湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鄂01民终16517号

上诉人（原审原告）：胡国乔，男，1968年2月15日出生，汉族，住武汉市硚口区。

上诉人（原审原告）：黄冬秀，女，1968年9月17日出生，汉族，住武汉市硚口区。

胡国乔、黄冬秀的共同委托诉讼代理人：程洪波，北京市京师（武汉）律师事务所律师。

胡国乔、黄冬秀的共同委托诉讼代理人：王铮，北京市京师（武汉）律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司，住所地武汉市硚口区古田四路12号古田帝园1-2商铺栋1层15室。

法定代表人：熊晶，该公司总经理。

委托诉讼代理人：黄玲，湖北德淦律师事务所律师。

上诉人胡国乔、黄冬秀、武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司（以下简称佳美嘉公司）因居间合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2021）鄂0104民初2235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

胡国乔、黄冬秀上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项；2.改判佳美嘉公司返还胡国乔、黄冬秀居间服务费17500元，并支付逾期利息损失（按照中国人民银行公布的LPR利率标准，从2016年8月2日计算至实际付清为止）；3.改判佳美嘉公司向胡国乔、黄冬秀赔偿损失370000元，并支付逾期利息损失（按照中国人民银行公布的LPR利率标准，从2016年8月2日计算至实际付清为止）；4.本案一审、二审诉讼费用由佳美嘉公司承担。事实与理由：一、一审法院对佳美嘉公司的过错程度认定错误，应当认定佳美嘉公司对胡国乔、黄冬秀的损失承担100%的责任。（一）佳美嘉公司在本次中介服务中存在诸多违规之处，是本次诈骗案的帮助犯，应当对本次交易中胡国乔、黄冬秀所受的损失予以全部赔偿。首先，还建房在未办证之前是禁止进入市场流通的，佳美嘉公司明知故犯，主观上属于间接故意。其次，佳美嘉公司中介人员杨畅等人为谋取非法利益，用私人账户收取中介费，为涉案诈骗活动提供便利。（二）胡国乔、黄冬秀正是基于对佳美嘉公司的专业信任，在认为佳美嘉公司能够获得真实房源的前提下，才决定购入涉案还建房，但佳美嘉公司并未尽到谨慎审查的义务，致使胡国乔、黄冬秀被诈骗371000元。二、佳美嘉公司应向胡国乔、黄冬秀返还居间服务费17500元。佳美嘉公司的员工杨畅在庭审笔录中承认截留了17500元房屋定金作为中介费，其于2016年8月6日收取胡国乔的房屋定金270000元，次日向闵春萍转账253500元。三、佳美嘉公司截留了683600元赃款，应当按债权比例返还给胡国乔、黄冬秀。

佳美嘉公司辩称：1.双方并未建立服务关系，佳美嘉公司仅收取了1000元意向金。2.佳美嘉公司已尽到居间审核义务，如实报告房屋性质，并带着胡国乔、黄冬秀在潘洪伟办公室直接商谈拆迁房源、交易经过、交易方式。潘洪伟等人的故意犯罪行为具有隐蔽性，佳美嘉公司并非专业刑事侦查人员，已经尽到了正常人的合理注意义务，无任何主观故意或过失。综上，应驳回胡国乔、黄冬秀的上诉请求。

