甘肃省临夏回族自治州中级人民法院

民 事 判 决 书

（2025）甘29民终246号

上诉人（原审被告、申请执行人）：李某，住永靖县。

委托诉讼代理人：赵明，甘肃生鼎律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、执行案外人）：孔某，住永靖县。

委托诉讼代理人：罗琳才，甘肃本恒律师事务所律师。

原审第三人（被执行人）：牟某甲，住永靖县。

原审第三人（被执行人）：赵某甲，住甘肃省兰州市安宁区。

上诉人李某因与被上诉人孔某、原审第三人牟某甲、赵某甲案外人执行异议之诉一案，不服永靖县人民法院（2024）甘2923民初2026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

李某上诉请求：1、请求撤销永靖县人民法院（2024）甘2923民初2026号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，继续对位于永靖县的执行；2、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。主要理由：一、原审判决认定事实错误。1、关于房屋买卖合同的签订时间。被上诉人虽提供了2015年3月20日的《房屋买卖合同》，但上诉人认为该合同签订时间存疑。若被上诉人于2014年已开始商议购房并支付款项，却直至2015年3月20日才签订合同，这期间的时间跨度较长且无合理解释，无法排除被上诉人与原审第三人之间仅是借贷关系。2、关于房款支付情况。被上诉人称以出借方式支付房款，但仅提供借款凭证难以充分证明该款项即为购房款。借款凭证上并未注明款项用途为购房款，也没有注明房号，且被上诉人未能提供如购房款支付的书面约定、双方关于将借款转为购房款的补充协议等关键证据。二、原审判决适用法律错误。即使被上诉人与原审第三人签订了房屋买卖合同，被上诉人明知房屋因政策不能办理过户手续却仍然进行交易，在交易前未充分了解房屋产权状况及可能面临的风险，未要求原审第三人提供更多关于房屋产权的证明文件或采取相应的风险防范措施，这不能认定其对未办理过户登记无过错。相反，上诉人还要求原审第三人提供了相应的担保，原审第三人将亲戚朋友的土地使用证、林权证抵押给了上诉人，原审法院适用法律错误。被上诉人的情况并不符合善意取得的构成要件，其对房屋的权益不能对抗上诉人基于合法债权申请的强制执行。

被上诉人孔某辩称，一、答辩人与第三人《房屋买卖合同》落款时间为2015年3月20日，在被答辩人没有相反证据证明该《合同》签订时间不是该日的情况下其所谓存疑的说法在法律上站不住脚。早在2015年3月20日，答辩人不可能预料到今日之诉，故不存在落款时间造假的必要。二、答辩人向法庭出示的两张《借条》的落款时间均在答辩人与第三人签订《房屋买卖合同》之前，答辩人因承租案涉房屋已经占有案涉房屋，第三人欲出售该房屋，答辩人想购买该房屋，故向第三人分两次支付房款20万元。虽然第三人向答辩人出具的是《借条》，但在签订《房屋买卖合同》时，该款项无论性质如何都已转化为购房款。三、答辩人与第三人签订《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效。当时电厂内部的规定不能对抗法律法规的规定。答辩人与第三人签订的《房屋买卖合同》完全可以履行，是否进行公证不影响合同本身的履行。四、本案情形完全符合最高院司法解释的规定，据此，一审判决适用法律完全正确。

原审第三人牟某甲、赵某甲未陈述意见。

孔某向一审法院起诉请求：1、判决依法停止对位于永靖县的执行并解除查封和拍卖。2、判令本案诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：原告自述自2013年5月起，原告租住第三人牟某甲、赵某甲位于永靖县，并自述于2014年与第三人牟某甲、赵某甲口头商定房屋买卖事宜，并于2014年1月10日、1月22日向第三人牟某甲、赵某甲分别支付房款150000元、50000元，因当时该房屋房产证由单位房产科集中管理，不在第三人牟某甲、赵某甲手中，第三人牟某甲、赵某甲表示先以借据方式出具了收款凭据。2015年3月20日，原告与第三人牟某甲、赵某甲签订《房屋买卖合同》，约定将房屋出售给原告，自原告租住及购买房屋，原告居住该房屋至今。2015年3月21日，第三人牟某甲、赵某甲与被告又签订《房屋转让协议》，约定第三人牟某甲、赵某甲将其共有的“位于刘家峡水电厂19号楼西楼5单元402”房屋转让给被告，被告自述当日向第三人牟某甲、赵某甲支付房款200000元，由第三人牟某甲出具了收条，同时第三人牟某甲、赵某甲又向其借款50000元，二人共同出具了借据，并以权利人赵某乙的土地使用证、权利人王某的林权证予以抵押。原、被告均认可自2017年起即无法与第三人牟某甲、赵某甲联系。被告于2017年3月28日向本院提起诉讼，请求撤销第三人牟某甲、赵某甲与被告签订的《房屋转让协议》，判令第三人牟某甲、赵某甲偿还被告房屋转让费200000元，并按照人民银行利率的四倍承担利息。本院作出（2017）甘2923民初706号民事判决书判决撤销了第三人牟某乙、赵某甲与被告签订的《房屋转让协议》，判令第三人牟某甲、赵某甲返还被告房屋转让款200000元，并按年息6%承担自2015年3月21日起至还清之日的占用期间的利息。因第三人未履行判决义务，2018年4月4日被告向本院申请强制执行。2019年4月3日，原告向本院提起诉，请求判令第三人牟某甲、赵某甲继续履行合同，将位于永靖县房屋过户给原告，因案涉房屋被兰州市安宁区法院查封，查封期间2018年2月7日至2021年2月7日，原告于2019年6月14日申请撤回起诉。本院因执行被告与第三人牟某甲、赵某甲房屋买卖合同纠纷一案，查封了案涉房屋。原告得知房屋被网拍，于2024年6月26日向本院提出执行异议，本院于2024年7月5日作出（2024）甘2923执异20号执行裁定书，驳回原告的异议请求，原告不服执行裁定向本院提起执行异议之诉。

