天津市河东区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）津0102民初7514号

原告：石春梅，女，1972年4月3日出生，汉族，住天津市河东区。

委托诉讼代理人：李茂生（原告配偶），男，1971年8月23日出生，汉族，住天津市河东区。

被告：天津港威房地产开发有限公司，住所地天津市河东区卫国道与靖江路交口朝华园1-2-102-103。

法定代表人：周安桥，董事长。

委托诉讼代理人：程新霞，北京盈科（天津）律师事务所律师。

被告：招商局物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市南开区卫津南路招商钻石山4号楼2层。

主要负责人：昝军，总经理。

委托诉讼代理人：孙敬宇。

原告石春梅与被告天津港威房地产开发有限公司（以下简称港威公司）、招商局物业管理有限公司天津分公司（以下简称招商局公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石春梅及其委托诉讼代理人李茂生、被告港威公司的委托诉讼代理人程新霞、被告招商局公司的委托诉讼代理人孙敬宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

石春梅向本院提出诉讼请求：1.依法判令天津港威房地产开发有限公司继续维修朝华园6号楼1门1201室户内暖气系统达到验收合格水平、并保证户内暖气系统全部能正常运转,且顺延自正常运转之日起两个采暖季的保修期，赔偿石春梅2012-2014年两个年度采暖费4,663元及因暖气系统工程质量问题造成的经济损失30,417.37元；2.依法判令招商局物业服务有限公司天津分公司按合同约定继续履行协调处理暖气系统不能正常运转工程质量问题的义务，赔偿石春梅因被告拖延暖气系统不能正常运转工程质量问题处理造成的经济损失7,227.65元；3.判令由港威公司、招商局公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年11月15日,天津港威房地产开发有限公司隐瞒工程质量问题,将存在暖气系统不能正常运转(暖气片内水不循环)等严重工程质量问题的朝华园6号楼1门1201室住宅移交石春梅使用,且户内暖气不能正常运转工程质量问题至今仍未予以彻底解决。1.户内暖气系统不能正常运转工程质量问题致使石春梅在2012年11月-2014年11月两年期间无法入住,并严重影响入住后的正常居住使用,给石春梅造成巨大的经济损失,直接经济损失合计153,150.37元:(1)缴纳两年物业费9,240.72元,却未能享受物业服务;(2)缴纳7年采暖费合计11,890.65元(不含供热站减免449.85元),却从未得到过正常供暖;(3)实际造成等同延迟交房两年的后果,按《天津市商品房买卖合同(JF200009)》(20110045869)第五.1条“每日房款的10/000”标准则应赔付延迟交房违约金132,019元(183.36元/天×2012年11月16-2014年11月6共720天)。2.2014年11月保修期到期后,天津港威房地产开发有限公司将尚未解决的“户内暖气系统不能正常运转”这一工程质量问题移交招商局物业服务有限公司天津分公司处理,而且多次明确只能以免除石春梅物业费的方式来抵赔“暖气系统不能正常运转工程”质量问题对石春梅造成的经济损失,并最终达成“暖气系统不能正常运转问题解决之前不用交物业费”的口头协议。3.2014年11月-2018年11月期间,招商局物业服务有限公司天津分公司采取拖延、逃避等方式拒不履行《朝华园商品住宅质量保证书》约定的义务,持续扩大“暖气系统不能正常运转”这一工程质量问题对石春梅造成的直接经济损失。此外招商局物业服务有限公司天津分公司毫无诚信,之前因有口头协议所以五年多没提要补缴物业费,却于2018年9月,竟以“与被告一为不同的独立法人”为由,推翻实际已经履行了近6年的“暖气系统不能正常运转问题解决之前不用交物业费”的口头协议,同时以诉讼的方式索讨按口头协议已抵赔的2014年1月-2018年7月物业费,并获法院认同。4.2018年11月起,天津港威房地产开发有限公司重新接手处理户内暖气系统不能正常运转工程质量问题,但依然采取拖延、应付的态度,以致暖气系统不能正常运转工程质量问题至今仍未得到彻底解决。综上,天津港威房地产开发有限公司以欺瞒的方式将不合格的住宅移交使用,严重违反《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《天津市供热用热条例》第十四条、《天津市商品房买卖合同(JF200009)》(20110045869)第三条等关于“商品房经验收合格后,方可交付;未经验收或验收不合格的,不得交付"的有关规定,依据《天津市居民住宅供用热合同》第九(一)条“…,新建房屋供热的保修期内,由开发建设单位按照上述标准退还乙方供热采暖费”的规定,被告一应赔偿石春梅2012年-2014年两个年度采暖费共4,663元(已扣除优惠额的实缴费用)。此外依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条、《商品房销售管理办法》第三十三条等条款,被告一还应赔偿石春梅经济损失30,417.37元(鉴于曾达成“暖气系统不能正常运转问题解决之前不用交物业费”的口头协议,按此协议标准计算2012年11月15日-2019年6月15日赔偿金30,417.37元=79个月x每月物业费385.03元)。被告二对“户内暖气系统不能正常运转”工程质量问题处理的不作为,严重违反《天津市新建商品住宅质量保证书》第八条及《朝华园商品住宅质量保证书补充条款》第五.4条的约定,对持续扩大石春梅的经济损失负有主要责任,依据《房屋建筑工程质量保修办法》第十五条“因保修不及时造成新的人身、财产损害,由造成拖延的责任方承担赔偿责任”的规定,应赔偿石春梅的经济损失7,227.65元(2014年11月-2018年11月期间石春梅实缴的采暖费用)。鉴于两被告毫无契约精神、诚信缺失,与其继续协商已毫无意义,石春梅不得已向河东区人民法院陈述事实、主张自身权利,并依法提请民事诉讼。请求法院判如所请,以维护石春梅的合法权益。

