依约支付了全部购房款（首付款339,296元+银行贷款490,000元），并自2011年8月起按月偿还贷款，已完全履行合同义务。但截至一审诉讼时，被上诉人仍未交付房屋，且始终未提供任何合法延期交付的证据（如不可抗力、政府行政限制等法定或约定免责事由）。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务的，应当承担违约责任；第五百六十三条亦规定，当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的的，对方有权解除合同。被上诉人无正当理由长期未交付房屋，已严重违反合同主要义务，导致上诉人无法实现取得房屋所有权的合同目的，构成根本违约。一审法院以“原告提供的证据不足以证实未履行交付房屋的原因完全归责于被告”为由否定被上诉人违约，明显加重了上诉人的举证责任。根据合同履行规则，交付房屋是出卖人的主合同义务，被上诉人若主张免责，应就延期交付的合法性承担举证责任，一审法院举证责任分配错误，导致事实认定失实。二、上诉人解除权未消灭，一审法院对解除权行使期限的法律适用错误，双方合同第九条明确约定“出卖人逾期交房超过30日，买受人有权解除合同”，但未约定解除权的具体行使期限。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条，法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限的,解除权人自知道或应当知道解除事由之日起一年内不行使的，该权利消灭。本案中，上诉人自2012年7月30日合同约定的交房期限届满时即知道解除事由,但被上诉人持续占用房屋并出租获益，上诉人通过多种方式主张权利（包括但不限于口头催告、协商），直至2025年6月提起诉讼，虽间隔较长，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，对方当事人没有催告的，解除权人自知道或应当知道解除事由之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。但该“一年”为除斥期间，仅在无催告情形下适用，而本案中被上诉人从未向上诉人催告行使解除权，且其持续违约行为使上诉人的合同目的始终无法实现，解除权的行使不应因时间经过而当然消灭。一审法院仅以“未在法律规定的期限内行使解除权”为由驳回请求，未结合被上诉人持续违约的客观事实及解除权行使的合理期限规则，法律适用明显错误。三、上诉人主体适格，被上诉人关于“共有人未起诉”的抗辩无事实及法律依据被上诉人主张“案涉房屋有共同权利人李某，原告应与李某共同起诉”，但《商品房买卖合同》明确由上诉人单独签署，购房款亦由上诉人个人支付（首付款凭证及贷款合同均记载上诉人姓名）。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条，依法成立的合同仅对当事人具有法律约束力。李某并非合同当事人，与案涉房屋无直接合同关系，上诉人作为唯一合同主体，有权单独主张解除合同及返还购房款。被上诉人以“共有人”为由否定上诉人主体资格，缺乏事实基础，一审法院未对此抗辩进行实质审查，导致对主体适格问题认定错误。四、仲裁条款不影响法院管辖权，一审未对仲裁协议效力进行审查存在程序瑕疵被上诉人主张“网签合同约定由乌海仲裁委员会仲裁”，但根据《中华人民共和国仲裁法》第十六条，仲裁协议需明确请求仲裁的意思表示、仲裁事项及选定的仲裁委员会；第十七条规定，约定的仲裁事项超出法律规定范围等情形下仲裁协议无效。本案中，被上诉人未举证证明网签合同中的仲裁条款符合上述要件，且上诉人与被上诉人实际履行的是2011年7月7日签订的书面《商品房买卖合同》，该合同未约定仲裁条款。法院有权管辖。一审法院未对仲裁协议效力及被上诉人是否在法定期限内提出异议进行审查，程序处理不当。综上，一审判决在事实认定、法律适用及程序处理上均存在错误。上诉人为维护自身合法权益，特依法提起上诉，恳请二审法院支持全部上诉请求。

被上诉人辩称，认为一审判决认定事实清楚。适用法律正确程序合法，应当依法驳回上诉，维持原判。本案当中在一审中被上诉人就提出了原告的主体不适格。商品房买卖合同的买受人应为刘某和李某二人，而且在之前的建行起诉追要未还的贷款以及被上诉人起诉刘某、李某追偿权一案当中都有对该案房屋买卖合同的事实方面的认定。涉案的房屋买卖合同买受人为刘某和李某二人共同所有。所以刘某作为共有人之一主张权利并不符合事实和法律的规定。另外，上诉人在一审当中，主张解除合同已经超过了除斥期间。双方在商品房买卖合同中明确约定了解除权、行使的期限为30日。我们认为上诉人在该期限届满未行使解除权、解除权归于消灭。在本案当中，在既有书面的商品房买卖合同以及后续签订的网签的商品房买卖合同的情况下，应当依据网签的商品房买卖合同的约定，按照发生争议由双方约定的乌海市仲裁委员会受理。所以我们认为本案应当按照双方的约定由乌海仲裁委员会处理。但是，一审对事实认定是清楚的，适用法律也正确，我们要求依法判决。驳回上诉，维持原判。

刘某向一审法院起诉请求：1、依法判令原告与被告解除《商品房买卖合同》，要求被告给原告返还购房款829960元；2、本案诉讼费用由被告承担。

一审法院审理查明：2011年7月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于乌海市海勃湾区某房屋，建筑面积99.92平方米，单价每平方米8299.6元，总价款为829296元。并约定原告支付首付款339296元,剩余房款490000元原告办理银行按揭贷款。合同签订后，原告向被告付清了房款，被告未向原告交付房屋。

一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方应依约履行。本案中，原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并请求返还购房款829960元；由于原告提供的证据不足以证实未履行交付房屋的原因完全归责于被告,且原告又未在法律规定的期限内行使解除权,据此，原告的诉讼请求该院不予支持。故根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第五百六十四条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：驳回原告刘某的诉讼请求。案件受理费6049.8元，由原告负担（原告已预交费)。

二审过程中，当事人无新证据提供。

经审理查明，二审查明事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。

本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条的规定“法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限的,解除权人自知道或应当知道解除事由之日起一年内不行使的，该权利消灭。”并结合双方合同第九条明确约定“出卖人逾期交房超过30日，买受人有权解除合同”。本案中，上诉人自2012年7月30日合同约定的交房期限届满时即知道解除事由,但直至2025年6月上诉人才提起诉讼，已经超出合理期限约束下的情形，逾期怠于行使该权利，超过除斥期间，故该解除权依法应认定消灭。上诉人辩称延期的理由均不构成行使该合同解除权的现实或是法律障碍。经查，案涉房屋衍生出的按揭贷款纠纷以及追偿权纠纷中上诉人均涉诉其中，案件均已进入法院强制执行阶段，相关事实也已经经过生效判决予以认定。经本院释明，上诉人坚持主张解除购房合同，其理由不能成立，本院不予支持。相关利益纠纷可另案解决。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉、维持原判。

二审案件受理费12099.60元（上诉人刘某已预交），由上诉人刘某负担。

本判决为终审判决。

审 判 长宋建勇

审 判 员田浩

审 判 员高慧雪

二〇二五年十二月二十六日

法官助理王然誉

书 记 员王海霞