佳美嘉公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，改判为佳美嘉公司不承担赔偿责任；2.本案一审、二审诉讼费用由胡国乔、黄冬秀承担。事实与理由：一、一审法院仅凭居间意向合同认定佳美嘉公司系居间方，双方存在合法有效的居间服务合同关系，认定事实有误。1.双方并未签订居间服务合同，亦未收取居间服务费，仅仅收取意向金1000元。2.佳美嘉公司在本案中的地位并非居间服务方，双方仅仅是初步的居间意向。胡国乔、黄冬秀与刑事诈骗犯潘洪伟自行商谈购买房屋流程及付款流程，佳美嘉公司并未主动介绍案涉房源，双方正式居间服务关系尚未建立。二、一审判决认定佳美嘉公司未尽居间审核义务，未如实报告或审核房源信息的真实性，与事实相违背。1.本案是由于案外人涉嫌刑事诈骗罪而导致胡国乔、黄冬秀受损，佳美嘉公司已尽居间审核义务，胡国乔、黄冬秀自行与潘洪伟进行面谈，对于案涉房源是拆迁房、购房的过程及方式是由潘洪伟与其商议，佳美嘉公司均如实报告，无半点虚假，也未故意提供虚假情况或隐瞒真实情况。2.其他人的诈骗犯罪行为具有隐藏性，佳美嘉公司并非侦查专业人员，法律规定的合理注意义务不能超出佳美嘉公司的能力及客观范围。三、集体土地的还建房外村户籍不得购买，其买卖房屋的行为无效，胡国乔、黄冬秀与潘洪伟等人签订的房屋买卖合同因诈骗犯罪亦属无效，居间意向协议为主房屋买卖协议的从协议也是无效的，不应当判决解除合同并承担赔偿责任。四、本案适用法律有误，应予以纠正。1.一审法院以居间意向协议认定双方存在居间服务合同关系，并参照正式居间服务合同判罚佳美嘉公司的责任承担，适用法律有误。2.佳美嘉公司的法律地位并非是房屋居间服务方，不具有专业性的审核要求，其仅仅是报告订立合同的机会，对于合同是否订立、交易方式、交易过程均系其自行商定，佳美嘉公司无居间服务专业性审核义务。3.本案认定佳美嘉公司未如实报告，适用法律有误。佳美嘉公司如实报告房屋是拆迁房，且将胡国乔、黄冬秀带至潘洪伟的办公室及拆迁现场，由潘洪伟等人直接介绍，胡国乔、黄冬秀直接向潘洪伟购买。4.本案认定佳美嘉公司未尽专业性审核义务，而判罚适用居间人过错责任，适用法律有误。5.本案认定解除居间合同关系，适用法律有误。佳美嘉公司并非房屋居间方，不应当认定解除居间合同关系。即便存在居间合同关系，本案合同也应认定为无效，不得要求以其作为依据判罚佳美嘉公司承担赔偿责任。

胡国乔、黄冬秀辩称：一、胡国乔、黄冬秀与佳美嘉公司构成居间合同关系。《购房意向书》虽然名叫意向书，但其合同条款已经明晰了居间主体、居间内容、居间价格、支付条件、违约责任等主要居间服务内容，双方已经形成了居间合同关系。佳美嘉公司不仅收取了1000元的意向金，还截留了17500元购房定金作为房屋中介费。二、佳美嘉公司在本次中介服务中存在诸多违规之处，是本次诈骗案的帮助犯，没有尽到审慎义务，应当对本次交易中胡国乔、黄冬秀所受的损失予以全部赔偿。三、佳美嘉公司主张案涉合同因房屋买卖合同而无效，主张不承担赔偿责任，无法律依据。四、即使案涉居间服务合同无效，佳美嘉公司也应当返还意向金、中介费并承担损害赔偿责任。

胡国乔、黄冬秀向一审法院起诉请求：1.确认解除胡国乔、黄冬秀和佳美嘉公司签订的《购房意向书》；2.判令佳美嘉公司返还胡国乔、黄冬秀居间服务费17500元，并支付利息损失（按照2021年2月20日公布的一年期LPR标准从2016年8月2日计算至实际返还之日止，暂计算至2021年3月8日为3099.25元）；3.判令佳美嘉公司赔偿胡国乔、黄冬秀损失370000元，并支付利息损失（按照2021年2月20日公布的一年期LPR标准从2016年8月2日计算至实际返还之日止）；4.判令本案诉讼费用由佳美嘉公司承担。