港威公司辩称，第一，港威公司交给石春梅的房屋是毛坯房，交房时供热系统都是合格的，供热温度达标。石春梅家的供热温度如果不达标，不排除因其改动供热设施导致温度不达标的可能性。另外，据石春梅家人和港威公司工作人员的通话录音，在2019年春天供暖结束后曾对石春梅家的供暖设施进行过修理，暖气系统是否能正常运转需要在冬季供暖时验证。供热站的流量、压力等存在问题，也是导致石春梅家供热温度不达标的原因。如果是供热站的原因，应要求供热站做出改进。第二，《天津市供热用热条例》第二十条“在供热期内，居民用热户安装供热设施的卧室、起居室温度应当不低于18摄氏度，其他部位应当符合设计规范标准要求。”第二十一条“因供热单位责任造成用热户室内温度未达到本条例规定的最低温度或者合同约定温度的，供热单位应当按照有关规定和双方约定退还相应的供热采暖费。具体办法由市人民政府规定。”《天津市供热采暖费退还管理规定》第五条“在供热期内，经测量，用热户室内温度低于规定最低温度或合同约定温度，超过24小时仍未解决的，供热单位应退还用热户相应部位、相应天数、相应比例的供热采暖费。不足24小时部分不计算天数。（一）低于标准温度2℃以内的，退还比例为10%；低于标准温度2℃-6℃之间的，退还比例为50%；低于标准温度超过6℃的，退还比例为100%。”根据上述规定，石春梅要求赔偿2012-2014两个年度采暖费，应根据其是否交纳两个年度采暖费及供暖温度数值，才能确定退还相应的采暖费。所以，是否退还采暖费，要视供热温度而定。第三，港威公司不曾与石春梅达成“暖气系统不能正常运转问题解决之前不用交物业费”的口头协议。诉状中提到的30,417.37元是按79个月物业费计算的，物业费和采暖费是两个法律关系。

