江苏省南通市港闸区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）苏0611民初2856号

原告：刘阳，女，1984年11月5日出生，汉族，住南通市崇川区。

委托诉讼代理人：黄慧、王晓燕，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。

被告：顾科尔，男，1989年12月7日出生，汉族，住南通市崇川区。

委托诉讼代理人：缪王雷，江苏晨刚律师事务所律师。

被告：刘楚楚，女，1989年8月9日出生，汉族，住南通市崇川区。

原告刘阳与被告顾科尔、刘楚楚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘阳的委托诉讼代理人王晓燕，被告顾科尔及其委托诉讼代理人缪王雷，刘楚楚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

刘阳向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付违约金200000元、中介费68400元以及律师费15000元，共计283400元；2.本案诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由：原、被告于2018年11月30日签订了《房屋买卖协议》一份，约定被告将位于南通市港闸区保利香槟国际花园2幢2102室房屋出售给原告，成交价为1718000元。协议还就付款时间、产权过户时间、违约责任等事项作出了约定。协议签订后，原告依约向被告支付了购房款800000元，但被告未能按约将案涉房屋的不动产权过户给原告，构成违约，故成讼。

顾科尔辩称，同意配合原告办理产权过户手续，其之所以未能如期办理过户系案涉房屋贷款未能如期清偿等不可抗力因素所致，并非被告主观恶意；案涉房屋于2019年7月24日具备办理产权过户条件，被告在2019年7月26日告知原告可办理产权过户，但其未能前往；被告迟延过户并未给原告造成实际损失，合同约定的违约金过高，请求调减。

刘楚楚辩称，同意顾科尔的意见，因个人身体原因其委托顾科尔办理出售案涉房屋事宜，对于合同条款内容其并不知情，认可顾科尔出售案涉房屋的行为。

双方当事人为证明自己的主张，向本院提供了证据。刘阳提供了《房屋买卖协议》、微信聊天记录（打印件）、收条、视频及文字整理资料、谈话笔录、民事委托代理合同、转账凭证、发票等，顾科尔提供了房权证、房他证、土地使用权证、个人贷款提前还款申请/审批表等。经庭审质证，本院认定事实如下：

2018年11月30日，原告刘阳（乙方）与被告顾科尔（甲方）及案外人港闸区优众房地产中介服务部（丙方）签订了《房屋买卖协议》一份，约定甲方自愿将座落于南通市保利香槟国际花园2幢2102室房屋（建筑面积98.98平方米）出售给乙方，成交价1718000元；乙方于2018年11月30日支付购房定金200000元，于2018年12月20日第二次支付房款600000元，900000元以银行放款时间为准，剩余18000元在交接房时以现金形式支付；甲方如延期办理产权过户或交房，应支付乙方400元/日的补偿金；如延期超过30日则另作为违约处理；上述房产办理过户手续的开始时间为2018年12月20日，房屋待甲方老婆坐完月子款清交房；甲乙双方在签订本协议之日，乙方支付25000元作为丙方为双方达成协议而进行的工作报酬和成本支出的补偿；甲方违约，除退还定金外赔偿200000元整，并支付甲乙双方的中介费68400元；乙方违约，定金不予退还，并支付甲乙双方的中介费68400元；任何一方违约，违约方另需承担对方实际发生的律师费、诉讼费等一切费用。协议还补充约定：甲方同意乙方把融悦华庭的房卖掉再过户，期限两个月内，不管乙方融悦华庭有没有出售，两个月内过户。合同签订后，原告于2018年11月30日、12月14日、12月24日分别向被告顾科尔支付了购房定金200000元、购房款400000元、200000元。嗣后，港闸区优众房地产中介服务部工作人员催促被告办理产权过户手续，因被告未能将案涉房屋的银行贷款清偿完毕而未果。原告为提起本案之诉，与北京市炜衡（南通）律师事务所签订了《委托代理合同》，并支付了律师代理费15000元。

另查明，顾科尔、刘楚楚系夫妻关系，案涉房屋系顾科尔、刘楚楚共同共有，案涉房屋上的银行贷款于2019年7月24日还清。2020年1月初，顾科尔、刘楚楚配合刘阳将案涉房屋的所有权过户至刘阳名下。

本院认为，本案双方的争议焦点为：被告是否构成违约；如构成违约，违约责任如何确定？

《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原告与被告顾科尔之间签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方均应依照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。就本案而言，尽管刘楚楚在《房屋买卖协议》上未签字，但作为案涉房屋共同共有人的刘楚楚认可顾科尔对外出售案涉房屋的行为，且自认因个人身体原因委托顾科尔办理出售案涉房屋事宜，故顾科尔签订《房屋买卖协议》的行为效力及于刘楚楚，即《房屋买卖协议》对刘楚楚有拘束力。

《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《房屋买卖协议》约定案涉房产办理过户手续的开始时间为2018年12月20日，期限两个月内，不管乙方融悦华庭有没有出售，两个月内过户，即被告应在2019年2月20日前办理产权过户手续，其未能在该期限之前办理的，构成违约，应承担违约责任。被告关于其逾期过户系因不可抗力因素造成，不构成违约的抗辩意见，因被告未按期还贷致迟延过户并不属于不可抗力因素，故不予采纳。关于如何确定被告顾科尔的违约责任问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告根据合同约定要求被告支付违约金200000元、中介费68400元、律师费15000元，合计283400元；被告认为迟延过户并未给原告造成实际损失，合同约定的违约金过高，请求调减。经审查，虽然原告仅举证证明其提起本案之诉支付律师费15000元，并未举证证明迟延过户给其所造成的其他实际经济损失，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告已付购房款计800000元，实际过户时间距约定过户届满时间不足一年，被告逾期过户给原告造成的损失远低于合同约定的违约金，被告要求调减违约金的抗辩意见于法有据，应予采纳。尽管被告辩称案涉房屋于2019年7月底具备办理产权过户的条件，但未能举证证明及时通知了原告办理产权过户手续，直至本院开庭审理本案并释明后方才办理了产权过户手续，本院综合考虑合同的履行情况、逾期办理产权过户的时间、逾期贷款利息的标准、原告为提起本案之诉已付律师费等因素，酌定被告应向原告支付违约金63000元。

综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第一百零七条、第一百三十条、第四百零二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：

顾科尔、刘楚楚于本判决生效之日起十日内向刘阳支付违约金63000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5551元，保全费1937元，合计7488元，由顾科尔、刘楚楚共同负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费5551元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。

审判长张亚松

审判员徐剑峰

人民陪审员姚莉

二〇二〇年二月二十六日

法官助理邓述勇

书记员翟冬辉

拒不履行法律文书确定的义务风险提示

一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。

二、信用惩戒。

1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等。

2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。

3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。

三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。