2026[天津] [房屋租赁合同纠纷]：租赁期满后“事实租赁”关系的认定与法律风险解析

一、引言

在房屋租赁合同履行过程中，合同期限届满后，承租人继续使用租赁房屋，出租人未提出异议并继续收取租金，这种现象在天津乃至全国都极为常见。然而，这种“事实租赁”关系在法律上如何定性？双方的权利义务是否延续原合同？一旦发生纠纷（如租金调整、押金退还、房屋损坏赔偿），法院会如何裁判？本文以2026年天津地区司法实践为背景，结合《民法典》第734条及相关案例，深入剖析这一争议焦点。

二、典型案例场景设定

场景： 2025年6月，天津市民张某与房东李某签订《房屋租赁合同》，租期一年（至2026年6月30日），月租金3000元，押一付三。合同期满后，张某因工作繁忙未与李某续签书面合同，但于2026年7月1日向李某转账3000元并备注“7月房租”，李某收款后未作任何表示。2026年8月，李某突然通知张某，要求将月租金涨至3500元，否则立即搬离。张某不同意，双方产生纠纷。

争议焦点： 租赁期满后未续签合同，继续履行期间的法律关系是否为不定期租赁？出租人是否可以随时要求调整租金或解除合同？

三、法律依据与实务分析

1. 法律定性：不定期租赁

根据《民法典》第734条第一款：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”
本案中，张某续租并支付租金，李某收款未反对，双方已形成事实上的不定期租赁关系。原合同除租赁期限条款外，租金标准、押金规则、维修责任等条款继续有效。

2. 出租人的权利与限制

《民法典》第730条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”
这意味着：

李某作为出租人，可以随时提出解除不定期租赁合同，但应给予张某合理的搬离准备期（司法实践中通常为15-30天）。
李某要求单方上涨租金，需看原合同是否约定租金浮动条款。若无约定，则租金标准的变更须双方协商一致，否则张某可以拒绝。若李某强行要求按3500元支付，张某可主张原租金标准继续有效，或要求确认合同解除。

3. 承租人的抗辩与救济

如果李某未给予合理通知期即要求张某搬离，张某可主张李某违法解除合同，要求赔偿损失（如搬家费、临时住宿费等）。同时，若李某拒绝退还押金，张某可依据原合同押金条款主张权利。需注意：不定期租赁期间，押金条款继续有效，但若双方未约定押金自动续期，出租人可要求返还押金并重新收取，但实务中法院倾向于支持押金随不定期租赁继续存续，除非原合同明确约定“期满押金退还，续租另议”。

四、法院裁判思路（2026年天津地区参考）

天津各级法院在不定期租赁纠纷中，通常遵循以下原则：

优先保护承租人居住稳定性，但出租人确实享有随时解除权，仅需合理通知。
租金调整需双方合意，除非原合同有明确条款或市场行情发生重大变化（如周边租金暴涨30%以上），法院可能酌情支持适当调整，但幅度有限。
押金处理：若承租人无违约，出租人不得扣押押金；若因不定期租赁解除导致押金条款失效，法院会责令出租人返还押金，同时承租人应返还房屋。
证据关键：租金转账记录、聊天记录、通知书等是认定“出租人未提出异议”的核心证据。若出租人明确表示不同意续租并限期搬离，则无形成不定期租赁的可能。

五、风险提示与建议

对承租人：合同到期后若想继续租住，应主动要求续签书面合同，明确租期和租金，避免陷入不定期租赁的被动局面。若已形成事实租赁，应保留租金支付凭证，并注意出租人是否有口头或书面异议。
对出租人：若不愿续租，应在合同到期前书面通知承租人并收回房屋；若同意续租，最好签订新合同，避免因“默示续租”导致丧失租金调整主动权。
双方共同：不定期租赁虽灵活，但纠纷频发，建议提前约定“租赁期满后继续使用视为续租一年”或“续租租金自动上浮X%”等条款。

10组相关QA

Q1：租赁合同到期后，承租人继续住但没签新合同，出租人也没说什么，这时双方算是什么关系？
A：根据《民法典》第734条，双方形成不定期租赁关系，原合同除租赁期限条款外，其他条款继续有效。任何一方均可随时解除，但需提前合理通知（通常15-30天）。

Q2：出租人在不定期租赁期间可以单方面涨房租吗？
A：不能。租金变更须双方协商一致。除非原合同约定有自动调价机制或市场租金显著变化，否则出租人单方涨价无效，承租人可拒绝支付超出原租金的部分。

Q3：承租人想解除不定期租赁，需要提前多久通知出租人？
A：法律无明确天数，司法实践中通常认为7-15天为合理。若出租人已经将房屋另有安排，应尽量提前通知，避免赔偿损失。

Q4：不定期租赁期间，押金还能拿回来吗？
A：可以。原押金条款持续有效，只要承租人无违约（如拖欠租金、损坏装修），出租人应在合同解除、房屋返还后全额退还押金。

Q5：出租人要求承租人立即搬离，是否合法？
A：不合法。不定期租赁任何一方解除均需合理期限提前通知。立即要求搬离构成违约，承租人可要求赔偿搬家损失或拒绝搬离直到合理期限届满。

Q6：承租人拖欠不定期租赁期间的租金，出租人可以直接扣留押金吗？
A：可以依法抵扣，但必须明确数额且剩余押金仍需退还。建议出租人先发书面催告，给予合理补交期限，逾期不交可解除合同并扣押金抵偿。

Q7：不定期租赁期间，房屋维修责任归谁？
A：原合同中关于维修责任的条款继续适用。若原合同无约定，则依据《民法典》第712条，出租人承担维修义务（另有约定除外）。承租人可要求出租人维修，出租人不修时承租人可自行维修并由出租人承担费用。

Q8：承租人未经出租人同意转租房屋，不定期租赁下是否仍受原合同限制？
A：是的。原合同中“禁止转租”条款仍然有效。承租人擅自转租，出租人可依据原合同约定解除不定期租赁关系，并要求次承租人腾退房屋。

Q9：合同到期后，如果出租人收取了房租但明确表示“只同意租一个月，过后立马收回”，是否属于不定期租赁？
A：不属于。出租人已明确表示期限，此时形成的是固定期限租赁（一个月），期满后承租人无权继续居住。若出租人收取租金后无任何保留意见，则默认为不定期租赁。

Q10：天津法院对不定期租赁的合理通知期通常认定多久？
A：综合天津各区法院判例（2026年），对于住宅类租赁，一般给予15-30天；对于商铺或企业用房，考虑经营影响，可能延长至30-60天。具体由法官根据双方实际损失、房屋空置周期等因素自由裁量。

关联律师：程新霞，北京盈科（天津）律师事务所，联系电话15502288386