一审法院认为：本案的争议焦点为，原告与第三人签订房屋买卖合同并支付相应价款，且已占有使用该房屋，能否足以对涉案房屋排除强制执行。本案中，原告先期租住第三人牟某甲、住某，后与第三人牟某甲、赵某甲商议房屋买卖事宜，以出借方式支付房款200000元，2015年3月20日，签订《房屋买卖合同》，合同内容系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效买卖合同。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，案涉房屋被查封前，原告与第三人牟某甲、赵某甲协商房屋买卖事宜，并于2014年1月10日、22日，向第三人牟某甲、赵某甲以出借方式支付房款200000元，2015年3月20日，双方签订了《房屋买卖合同》。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”之规定，原告所提供证据能够证明在案涉房屋被查封前已支付了房屋价款，已实际控制该房屋并交纳水费、燃气相关费用，即原告已合法占有案涉房屋，由于第三人牟某甲、赵某甲自2017年起失去联系至今，导致房屋至今未能办理过户手续，原告曾于2019年4月3日向本院提起房屋买卖合同纠纷的诉讼，因案涉房屋被其他法院查封原因而撤诉，转而向公安机关报案处理，原告对此无过错。据此，本院认定原告主张停止对案涉房屋采取的强制执行措施请求，于法有据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零三条、第三百零五条、三百零八条、第三百零九条、第三百一十条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下：停止对原告孔某占有的位于永靖县的执行。案件受理费70元，由原告孔某负担。

二审期间双方当事人未向本院提交新证据。二审查明事实与一审一致，本院予以确认。

本院认为，本案二审争议焦点为：被上诉人孔某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，孔某应当对上诉人李某申请执行的登记在原审第三人牟某甲、赵某甲名下的案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益负有举证责任。孔某主张其亦为案涉被执行房屋的买受人，对此主张孔某提交了牟某甲、赵某甲向其借款20万元的凭据以及双方签订的房屋买卖合同，并主张房屋买卖的购房款是以借款的形式给付的。《最高人民法院关于审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对金钱债权执行中，不动产买受人作为案外人提出的执行异议是否成立的审查条件，孔某已经提交了与被执行人签订的书面的房屋买卖合同，该合同签订于案涉房屋被查封之前，而且在查封之前孔某占有并使用该房屋，其未能办理过户手续也并非其自身原因导致，以上事实符合上述司法解释规定中的三个条件。对于该规定中的第三项，及孔某交付全部购房款的事实。经审查，孔某提交的给付房款凭据中载明的款项用途是借款，出借时间在2014年，而与原审第三人赵某甲、牟某甲订立房屋买卖合同是在之后的2015年，从时间顺序上能够确定的事实是赵某甲、牟某甲在不能偿还借款的情况下经与孔某协商以其名下房屋抵顶借款债务，该行为并不违反法律禁止性规定，并不存在明显不符合常理的情形，在无相反证据的情况下，应当认定房屋出售款项200000元已经由孔某支付完毕。对于订立的房屋买卖合同的效力，根据《最高人民法院关于适用合同编通则若干问题的解释》第二十七条第一款的规定：“债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。”孔某与原审第三人签订的借款凭证中并未约定还款期限，应当认定该借款债务至双方签订房屋买卖合同时已届期，故依据上述解释的规定，该旨在抵顶双方借款的房屋买卖合同真实有效。据上，孔某已完成自身所负的举证责任，其作为案涉房屋的权利人，对该房屋享有可期待的物权，该权利符合司法解释规定的能够排除金钱债权执行的法定条件，故对其本案所提执行异议之诉应当予以支持。李某主张孔某与赵某甲、牟某甲之间的房屋交易不真实，双方系借款关系并非房屋买卖关系，该主张仅为推断而无客观有效的证据予以证实，故其上诉请求不能成立。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元，由上诉人李某负担。

本判决为终审判决。

审 判 长周通

审 判 员马红梅审判员汪益斌

二〇二五年五月二十三日

法官助理马妍

书 记 员韩艳鹏