广东省茂名市茂南区人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）粤0902执异138号

案外人：冯薇，女，1981年1月26日出生，汉族，住茂名市茂南区。

案外人：范钦臻，男，1980年2月15日出生，汉族，住茂名市茂南区。

上述两案外人的共同委托诉讼代理人：曾志坚、苏如坚，均为广东鸿基律师事务所律师。

申请执行人：中国建设银行股份有限公司茂名市分行。住所地：茂名市油城四路90号。

负责人：王**。

被执行人：蔡青健，男，1995年10月18日出生，住广东省吴川市。

在本院执行中国建设银行股份有限公司茂名市分行（以下简称建行茂名分行）与蔡青健信用卡纠纷一案中，案外人冯薇、范钦臻对本院执行茂名市茂南区站前七路12号大院碧桂园·翡翠郡6号1201房（以下简称涉案房屋）不服提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人冯薇、范钦臻称，申请执行人建行茂名分行与被执行人蔡青健信用卡纠纷一案，茂名市茂南区人民法院作出(2020)粤0902民初1331号民事判决已发生法律效力。案外人对茂名市茂南区人民法院执行涉案房屋不服，提出异议。

请求事项

1.请求裁定撤销贵院2021年8月5日作出的(2021)粤0902执2239号《广东省茂名市茂南区人民法院公告》，停止对涉案房屋的执行；

2.案件受理费由被执行人蔡青健承担。

事实和理由

被执行人蔡青健2016年11月28日向茂名市碧桂园粤华房地产开发有限公司购买涉案房屋（实际所有权人梁观水）。案外人范钦臻、冯薇夫妻为茂名市高层次引进人才，2019年3月1日从辽宁调入广东石油化工学院。2019年3月5日，通过茂名市茂南区威和房地产信息咨询服务中心（以下简称“中介方”）与实际所有权人梁观水进行意向订房[即涉案房屋]，并交付中介方20000元定金。2019年3月7日，在广东法申律师事务所的见证下，案外人冯薇、范钦臻、被执行人蔡青健、梁观水（卖方担保方）、茂名市茂南区威和房地产信息咨询服务中心（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定被执行人蔡青健将涉案房屋转给案外人冯薇、范钦臻，成交价为1359696元；付款方式为签订合同时支付定金50000元，首期房款550000元于2019年3月31日前支付，余款759696元办出不动产权证后商业贷款支付；房屋的交付时间为交付首期款3日内。三方签订《房屋买卖合同》后，案外人已按合同约定支付60万元购房款，2019年3月30日，被执行人已将房屋交付给案外人使用，案外人自此到现在一直居住在该房屋，水电费、物业管理费、燃气费用也由案外人缴纳。因涉案房屋开发商未办出不动产产权证，故未能办理更名过户手续，导致未能按合同约定办理后续银行按揭贷款手续。

2021年8月5日贵院作出(2021)粤0902执2239号《广东省茂名市茂南区人民法院公告》，鉴于申请执行人中国建设银行股份有限公司茂名市分行对被执行人蔡青健享有到期债权，要求对涉案房屋进行执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定，虽然涉案房屋登记在被执行人蔡青健名下，但2019年3月份贵院查封之前案外人已与蔡青健签订合法有效的书面买卖合同，且在贵院查封之前案外人已合法占有该不动产，且已按合同约定支付部分价款，至今非因买受人自身原因未办理过户登记。

综上所述，申请执行人建行茂名分行提起的是金钱债权执行案件，案外人作为买受人对登记在被执行人蔡青健名下的不动产提出异议，完全符合法律规定且其权利能够排除执行的，请求法院依照上述法律规定，裁定撤销贵院2021年8月5日作出的(2021)粤0902执2239号《广东省茂名市茂南区人民法院公告》，对涉案房屋停止执行。

本院查明，本院在执行申请执行人建行茂名分行与被执行人蔡青健信用卡纠纷一案中，2021年8月5日，本院作出（2021）粤0902执2239号《公告》：本院将依法拍卖涉案房屋，特责令被执行人及其他居住人员于2021年8月25日前迁出上述房屋，并清理未被法院查封的个人及家庭物品。

2021年8月9日，本院作出（2021）粤0902执2239号之一《执行裁定书》，裁定：拍卖涉案房屋。

茂名市不动产登记中心于2021年7月20日出具的涉案房屋的《不动产档案资料检验证明》显示：

1.涉案房屋的权利人为被执行人蔡青健，产权类型为预告，权利性质为市场化商品房，产权证号为粤（2017）茂名市不动产证明第0××0号，建筑面积为174.32㎡，登记日期为2017年8月31日。

2.限制及其他等状态栏内容如下：

（1）抵押情况：抵押权人：中国建设银行股份有限公司茂名市分行，抵押人：蔡青健，抵押类型：预告抵押，抵押方式：预售商品房抵押预告登记，抵押期限：2017－5－10至2047－5－10，债权数额：91.6万元，登记证明号：粤（2018）茂名市不动产证明第0××7号，登记时间：2018－7－11。

（2）查封情况：茂名市茂南区人民法院于2021年7月20日以（2021）粤0902执2239号查封。

2021年8月23日，案外人向本院提出书面执行异议。

案外人为支持其异议主张，提供房屋买卖合同、律师见证书、中国建设银行个人活期账户交易明细、借款单、收据、客户收费历史明细、用户年度电费电量清单、商品房买卖合同（预售）等证据佐证。但案外人所提交的证据中，未有证据显示蔡青健转让涉案房屋给案外人时，事前或事后已征得抵押权人中国建设银行股份有限公司茂名市分行的同意。

本院认为，一、本案现有证据中，未有证据显示蔡青健转让涉案房屋给案外人时，事前或事后已征得抵押权人中国建设银行股份有限公司茂名市分行的同意。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，故蔡青健未经预告登记的权利人同意，处分该不动产，不发生物权效力。

二、案外人亦未按本院的要求将剩余价款交付执行。

综上所述，案外人提出的异议请求依据不足，其相应的异议请求应予驳回。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：

驳回冯薇、范钦臻的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长刘再庆

人民陪审员许思艺

人民陪审员刘粤霞

二〇二一年九月三日

书记员黄雪祺