一审法院认定事实：2016年8月1日，胡国乔与佳美嘉公司签订一份《购房意向书》，胡国乔为承购方，佳美嘉公司为居间方，约定：胡国乔拟购买佳美嘉公司古田店所介绍的坐落于武汉市硚口区××房屋，承购方接受按照7500元单价一次性付款的购房条件，并向居间方支付意向金，委托居间方于签订购房意向书七日内争取出让方的确定意向。如果期限内出让方未能够接受承购方购房条件的，则意向金将于五个工作日内无息返还给承购方，如因承购方反悔不购买或变更购买条件等其他行为致使交易不成功的，本意向金作为居间方劳务费，承购方与出让方签订房屋买卖合同时，承购方应向居间方支付两个点的中介服务费。佳美嘉公司遂带领胡国乔到湖北融合房屋征收服务公司员工潘洪伟、闵春萍的办公室商谈购房事宜，胡国乔在闵春萍的介绍下选定了一套100㎡的房子，并同意支付购房款370000元，后该房屋没有实际交付，潘洪伟和闵春萍也因诈骗罪被武汉市中级人民法院（2018）鄂01刑初121号生效刑事判决书判处刑罚，并责令二人向胡国乔退赔人民币371000元。

2016年8月1日，胡国乔向佳美嘉公司交付了意向金1000元，佳美嘉公司出具了收据。2016年8月2日，胡国乔向闵春萍账户转账100000元，2016年8月6日，胡国乔向佳美嘉公司员工杨畅账户转款270000元，再由杨畅转至闵春萍账户，潘洪伟于2016年8月6日向黄冬秀出具收据，显示收到建荣嘉园房屋购房定金370000元。

2017年，胡国乔、黄冬秀以房屋买卖合同纠纷为由起诉佳美嘉公司和湖北融合房屋征收服务公司、闵春萍，经法院审理后认为胡国乔、黄冬秀追索的购房款属于刑事案件中的追赃问题，可通过刑事判决执行程序得到退赔，故驳回胡国乔、黄冬秀的起诉。现因潘洪伟暂无可供执行财产，武汉市中级人民法院终结了（2018）鄂01刑初121号判决书所涉财产部分的执行。