招商局公司辩称，驳回石春梅诉请，石春梅主张因暖气问题不能正常运转造成的损失向我公司索赔无法律依据，其供暖系统在开发建设单位保修范围内由开发建设单位维护，在保修期外的已经交给相关供热单位，我公司没有与本案石春梅达成过关于物业费和采暖费的口头协议，本案石春梅在此前常年欠缴公司物业费，我司已于去年诉讼至本院，本院已判决其补交物业费，本案石春梅不服从本院判决，上诉至中级人民法院被驳回。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：

2011年5月10日，石春梅与港威公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定石春梅购买港威公司开发的坐落天津市河东区××道××路××号房屋。2012年9月26日，天津市供热办公室向港威公司出具《新建住宅商品房供热配套证明》，证明朝华园项目具备正式供热条件。2012年10月23日，天津市河东区城市建设委员会对朝华园6号楼出具了《建设工程竣工验收备案书》。2012年11月15日，港威公司向石春梅交付涉诉房屋并出具《新建商品住宅质量保证书》，石春梅在港威公司及朝华园项目的物业服务企业招商局公司出具的《房屋交接签认表》上签字，表中未提到供热系统工程质量问题，只有暖气片需要补漆的记载。石春梅于2012年11月2日交纳2012-2013年度采暖费2331.5元，2013年6月29日交纳2013-2014年度采暖费2261.6元，2015年12月26日交纳2014-2015年度采暖费1165.7元、2015-2016年度采暖费2331.5元，2017年12月22日交纳2017-2018年度采暖费2331.5元，2018年12月31日交纳2018-2019年度采暖费1398.9元，以上费用的收据均由天津津热住宅供热有限公司盖章。2012年11月15日，石春梅向招商局公司交纳2012年12月1日至2013年12月31日的物业费5005.39元。2019年7月1日，天津市第二中级人民法院做出（2019）津02民终3995号民事判决书，维持了本院（2018）津0102民初9317号民事判决，本院一审判决石春梅给付招商局公司2014年1月1日至2018年7月31日的物业服务费19058.99元。2019年8月1日，石春梅按照生效判决向招商局公司交纳了19058.99元物业服务费。

案件审理过程中，本院赴涉诉房屋进行现场勘验，但石春梅未允许对其房屋进行温度测量，并表示室温是否达标是供热站的问题，本案主张的是工程质量问题，但石春梅对质量问题未申请鉴定。

本院认为，本案的争议焦点为供热系统是否存在工程质量问题，即使证明现在存在质量问题，石春梅还须证明该质量问题是从保修期内出现并延续至今。由于石春梅收房时已经对暖气进行验收，在本案中未申请鉴定，其提供的证据不足以证实暖气系统存在质量问题，故其要求港威公司维修暖气系统、顺延保修期的诉讼请求，本院不予支持。关于石春梅要求港威公司赔偿采暖费的诉讼请求，因其不能证明暖气存在质量问题，且采暖费的收取主体不是港威公司，故对该项请求，本院不予支持。关于石春梅要求港威公司赔偿2012年11月15日至2019年6月15日物业费30,417.37元的诉讼请求，因与房屋买卖不属于同一法律关系，且生效判决已对物业费交纳的问题进行过认定，故本院不予支持。

关于石春梅要求招商局公司协调处理暖气问题的诉讼请求，因其不能证明暖气系统存在工程质量问题，且其与招商局公司之间系物业合同关系而非房屋买卖合同关系，其提供的港威公司向其出具的质量保证书中也没有招商局公司签章，故该项诉讼请求本院不予支持。关于石春梅要求招商局公司赔偿其采暖费损失7,227.65元的诉讼请求，因质量问题与物业合同不属于同一法律关系，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

驳回石春梅全部诉讼请求。

案件受理费858元，由石春梅负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。

审判长颜弘

审判员王铮

审判员李佳男

二〇二〇年七月八日

书记员刘鉴元

附相关法条：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。