一审法院认为，胡国乔、黄冬秀2017年向法院起诉佳美嘉公司和湖北融合房屋征收服务有限公司、闵春萍，是基于房屋买卖合同关系，且当时潘洪伟、闵春萍所涉刑事案件尚未判决，故驳回二人的起诉，现刑事案件判决已生效并强制执行，但潘洪伟无可供执行财产，该刑事案件所涉财产部分的执行已经终结，胡国乔、黄冬秀的损失未得到补偿。胡国乔、黄冬秀基于现在的事实，起诉要求佳美嘉公司承担居间服务合同的赔偿责任，不属于重复诉讼，佳美嘉公司关于胡国乔、黄冬秀重复诉讼的抗辩意见不成立，一审法院不予采纳。本案中，虽然双方未签订书面居间合同，但《购房意向书》中内容明确约定了佳美嘉公司接受胡国乔、黄冬秀委托，为胡国乔、黄冬秀报告并提供订立购房的机会并领取相应报酬，双方之间形成了事实上的居间合同关系，双方均应履行各自义务。现胡国乔、黄冬秀无法取得《购房意向书》中确定的房产，不能达到合同目的，胡国乔、黄冬秀有权要求解除双方居间合同关系。佳美嘉公司应当按照意向书的约定条款退还胡国乔、黄冬秀已交纳的意向金部分即1000元，但胡国乔、黄冬秀要求佳美嘉公司返还居间服务费17500元的金额无确凿的证据支持，一审法院不予认定。对于胡国乔、黄冬秀要求佳美嘉公司赔偿损失的诉请，根据合同法有关规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，佳美嘉公司对胡国乔、黄冬秀的如实报告义务至少包含两个方面，一是对卖方提供的资料如实向胡国乔、黄冬秀报告，不得隐瞒或提供虚假资料，二是对卖方提供的各种资料作必要的专业审查，以确保提供信息的真实性。佳美嘉公司在此次居间服务中，对潘洪伟、闵春萍所称房源的真实性未尽到充分的、必要的审查核实义务，反而介绍给胡国乔、黄冬秀购买，其对胡国乔、黄冬秀的经济损失负有不可推卸的责任，在胡国乔、黄冬秀的损失现未能得到弥补的情形下应承担过错赔偿责任。但是另一方面，佳美嘉公司在买卖时充当媒介，是促成双方签约的人，最终合同的权利义务由买卖合同双方达成一致，是否购买的决定权仍在于胡国乔、黄冬秀本人。胡国乔、黄冬秀作为买受人，其亦有义务对所购房屋的情况做审慎、全面的调查，而胡国乔、黄冬秀在未经全面核实的情况下轻易支付了房款，对其本案所涉损失亦应承担相应责任。综合全案查明事实，一审法院酌定佳美嘉公司对胡国乔、黄冬秀的购房款损失370000元承担40%即148000元的赔偿责任。对胡国乔、黄冬秀诉请的其余超出部分，一审法院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八十五条、第八十八条之规定，判决：一、解除胡国乔和武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司签订的《购房意向书》。二、由武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司于一审判决生效之日起十日内退还胡国乔意向金1000元。三、由武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司于一审判决生效之日起十日内赔偿胡国乔、黄冬秀经济损失148000元。四、驳回胡国乔、黄冬秀的其他诉讼请求。如果未按一审判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8142元，由胡国乔、黄冬秀负担4885元，由武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司负担3257元，武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司应负担部分胡国乔、黄冬秀已垫付，由武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司于支付上述款项时一并付清。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：胡国乔、黄冬秀向本院提交（2017）鄂0104民初字第1454号卷宗档案摘录（内含银行流水、开庭笔录）一份，拟证明：1.佳美嘉公司员工杨畅在庭审笔录中承认其截留了17500元房屋定金作为房屋中介费；2.从杨畅汉口银行的流水也可以清晰看出，2016年8月6日，胡国乔向杨畅支付房屋定金270000元，杨畅随即于2016年8月7日向诈骗犯闵春萍转账253500元。经质证，佳美嘉公司对该证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该证据不属于新证据，该笔录中杨畅并没有直接答复截留了17500元作为胡国乔的中介费，该证据不能达到其证明目的。本院认为，胡国乔、黄冬秀提交的证据不能证明佳美嘉公司收取了17500元居间服务费，故对该证据不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，胡国乔与佳美嘉公司签订的《购房意向书》明确约定佳美嘉公司作为居间方，接受胡国乔的委托，为胡国乔报告及提供订立购房合同的机会并领取相应的报酬，双方之间已经形成了居间合同关系，现因无法取得房屋，合同目的无法实现，胡国乔、黄冬秀有权要求解除居间合同关系，佳美嘉公司应退还意向金1000元并赔偿相应的损失。佳美嘉公司作为居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，而本案中，佳美嘉公司对潘洪伟、闵春萍所称的房源的真实性未尽到充分、必要的审查核实义务，其对胡国乔、黄冬秀的损失负有不可推卸的责任，而胡国乔、黄冬秀作为买受人，在未对所购房屋的情况作全面核实的情况下轻易支付房款，对其损失亦应承担相应的责任，一审法院酌定佳美嘉公司对胡国乔、黄冬秀的购房款损失承担40%的赔偿责任并无不当。胡国乔、黄冬秀要求佳美嘉公司退还17500元居间服务费的上诉请求，因未提交充分的证据予以证明，本院不予支持。

综上所述，胡国乔、黄冬秀、佳美嘉公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8142元，由胡国乔、黄冬秀负担4071元，由武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司负担4071元。

本判决为终审判决。

审 判 长李瑜

审 判 员陈继红

审 判 员刘鑫荣

二〇二二年一月二十六日

法官助理李一凡

书 记 员郭丽